空き家を相続したらどうする？懸念事項と対処法について解説！
近年では、過疎地だけでなく都市部も含めて、日本全国で空き家問題が深刻化しています。自身や配偶者の両親が一軒家に住んでいた場合は、空き家の相続はいずれ発生する問題です。
空き家を相続した場合に、どのように対処して良いかわからない方もいるのではないでしょうか。
当記事では、空き家相続に関する懸念事項と対処法について解説します。空き家相続問題に直面している方や、将来的な空き家相続に備えておきたい方は、ぜひご参考下さい。
空き家に関する問題は年々深刻化
日本国内では少子高齢化・人口減少といった要因により年々空き家の数が増え続けており、放置された空き家によるトラブルが社会問題化しています。
総務省統計局が定期的に実施している「住宅・土地統計調査」によると、2018年の最新の調査では全国の空き家数は848万9千戸、空き家率は13.6％と発表されています。
| 西暦 | 空き家 | 空き家率 |
| 1998年 | 576万4千戸 | 11.5％ |
| 2003年 | 659万3千戸 | 12.2％ |
| 2008年 | 756万8千戸 | 13.1％ |
| 2013年 | 819万6千戸 | 13.5％ |
| 2018年 | 848万9千戸 | 13.6％ |
（出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 調査の結果」）
調査が実施される度に空き家の数、空き家率は増加の一途を辿っており、今後も同様の傾向を辿ることは容易に想像できます。
年々深刻化する空き家問題に対処すべく、平成27年には「空き家対策特別措置法」が施行され、各自治体が助言・指導・勧告・命令といった措置により空き家対策に介入できるようになりました。
相続した空き家を放置することで発生する問題
相続した空き家について、特に使い道もなく処分するのも面倒なので、放置しようと考えている方もいるのではないでしょうか。実は、空き家を放置していると、さまざまな問題が発生します。
ここでは、空き家を放置することで発生する問題について解説します。
固定資産税が発生し続ける
空き家を放置し続けると、使用していなくても居住者が居る場合と同じく固定資産税・都市計画税が発生し続けるため、経済的に大きな負担となります。
通常の管理が行き届いている空家に対しては、住宅用地の特例により土地に対する固定資産税が最大1/6まで控除されています。
しかし、放置を続けて空き家対策特別措置法の「特定空き家」に指定されてしまうと上記の控除制度の対象外となるため、土地に対する固定資産税が最大6倍まで増えてしまうリスクもあります。
空き家の放置が長期化するほど固定資産税・都市計画税の負担は大きくなり、また固定資産税が増加するリスクもあるため、空き家の対処は早めに行っておく必要があります。
劣化による不動産価値低下
人が住まなくなった空き家は、換気や管理が行き届かなくなることから急速に劣化・老朽化が進み資産価値が低下してしまいます。
湿気によるカビの増殖・木材の腐食・床や壁の損傷が進んでしまうため、売却時の査定が大きくマイナスになるだけでなく、修繕を行わないと売却・貸出等の選択肢を取れなくなるリスクもあります。
劣化・老朽化が進んだ空き家の修繕には多額の費用が必要となるため、売却・貸出等を検討している場合は空き家を放置せず早めに対処するのがベターです。
近隣住民とのトラブル
空き家を放置していると、劣化・老朽化・管理不行き届きにより近隣住民に迷惑をかけ、トラブルに発展する恐れがあります。例えば、トラブルの要因には次のようなものが挙げられます。
・建物の倒壊・外壁やガラスの飛散
・火災・不審火の発生
・著しい劣化・老朽化により周囲の景観を損ねる
・手入れされていない庭木が周辺道路の通行を阻害
・害虫・害獣の繁殖
空き家の所有者は、例え使用していない場合においても管理義務が生じるため、近隣住民とトラブルが発生した場合は責任を問われる可能性があります。空き家対策特別措置法により行政処分を受けるリスクもあるため、早めに対処しておくことが重要です。
空き家を相続したらまずは相続登記
相続により空き家を取得した場合には、まずは相続登記を最優先で行う必要があります。
相続登記（相続を取得する原因とする所有権移転登記）とは、被相続人から相続人へ空き家の名義・所有権を移すことです。相続登記を行わなくても相続自体は成立するため放置している方が多くいますが、以下のようなデメリットが発生するため注意が必要です。
・相続人が所有権を主張できず、売却・貸出等ができない
・遺産分割協議が複雑化・難航化する
・他の相続人に債務がある場合、不動産を差し押さえられる場合がある
相続した空き家に対していかなる対処を行う場合においても相続登記は必須となるため、対処法が決まっていてもいなくても実施しておく必要があります。
相続から期間が経過すると必要書類を揃えるのが難しくなったり手間がかかったりするため、相続登記は空き家を相続することが確定したら速やかに実施しておくことが重要です。
