民泊投資は節税対策になる？減価償却・損益通算の仕組みを解説

民泊投資は、条件がそろえば節税につながりますが、「民泊を始めれば誰でも、ずっと税金が減る」というものではありません。前提として、国税庁は民泊新法に基づく民泊の所得を原則「雑所得」としており、雑所得では損益通算ができません。節税が成り立つのは、所得が不動産所得や事業所得に区分される一定のケースで、なおかつ減価償却によって作った赤字を本業の所得と損益通算できる場合に限られます。

この記事では、年収の高いサラリーマン・経営者・オーナー社長の方に向けて、次の3点を国税庁・観光庁の一次情報をもとに整理します。民泊の所得区分と損益通算の関係、減価償却と損益通算の仕組み、そして民泊特有の「180日ルール」や見落としやすい税務上の落とし穴です。節税効果を過大評価せず、収支が成り立つ前提で投資判断をするための材料として読んでください。

結論：節税になるのは「所得が不動産所得・事業所得に区分され、減価償却の赤字を損益通算できる」場合に限られる

民泊投資が節税になるかどうかは、まず所得区分で決まります。国税庁の見解では、民泊新法に基づく民泊の所得は原則として雑所得に区分され、雑所得の損失は他の所得と損益通算できません。つまり原則のままでは、減価償却で赤字を作っても本業の所得とは相殺できず、節税は成立しません。

節税が成り立つのは、所得が例外的に不動産所得または事業所得に区分されるケースです。そのうえで、減価償却費を必要経費として計上した結果、会計上赤字となった場合に、その赤字を損益通算で本業の所得（給料所得や事業所得）と相殺できて、初めて所得税・住民税が圧縮されます。所得区分・減価償却・損益通算の3つがそろう必要があります。

逆に言えば、所得が雑所得にとどまる場合や、減価償却費が小さい物件、損益通算が制限される状況では、期待したほど税負担は下がりません。「民泊投資＝必ず節税」と単純化すると、判断を誤ります。

節税の前提：民泊の所得は原則「雑所得」で、損益通算できないのが出発点

民泊投資の節税を考えるうえで、最初に押さえるべきなのが所得区分です。ここを誤解したまま「不動産投資の一種だから損益通算できる」と考えると、節税の前提から崩れます。民泊で圧縮を狙えるのは所得税と住民税ですが、それは所得区分が損益通算の使える区分であることが大前提です。

「民泊投資＝必ず節税」とは言えない理由

民泊投資の節税は、損益通算による本業所得の圧縮が中心です。ただしそれには、所得が不動産所得・事業所得に区分されること、そして税務上の赤字が生じることの両方が前提になります。物件が黒字で回っていれば相殺する赤字がなく、節税は発生しません。節税を狙うほど赤字運用に傾き、キャッシュフローが悪化するという矛盾を抱えやすい点にも注意が必要です。後述するように、損益通算には対象外となる費用や資産もあり、誰でも・どんな物件でも効くわけではありません。

国税庁の見解は「原則は雑所得」（雑所得は損益通算できない）

国税庁は、自己が居住する住宅を利用して民泊新法に基づく住宅宿泊事業を行う場合、これにより得た所得は原則として雑所得に区分されるとしています。不動産の貸付けによる所得は通常は不動産所得ですが、民泊は宿泊者の安全確保や一定のサービス提供を伴うため、単なる不動産の貸付けとは異なると整理されているためです。

この区分が節税に直結します。損益通算の対象となる所得は不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得の4種類に限られ、雑所得の損失は他の所得と通算できません。つまり民泊の所得が原則どおり雑所得であれば、減価償却で赤字を作っても本業の給与所得や事業所得とは相殺できず、節税スキームは成立しないということです。

出典：国税庁「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について（情報）」
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/0018005-115/0018005-115.pdf

出典：国税庁「No.2250 損益通算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm

例外的に不動産所得・事業所得になるケースで初めて節税が成り立つ

一方で、国税庁は雑所得にならない例外も示しています。これらに該当して初めて、損益通算による節税が検討できます。

1つは不動産所得に含められるケースです。不動産賃貸業を営む人が、賃貸契約の終了後、次の契約までの間に一時的に住宅宿泊事業を行うような場合は、その所得を雑所得とせず不動産所得に含めても差し支えないとされています。

