不動産投資は法人税の方が節税になる？具体的なシミュレーションを解説
不動産投資は個人で運営していくことも、法人化して運営していくことも可能ですが、法人化するのとしないのとでは、どちらがお得なのでしょうか？
本記事では、法人化して法人税を納めるとお得になるのかどうかのシミュレーションを解説するとともに、法人化するメリット・デメリットについてお伝えしていきます。
不動産投資は法人税の方が節税になる？
不動産投資に個人で取り組んでいる人や、これから物件取得を考えている人の中には、個人で取り組むべきなのか、法人化すべきなのか悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。
果たして、法人化して法人税を納めた方が節税になるのでしょうか？
不動産保有中の違い
不動産保有中は、個人の場合は所得税と住民税、事業税が、法人の場合は法人税と法人住民税、法人事業税が課されます。
この内、所得税と法人税、法人事業税については、所得額に応じて税率が異なるため、所得によって個人の方がお得なケースと法人の方がお得なケースに分かれることになります。
それぞれの税率は、具体的には以下のようになっています。
■所得税
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,000円 から 1,949,000円まで | 5% | 0円 |
| 1,950,000円 から 3,299,000円まで | 10% | 97,500円 |
| 3,300,000円 から 6,949,000円まで | 20% | 427,500円 |
| 6,950,000円 から 8,999,000円まで | 23% | 636,000円 |
| 9,000,000円 から 17,999,000円まで | 33% | 1,536,000円 |
| 18,000,000円 から 39,999,000円まで | 40% | 2,796,000円 |
| 40,000,000円 以上 | 45% | 4,796,000円 |
■住民税
所得割：10%
均等割：4,000円
■事業税
事業所得の5%
※事業主控除額=290万円
■法人税
資本金1億円以下の場合
所得800万円以下：15%
所得800万円以上：22.5%
■法人住民税
資本金1,000万円以下の場合
法人税割：法人税額の12.9%
均等割：70,000円
■法人事業税
所得400万円以下：3.4%
所得400万円～800万円：5.1%
所得800万円以上：6.7%
例えば、所得300万円だとそれぞれ納める税金は以下のようになります。
| 個人の場合 | 法人の場合 |
| 所得税：202,500円 | 法人税：450,000円 |
| 住民税：304,000円 | 法人住民税：128,050円 |
| 事業税：5,000円 | 法人事業税：102,000円 |
| 合計：511,500円 | 合計：680,050円 |
一方、所得700万円になると以下のようになります。
| 個人の場合 | 法人の場合 |
| 所得税：974,000円 | 法人税：1,050,000円 |
| 住民税：704,000円 | 法人住民税：205,450円 |
| 事業税：205,000円 | 法人事業税：357,000円 |
| 合計：1,883,000円 | 合計：1,612,450円 |
不動産売却時の違い
また、不動産売却時には個人の場合、譲渡所得税として計算する必要があるのに対し、法人の場合は法人税として計上します。
譲渡所得税は所有期間によって税率が異なり、所有期間5年以下のときの税率（短期譲渡所得）が39.63%、5年超(長期譲渡所得)の場合の税率が20.315%です。
一方、法人の場合は所得額に応じて概ね30～35%程度と考えるとよいでしょう。
個人の場合と法人の場合を比べると、所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は法人の方が、5年超の場合は個人の方がよいと判断できます。
とはいえ、実際には法人は赤字の繰り越し期間が長かったり、経費として計上できる項目が多かったりといったメリットもあるため、総合的に判断する必要があるといえます。
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個人事業主が不動産投資で法人化する4つのメリット
ここでは、個人事業主が不動産投資で法人化する4つのメリットをご紹介していきます。
具体的には以下のようなものです。
・収入が一定額以上になると法人税の方が節税になる
・家族を役員にして報酬を支払える
・経費計上できる項目が増える
・赤字を10年間繰り越しできる