空き家を相続した場合の対処法
空き家を相続した場合は、何も対処せずに放置しておくことが最もリスクが高いことがわかりました。では、実際にどのような対処を行えば良いのでしょうか。
ここでは、空き家を相続した場合の対処法についてご紹介します。
売却
相続した空き家の使い道が無い場合は、売却するという方法があります。資産価値が認められる空き家であれば、売却により現金化することが可能であり、同時に空き家を放置するリスクや管理責任からも解放されます。
空き家の売却を検討しているのであれば、経年劣化による資産価値低下のリスクがあるため、決断は早い方が良いでしょう。
空き家を売却する場合においては、相続登記により名義変更を済ませておくことや、他の相続人からの合意を得ることが必要となります。
貸出
ニーズが見込めるのであれば、空き家を賃貸物件として貸し出して、収益を得るという方法もあります。空き家の維持管理費よりも賃料の方が上回れば、使い道の無い空き家が長期的に収益を生み続けてくれます。
ただし、借主が見つからなかったり希望する賃料で貸し出すことができなかったりする場合もあるため、必ずしも想定通りに収益を得られるとは限らない点には注意が必要です。
貸し出しを行うのであれば、事前にリフォーム・修繕等を行い、借主が魅力を感じるレベルまで物件の価値を高めておくことが重要なポイントとなります。
住居として活用
空き家の場所や程度によりますが、可能であれば自身の住居もしくはセカンドハウスとして活用するという方法もあります。
築年数が古く劣化が進んでいる場合や、現在のライフスタイルにマッチしない場合は、リフォームや増改築を行うことで十分に住居・セカンドハウスとして機能させることが可能です。
ビジネスに活用
相続した空き家は、リフォーム・リノベーションを施して、ビジネスに活用することもできます。特に古民家においては、造形の美しさ・落ち着いた雰囲気を活かして、民泊・カフェ・レストラン・シェアハウス・ゲストハウス等に活用される事例が増えてきています。
古民家・空き家の活用は近年特に注目を集めている分野であるため、ビジネス用物件として価値を見いだせる空き家を相続した方は、何か新しいビジネスを始めてみるのもおすすめの選択肢です。
なかでもゲストハウスは近年ニーズが高まっている注目のビジネスモデル。弊社ではゲストハウストータルプロデュース事業を行っていますので、空き家・古民家を活用してゲストハウスを運営してみたい方は、ぜひご相談下さい。
維持
空き家の用途や対処法が決まらない場合や、思い入れがある家であるため残しておきたい場合は、そのまま維持するという選択肢もあります。
ただし、空き家を維持するには固定資産税・都市計画税といった維持費がかかります。また、定期的な管理を行わないと空き家放置と同じ状態となってしまうため、相応の労力・時間も必要です。
遠方の場合は、空き家巡回サービス等の、有償にて空き家管理を代行してくれるサービスを利用するという方法もあります。
建物解体により土地活用
空き家に資産価値・用途が見いだせない場合は、建物を解体して処分することも考える必要があります。建物さえ取り壊しておけば、近隣とのトラブルや空き家対策特別措置法による行政処分のリスクについては少なくとも回避することが可能です。また、更地となった土地は別の用途で活用したり、売却したりといった選択を取ることも可能となります。
空き家を解体するコストは、建物の状態にもよりますが5～7万円/坪程度が相場です。
相続放棄
相続放棄とは、財産・債務を相続することを一切放棄する意思表示のことであり、一般的に被相続人の負債が多いなど相続にメリットが無い場合に選択されます。相続放棄を行うと相続人ではなかったこととなるため、固定資産税・都市計画税の支払い義務も発生しません。
ただし、相続放棄を行うと他の相続人が空き家を相続することとなり、もし全員が相続放棄を行った場合においては、最後に相続を行った相続人に空き家の管理義務が残ることとなります。
相続放棄は自身が空き家の管理責任から逃れることは可能ですが、空き家の管理責任が根本的に解決されるわけではなく、自身の都合のみで推し進めると他の相続人とのトラブルを招く恐れもあるため、実施する場合には慎重な検討が必要となります。
まとめ
空き家を相続した場合の懸念事項と対処法についてお伝えしてきました。空き家を放置しておくことはデメリットでしかなく、長期化するほどリスクも増大します。
空き家を相続する予定がある方や、現に空き家を放置している方は、不利益を被らないためにもトラブルを回避するためにも、早めに対策を講じることが重要です。
空き家の売却や処分に抵抗がある方や安易に手放したくない方は、貸別荘・収益用ゲストハウスとして新たな収益源とするのもおすすめ。
弊社では、空き家をビジネスに活用したい方への提案・サポートも行っています。ご興味のある方は、ぜひお気軽にご相談下さい。