もう1つは事業所得に区分されるケースです。専ら民泊による所得で生計を立てているなど、住宅宿泊事業が所得税法上の事業として行われていることが明らかな場合は、事業所得に該当します。事業所得であれば青色申告特別控除などの特典もあり、損益通算も可能です。

どの区分になるかは、運営形態・規模・役務提供の実態などから個別に判断され、最終的には税務署や税理士による事実認定が必要です。節税を前提に民泊投資を検討するなら、自分のケースがこの例外に当てはまるのかを、早い段階で税理士に確認することが欠かせません。

出典：国税庁「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について（情報）」
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/0018005-115/0018005-115.pdf

節税の核①：減価償却の仕組み

減価償却は、所得が不動産所得・事業所得に区分される場合に、民泊投資の節税の核となる制度です。建物という高額な資産の取得費用を、購入した年に一度に経費化するのではなく、複数年にわたって少しずつ経費に振り分けていく仕組みだからです。前提として、ここまで述べた所得区分の条件をクリアしていることが必要です。

減価償却とは何か

減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を、一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続きです。建物や設備のように時間の経過とともに価値が減っていく資産は、取得した時に全額を経費にするのではなく、使用可能期間の全期間にわたって分割して経費にしていくべきものとされています。この使用可能期間にあたるものが、財務省令で定められた法定耐用年数です。

出典：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm

建物の耐用年数と償却方法

建物の減価償却費は、取得価額と法定耐用年数、そして償却率によって決まります。平成10年4月1日以後に取得した建物の償却方法は定額法のみとなっており、毎年ほぼ一定額を経費として計上していきます。

耐用年数は構造によって異なり、木造より鉄筋コンクリート造のほうが長く設定されています。耐用年数が短いほど1年あたりの減価償却費は大きくなるため、中古物件を活用する戦略がとられることもあります。具体的な耐用年数や償却率は、国税庁が公開する耐用年数表・償却率表で確認できます。

出典：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm

減価償却が「現金を減らさず経費になる」理由

減価償却費が節税で重視されるのは、その年に実際の現金支出を伴わずに経費を計上できるためです。建物の代金は購入時にすでに支払い済み、またはローンとして別途返済していくものであり、減価償却費そのものは毎年現金が出ていく費用ではありません。

それでも会計上は経費として所得を圧縮できるため、「現金は手元に残しながら、帳簿上の利益だけを下げる」効果が生まれます。これが、不動産所得・事業所得に区分される民泊投資で減価償却が節税の中心に置かれる理由です。ただし後述のとおり、この効果は耐用年数が尽きるまでの期間限定である点に注意が必要です。

節税の核②：損益通算の仕組み

損益通算は、減価償却で作った赤字を本業の所得と相殺し、実際の節税につなげる制度です。減価償却だけでは民泊事業の中の赤字にとどまりますが、損益通算によって本業の高い所得を直接圧縮できるようになります。

損益通算とは

損益通算とは、各種所得の計算上生じた損失のうち一定のものについて、一定の順序に従って、他の各種所得の金額から差し引くことです。損失を他の所得と通算できるのは、不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得の4種類に限られます。給与所得や一時所得などで損失が生じても、他の所得と通算することはできません。

出典：国税庁「No.2250 損益通算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm

不動産所得の赤字を本業の所得と相殺する流れ

所得が不動産所得または事業所得に区分されることが前提ですが、賃貸経営や民泊運営で必要経費が収入を上回り赤字となった場合、この不動産所得の赤字は、給与所得や事業所得などの他の所得との損益通算が認められています。たとえば本業で高い所得がある経営者が、減価償却費を含む経費によって不動産所得を赤字にできれば、その赤字分だけ本業の所得が圧縮され、結果として所得税・住民税が下がります。

