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空き家を生前贈与した場合にかかる税金とは?活用できる税制を解説

親が住んでいる一軒家やマンションを相続した場合に賃貸物件として利用したり、相続人が引っ越さない限り、自宅は空き家となります。

自宅を相続によって取得するか、それとも生前贈与がよいのかは悩ましいところです。

この記事では、空き家を生前贈与によって取得するべきケースや生前贈与によって取得した場合に税金を減らす目的で利用できる税制について紹介します。

空き家の生前贈与とは?

相続は被相続人が死亡することで発生しますが、生前贈与とは被相続人が生存している間に財産を配偶者や子、孫などに無償で渡すことです。

生前贈与によって、相続発生時に課税対象となる財産を減らすことができるので、相続税対策として利用する方もいます。

また、被相続人として、生存している間に譲渡したい財産を譲渡したい人に渡すことができ、相続発生時の争いを避けることができます。

贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限はありません。したがって、贈与するものが現金でなくても、不動産でも対象となります。

例えば、親が所有する空き家を子に渡すことも立派な贈与です。さらに被相続人が所有する空き家を孫や血族以外に渡すこともできます。

ただし、贈与財産の価値が一定価額を超えると、贈与税の支払い義務が生じます。

 

空き家の生前贈与

親が空き家を所有していて、その空き家を生前贈与によって取得するケースもありますが、最も多いのは自宅に住んでいる親が介護施設などに入居し、自宅が空き家となったケースでしょう。

この場合、空き家といっても最低限の維持費や固定資産税がかかります。

原則として親の資産から親の介護費用を賄うとすると、無駄な出費はできるだけ抑制しないといけません。

親が空き家をすぐに売却することがベストですが、空き家の処分と相続税対策を同時に行う場合に、以下のような流れが考えられます。

  • 空き家を親から子へ生前贈与
  • 子が空き家を売却

このような流れで空き家を処分する時に気になるのが税金です。

まず、生前贈与の時点で子が贈与税を支払う義務が生じます。

次に空き家を売却した時に所得税を支払う義務があります。

このように税金の支払い義務が発生しますが、後述のように税制を利用して税額を最小限にすることもできます。

 

空き家を親から子へ生前贈与

まず空き家を生前贈与によって取得した場合には、贈与税が生じます。

相続時に相続税が発生するように贈与の際には贈与税が発生するのです。

贈与税のうち、兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与など一般贈与では税率が以下のように設定されています。

 

控除後 200万円以下 300万円以下 400万円以下 600万円以下 1,000万円以下 1,500万円以下 3,000万円以下 3,000万円超
税率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 10万円 25万円 65万円 125万円 175万円 250万円 400万円

 

例えば、3,000万円を超える空き家を贈与によって取得すると、控除後の課税価格が55%の現金を用意する必要があります。

これでは、受贈者にとって大きな負担となります。

仮に空き家の価値が3,500万円としましょう。その場合、贈与税は以下のとおりです。

(3,500万円-110万円)×55%=1,864万5,000円

これだけ多額の税金を納める必要がありますが、後述のように税制を活用して、税金を圧縮できます。

 

子が空き家を売却

生前贈与によって譲渡された空き家をさらに売却した場合にはどのような税金がかかるのでしょうか。

空き家を含めた不動産の売却に係る税金は以下のとおりです。

 

保有5年以上 保有5年未満
譲渡所得税 15% 30%
住民税 5% 9%
復興特別所得税 0.315% 0.63%
合計 20.315% 39.63%

 

この時に課税対象額は、売却価額から取得費(空き家の購入費用)と譲渡費用(売却にかかった費用)で計算します。

贈与の場合では、被相続人や贈与者がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などが取得費に該当します。

例えば、被相続人が自宅を3,000万円で購入し、30年以上住んでいたとします。売却価額が3,000万円、譲渡費用100万円の場合、税金は以下のとおりです。

3,000-(3,000万円+100万円)×20.315%=0円

空き家と贈与関連税制

空き家と言っても生前贈与によって、多額の贈与税の支払い義務が生じます。

したがって、空き家を生前贈与によって取得する時には贈与関連の税制をうまく利用することが不可欠です。

これから紹介する暦年贈与と相続時精算課税制度は不動産の生前贈与にも活用することができます。

 

暦年贈与

暦年贈与とは、毎年、つまり1月1日から12月31日までの贈与額の合計が110万円以内であれば、贈与税が非課税になる制度です。

贈与の対象者として親子や夫婦などの制限はなく、暦年贈与の限度額である110万円であれば、税務署への申告も不要となります。

暦年贈与の対象は現金だけではなく、不動産にも使うことができます。

空き家といっても110万円以上の価値はあるので、「空き家の贈与にどのように使えばいいのか」と思う方もいるかもしれません。

しかし、不動産の場合には持分を贈与することができます。

例えば、1,100万円の空き家であれば、毎年110万円の持分を贈与することで、10年で空き家の所有権すべてを移転できます。

この方法であれば、時間はかかりますが、特になんの手続きも必要なく、空き家を贈与することができ、受贈者の制限もありません。

 

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対して、財産を贈与した場合に2,500万円を限度に特別控除を受けられる贈与税の制度です。

対象となる財産に制限はないので、現金以外にも空き家などの不動産も対象になります。

ただし、相続時精算課税制度の利用には贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日の間に一定の書類を添付した贈与税の申告書を提出する必要があります。

最大で2,500万円の特別控除ですので、物件によっては空き家でも一切贈与税を支払うことなく、生前贈与によって移転できます。

また、2,500万円を超えた場合であっても超過分に対して、20%の贈与税が課税されますが、課税された贈与税は相続発生時に相続税から差し引かれます。

この相続時精算課税制度ですが、空き家の資産価値が今後上昇すると予想している場合に利用すると大きなメリットがあります。

例えば、生前贈与の時点で資産価値が1,000万円だと仮定します。

この場合、相続時精算課税制度を利用すると贈与税はかかりません。

相続が10年後に発生したとして、その時に空き家の資産価値が3,000万円に値上がりしたとすると、本来相続時に3,000万円に対する相続税を支払うところを、税金を一切払わずに済みます。

つまり、生前贈与で資産の移転を確定してしまえば、相続時に空き家の価値が上昇していても、差額は課税されません。

ただし、これは裏を返せば、生前贈与した空き家の価値が今後下がると予想されている場合には、相続によって所有権を移転した方が得をする可能性があるということです。

まとめ

この記事では、空き家を生前贈与して、その後売却した場合の税金や生前贈与の時に税額を下げるために利用できる税制について解説しました。

暦年贈与や相続時精算課税制度を利用すれば、生前贈与の時にかかる贈与税を大幅に軽減できます。

生前贈与によって獲得した空き家は売却することもできますが、貸別荘として貸し出すこともできます。

貸別荘ビジネスは通常の不動産に比べて、賃料収入が安定し、高い利回りを実現できます。

空き家の売却を考えている方は、空き家を活用した貸別荘の運営も検討してみましょう。

 

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