実家を別荘化するメリットとデメリットとは｜必要な費用や節税効果も解説
2拠点生活や移住生活が注目されている中で、実家を相続したもののどうするか迷っている方の中には、
リモートワークの拠点として活用したい方も少なくないのではないでしょうか。
実は、使っていない実家を別荘として用すると様々なメリットがあります。
この記事では、実家を別荘として活用することの、メリット・デメリットのそれぞれを整理しながら解説していきます。
実家を相続している方や、これからセカンドハウスとしての利用を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
実家を別荘化するメリット
実家を別荘化すると、余暇の時間や趣味に当てるスペースの拡大など、自己利用の一環としても様々なメリットがあります。
ここでは主に以下の3つのメリットが存在します。
- セカンドハウスとして認められれば税制優遇を受けられる
- 固定資産税が更地の1/6
- 物件の管理状態が良くなる
それぞれのポイントについて1点ずつ確認しておきましょう。
セカンドハウスとして税制優遇される
別荘は嗜好品とされ、税制優遇の対象にはなりません。
しかし定期的に利用し、セカンドハウスとして認められれば、固定資産税や都市計画税の課税率を引き下げることができます。
固定資産税の優遇措置（小規模宅地の特例、住宅用地の特例）
| 200平米以内の部分 | 200平米超の部分 |
|---|---|
| 1/6 | 1/3 |
実家は活用の有無に関わらず固定資産税が課税されます。
そのため、実家を定期的に活用しセカンドハウスとして利用すれば、実家を所有する税負担を減らすことができます。
セカンドハウスの申請方法は、自治体によって異なるためセカンドハウスとして登録したい際には、実家の所在地の自治体に問い合わせてみましょう。
特定空き家に指定されるリスク軽減
相続した実家がセカンドハウスとして認められれば、「住宅」同様に以下の税制上の軽減措置を受けられる場合があります。
固定資産税の優遇措置（小規模宅地の特例、住宅用地の特例）
| 200平米以内の部分 | 200平米超の部分 |
|---|---|
| 1/6 | 1/3 |
しかし別荘として全く利用していなければ、所有している実家が、特定空き家とされる可能性もあります。
特定空き家に指定された空き家は、上記の固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）対象から除外されてしまいます。
空き家対策特別措置法の施行前は、土地の上に建物があれば、空き家であっても固定資産税の住宅宅地特例を活用し、固定資産税を最大1/6まで減額することができました。
しかし、倒壊のリスクのある特定空き家と判断される場合には、減額措置を受けることができないため、税負担が大幅に増えます。
国土交通省のホームページに記載されているガイドラインを参考にすると、以下のような特徴がある空き家が特定空き家に指定される可能性があります。
- 放置すれば倒壊する危険のある空き家
- 衛生上有害となるおそれのある空き家
- 管理が行われず景観を損なっている空き家
- 周辺の生活環境のために放置できない状態の空き家
実家を別荘化し、定期的に利用することで特定空き家となるリスクを低くすることができます。
物件の管理状態がよくなる
一般的に建物は使用していないだけでも湿気や虫害などで建物が傷んでしまうことがあります。
建物が傷んでしまうと、構造の腐食や断熱材の劣化など物件の健康状態に悪影響が発生します。
そのため、物件の管理状態を維持するためには、定期的なメンテナンスを行う必要があります。
特に木造の物件や築年数が立っている物件では、定期的なメンテナンスの有無で物件の状態は大きく変わります。
物件の状態は、売却時の売値や活用時のリフォームにかかる費用に影響します。
実家を別荘化し定期的に利用することで、建物内の空気の入れ替えを行うことができ、物件をより良い状態で維持することができます。
▼「ハウスバード流空き家活用マニュアル」のダウンロードはこちらから
実家を別荘化するデメリット
様々なメリットがある一方で、実家を別荘化するデメリットは主に以下の2つです。
- 維持管理費用がかかる
- 定期的なメンテナンスが必要
それぞれのデメリットについて、1点ずつ確認しておきましょう。
維持管理費用がかかる
実家を別荘化した場合、固定資産税などの減額措置を受けることはできますが、管理費用として様々な費用もかかります。
特に、火災保険料や定期的な交通費、監視カメラなどの防犯装置など、別荘を安全に維持するためには、様々な費用が必要になります。
また、実家を別荘化するということは、築古物件を一つ所有していることになります。
そのため、より快適な別荘生活を送るために、定期的な修繕や減築などを含むリフォームが必要になる可能性もあります。
定期的なメンテナンスが必要
実家を別荘として所有する場合、定期的なメンテナンスも必要になります。
庭付きの家を持っている場合には、草取りや不法投棄の対応を行う必要があります。
また、ゴミ出しなどは曜日が決まっており、一ヶ月間保存した状態になることも少なくありません。
また、空き家の場合には放火のリスクもあります。
定期的な物件周りの清掃なども必要になるため、メンテナンスにかかる手間は少なくありません。
雪などの自然環境に特徴がある場合には、別荘に通うだけでも手間になります。
定期的なメンテナンスが必要になるため、年間でどの程度通うことができるのかを試算してみるのもおすすめです。
▼「ハウスバード流空き家活用マニュアル」のダウンロードはこちらから
使わない間に別荘化した実家を貸す方法
別荘の使わない間に貸せる活用方法として、ひそかに人気を集めているのが「一棟貸切宿泊施設として1 日単位で貸し出す方法」です。
自分で使用しないときはairbnbや楽天トラベル、booking.comなどで1日単位で貸し出し、運用することで、経済合理的な別荘ライフを実現できます。
管理費や交通費などのランニングコストを補える賃料収入を得ながら、理想のライフスタイルを楽しむことができます。
また、定期的な人の出入りは、大事な資産である建物状態を良好に保ちます。
さらに、他にも別荘に旅館業活用を行うことで多くのメリットがあります。
- 管理維持費が、収益に変わり、別荘を持ちながら副収入を得ることができる
- 税務上の評価額が低いため相続税対策が可能
- 面倒な管理の手間も省くことができる
一方で、旅館業活用のデメリットとしては
- プロデュースや集客などにはある程度の専門性が必要
- 別荘の立地選びが難しい
- 旅館業免許取得が煩雑で困難
などが挙げられます。
旅館業活用の肝である集客・旅館業免許取得の点で難易度が非常に高いため、個人だけでは成功の可能性はガクッと下がります。
ハウスバードは別荘の旅館業活用を専門に行なっている数少ない企業です。
箱根・京都・北海道など様々な別荘地で、中古別荘を再生したゲストハウス（一棟貸切旅館）のプロデュースを行ってきた多数の実績があります。
別荘の旅館業活用について気になる点があればいつでも御相談下さい。
▼「ハウスバード流空き家活用マニュアル」のダウンロードはこちらから