ただし、不動産所得の赤字のうち通算できない部分があること、株式の譲渡所得や先物取引の雑所得とは通算できないことなど、例外も定められています。

出典：国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm

減価償却と損益通算の役割の違い

2つの制度は役割が異なり、組み合わせて初めて節税が成立します。整理すると次のとおりです。

【ここが重要】節税が効かない・制限される落とし穴

民泊投資の節税を語る記事の多くは「節税になる」までで止まりますが、実務では通算が制限されるケースこそ重要です。ここを理解しないまま赤字を作っても、想定どおりに税負担が下がらないことがあります。

土地取得分の借入金利子は損益通算できない

不動産所得が赤字の場合、その赤字額のうち、土地を取得するために要した借入金の利子に相当する部分は、損益通算の対象になりません。具体的には、不動産所得の損失額と、土地等を取得するための負債利子の額を比べ、いずれか少ない方の金額が「生じなかったもの」とみなされて切り捨てられます。これは、過度な借入で意図的に赤字を作り出す節税を防ぐための措置です。物件購入をローンで行う場合、利子のうち土地対応分は通算できないため、節税効果は想定より小さくなることがあります。

出典：国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm

「生活に通常必要でない資産」と見なされると通算できない

主として趣味・娯楽・保養または鑑賞の目的で所有する不動産は、「生活に通常必要でない資産」と位置づけられ、そこから生じた損失は他の所得と損益通算できません。別荘的な使い方やリゾート用途に近い運用は、この区分に該当して通算が認められないリスクがあります。事業として継続的に運営している実態があるかどうかが問われるため、運用実態の設計が重要になります。

出典：国税庁「No.2250 損益通算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm

減価償却は無限ではなく、売却時に課税される

減価償却による節税は、耐用年数が尽きるまでの期間限定です。償却し切ると減価償却費は計上できなくなり、それまで赤字だった所得が黒字に転じて、むしろ税負担が増えることもあります。

さらに、減価償却した分は資産の帳簿価額を下げるため、売却によって譲渡益が生じた場合には、その分だけ譲渡所得が大きくなり、課税対象となる可能性があります。つまり減価償却による節税は、税金を将来に繰り延べている側面があり、トータルで見れば「払う税金が消える」わけではない点を理解しておく必要があります。

民泊特有の論点：180日上限が収支と節税に与える影響

民泊投資が一般的な不動産投資と決定的に違うのは、住宅宿泊事業法による営業日数の上限です。この制約は収益の天井を決めるため、節税の前提となる収支計画に直接影響します。

住宅宿泊事業法の年間180日ルールとは

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出を行った民泊では、人を宿泊させる日数の上限が年間180日と定められています。この1年間は毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までで算定し、1泊を1日としてカウントします。180日の算定は届出住宅ごとに行われ、年度の途中で事業者が変わってもカウントは引き継がれます。

出典：観光庁「民泊制度ポータルサイト minpaku（住宅宿泊事業法）」
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html

なお、自治体によっては条例により営業日数や営業期間に追加の制限が設けられている場合があるため、物件所在地の自治体ルールも事前に確認する必要があります。

180日の上限があるからこそ、収支設計が重要

住宅宿泊事業法による民泊は、年間180日までという営業日数の上限があります。そのため、売上を積み上げられる日数が制度的に限られ、収支設計を誤ると、経費が先行して税務上赤字となるケースや、収支設計によってはキャッシュフローが悪化するケースがあります。

一方で、180日という制約があっても黒字化を実現する方法はあります。例えば、宿泊単価を高められるコンセプト性のある一棟貸しとして運営し、限られた営業日数でも十分な売上を確保する方法です。また、物件や立地によっては旅館業許可を取得することで180日の営業日数制限を受けず、年間を通じた営業を前提とした事業運営を目指すことも可能です。（※条例・設備基準等による制約は別途あります。）

つまり、重要なのは「180日だから赤字になる」のではなく、「制度に合わせた事業設計ができているか」です。節税効果だけを期待して収支設計が不十分なまま投資すると、税負担は軽減できても、それ以上にキャッシュアウトが発生し、結果として資産を減らしてしまう可能性があります。

だからこそ、投資判断の前に、物件の特性やエリアの需要を踏まえ、「住宅宿泊事業として運営すべきか」「旅館業許可を取得した方が収益性は高まるのか」「どの程度の宿泊単価・稼働率なら利益が残るのか」をシミュレーションすることが重要です。

