実家を貸すときにかかる初期費用について解説！リスクを抑えるための重要なポイントとは？
親が介護施設に入って空き家になった実家を、しばらく使う予定がないから賃貸に出したいという人は多いです。実家を貸し出せば、家賃収入が手に入るのですが、実際に貸し出すとなるとリフォームを行う必要があったり、入居者が入らなかったりとさまざま問題があります。
本記事では実家を貸すときのメリット・デメリットを紹介して、初期費用がいくらかかるのかを解説します。またリスクを抑えるための重要なポイントについても解説しているので、ぜひ参考にしてください。
空き家になった実家を貸すメリット
実家を賃貸として貸し出すと以下のメリットがあります。
・家賃収入が得られる
・人が住むことによって物件が傷みにくくなる
・放火や空き巣から家を守れる
住宅は人が住んでいない状態だと急速に劣化が進んでしまうので、定期的に訪れて窓を開けたり掃除をしたりするなどメンテナンスする必要があります。しかし賃貸として貸し出すと住民がメンテナンスをしてくれるので手間を省くことが可能です。
さらに家賃収入が入ることで、親の介護費用や実家を維持するための費用を捻出できます。不動産は所有しているだけで固定資産税や都市計画税の支払いがあるため、その分を補えるというのは大きなメリットになるでしょう。
空き家になった実家を貸すデメリット
実家を貸すときのデメリットは以下のようなことが挙げられます。
・初期費用が高額になる
・入居者がつかない可能性がある
・入居者が入れ替わる度にハウスクリーニング、原状回復が必要
・貸主の都合で解約するのが難しい
・賃貸管理の手間がかかる
・不良入居者に実家を傷つけられる可能性がある
実家を貸し出すと不労所得を得られる可能性があります。しかしその一方で、大金をかけてリフォームをしたもののなかなか入居者がつかないという最悪のケースになることもあります。
リフォーム費用は最低でも100万円はかかると言われているので、実家を貸すかどうかは慎重に判断しなければいけません。
また入居者が付いたとしても物件の管理は必要になります。具体的には毎月の入金管理や「設備が壊れたから交換して欲しい」などの要望に応える必要があります。
管理は自分ですることもできますが、基本的に管理会社に委託することになります。毎月1～2万円の出費となるので、管理費を払うのに抵抗がある人には向いていないでしょう。
実家を貸すときにかかる初期費用
実家を貸すときにかかる初期費用は以下の項目があります。
・ハウスクリーニング費用
・リフォーム費用
・仲介手数料
・施設賠償責任保険
ここでは実家を貸すときにかかる初期費用について解説します。
ハウスクリーニング費用
実家の築年数が浅かったとしてもハウスクリーニングは必須です。ハウスクリーニングにかかる費用は4～5万円といわれていて、劣化が進んでいるほど高額になります。ハウスクリーニングを依頼する際は家全体ではなく、「水回りだけ」や「気になる箇所だけ」などポイントを絞ると効果的です。
| 場所 | 費用 |
| 風呂 | 12,000～18,000円 |
| キッチン | 12,000～20,000円 |
| トイレ | 6,000～9,000円 |
| 洗面所 | 7,500～10,000円 |
| レンジフード | 7,000～12,500円 |
| 4LDK～6LDKまるごと | 90,000～150,000円 |
リフォーム費用
必須ではありませんが、きれいな家でないと入居者は付きにくいのである程度の金額を投資する必要があります。リフォームをするときは「回収期間」を考えてリフォーム内容を決めましょう。
なるべく高額な費用をかければ、その分の高い賃料で貸せると誤解している人は多いですが、そんなことはありません。地域によって貸せる賃料の上限があるからです。
どのくらいリフォーム費用をかけて良いかは収支シミュレーションを行った上で算出しましょう。
| 項目 | 費用 |
| 一戸建ての全面リフォーム費用の目安 | 150～500万円 |
| 一戸建てのリノベーション費用の目安 | 250～1,200万円 |
| キッチンの交換費用 | 100～150万円 |
