03-6661-6025受付:平日9:30 - 18:00

実家が空き家になった時に検討できる節税対策とは?

不動産を所有していると所有者は固定資産税を支払う必要があります。相続で承継した住宅が空き家となっていても維持費や固定資産税は発生します。

空き家問題は国の課題となっており、防犯上の問題や建物倒壊のリスク、景観を害するといった課題が指摘されています。

そこで、国が講じている空き家売却時の税制優遇を活用した節税方法について解説します。

空き家を売却した時にかかる税金

空き家を放置しておくと、固定資産税の支払い義務が生じるために売却によって利益を得ようとすることが一般的です。

しかし、空き家を含めて不動産を売却する時には利益に対して、税金がかかります。

この時の利益とは、売却価額から取得費(空き家の購入費用)と譲渡費用(売却にかかった費用)で計算します。

利益がプラスであれば、利益に対して、譲渡所得税と住民税、復興特別所得税が課税されます。

上記の税率は空き家の保有期間によって異なります。

 

5年以上 5年未満
譲渡所得税 15% 30%
住民税 5% 9%
復興特別所得税 0.315% 0.63%
合計 20.315% 39.63%

 

例えば、売却価額2,000万円、取得費1,500万円、譲渡費用100万円で保有期間3年の場合にかかる税金は以下のとおりです。

2,000ー(1,500+100)×39.63%=158万5,200円

空き家に関する3,000万円特別控除

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度があります。

これは、相続で空き家を承継した方が、その空き家を売却した場合に、譲渡所得(利益)から最大3,000万円を控除できる制度です。

 

特別控除の概要

この特別控除は、被相続人の死去に伴って相続が発生してから、3年目の12月31日までに被相続人が居住していた住居を相続した相続人が売却した場合に、所有期間の長短に関わらず、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

3年という猶予期間が設けられているのは、住居を売りにだしても、すぐに買い手が見つからないことを想定しているためです。

通常、空き家を売却した場合には、利益(譲渡所得)に対して、20.315%もしくは39.63%の税金が課税されます。

利益のうち半分近くを税金で失うこともあるため、税負担が大きかったのですが、特別控除の適用を受ければ、税負担が少なくなり、節税効果を享受できます。

ただし、すべての空き家が本特別控除の対象になるわけではなく、適用条件を満たしている必要があります。

 

  1. 相続の開始の直前において被相続人が居住していた
  2. 相続の開始の直前において被相続人以外が居住していなかった
  3. 1981年5月31日以前に建築された家屋である
  4. 相続から譲渡の時までに事業や賃貸などに利用されていなかった
  5. 相続日から起算して3年目の12月31日までに被相続人が居住していた住居を相続人が売却した
  6. 売却代金が1億円以下である
  7. 譲渡の時において一定の耐震基準を満たす(耐震性がない場合は耐震リフォームが必要)

 

したがって、死亡する直前まで親が一人で居住していた家を相続し、かつその家が旧耐震基準で建築されており、相続後に賃貸に出されていない場合に、相続発生日から3年後の年末までに売却を完了し、その売却価額が1億円以下であれば、本特別控除を利用できます。

 

特別控除を利用した場合の節税効果

それでは、実際に特別控除を活用した場合の節税効果についてシミュレーションをしてみましょう。

1974年に建築された一軒家を1,500万円で購入し、相続の発生から2年で5,000万円で売却したと仮定します。

また、この時に一定の耐震基準は満たしているものとします。

売却価額が5,000万円、取得費は購入費用1,500万円から建物の減価償却700万円を差し引いて800万円、譲渡費用は不動産会社の仲介手数料と印紙代を合計して100万円としましょう。

この時の利益は5,000万円ー(800万円+100万円)=4,100万円となります。

特別控除を利用しない場合には、譲渡所得に5年以上居住していた場合の税率をかけますので、4,100万円×20.315%=832万9,150円の税金を支払う義務が生じます。

続いて、特別控除を利用した場合の税額を計算してみましょう。先程と同様に空き家を売却した時点の利益は4,100万円です。

しかし、利益4,100万円から特別控除額3,000万円を差し引くと、残りは1,100万円となります。税率はこの1,100万円に掛けられますので、税額は1,100万円×20,315%=223万4,650円となります。

したがって、特別控除を利用しない場合の納税額832万9,150円から特別控除を利用した場合の納税額223万4,650円を差し引くと、609万4,500円となります。

特別控除を利用することで600万円以上の節税に成功しました。

また、仮に空き家の売却による利益が3,000万円以下であるとすると、特別控除3,000万円を最大限活用することで、譲渡所得に対する税金はゼロになります。

本特例が施行されるまでは、わずかでも利益が発生したら課税されていましたので、3,000万円という高額の特別控除のインパクトは大きいです。

 

特別控除の変更点

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除はあくまでも特例措置ですので、2019年12月31日に終了することが予定されていました。

しかし、平成31年度の税制改正要望の結果を踏まえて、国土交通省は2023年12月31日まで本特例措置を延長することを決定しています。

また、期間延長に加えて、特例の対象となる家屋に関しても変更がありました。これまでは特別控除の対象となる家屋は「被相続人が相続の開始直前において居住していたこと」という条件がありましたが、被相続人が要介護などによって、老人ホームに入居していた場合も対象に加わりました。

これによって、現在の状況により合致した制度運用が可能になりました。

ただし、老人ホーム等の施設ではなく、被相続人が介護のため相続人である子の家に移り、そこで亡くなった場合はこの特例を受けることはできませんので、注意しましょう。

まとめ

この記事では、空き家を売却した場合にかかる税金やその計算方法、そして節税対策として「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度を活用する方法について解説しました。

相続によって空き家を所有している場合に何ら有効活用していなくても、維持費や固定資産税がかかり続けます。空き家を売却することがベストですが、これまでは売却時の税負担の重さがネックになっていました。

しかし、特別控除の制度を活用することで、税負担を大幅に軽減して、空き家売却の利益を獲得することが可能です。空き家の売却を検討している人は、ぜひ特別控除の活用を検討しましょう。

空き家は売却することもできますが、貸別荘として貸し出すこともできます。貸別荘ビジネスは通常の不動産に比べて、賃料収入が安定し、高い利回りを実現できます。空き家の売却を考えている方は、空き家を活用した貸別荘の運営も検討してみましょう。

 

ハウスバードの「1日から貸せる家」はこんな企業様におすすめ

  •  初期投資を抑えられる空き家の活用方法を探している
  • リスクの少ない活用方法を探している
  • スタッフにも還元できる活用方法を探している
  • ランニングコストを抑えられる遊休資産の活用方法を探している
  • 新たなビジネスモデルを構築したい など

空き家は保有しているだけでも税金や維持管理費などのランニングコストがかかり続けます。ぜひ時代を見据え賢くかつ先手を打って新たなビジネスの創出に取り組まれてはい
かがでしょうか?

ハウスバードはこれまで、東京や京都をはじめ北海道や箱根、軽井沢など全国各地で「1日から貸せる家」をプロデュースしてまいりました。
物件の提案から宿泊施設のデザイン、施工、運営準備や顧客対応まで一貫して対応することで、余分なコストを抑えるだけでなく、収益性の高い宿泊施設作りも実現してまいりました。
遊休資産の活用方法にお困りで「1日から貸せる家」の経営に興味があるご担当者様は、ぜひ一度、お気軽にハウスバードまでお問い合わせください。

 

お問合わせ

事業に関することや当社への質問などお気軽にお問合わせください