旅館業法と住宅宿泊事業法（民泊新法）は結局何が違うの？ それぞれの特徴を解説
民泊ビジネスに興味がある方や、すでに始めている方は旅館業法の内容についてよく知っておく必要があります。
本記事では、旅館業法について解説するとともに、民泊新法や民泊特区など、民泊ビジネスを始めるための具体的な方法やその比較等をお伝えします。
本記事を読むことで民泊ビジネスを営むにあたって必要な法律的知識を得ることができ、またどのような制限を受けるのか等を知ることができます。
旅館業法と民泊新法（住宅宿泊事業法）の違いとは
旅館業法と民泊新法には、費用面や手間などでそれぞれ細かな違いが存在します。宿泊事業を行う上で、準備段階でそれぞれの違いについてきちんと把握しておく必要があります。
ここからはそれぞれの違いについて、以下の9点を解説していきます。
| 法律名 | 旅館業法 | 民泊新法（住宅宿泊事業法） |
|---|---|---|
| 滞在期間の条件 | 制限なし | 制限なし（大阪の民泊特区では2泊3日以上） |
| 営業可能日数の違い | 営業日数制限なし | 180日以内 |
| フロントの設置義務 | 原則なし（自治体によって設置義務あり） | なし |
| 苦情受付 | 事業主 | 事業主・家主 |
| 用途地域制限 | 第一種・第二種住居地域/準住居地域/近隣商業地域/商業地域/準工業地域 | 工業専用地域以外（自治体によって制限あり） |
| 建物用途 | 住宅/共同住宅/寄宿舎/長屋 | ホテル/旅館 |
| 行政への申告方法 | 都道府県への許可申請 | 都道府県への届出申請 |
| 客室の延床面積 | 3.3平米以上 | なし |
| 消防機器の制限 | あり | あり |
| 申請に必要な書類 | 11種類以上 | 13種類以上 |
| 立入検査の有無 | あり | あり |
| 目的 | 投資収益 | 文化交流/遊休資産活用 |
詳しい違いについて、それぞれの項目について確認していきましょう。
営業可能日数の違い
| 法律名 | 旅館業法 | 民泊新法（住宅宿泊事業法） |
|---|---|---|
| 営業可能日数 | 制限なし | 180日以内 |
旅館業許可を取得して簡易宿泊所を経営する場合、一年中稼働させることが可能です。一方で、民泊として経営を行う際には、営業可能日数が180日以内に制限されています。
空き家・空き室などの遊休資産の活用を目的とし、自己利用も検討している場合には、営業可能日数が180日でも貸し出しと自己利用をうまく両立することができます。しかし、投資目的で宿泊事業を行う際には、営業可能日数が利回りに大きく影響します。
旅館業許可の取得は煩雑な手続きが多いため、行政書士や建築士への依頼が必要なることが多いです。さらに、許可申請費用も自治体によって必要です。許可取得に必要な金額は決して少ない金額ではないため、収支計画を作成し、目標収益や予測稼働率などを元に選択しましょう。
フロントの設置義務
| 法律名 | 旅館業法 | 民泊新法（住宅宿泊事業法） |
|---|---|---|
| フロント設置義務 | なし（条件付き） | なし（※） |
※自治体によって制限は異なる
旅館業法、民泊新法ともに、フロントの設置義務はありません。2018年の旅館業法施行令の一部が改正される前には、フロントの設置義務が必要でした。しかし改正後、簡易宿泊所では、収容人数が10名以内であり、以下の要件を満たす場合には、フロントの設置は不要とされています。
（要件１）玄関帳場等に代替する機能を有する設備を設けることその他善良の風俗の保持を図るための措置が講じられていること。
（要件２）事故が発生したときその他の緊急時における迅速な対応のための体制が整備されていること。
フロントの役割としては、緊急時の対応と鍵の受け渡しなどです。旅館業における衛生管理要領」では、「迅速な対応」については「通常おおむね10分程度で職員等が駆けつけることができる体制」と規定し、「出入りの状況の確認」については「営業者自らが設置したビデオカメラ等により、常時鮮明な画像により実施」と示されています。
民泊新法では、フロントの設置について制限はありませんが、各自治体により条例で制限されていることが多いです。例えば、同じ東京都でも大田区では玄関帳場は不要とされていますが、中央区では設置が義務つけられています。各自治体によって、フロント設置の有無については大きく異なるため、必ず確認しておきましょう。
用途地域制限
| 法律名 | 旅館業法 | 民泊新法（住宅宿泊事業法） |
|---|---|---|
| 用途地域制限 | 第一種・第二種住居地域/準住居地域/近隣商業地域/商業地域/準工業地域 | 工業専用地域以外（自治体によって制限あり） |
旅館業法と民泊新法は、用途地域による制限も異なります。相続した実家や別荘を、宿泊施設として活用したい場合には、用途地域の制限が壁になることが多いです。
旅館業許可を取得する際には、ホテルや旅館を立てられるエリアと同じ用途地域にしか建てることができません。一方で、民泊は既存の住宅を貸し出すものであるため、住居専用地域でも営業することができます。
