高所得者・経営者向け不動産投資の選択肢を徹底比較

節税・利回り・流動性の3軸で選ぶ最適解

高所得者・経営者が不動産投資を選ぶときは、「節税できるか」だけで決めないことが大切です。節税・利回り・流動性は同時に最大化できないため、自分が何を一番優先するかを先に決め、その優先順位に物件タイプを合わせるのが失敗しない選び方です。本文では3つの軸の関係と、属性別の選び方を解説します。

「不動産投資で節税できると聞いたが、本当に得なのか」。所得税・住民税の負担が大きい高所得者や、法人の利益処分に悩む経営者ほど、この疑問にぶつかります。結論から言えば、不動産投資は節税の手段になり得ますが、節税だけを目的にすると、かえって資産を減らすこともあります。

理由はシンプルで、不動産投資には「節税」「利回り（収益性）」「流動性（売りやすさ）」という三つの評価軸があり、これらは多くの場合トレードオフの関係にあるからです。節税効果が高い物件ほど利回りや流動性で不利になりやすく、その逆もまた起こります。だからこそ、自分の目的を先に定め、軸の優先順位に合わせて物件を選ぶ必要があります。

この記事では、まず三つの軸の意味と関係を整理し、次に高所得者・経営者という属性ごとにどの軸を優先すべきかを示します。最後によくある疑問と、次に取るべき具体的なアクションまでまとめます。

そもそも「節税目的の不動産投資」とは何か

節税目的の不動産投資とは、不動産を保有・運用することで生じる経費（とくに減価償却費）を活用し、課税対象となる所得を圧縮して、所得税・住民税や法人税の負担を抑えることを主眼に置いた投資手法を指します。家賃収入そのものよりも、税負担の軽減を主な動機とする点が、純粋な収益目的の投資と異なります。

ここで鍵になるのが「減価償却」です。建物は時間の経過とともに価値が下がるとみなされ、その目減り分を毎年の経費として計上できます。実際にお金が出ていかない年でも帳簿上の経費が立つため、所得を圧縮する効果が生まれます。高所得者や利益の出た法人にとって、この仕組みが「節税」と呼ばれる理由です。

ただし、減価償却はあくまで「先に経費にする」仕組みであり、税負担を完全に消すものではありません。売却時には目減りさせた分が利益として戻ってくるため、保有中の節税と売却時の課税はセットで考える必要があります。この点を見落とすと、「保有中は得をしたつもりが、売ったら税金で持っていかれた」という結果になりかねません。

判断軸は3つ ― 節税・利回り・流動性の関係を押さえる

高所得者・経営者が不動産投資を比較するとき、見るべき軸は次の三つです。どれを優先するかで、選ぶべき物件タイプが変わります。

① 節税 ― 所得・利益をどれだけ圧縮できるか

減価償却を中心に、課税所得をどれだけ抑えられるかという軸です。建物の構造や築年数によって償却できる期間が変わり、短い期間で多く償却できる物件ほど、単年あたりの節税インパクトは大きくなります。所得税率・住民税率の高い高所得者ほど、この軸の恩恵を受けやすい一方、効果は永続せず、いずれ償却が終わる点に注意が必要です。

② 利回り ― 投資額に対してどれだけ稼げるか

家賃収入を投資額で割った収益性の軸です。節税効果が高い物件は価格が高く需要も限定的になりがちで、利回りが伸びにくい傾向があります。逆に高利回りをうたう物件は、空室リスクや修繕リスクを抱えていることも多く、表面的な数字だけで判断すると実質の手残りが想定を下回ることがあります。

③ 流動性 ― 売りたいときに売れるか

出口、つまり売却のしやすさの軸です。買い手が多い立地・物件タイプほど流動性が高く、相場も読みやすくなります。節税効果を狙って選ばれやすい一部の物件は、買い手が限られるため、いざ売ろうとしたときに時間がかかったり、想定より安くしか売れなかったりすることがあります。

重要なのは、この三つを同時に最大化する物件は基本的に存在しない、という前提です。

節税を最優先すれば利回りや流動性で妥協が必要になり、流動性を重視すれば節税インパクトは控えめになります。だからこそ「全部得したい」ではなく、「自分は何を一番に取り、何を捨てられるか」を決めることが、選び方の出発点になります。

一般的な不動産投資では3つはトレードオフになりやすい一方、旅館業許可付き一棟貸し宿は、適切な物件選定・運営・出口設計を行うことで、3つのバランスを取りやすい投資手法として注目されています。

3つの軸で比較 ― どの軸を重視するかで選択肢が変わる

代表的な検討対象を、三つの軸の「相対的な傾向」で整理すると、優先軸ごとの向き・不向きが見えてきます。下表は一般的な傾向の比較であり、個別物件の実際の数値は物件ごとに異なります。

