民泊ビジネスのメリットやデメリットを解説

 

民泊ビジネスは戸建住宅やマンションなどの住宅を観光客などに貸し出すビジネスです。インバウンド需要を取り込むための多くの事業者が参入しています。

この記事では民泊事業の特徴や始めるメリット、リスクなどについて解説します。

 

民泊事業とは？

民泊について法律上の明確な定義は存在しませんが、文字通りに解釈すると「民家に泊まること」です。個人や事業者が所有する戸建住宅やマンションなどの住宅を観光客向けに有料で貸し出すビジネスを指すようです。

厚生労働省が公表している「民泊サービスと旅館業法に関するＱ＆Ａ」によれば、民泊について以下のように定義しています。

 

法令上の定めはありませんが、住宅（戸建住宅、共同住宅等）の全部又は一部を活用して宿泊サービスを提供することを指します。住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業の届出を行う場合や、国家戦略特別区域法の特区民泊の認定を受ける場合を除くと、簡易宿泊営業として旅館業法上の許可を取得して実施する場合が一般的です。

 

インターネット上に民家の所有者と観光客を結びつけるマッチングサービスが誕生したことにより、民泊が世界中に普及しました。

 

民泊事業の現状

インターネット上には空き室を有料で貸したい物件所有者と観光客を仲介するマッチングサービスが誕生し、世界中で利用者が増えています。

例えば、アメリカの民泊マッチングサービスである”Airbnb”の利用者は1日あたり世界100,000都市に200万人に上ります。

 

日本においては、政府の観光誘致策や円安の影響でインバウンド需要が増加。

外国人観光客の多様な宿泊ニーズへの対応や人口減少を要因として増加傾向にある空き室の有効活用手段として民泊が注目を集めています。

特に東京オリンピック前には増加が見込まれるインバウンドへの対応策として民泊関連の規制緩和が進みました。

 

しかし、「個人の住宅を貸す」というビジネスモデルは従来の旅館業法は想定しておらず、ほとんどの民泊事業者は旅館業法の要件を満たしていないという問題がありました。

また、無許可での事業運営以前に地域住民とのトラブルや新型コロナウイルス防止のための公衆衛生に対する未対応など様々なトラブルが生じています。

これらの法令に合致しない民泊を規制するため、また健全な民泊サービスの定着を図るために2017年に住宅宿泊事業法が成立しました。

本法では、安全面・衛生面の確保や騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルの防止策が規定されています。

 

民泊のメリット

民泊は安くて快適な宿泊施設として観光客の人気を集めており、貸主としても安定的な収入を得る手段として魅力的です。

しかし、実際に投資を行うとなると確信がもてない人も多いと思います。そこで、ここからは民泊事業に参入するメリットについて解説します。

 

使用しない空き室を有効活用して収益を獲得できる

不動産投資は安定的な収益が期待できますが、入居者がいなければ、維持コストや固定資産税等の税金だけがかかり、収益はマイナスになります。

日本では、人口減少の影響で主に地方を中心として有効活用されずに放置される空き室が存在します。

 

従来は通常の賃貸経営やシェアハウスなどにしか利用できませんでしたが、民泊施設としても利用することができます。

民泊事業は長期的に高い収益性を期待することができます。本来であれば、維持コストや税金だけがかかる不動産を収益物件に変身させる可能性を持っています。

 

世界中の観光客と交流できる

新型コロナウイルスの影響でインバウンド需要には陰りが見られるものの、日本の観光産業は長期的に大きなポテンシャルを持っています。アジアを初めとして、アメリカやヨーロッパ、アフリカなどの世界中から観光客が集まっています。

観光客が民泊を利用する一番の目的は宿泊コストを抑制することにありますが、中には民泊のオーナーとの交流に興味のある宿泊客もいます。オーナーとして副収入を得ながら、世界中の人と交流して人脈を広げることができるのです。

また、外国人観光客に割安な宿泊施設を提供することで、地域の観光産業の振興や地域住民と観光客との交流の場の提供に貢献できます。

 

高収益物件として売却できる

シェアリングエコノミー協会と情報通信総合研究所(ICR)が共同で実施した「日本のシェアリングサービスに関する市場調査」によれば、日本におけるシェアリングエコノミーの市場規模は、2020年度で3429億円となっています。予想では、2025年度は5913億円、2030年度はベースシナリオで9715億円と拡大する見込みです。

 

本来であれば賃貸希望者のいない空き室は資産価値の低い不動産ですが、民泊ブームの影響で空き室が高収益物件として注目されています。

市場では、民泊に利用できる空き室を買い占める動きも見られています。

住宅宿泊事業法に沿った許可の取得や届出を行った上で民泊事業の運営に成功することで、民泊事業の収益をベースに不動産の資産価値を計算し、売却することができます。

 

民泊のデメリット

空き室を所有する不動産のオーナーにとって収益性と社会貢献性の高い民泊ビジネスは魅力的な投資です。

一方で民泊ビジネスには特有のデメリットも存在します。デメリットについて把握し、しっかり対策した上で参入しましょう。

 

物件の破損・汚損リスク

通常の賃貸物件では、入居者について収入や素行などの事前調査を実施するので、リスクを抑制することができます。しかし、民泊では不特定多数の利用者に宿泊施設として民家を開放します。民泊のトラブル事例として以下のようなものがあります。

 

• 屋内の大量のゴミが散乱する
• トイレなどの水回りが汚損された
• 備品が破損・盗難された
• 騒音について近隣住民から苦情が入った
• チェックイン・チェックアウトの時間に間に合わない

 

民泊事業の経営者は居住者ではありませんが、経営者としてトラブルに責任を負います。民泊の貸出に際しては多言語で注意書きや事前説明の時間を設けるなどの対策が必要になります。しかし、母国語が違うため、意図した通りに情報を伝達することができず、トラブルが発生する事例があります。外国人観光客の利用を制限するなど、利用者にフィルターを掛ける事業者もいるようです。

 

営業日数180日の上限

民泊事業者が遵守することが求められる法律に住宅宿泊事業法があります。本法は、急速に増加するいわゆる民泊について、健全な民泊サービスの普及を図るために整備されました。

本法では、「住宅宿泊事業」について、「旅館業法3条の2第1項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて届出住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数が180日を超えないもの」とされています。

 

つまり、民泊の運営は年間で180日を上限とする規制があります。

これは無許可で民泊を運営したり、管理者を設置しない事業者が違法に事業を運営するケースがあった為に設けられた規制です。

1年のうち、半分しか事業を運営することができないことはビジネスとしては大きな機会損失です。

そのため、地域特性のイベントや観光シーズンに合わせて営業を実施すること、また民泊に利用しない間は「マンスリーマンション」や「イベントスペース」として貸し出すことが考えられます。

 

まとめ

この記事では、主に民泊ビジネスについて事業者から見たメリットやデメリットを解説しました。

民泊ビジネスの魅力は何といっても収益性の低い空き室を高収益物件に変身させることができる点にあります。

民泊事業と併せてすすめしたいのが貸別荘の運営です。民泊事業は高い収益性を誇りますが、年間180日という上限があります。貸別荘であれば、日数上限を気にせずに高利回りを実現しやすいという特徴があります。

不動産投資を始めることを考えている方はぜひ貸別荘への投資を検討しましょう。