また、用途地域の制限については、各自治体の条例によって制限が加えられていることが多いです。例えば、札幌市では、以下の用途地域内で民泊営業を行う場合には、180日以下の営業日数制限が必要になることがあります。
- 小中学校等の敷地の出入口（正門等）の周囲100mの範囲
- 住居専用地域（第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種低層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域）及びこれに準ずる地域
まずは自身の用途地域を問い合わせ、民泊営業の可否についての自治体の条例を確認しておきましょう。
苦情受付先
| 法律名 | 旅館業法 | 民泊新法（住宅宿泊事業法） |
|---|---|---|
| 苦情受付 | 事業主 | 事業主・家主 |
旅館業許可を取得して宿泊事業を行う場合、事業主がクレーム対応を行います。一方で、民泊は家主が宿泊者と居住しているかどうかによって苦情受付先が異なります。
家主居住型の場合には、家主が滞在しているため、苦情も家主が引き受けます。しかし、家主不在型で、民泊を営業する場合には、その施設を管理する旨を国土交通大臣に登録した「住宅宿泊管理業者」に対して苦情が集まります。
家主不在型で民泊を行う場合には、この「住宅管理業者」を選定し住居管理を委託する必要があります。
クレーム対応は、レビューの評価や書き込みに直接記載されることが多いです。宿泊者は施設を選ぶ際にレビューを参考にすることが多いため、レビューの良さは稼働率に影響します。そのため、クレーム対応については、きちんと調べておきましょう。
行政への申告方法
| 法律名 | 旅館業法 | 民泊新法（住宅宿泊事業法） |
|---|---|---|
| 行政への申告方法 | 都道府県への許可申請 | 都道府県への届出申請 |
宿泊事業を行うには、旅館業法の場合は許可申請、民泊新法の場合は届出申請が必要です。許可の場合には、却下される可能性が高く、許可取得の難易度は厳しいです。しかし、届出の場合には、「なにか事件が起こった際に行政側が把握できるように届出が必要」ということなので、基本的にはあまり却下されることはありません。
すぐに宿泊事業を行いたい場合には届出制の民泊、きちんと事業として行いたい場合には、
許可制の旅館業を行うことがおすすめです。
客室の延床面積
| 法律名 | 旅館業法 | 民泊新法（住宅宿泊事業法） |
|---|---|---|
| 客室の延床面積 | 3.3平米以上 | なし |
3.3平米の床面積というと、横幅１メートル縦幅3.3メートルの空間が必要になります。一方で、民泊の場合には延床面積の規制はありません。
一棟貸しや一室貸しの場合には、ほとんどの場合延床面積の規制をクリアできます。しかし、都市部で簡易宿泊所を営業する場合や、価格を安くし、客室数を確保し高収益を得るという方針で行う場合には、客室が非常に狭くなることがあります。
計画段階で、きちんと旅館業の規制を確認した上で設計を行いましょう。
消防機器の制限
| 法律名 | 旅館業法 | 民泊新法（住宅宿泊事業法） |
|---|---|---|
| 消防機器の制限 | あり | あり |
民泊を行うためには、以下の設備が必要になります。
- 自動火災報知設備
- 誘導灯
- スプリンクラー設備
- 消化器
それぞれの設備を設置するには、ある程度の設備工事費用が必要になりますが、安全性を維持するために確認しておきましょう。しかし、自分の住居の一部を民泊として貸し出す場合、民泊として使用する部分が建物全体の半分以下であるかつ、50㎡以下であれば、民泊としての消防用設備等の設置は不要です。
しかし、一般住居に求められる住宅用火災警報器の設置は必要になります。
一方で、旅館業許可を取得するには、民泊よりも多くの設備が必要になります。消防法の許可取得には以下の資料に一覧で記載されています。ぜひ参考にしてください。
申請に必要な書類
| 法律名 | 旅館業法 | 民泊新法（住宅宿泊事業法） |
|---|---|---|
| 申請に必要な書類 | 11種類以上 | 13種類以上 |
旅館業許可を取得するには以下の種類の書類が必要です。
- 申請書 【様式第 1 号】
- 上記（↑）に該当しない場合は疎明書
- 営業施設の構造設備の概要を記載した書類
- 定款または寄付行為の写し、会社登記簿の写し※法人の場合
- 法人役員等記入表
- 構造設備の概要がわかる図面
- 営業施設付近１５０ｍ以内の見取り図
- 浴場に使用する水が水道水以外の場合は、原水の水質検査成績書
- 浴場のろ過配管系統図（循環ろ過装置・露天風呂・打たせ湯等がある場合）
- 消防法令適合通知書（別記様式第２）のコピー
- 建築基準法第７条第５項の規定による検査済証（建築確認検査済証）のコピー
- 旅館営業施設完成届出書（新築大改築の場合）【様式第２号】
旅館業許可を取得するには以下の種類の書類が必要です。（以下は個人の場合）
- 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
- 未成年者で、その法定代理人が法人である場合は、その法定代理人の登記事項証明