※上表は各タイプの一般的な傾向を相対比較したもので、特定物件の確定的な数値を示すものではありません。実際の節税効果・利回り・売却可能性は、立地・築年数・構造・市況により変動します。

この表からわかるのは、「節税のしやすさ」と「流動性」がしばしば逆方向に動くという点です。節税を狙って築古・木造系を選ぶと出口で苦労しやすく、流動性を重視して都心区分を選ぶと節税インパクトは控えめになります。どちらが正解かは、投資家の属性と目的によって変わります。

なお、旅館業許可付き一棟貸し宿泊施設は、この表の「別荘・観光地物件」とは性質が異なります。単なる別荘ではなく、宿泊事業として収益を生み出す前提で設計されるため、建物の減価償却だけでなく、宿泊運営による収益性や、営業実績を備えた収益不動産としての出口戦略まで含めて評価される点が特徴です。

属性別の選び方 ― あなたはどの軸を優先すべきか

ここまでの三軸を踏まえ、高所得者・経営者という属性別に、優先しやすい軸と考え方を整理します。あくまで一般的な考え方であり、最終判断は税理士など専門家への相談を前提としてください。

高所得の会社員・勤務医など（給与所得が大きい人）

所得税・住民税の負担が重い給与所得者は、課税所得の圧縮による恩恵を受けやすい属性です。ただし、給与は安定している一方で本業に時間を割けないため、運用に手間がかからず、出口も読みやすい物件のほうが現実的です。節税だけに振り切るより、流動性をある程度確保しながら節税効果を取りにいくバランス型が向きやすいと言えます。

オーナー社長・役員（法人と個人の両方を持つ人）

法人の利益処分と個人資産形成の両面を考えられるのが、この属性の強みです。法人で保有するか個人で保有するかによって、税の扱いも出口戦略も変わります。法人の利益が大きく出た年に償却を活用したいのか、長期で家賃収入を積み上げたいのかで、選ぶ物件タイプは大きく変わります。法人化のメリット・デメリットを含め、税理士・会計事務所と設計するのが前提です。

税理士・会計事務所が顧客に助言する場面

顧客の所得状況・法人の利益水準・出口時期の希望を踏まえ、「節税だけを目的にしない」という前提を共有することが重要です。減価償却による単年の節税は、売却時の課税と一体で評価する必要があり、保有期間と出口を含めたシミュレーションがあって初めて意味を持ちます。

経営者の新たな選択肢としての「貸別荘・民泊投資」

近年、経営者の間で注目されているのが、「地方・観光地の別荘物件」をアコモデーション（民泊や貸別荘）として運用する手法です。一般的な賃貸不動産では「節税」「利回り」「流動性」の三つはトレードオフになりやすい一方、一棟貸し宿は宿泊事業として収益を高めながら、建物や設備の減価償却を活用し、さらに営業実績を備えた収益不動産として売却を視野に入れられる点が特徴です。もちろん物件選定や運営力によって結果は左右されますが、三つの要素をバランスよく実現しやすい投資手法として注目されています。

なぜ経営者にとって魅力的なのか

別荘・観光地物件をアコモデーションとして運用する魅力は、単なる節税や利回りという枠に収まりません。経営者ならではの価値として、次のような点が挙げられます。

第一に、本業とのリスク分散です。本業の業績が外部環境に左右されやすい経営者ほど、収益源を別ジャンルに持つことの意味は大きくなります。実際、海外専門の旅行会社を経営しながら熱海で一棟貸し宿事業を始めた吉井オーナーは、コロナ禍で海外旅行一本のリスクを痛感し、リスクヘッジとして国内観光の分野にも進出したいと考えるようになったと語っています。本業と異なる需要構造を持つ事業を持つことは、経営の安定性そのものに寄与します。

第二に、福利厚生施設としての活用です。自社で保有・運用する宿泊施設は、経営者個人や家族の利用にとどまらず、社員の利用にも開けます。前出の吉井オーナーのケースでは、会社の福利厚生施設のように社員も利用できるようになり、ワーケーションのような新しい働き方も生まれているといいます。社員に実際に利用してもらえる事業は、採用・定着の面でも他社と差別化しにくい独自の価値になり得ます。なお、こうした自社利用の際も、一般客と同じようにOTAサイトから予約し、売上を計上する運用とすることで、福利厚生としての利用と事業としての収益計上を両立させている点は実務上の参考になります。

第三に、本業との相乗効果です。既存の取引先・人脈に対して「こうした宿を始めた」と伝えることが、新たな送客や関係深化につながるケースもあります。前出のオーナーも、付き合いのある取引先に宿の話をすると「泊まりたい」と言ってもらえ、その上司や家族にまで思いがけない広がりを見せていると述べています。

