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古民家再生事業とは?市場の動向やこれから参入するメリットを解説

近年では、古民家を改修して飲食店や外国人観光客向けの宿泊施設として活用する「古民家再生事業」が注目を集めています。

古民家を地域資源として活用することで、地域独自の文化の継承を進めると同時に域内経済の活性化の手段として注目されています。

この記事では、古民家ビジネスに焦点をあてて、古民家ビジネスの市場規模やこれから古民家ビジネスを始めるメリットなどについて解説します。

古民家再生事業とは?

古民家をリフォームして生まれ変わった飲食店や宿泊施設が地域経済の振興や建築技術の継承に活用される古民家ビジネスが注目を集めています。

潜在的な市場規模は2兆円を超えるという試算もあり、大企業や異業種からも市場への参入が相次いでいます。

ここからは、「そもそも古民家とは?」から古民家再生事業の定義について解説します。

 

古民家とは?

古民家とはどのような物件なのでしょうか。

一般的には建築年数が相当年数経過した民家を指しますが、具体的かつ厳密な古民家の定義はありません。

国が制定する文化財登録制度によれば、古民家とは築年数50年以上を経過した住居となっています。

このように一般的には建築後50年以上が経過した住居を古民家と定義しますが、一般社団法人全国古民家再生協会の定義によれば、「昭和25年の建築基準法の制定時に既に建てられていた「伝統的建造物の住宅」すなわち伝統構法とする。」と定義しています。

伝統的建造物とは、伝統的な建築工法である木造軸組工法で建築されており、茅葺屋根、草葺き屋根、日本瓦葺き屋根、土間、太い柱と梁を持つ住居を指すと解されています。

 

古民家再生事業

古民家には家族や先祖の伝統や思い出が溢れていますが、建築年数の経過によって、住居として適さない建物になっていることもあります。

例えば、古民家にはケヤキやクリ、マツといった腐りにくく、強度のある素材が使われていますが、100年以上経過すれば、さすがに経年劣化が起こります。

したがって、古民家を現在のライフスタイルに適合させる形で使える部分を残し、老朽化した箇所を補修しながら、心地よい住居に生まれ変わらせることが古民家再生事業です。

改築された古民家は住居としてはもちろんのこと、店舗として利用されることもあります。

 

古民家再生事業の市場規模

空き家となってしまった古民家をリフォームして、新しく飲食店や宿泊施設、商業施設として活用する古民家再生ビジネスは大きな潜在的可能性を秘めています。

政府系銀行である日本政策投資銀行は2015年に「古民家の活用に伴う経済的価値創出がもたらす地域活性化」というレポートを発表しています。

これによれば、あくまで概算として上で「およそ1.8兆円の潜在的な金額規模が推計された」と古民家事業の潜在可能性を評価しています。

同レポートによれば、全国には昭和25年以前に建築された木造住宅が156万6,200軒あると推定されます。

そして、そのうち古民家事業に活用できる空き家が21万1,437軒です。空き家のリフォームにかかる費用を830万円程度と仮定すると、1.8兆円という試算が導かれるようです。

また、「古民家の特徴として、地元に伝わる技術を持った大工が必要な点や木造建築であるため地元の木材を使いやすい点など人的資源や物的資源の調達次第では地域経済に大きな影響を与える存在となり得る」と指摘し、潜在的な市場規模はさらに大きくなる可能性があります。

また、同じく日本政策投資銀行が公表している「古民家活用事業のポイント」によれば、外国人観光客向けに行ったアンケートで「日本旅行をするとして、日本で体験したいこと/魅力はなんですか」との質問に対して、「歴史・伝統文化」という回答が最多でした。

古民家の改修によって日本の歴史や文化に興味を持つ外国人観光客を惹きつけることができれば、市場規模はさらに大きくなるでしょう。

先程のレポートでは、古民家について「日本国内での外国人による消費額は380億円程度」と試算しています。

 

古民家事業の魅力

古民家事業は大きな市場の潜在可能性があり、これから増えるであろうインバウンド需要をうまく取り込むことで、事業として成功する可能性が大いにあります。

これからは、古民家を改築して飲食店や宿泊施設などを運営するビジネスの魅力やメリットについて解説します。

 

低予算で始められる

古民家を宿泊施設や飲食店など用途によって必要な予算は異なりますが、通常の物件を購入して、事業を運営するよりも古民家を購入してリフォームしたほうが初期投資を抑えられます。

通常の物件であれば、用地の取得から建物の建設まで莫大な費用が必要になりますが、地方の古民家であれば物件を取得するための費用は最小限で済みます。

古民家事業の初期投資で最も大きな割合を占めるのがリフォーム代ですが、こちらは1,000万円弱で業者に依頼することができます。その後は宿泊施設や飲食店や目的に合わせて内装や外装を整備します。

 

高い収益性

古民家を活用して運営する事業にもよりますが、仮に外国人観光客向けの宿泊施設を運営するとしましょう。

古民家の購入費用の相場が80〜500万円、リフォームが1,000万円とすると初期費用は1,500万円以下です。

外国人観光客の多くが日本の歴史や文化を目的として訪日していることを考えると、古民家は日本の歴史を体験する非日常の空間を提供できるプレミアムな宿泊施設と言えます。

さらに古民家の宿泊施設はオーナーのワンオペレーションで運営することも可能ですので、販管費を非常に低く抑えられます。

初期費用が小さく、ランニングコストが最小限であり、宿泊料をある程度確保することで、初期投資額を1年で回収することも可能でしょう。回収後はひたすらに利益を上げることができます。

 

将来性が明るい

古民家を活用した宿泊施設の需要を左右するのが、インバウンドです。

現在はコロナの影響により外国人観光客の来日は一旦停止していますが、コロナ前の右肩上がりの需要を考えると、アフターコロナの時代には大幅な需要の増加が見込めます。

2019年には3,000万人を超える外国人観光客が日本を訪れ、その多くが、日本の歴史や文化に魅力を感じています。

古民家の宿泊施設はそうした需要を満たすのに最適であり、日本政策投資銀行によれば、古民家に関連する消費額は380億円に上ります。

また、古民家への宿泊を希望する外国人観光客のニーズだけでも全国で7,400の古民家が不足しており、今後さらなる市場拡大が期待されます。

まとめ

この記事では、古民家をリフォームして飲食店や外国人観光客向けの宿泊施設、商業施設として活用する「古民家再生事業」の概要や市場の動向、そしてこれから市場に参入するメリットについて解説しました。

コロナの影響で一時的に観光需要が減退していますが、ワクチン接種が拡大すれば経済が正常化され、観光需要が回復することが期待されます。

コロナ前のインバウンド需要の右肩上がりの増加を考えても、日本の歴史や文化を体験できる古民家を活用した宿泊施設や飲食店の需要はまだまだありそうです。

古民家を活用した宿泊施設の運営と併せておすすめしたいのが貸別荘への投資です。古民家と同様に高い収益性や安定した賃料が魅力のビジネスです。

不動産投資を検討している方は古民家事業と併せて貸別荘への投資を検討しましょう。

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