- 欠格事由に該当しないことを誓約する書面
- 住宅の登記事項証明書
- 住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
- 「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
- 住宅の図面（各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積）
- 賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
- 転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
- 区分所有の建物の場合、規約の写し
- 規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
- 委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し
宿泊事業を行う場合には、旅館業許可であっても民泊届出でも多くの書類が必要になります。特に、旅館業許可は審査も厳しく個人では対応することは難しいです。特に、図面の作成や見取り図の作成などは建築士と連携して行う必要があります。
また、旅館業許可を取得するには保健所の現地確認も必要です。宿泊事業を始めるまでにネックになるのは、行政手続きであることが多いです。スムーズに進めることができるように、必要であれば専門家に頼りながら手続きを進めましょう。
立入検査の有無
| 法律名 | 旅館業法 | 民泊新法（住宅宿泊事業法） |
|---|---|---|
| 立入検査の有無 | あり | あり |
2017年3月に閣議決定された旅館業法の一部改正案では、無許可民泊に対しての立入検査もおこなえるようになりました。ヤミ民泊と呼ばれる違法民泊を取締り、民泊の安全性などを維持していくには、必要と言えます。
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民泊サービスを行うための3つの方法
民泊サービスを行うための1つの方法として、「旅館業法の簡易宿所」として許可を取る旨をお伝えしましたが、それ以外に「民泊条例の特区民泊」としての民泊や、「民泊新法」としての民泊があり、これら3つの方法の中から選ぶことになります。
| 営業形態 | 民泊 | 特区民泊 | 簡易宿泊所 |
|---|---|---|---|
| 適用法律 | 民泊新法 | 旅館業法の特例 | 旅館業法 |
| 収益性 | △ | △ | ◯ |
| 収益化までの手間 | ◯ | ◯ | △ |
旅館業法の簡易宿泊営業として
旅館業法の簡易宿泊営業として民泊サービスを提供する方法で、この方法では許可を取るための申請を行う必要があります。
後にご説明する民泊新法として民泊サービスを提供するのと比べ、営業日数の上限がないことから高い収益性を実現しやすくなっています。
民泊条例の特区民泊として
また、民泊サービスが注目を集めてきたこともあり、2013年に国家戦略特区に限り旅館業法の規制を緩和する政令が発表されて登場したのが「特区民泊」です。
現在は東京都大田区や大阪府、北九州市、新潟市で特区民泊が活用できますが、他の地域では利用できません。
なお、特区民泊も民泊サービスを提供するにあたり、申請は必要ですが、こちらは「認定」されればよいこととなっています。
住宅宿泊事業法(民泊新法)として
2018年6月15日に施行された「住宅宿泊事業法（民泊新法）」として民泊サービスを提供することが可能となりました。
こちらは届出を提出するだけでよく、住宅専用地域でも営業できるというメリットがありますが、営業上限が180日とされており、専業で行っていくのには収益性の面でデメリットがあります。
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旅館業と判断される4つの判断基準
厚生労働省の資料では、旅館業と判断される判断基準として、以下の4つを挙げています。
旅館業法では、旅館業のことを「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義しています。
なお、ここでいう「人を宿泊させる」とはベットや布団などの寝具を備えた施設を提供することを指します。
また「営業」とは「不特定多数の人」に「反復継続して」事業を行うことを指します。つまり、上記の「人を宿泊させる」ことや「営業」の定義に当てはまらない場合は、旅館業に当てはまりません。
宿泊料の徴収の有無
旅館業は「宿泊料を徴収すること」が定義の要件とされていますが、ここでいう宿泊料は「名称にかかわらず、休憩料、寝具賃貸料、寝具等のクリーニング代など」の名目で受け取るものを指します。
一方で、食事代やテレビの視聴料、体験事業の体験料として徴収したものはこの定義に当てはまりません。
社会性の有無
「社会性がある」とは、「不特定多数の者を宿泊させる場合」や「広告等により一般に募集を行っていること」だとされています。
つまり、日頃から親交のある知人や友人を宿泊させる場合には社会性は無いと判断されます。