ただし「楽しむ」運用には設計と伴走が前提

一方で、この手法は一般的な賃貸経営とは性質が異なります。宿泊ニーズが「泊まる」から「楽しむ」へと変化するなかで、貸別荘・一棟貸し宿は単なる宿泊場所ではなく、滞在体験そのものを設計する事業になっています。前出のオーナーも、一棟貸し宿は単に「泊まる」場所ではなく、滞在自体を「楽しむ」工夫が不可欠で、宿泊施設というよりは「体験を提供する施設」だと実感したと振り返ります。

そのため、物件選定（眺望・アクセスなどの差別化要素）、リノベーション設計、補助金申請、開業後の運営体制までを、本業を持つ経営者が独力で組み立てるのは現実的ではありません。本業に時間を割けない経営者ほど、物件探しから申請・リノベーション・運営準備までをワンストップで支援し、スマート運営できる体制を整えてくれる専門家との伴走が、参入の成否を分けます。実際、前出のオーナーも本業がある中で物件探しから各種申請、リノベーション、運営準備までを自分たちだけで行うのは現実的に不可能だと感じていたと語っており、専門家の存在が事業化の前提だったことがうかがえます。

この選択肢が向く経営者・慎重に考えたい経営者

向きやすいのは、本業とは別の収益源・体験価値を求めており、節税や表面利回りだけでなく「事業としての面白さ」や福利厚生・本業シナジーまで含めて評価できる経営者です。逆に、短期での確実な売却・現金化を前提とする場合や、運用の手間・緊急対応に一切関与したくない場合は、流動性の低さや運営連絡の頻度がネックになり得るため、慎重な検討が必要です。

別荘・観光地物件は、本記事冒頭の三軸比較表でも示したとおり、節税・利回りが「ケースによる/活用次第」、流動性が「低くなりやすい」というプロフィールを持ちます。だからこそ、節税という一面だけで判断せず、運用の手間・出口の売りやすさ・そして経営者ならではの活用価値までを総合して、保有期間と出口を含めたシミュレーションを専門家とともに行うことをおすすめします。

出典：HOUSEBIRD JAPANS「インタビュー記事」（2024年）
https://housebirdjapans.com/interview/5940-2/

節税目的の不動産投資が「向かない人」

公平を期すため、この手法が向かないケースも明示します。次に当てはまる場合は、慎重な検討、あるいは別の選択肢を勧めます。

• 当面の所得・利益がそれほど大きくなく、節税メリットを取りきれない人。圧縮できる税負担が小さければ、リスクに見合いません。
• 手元資金に余裕がなく、空室・修繕・金利上昇といった変動に耐えられない人。不動産は流動性が低く、すぐに現金化できない点が弱点です。
• 数年以内に必ず売却して資金を回収したい人。出口で想定どおり売れる保証はなく、短期前提とは相性が悪い場合があります。
• 「節税」という言葉だけで投資を決めたい人。減価償却は税の繰り延べの側面があり、出口まで含めた設計が前提になります。

よくある質問（FAQ）

数字や制度を確認するときの注意点

不動産投資の節税は、減価償却の期間や税率、各種特例といった「制度」に依存します。制度は改正されることがあり、ネット記事の数値が古くなっている場合もあります。具体的な償却年数・税率・控除額などを判断材料にするときは、必ず最新の一次情報（国税庁など公的機関の公表資料）や、税理士・会計事務所の確認を前提にしてください。

本記事は、節税・利回り・流動性という三つの軸で選び方の考え方を整理したものであり、特定の物件・利回り・税額を保証するものではありません。事実（制度の仕組み）と意見（選び方の考え方）を区別し、最終的な投資判断は専門家への相談のうえで行ってください。

まとめ

高所得者・経営者の不動産投資は、「節税できるか」だけで判断すると、利回りや流動性で思わぬ損をすることがあります。

一般的な不動産投資では、節税・利回り・流動性はトレードオフになりやすいため、自分が何を優先するかを明確にしたうえで、目的に合った物件タイプを選ぶことが重要です。一方で、旅館業許可付きの一棟貸し宿泊施設のように、物件選定や収益設計、運営、出口戦略までを一体で考えることで、これら三つのバランスを取りやすい選択肢もあります。

次に取るべきアクションは、自分の投資目的を整理することです。「節税」「利回り」「流動性」のうち、何を最も重視し、どこまでなら妥協できるのかを言語化することで、検討すべき投資対象は自然と絞られてきます。

そのうえで、保有期間や売却までを見据えたシミュレーションを税理士・会計事務所などの専門家と行い、保有中の税負担だけでなく、収益性や出口戦略まで含めて総合的に判断することが大切です。目先の節税効果だけではなく、中長期的な資産価値やキャッシュフローまで見据えて選択することが、後悔しない不動産投資につながります。