通年で運営したい場合の選択肢

年間を通じて宿泊事業を行いたい場合は、住宅宿泊事業法の届出ではなく、旅館業法上の簡易宿所営業などの許可取得や、営業日数制限のない特区民泊への移行といった選択肢があります。これらは設備基準や立地要件が異なり、ハードルも上がるため、どの制度で運営するかは投資判断の初期段階で検討すべき論点です。

出典：観光庁「民泊制度ポータルサイト minpaku（よくあるご質問）」
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/faq.html

民泊投資の節税が向く人・向かない人

同じ民泊投資でも、節税メリットを得やすい人とそうでない人がいます。自分がどちらに近いかを見極めることが、投資判断の出発点になります。

節税メリットが大きい人

本業で高い所得があり、損益通算によって圧縮できる所得が大きい人ほど、民泊投資の節税効果は相対的に大きくなります。年収の高いサラリーマン・経営者・オーナー社長や、不動産所得・事業所得をすでに持っている人は、赤字を本業所得と相殺できる余地が大きいためです。とくに、すでに不動産賃貸業を営んでいて民泊の所得を不動産所得に含められる人や、事業規模で運営し事業所得と認められる人は、所得区分の面でも損益通算を使いやすい立場にあります。また、収支そのものを黒字で回せる前提があり、節税は副次的なメリットとして捉えている人にも向いています。

向かない人

一方で、節税を目的に民泊投資を検討する場合でも、すべての人に向いているわけではありません。民泊投資による節税効果は、本業の所得水準や資金力、事業計画によって大きく異なります。

本業の所得がそれほど高くない場合は、損益通算によって軽減できる税額が限られるため、期待したほどの節税メリットを得られないことがあります。また、手元資金に余裕がなく、毎年のキャッシュアウトに耐えられない場合は、税務上の赤字が続くような収支設計が資金繰りを圧迫する可能性もあります。

節税を主な目的とする場合であっても、税負担の軽減だけでなく、将来的な収益性や資産価値、出口戦略まで見据えて判断することが重要です。

民泊投資の節税に関するよくある質問

結局、民泊投資の節税は「収支が成り立つ前提」で設計すべき

ここまで見てきたとおり、民泊投資の節税は、まず所得区分が前提になります。国税庁は民泊の所得を原則「雑所得」としており、雑所得では損益通算ができません。節税が成り立つのは、所得が不動産所得・事業所得に区分され、減価償却で作った赤字を本業の所得と相殺できる場合に限られます。さらに、土地取得借入金利子の通算制限や、生活に通常必要でない資産の除外、償却切れ後の負担増・売却時課税といった制約も伴います。加えて民泊には180日という営業日数の上限があり、収益の天井が制度的に決まっています。

節税は、あくまで健全な収支が成り立ったうえで得られる副次的なメリットです。税務上の赤字だけを目的とした事業設計に傾けば税負担を減らす以上に資産を減らしかねません。

まずは、自分の所得水準と検討中の物件をもとに、減価償却費・想定稼働率・損益通算後の手残りがどうなるかを試算することが重要です。この試算をせずに、「節税になるらしい」という情報だけで判断するのはおすすめできません。

ハウスバードでは、民泊投資を「節税」だけでなく、「収益性」「資産価値」「出口戦略」まで含めてトータルで設計しています。物件選定や収支シミュレーションを通じて事業として成り立つプランをご提案するとともに、必要に応じて提携税理士をご紹介し、税務面も含めた検討を進めていただくことが可能です。収支計画と税務を一体で検討することで、節税だけに偏らない、長期的な資産形成を見据えた投資判断をサポートします。

「自分の場合、どのくらいの節税効果が期待できるのか」「節税と収益性を両立できる物件はあるのか」「住宅宿泊事業と旅館業許可のどちらが自分に適しているのか」など、民泊投資をご検討中の方は、ぜひ資料請求・お問い合わせからお気軽にご相談ください。一人ひとりの所得状況や投資目的に合わせた収支シミュレーションをもとに、最適な事業プランをご提案いたします。