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ゲストハウス事業とは?事業経営のメリットやデメリットとは?

 

インバウンド需要を取り込むためにゲストハウス事業を始める事業者が増えているようです。

利用者にとってメリットの大きいゲストハウスは新しい宿泊形態として注目を集めています。

この記事ではゲストハウス事業の特徴や運営するメリット、リスクなどについて解説します。

 

ゲストハウス事業とは?

ゲストハウス事業とは、文字通りゲストハウスを運営して、宿泊客の利用料によって収益を獲得するビジネスです。

ゲストハウスとは、宿泊施設の形態の一つで、他の施設よりも格安で泊まることができます。ホテルや旅館と異なり、リビングルームやキッチン、トイレ、バスルームは共有となります。また、数人が一つの部屋で泊まったり、アメニティの提供がないなどサービスを最低限にすることで、ホテルなどと比べて宿泊費が安くなっています。

海外では、ホステルとして知られており、日本でも格安の旅を求めて、外国人観光客の方が多く利用しているようです。そのため、訪日外国人観光客の増加に伴って、日本各地でゲストハウスを中心とした簡易宿泊施設も増えています。

ゲストハウスでは、宿泊客が共用するリビングやキッチンで宿泊客同士やスタッフ、地域の人との交流が生まれやすく、そのような雰囲気を求めてゲストハウスを選ぶ人もいます。

ゲストハウス事業のメリット

ホテルや旅館に比べて安価で宿泊することができ、他の宿泊客と交流を楽しむことのできるゲストハウスは利用者にメリットがあります。

それでは、事業者がゲストハウスを運営するメリットはどこにあるのでしょうか?

 

需要が高まっている

現在、新型コロナウイルスの影響でインバウンド需要は事実上消滅してしまいましたが、日本は観光産業に大きなポテンシャルのある国です。

日本政府観光局によれば、訪日外国人観光客は以下のように推移しています。

(単位:万人)

2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
672 733 834 835 678 861 621 835
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
1,036 1,341 1,973 2,403 2,869 3,119 3,188 411

 

このように日本を訪れる外国人の数は大幅に増加しています。すべての外国人がゲストハウスを利用するわけではありませんが、ホステル文化の根強い海外からの観光客の間ではゲストハウスの人気は高いです。

現在は、新型コロナウイルスの影響で一時的に外国人観光客が減少していますが、海外との往来が再開されれば、再び外国人観光客が増えると予想されます。その時にゲストハウス事業を運営していれば、インバウンド需要の恩恵を受けることができるかもしれません。

 

高い利回りが期待できる

ゲストハウスの他にも賃貸マンションやホテルなど様々な賃貸経営の形態があります。

総合建設会社の生和コーポレーションがまとめている形態別の特性を簡略化してみました。

 

賃貸マンション ホテル 民泊・簡易宿泊
規模 50坪以上 70坪以上 10坪以上
適格な立地 駅から徒歩15分以内 駅から徒歩3分以内 観光地周辺
収益性

 

上記はあくまでも参考ですが、ゲストハウス等の簡易宿泊施設は「駅近」や「広い」といった条件に縛られることなく経営できることは事実です。このように経営のハードルが低いにもかかわらず一般的な賃貸マンションよりも高い利回りを期待できます。賃貸マンションでは平均利回りは理想で3~3.5%程度ですが、ゲストハウスならば10%近い利回りを実現できるかもしれません。さすがにホテルの利回りには劣りますが、ホテルのように70坪以上の土地を準備しなくていいことを考えると、ゲストハウス事業はコスパの良い投資だと言えます。

 

初期投資額を抑えられる

通常、不動産投資を始める時には3,000~4,000万円が必要になると言われています。もちろん、購入する物件の立地や築年数などによって大きく上下しますが、高額であることは間違いありません。そのため、不動産融資に申し込んで、物件を購入する人もいますが、不動産融資利用者のうち2〜3%は破産すると言われています。4,000万円の物件購入費用に対して、フルローンで物件を購入すると4,000万円の借金を背負うことになります。

一方で、実際にゲストハウスを運営している事業者のホームページやブログを見てみると、

1,000万円程度、節約して500万円程度で開業している人もいます。500万円程度であれば、必死に貯金すれば貯められない金額ではありません。不足する分をローンで賄うとしても、借金総額が膨大なものにはならないでしょう。

さらに古民家や空き室を改装したゲストハウスへの投資であれば、初期投資額をさらに抑制することもできます。このように初期投資額を抑えて、低リスクで始めることができるのもゲストハウス事業の魅力です。

ゲストハウス事業のデメリット

このように投資メリットが魅力的なゲストハウス事業ですが、一方でゲストハウス事業には特有のデメリットも存在します。

デメリットについて把握し、しっかり対策した上で参入しましょう。

 

物件の破損・汚損リスク

通常の不動産投資では、マンションや戸建てへの入居を希望する人に対して、所得や職業について申告してもらい、実際に面談して入居の可否を決めることができます。このため、トラブルを起こしかねない人は対象から除外できます。

しかし、ゲストハウスでは、不特定多数の宿泊客に開放します。収入が少ないためゲストハウスに宿泊せざるを得ない人もおり、そういう人の中にはトラブルを起こす人もいます。

ゲストハウスのトラブル事例として以下のようなものがあります。

 

  • ゲストハウスに大量のゴミを放置される
  • トイレなどの水回りが汚損された
  • 共有スペースの備品が破損・盗難された
  • 騒音について近隣住民から苦情が入った
  • チェックイン・チェックアウトの時間に間に合わない
  • 宿泊客同士で喧嘩やトラブルが発生した

 

このように安価かつ多くの利用者が共用で利用するがゆえにトラブルが発生しやすくなります。特に海外ではホステルとして知られているので、海外の観光客が多くなると、言語が違うために問題が生じることもあります。日本語だけではなく多言語で注意書きを設置したり、宿泊客に対して事前説明を行うことでトラブルを抑制することはできますが、リスクはゼロにはなりません。

 

様々な関連規制への対応

ゲストハウスを運営する上で関連規制の遵守が求められます。例えば以下のような関連規制です。

 

  • 旅館業法

特定の「用途区域」では旅館業を経営できない。客室数、1部屋あたりの床面積、定員、浴室の設備、トイレの設備について規制がある。

  • 建築基準法

建築基準法に適合していないと営業許可が下りない。もともと住居として利用していた場合には用途変更の申請が必要になる。

  • 消防法

すべての簡易宿泊施設に自動火災報知設備の設置が義務付けられている。

消防署に届け出が必要、届け出には所定の設備や器具を備えていること。

 

このように様々な関連規制への対応が必要であり、違反すると経済的なペナルティを受けることになります。

まとめ

この記事ではゲストハウス事業の概要や事業経営のメリット・デメリットについて解説しました。

ゲストハウス事業は増加基調にあるインバウンド需要を取り込むことのできるポテンシャルのある事業です。低い初期投資額や高い収益性も魅力的ですので、ぜひ検討してみてください。

ゲストハウス事業と並んでおすすめしたいのが貸別荘の運営です。近年、安定した賃料収入を得るために不動産投資を始める人が増えています。貸別荘は通常の不動産投資に比べて、高利回りを実現しやすいという特徴があります。

不動産投資を始めることを考えている方はぜひ貸別荘への投資を検討しましょう。

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