コテージ経営の利回りを上げるには？利回りの考え方やポイントをご紹介！

「そもそも利回りってどういうこと？」

「利回りの計算方法ってどうやるの？」

「コテージ経営で利回りを上げる方法ってあるの？」

コテージ経営を考えている方の中には、こうした疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

コテージやコンドミニアムといった貸別荘事業を行ううえで、利回りがどのくらいになるかは重要なポイントといえるでしょう。

本記事では、コテージ経営における利回りの考え方や利回りを上げるポイントについてご紹介します。

是非とも最後まで読んでいただき、コテージ経営を検討するうえで参考にしてみてください。

コテージ経営における利回りとは？

不動産投資の一種ともいえるコテージ経営。

中でもコテージ経営は高い利回りが期待できる事業といえます。

では、コテージ経営における利回りとはどういった考えになるのでしょうか。

ここでは、コテージ経営における利回りの考え方や計算方法について以下の通りご紹介しますので、それぞれ見ていきましょう。

・そもそも利回りとは？

・利回りの計算方法

そもそも利回りとは？

「利回り」とは不動産投資にかかった支出に対して、どのくらいの利益が得られたかの割合のこと。

コテージ経営によって将来的にどのくらいの利益が期待できるかを計算できるため、コテージ経営を検討するうえで非常に重要な数字といえるでしょう。

また、利回りが高いほど、投資にかかった費用を回収するまでの期間（＝投資回収期間）も短くなります。

コテージ経営を行う場合、イニシャルコスト（初期費用）が大きくかかりやすいものです。したがって、利回りをしっかりと計算したうえで事業を検討するのが重要です。

事業計画の立案において利回りの高すぎる計画を立ててしまうと、結果的に経営がうまくいかずに赤字になってしまう可能性も否めません。

コテージ経営は、金融機関からの融資を利用して事業を行うケースも多いでしょう。

事業計画の立案時に、想定利回りを高く見積もりすぎて借入期間を短くしてしまえば、返済負担が大きくなり経営に支障をきたすケースが考えられます。

円滑な資金繰りを行うには、利回りの計算方法についてもしっかり理解しておく必要があるので注意しておきましょう。

利回りの計算方法

では、利回りの計算方法とはどのようにすれば良いのでしょうか。

コテージ経営における利回りの計算方法は以下の通りとなります。

年間収入÷（コテージ購入にかかった費用＋管理費などの年間経費）＝実質利回り

購入価格3,000万円の物件で年間経費100万円、1泊当たりの平均宿泊料金5万円・年間180日の利用があったと想定した場合の利回りを計算してみましょう。

(5万円×180日）÷（3,000万円+100万円）＝0.2903…となり、実質利回りは29.03％となります。

一般的な不動産投資で考えると、ここまで高い利回りはあまり考えにくいです。

上記のような利回りも、観光客の集まりやすい別荘地や魅力のある物件であれば、十分に実現可能な数値です。通常の不動産投資と比べても、コテージ経営の利回りが高いといわれるのも納得できるでしょう。

コテージの経営において、年間収入は1泊当たりの宿泊料金と年間の稼働率で計算できるため、稼働率が高ければ高い物件であるほど、より高い利回りが期待できます。

また、年間経費についても税金や維持費、光熱費、管理費用などより細かく計算できれば、より現実的な利回りが計算可能です。

周辺エリアの貸別荘の稼働率を踏まえて計算できれば、よりリアリティのある事業計画が立案できるので、コテージ経営を行う参考にしやすいでしょう。

コテージ経営で利回りを上げる3つのポイント

コテージ経営における利回りの考え方や計算方法をお伝えしました。

では、実際にコテージ経営において利回りを上げるにはどういったポイントに気を付けると良いのでしょうか。

ここでは、コテージ経営で利回りを上げるポイントとして、以下の3つをご紹介します。

・コンセプトを明確にしたコテージづくり

・稼働率を上げる方法を考えよう

・メリハリをつけた資金計画を立てよう

それぞれ見ていきましょう。

コンセプトを明確にしたコテージづくり

コテージ経営で利回りを上げるには、明確なコンセプトの設定が重要です。

貸別荘事業は高い利回りが得られる事業として注目度も高まっており、コロナ禍においては密を避けられるアクティビティとしても人気が高まっています。

新規でコテージ経営への参入を考える方も少なくないでしょう。

こうした動きの中で、どういった層をターゲットにするかは重要なポイントとなるのです。

ご自身のコテージのウリは何でしょうか。

コテージを利用する方も多くは、非日常の体験を味わうのが目的です。

例えば、薪ストーブのあるコテージや温泉、サウナがあるコテージなど、他のコテージにはない特別な体験を提供できるようなコテージづくりが重要といえます。

万人受けするコンセプトだけでなく、特定の人に刺さるような差別化が図れれば、その分宿泊料金が高くなったとしても利用してもらえる可能性が高いです。

したがって、コンセプトを明確にしたコテージづくりは利回りを上げるうえで押さえておきたいポイントといえるでしょう。

稼働率を上げる方法を考えよう

コテージ経営を行ううえでは、稼働率も重要なポイントです。

コテージ経営において収入を得るには、コテージを利用してもらわなくてはなりません。

当たり前のことですが、高い稼働率を維持できれば、その分収益も大きくなります。

周辺の一戸建てのコテージや一軒家貸切のコンドミニアムの稼働率はどうなっているでしょうか。

コテージの利用が多いのは、土日や祝日、夏休みなどが多いでしょう。

一方で、平日やシーズンオフの時期にはコテージの利用が見込みにくいです。

こうした平日やシーズンオフの時期にいかに利用してもらえるかがポイントになります。

例えば、平日限定のプランを用意したり、ワーケーション需要を取り込んだプランを提供したりすると稼働率を上げられる可能性が高いです。

利回りを上げるためにも、稼働率を上げる方法を考えていくのが重要といえるでしょう。

メリハリをつけた資金計画を立てよう

コテージの利回りを上げるには、メリハリのある資金計画も重要です。

利回りは、年間収入をコテージの購入と運営にかかった費用で割って計算します。

したがって、コテージの購入や運営にかかる費用を抑えられれば、単純に想定利回りは上がるでしょう。

しかし、リフォームなどの必要なコストまで抑えてしまうと稼働率の低下にもつながりかねません。

魅力あるコテージを作るには、コストをかけるべきところはしっかりとコストをかけるのも大切なポイントといえるでしょう。

また、コテージ事業を始めるには、旅館業法や条例に沿った許認可の取得も必要です。

すべてを自分で行うことでコストを抑えられる可能性もあるでしょう。しかし、専門的な知識を必要とされるケースが多く、結果的に時間も手間も多く、却って割高になってしまう可能性も高いです。

時間や手間を考えれば、こうした申請手続きは専門家に依頼するというのも重要なポイントといえます。

このように、コストを抑えるべきところは抑え、かけるべきところはかけるといったメリハリのある資金計画を立てるのが重要なのです。

まとめ

本記事では、コテージ経営における利回りの考え方や利回りを上げるポイントについてお伝えしてきました。

コテージ経営は他の不動産投資と比べても収益力が高く、高利回りが期待できる事業といえるでしょう。

とはいえ、高い利回りを実現するには、本記事で紹介したようなポイントを押さえるのが重要です。

是非とも本記事を参考にして、コテージ事業への参入を検討してみてはいかがでしょうか。

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