それぞれ見ていきましょう。
収入が一定額以上になると法人税の方が節税になる
先述の通り、個人の場合は所得税が累進課税となっており、所得が高くなるほど税率が高くなってしまいます。
このため、基本的には所得が高くなるほど、法人化した方が節税につながりやすくなります。
家族を役員にして報酬を支払える
法人化して、配偶者を役員にして報酬を支払えば、支払った報酬を経費として計上でき、節税につなげることが可能です。
個人事業の場合でも専従者給与という形で経費計上できますが、他に本業を持っている場合には適用できないなど制限があります。
また、法人化して給与を支払えば、55万円の給与所得控除を受けられる点もメリットとなるでしょう。
経費計上できる項目が増える
法人化することで自動車や携帯電話の費用を法人の経費計上しやすくなるといったメリットもあります。
生活にかかる費用を法人の経費とすることで、手元に残るお金を多くすることができるのです。
赤字を10年間繰り越しできる
法人化して不動産投資に取り組み、結果として収支がマイナスになってしまった場合、その赤字を最大10年間繰り越すことができます。
例えば、ある年に1,000万円の収益が出たとしても、過去10年の間に500万円の赤字の繰り越しがあれば、その年の所得を500万円とするといったことが可能なのです。
個人事業の場合でも、青色申告することで繰り越しできますが、期間が最大3年と短くなっています。
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個人事業主が不動産投資で法人化する4つのデメリット
一方、個人事業主が不動産投資で法人化するのにはデメリットもあります。
具体的には以下のようなものです。
・会社設立に費用がかかる
・赤字でも税金を納めなければならない
・税理士報酬などランニングコストがかかる
・個人の所得と損益通算できなくなる
それぞれ見ていきましょう。
会社設立に費用がかかる
現在では、資本金1円からでも法人を設立できるようになっていますが、法人を設立するための登記手続きなどに費用がかかります。
具体的な費用は手続きを依頼する司法書士によって異なりますが、おおよそ、株式会社の場合で25～30万円程度、合同会社であれば10万円～15万円程度かかると考えるとよいでしょう。
なお、登記手続きは自分で済ませることもでき、その場合司法書士に支払う報酬分、数万円程度安くできます。
赤字でも税金を納めなければならない
法人化すると、毎年法人住民税を納めなければなりませんが、法人住民税の均等割は70,000円となっており、これは例え赤字でも納める必要があります。
特にあまり大きな収益を見込めないケースでは、この税金の負担が大きく感じてしまいやすいでしょう。
税理士報酬などランニングコストがかかる
法人化すると1年など会期ごとに確定申告して税金を納める必要があり、この会計処理を税理士に依頼するための費用が発生します。
確定申告は自分ですることも可能ですが、個人事業主と比べると複雑で、基本的には税理士に依頼したほうがよいでしょう。
また、個人事業主のときに税理士に会計処理をお願いしていたという方も、法人化すると処理が複雑化することもあり、税理士に支払わなければならない報酬が多くなるのが一般的です。
個人の所得と損益通算できなくなる
サラリーマンの方が不動産投資に取り組むようなケースでは、不動産投資の赤字を給与所得から差し引く損益通算が可能で、これが節税につながるといった提案を不動産会社から受けることがあります。
法人化すると、法人と個人の所得は通算できないため、不動産投資の赤字分を個人の給与所得から差し引くといったことができなくなる点に注意が必要です。
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まとめ
不動産投資において、法人化することによる節税効果やメリット・デメリットをお伝えしました。
個人の場合、所得が高くなればなるほど税率が高くなる累進課税となっているため、基本的には高所得であるほど法人化した方がお得になります。
また、法人化することで家族を役員にしたり、経費計上できる項目が多くなったりとさまざまな節税メリットが生まれる点もポイントだといえるでしょう。
法人化したほうがよいか迷っているという方は、本記事の内容を参考にしつつ、税理士など専門家に相談してみることをおすすめします。
別荘の購入は自宅用の物件を購入する場合よりも自由度が高く、様々な要素を選択する必要があります。特に、エリア選定やデザイン間取りの打ち合わせなどには、専門家との視点が必要になります。
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