| ユニットバスの交換費用 | 約100万円 |
| トイレの交換費用 | 50万円 |
リフォームやリノベーションにかかる費用は建物の劣化状況や広さ、地域によって上下します。リフォームは原状回復のための工事のことをいい、リノベーションは住宅の機能を向上させる工事をいいます。
実家をリノベーションしたとしても費用を回収できない恐れがあるので、重要となる水回りのリフォームを行うのがおすすめです。水回りだけであればリフォーム費用はそれほど高額にならないので回収しやすくなります。
仲介手数料
入居者の募集を不動産会社に依頼した場合は、成約したときに手数料として家賃の0.5～1ヶ月分を支払います。
施設賠償責任保険
施設賠償責任保険は自分の管理する家が人にケガを負わせてしまったり、他人に損害を与えてしまったりしたときにカバーしてくれる保険です。「外壁が落ちて人や車を傷つけてしまった」「床がささくれていてケガを負ってしまった」というような状況で保証されます。
保証対象は入居者だけでなく、近くを通った人や車まで対象となるので、万が一に備えて加入するのをおすすめします。年間1万円以内の保険料で上限1億円まで補償する保険会社もあるので、積極的に加入しましょう。
実家を貸すときの重要な3つのポイント
実家を貸すときは以下の3つのポイントを押えておきましょう。
・定期借家契約か普通借家契約かを慎重に選ぶ
・不良入居者を入居させない
・住宅ローンが残っている場合は事業用ローンに切り替える
ポイントを押えておくことで、リスクをある程度軽減させることができます。
定期借家契約か普通借家契約かを慎重に選ぶ
一軒家を貸す場合、賃貸契約には定期借家契約と普通借家契約の2種類があります。定期借家契約は期間の満了とともに、契約終了となる契約で、普通借家契約は契約期間が終了しても正当な事由がない限り貸し主から更新を拒否できない契約です。
そのため一時的に実家を貸したい場合、普通借家契約だと戻りたいタイミングで戻ることができません。賃貸契約をする際は契約の種類を確認して、戻る予定があるのなら定期借家契約を結びましょう。
不良入居者を入居させない
賃貸でもっとも多いトラブルが「入居者のマナートラブル」です。マナーの悪い人に家を貸してしまうと物件を手荒に扱われてしまったり、近所の人とトラブルになってしまったりすることがあります。さらには家賃滞納のリスクもあります。
不良入居者を入居させてしまうと面倒が増えてしまうので、優良な入居者かを慎重に判断しましょう。
住宅ローンが残っている場合は事業用ローンに切り替える
原則として住宅ローンは自分が住むことを条件に借りているので、家を貸すには金利の高い事業用ローンを借りるのが一般的です。そのため住宅ローンが残っている家を賃貸にするには住宅ローンを受けている金融機関の承諾が必要です。
転勤期間だけという条件で住宅ローンのまま貸し出すことを認めてくれる金融機関もあるので、まずは金融機関に相談しましょう。
また実家を貸している期間中もローンの支払いは必要です。「ローンの返済が月に10万円だから、家賃10万円で貸せれば返済分のカバーできる」と考える人は多いですが、これでは空室リスクや建物のリフォーム費用の回収などが考えられておらず、トータルでみるとマイナスになってしまいます。
住宅ローンを返済しながらあらゆるリスクに備えなければいけないので、ローンの残債がある家の賃貸を考えている人はローンの返済計画を見直しましょう。
実家を貸すときはあらゆるリスクに備える
実家を賃貸に出すことで家賃収入を確保でき、建物の維持管理を任せられるというメリットはありますが、貸主都合で契約が解除できず、不良入居者が入居してしまえば面倒ごとが増えてしまいます。
また回収期間を考えずにリフォームに費用をかけすぎると、投資した金額を回収できないなどあらゆるリスクがあります。あらゆるリスクを取り除くために収支のシミュレーションは綿密に行うようにしましょう。
また自分だけでは不安という人は不動産会社に相談することをおすすめします。ハウスバードでは土地活用の方法から実家を貸すときのお手伝いをさせていただいております。お気軽にご相談ください。