継続反復性の有無
宿泊募集を継続的に行っていることも旅館業であることの要件です。曜日限定や季節限定であっても、反復して行っていれば継続反復性があると判断されますが、「年1回のイベント開催時に自治体の要請等により自宅を提供するようなケース」は継続反復性がないと判断されます。
生活の本拠かどうか
また、旅館業と定義されるには「生活の本拠か否か」も判断基準となり、使用期間が1カ月未満の場合（ウィークリーマンションなど）や、1カ月以上であっても部屋の清掃や寝具類の提供がなされる場合（下宿など）には生活の本拠でないと考えられ、旅館業に該当します。
一方、使用期間が1カ月以上で使用者自らの責任で部屋の清掃等を行う場合は生活の本拠と考えられ、旅館業には該当しません。
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旅館業に定義される3つの宿泊形態
旅館業に定義された場合、その宿泊形態には3つの種類があります。
旅館・ホテル営業
まずは旅館・ホテル営業です。一般的な旅館やホテルを思い浮かべていただければよいでしょう。
過去、旅館営業は「和式の構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」で、ホテル営業は「洋式の構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」と分類されていました。
平成30年6月15日の改正により、合併して旅館・ホテル営業になり「簡易宿所営業及び下宿営業以外のもの」となりました。
簡易宿泊営業
2つ目は簡易宿泊営業です。「宿泊する場所を多人数で共用する構造及び設備を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」とされており、ペンションやユースホステル等が該当します。
なお、旅館業法の許可を受けて民泊サービスを提供する場合はこの簡易宿所営業で許可を取得するのが一般的です。
ウィークリーマンション営業
ウィークリーマンションとは、1週間から1か月以内の期間でマンションを貸し出す賃貸方法です。貸室業と宿泊業の間ともいえる形態ではありますが、厚生労働省の通知によると旅館業許可の取得が必要と言えます。一方でマンスリーマンションは、必ずしも旅館業許可が必要とは言えません。
「定期借家契約を結べば、短期間であっても貸室業として営業できる」という話をきくこともありますが、旅館業法違反となってしまう可能性もあります。実態とともに、弁護士や専門家に相談しておきましょう。
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許可を受けずに民泊ビジネスを行った場合の罰則
民泊サービスを提供するには、旅館業法か民泊新法、もしくは特区民泊のいずれかとして許可や認定を受ける必要がありますが、旅館業法は住宅専用地域では営業できず、民泊新法は営業日数上限が180日、特区民泊は該当地域が少ないなど、なんらかの制限が課されます。
ご自分が始めようと思った民泊サービスに関し、これらの制限を受けたくないと思うこともあるかもしれません。
しかし、許可や認定を受けずに営業を行った場合には罰則があります。
しかも、以前は旅館業法の無許可営業として「6カ月以下の懲役または3万円以下の罰金」だったものが、2018年6月15日に改正されたことにより「6カ月以下の懲役もしくは、100万円以下の罰金、またはその併用」と厳罰化されています。
民泊サービスを始めようと思っている方は、必ず3つの方法の中のいずれかを選んで取り組むようにしましょう。
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まとめ
民泊における旅館業法の基礎知識を中心に、3つの宿泊形態や、許可を受けずに営業を行った場合の罰則等をお伝えしました。
民泊は、日本でAirbnbが流行りだした当初は法整備もなされておらず、旅館業法の許可を得ずに営業を行っている業者もよく見られましたが、法整備の進められた現在では、許可や認定を受けずに影響を行った場合の取り締まりが積極的に行われています。
それぞれの形態の特徴や制限の内容についてよく理解し、収益性を高めたいのであれば旅館業法、住宅専用地域で営業したいのであれば民泊新法を選ぶなど、目的にあった方法でサービスを運営していくとよいでしょう。
別荘の購入は自宅用の物件を購入する場合よりも自由度が高く、様々な要素を選択する必要があります。特に、エリア選定やデザイン間取りの打ち合わせなどには、専門家との視点が必要になります。
参考程度ですが、以下は弊社が別荘を購入検討している方からご相談を受けた内容の一部です。
- 「温泉がある別荘がいいけど、どのぐらい費用がかかるの？」
- 「◯◯万円の予算で考えているけど、別荘は建てられる？」
- 「サウナ作りとかガーデニングとかもしたいけど庭を持てる別荘地はどこ？」
- 「維持管理費用にはどのぐらいかかるの？」
- 「使用しない間に第三者に別荘を貸し出すことってできますか？」
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