民泊オーナーになるには？具体的な方法・収入目安・開業手順までを解説！
民泊仲介サイトの登場により日本でも一気に拡大した民泊ビジネス。民泊新法の施行により適法化・健全化が進められ、日本国内でも人気のビジネスとして一般化しました。
現在はコロナ禍の影響もあり民泊ブームは鳴りを潜めていますが、民泊オーナーになるには今がチャンスとの見方もあります。
当記事では、民泊の概要・民泊オーナーになる方法・現在民泊オーナーになるのがおすすめである理由・民泊を開業する手順・民泊オーナーとして成功するポイントについて解説します。
民泊オーナーになりたい方や興味がある方は、ぜひご参考下さい。
民泊とは？
民泊とは、戸建て住宅・マンションの部屋等の民家を旅行者・出張者等に貸し出す宿泊サービスのことです。
本来は民家に宿泊することを指す用語でしたが、民泊仲介サイト等の登場により民家を利用した宿泊サービスがビジネスとして普及したことから、現在では同サービスのことを民泊と呼ぶことが一般的となっています。
民泊は、ホテル・旅館等よりも安価に宿泊できることや現地の生活を体験できることから、訪日外国人を中心に高いニーズを集めています。
オーナーになるなら把握しておくべき民泊の形態
民泊には、法律・制度により以下3種類の形態に分類されます。これから民泊オーナーを目指す方は、民泊の形態について把握しておきましょう。
民泊新法（住宅民宿事業法）による民泊
年間営業日数が180日以内という制限はありますが、開業のハードルが最も低く参入しやすい形態です。住宅地での営業が可能であることが大きな特徴。
旅館業法による民泊
旅館業法の簡易宿所として営業される民泊の形態。許可申請の要件が厳しく住宅地での営業もできませんが、営業日数の制限なく自由に営業できるのが特徴です。
国家戦略特区法による民泊（特区民泊）
国家戦略特区に指定されている地域のみ行うことができる形態。2泊3日以上という最低宿泊日数の制限はありますが、旅館業法による民泊よりも開業のハードルが低く、自由度の高い営業を行うことができます。
なぜ、いま民泊オーナーになるのがオススメなのか
民泊は現在多方面から注目を集めているビジネス。オーナーになりたい方も増えています。
ここでは、なぜ今民泊オーナーになるのがおすすめであるのか、その理由について解説します。
アフターコロナの宿泊ニーズ・インバウンドニーズが期待できる
2020年に始まり多くの宿泊業者に打撃を与えたコロナ禍ですが、ワクチンの大規模摂取により感染者・重篤化事例は減少の兆しを見せており、海外では経済再開を優先する動きもみえ始めています。
今後コロナ禍の勢いが弱まり行動制限が緩和されれば、こんにちまで抑え込まれていた宿泊需要・インバウンド需要は大きな反動を見せることが期待されるため、民泊ビジネスにとってはチャンスが訪れると予想されます。
大きくリバウンドを見せるであろう宿泊ニーズ・インバウンドニーズを取り込めることが、今民泊オーナーになることをおすすめする最大の理由です。
参入のハードルが低い
民泊はホテル・旅館等の宿泊施設と比べると、開業にあたっての手続もシンプルであり、満たさなければならない法的な条件のハードルも低いのが大きな特徴。
民泊新法に則って開業するのであれば、住宅地にある一般的な民家でも開業することができます。
既に空き家等を有している場合は、物件を確保するコストも省くことが可能です。
このようにビジネスを行うにあたっての参入障壁が低いことも、民泊オーナーがおすすめである大きな理由となります。
収益性が高い
エリア・立地・稼働率といった諸条件に左右されますが、一般的に民泊は賃貸経営を行うよりも高い収益性が見込めることが大きな特徴です。
1泊の宿泊料に対して料金設定を行うことができるため、客室稼働率を高い水準で維持することができれば、賃貸物件を大きく上回る収益が得られるケースも多くあります。
空き家を活用する場合や家賃相場が安いエリアの物件を確保する場合は、利益率も非常に高くなります。
このようにビジネスとしての収益性に優れていることも、民泊のオーナーになることをおすすめする大きな理由です。
民泊の宿泊料相場・見込利益の目安
民泊オーナーに興味がある方は、宿泊料の相場やオーナーが得られる見込利益の目安についても把握しておく必要があります。
以下は、エリア別に民泊の宿泊料の相場を比較した
表となります。
宿泊料の相場（エリア別）
| 東京中心部 | 3,000～15,000円 |
| 大阪市 | 2,500～12,000円 |
| 地方都市 | 2,000～10,000円 |
民泊の一人部屋の宿泊料は2,000～3,000円程度が相場。
複数人が宿泊できる大部屋については10,000～15,000円程度が相場となります。
東京・大阪といった都市部であるほど宿泊料の相場は高くなり、反対に郊外・地方は安くなる傾向にあります。
ホテル・旅館と比べると宿泊料の相場は非常にリーズナブルであることが分かるのではないでしょうか。
因みに、民泊オーナーが得られる見込み利益は、稼働率80％を維持できた場合で売上の20～30％、損益分岐点は稼働率40％～50％程度となります。
利益率が高めで魅力的なビジネスモデルであると言えるのではないでしょうか。
民泊オーナーになる方法
民泊オーナーになるには、具体的には以下にご紹介する3つの方法があります。
民泊オーナーになりたい方は、どのような方法があるのか把握しておきましょう。
自身で民泊を運営する
民泊オーナーになる最もポピュラーな方法は、オーナー（所有者）兼経営者として、自身で民泊を運営する方法です。
いわゆるスモールビジネスに該当する民泊は、ワンオペでも十分に運営を行うことが可能。
全てを自身で行えば、人件費もかかりませんし思い通りの経営を行うことができます。
専業として民泊を経営したい方や、民泊を運営する時間を確保できる方にはおすすめの方法となります。
民泊フランチャイズに加盟する
近年民泊ビジネスのマーケットは拡大傾向にあり、フランチャイズ展開を行う企業も登場しています。
フランチャイズとは、加盟店オーナーとなり加盟金・ロイヤリティを支払う代わりに、本部が提供するブランド・ノウハウを利用できる事業形態のことです。
加盟店オーナーとなることで、適法性・クオリティが担保された民泊を運営できることや、本部のブランドを活かした集客を行えることが大きなメリットとなります。
ワンランク上の民泊を運営するオーナーとなりたい方は、検討してみる価値はあります。
運営を委任する
民泊の運営は自身で行わずとも、民泊代行会社へ運営を委任することもできます。
民泊代行会社とは、運営料を支払う代わりに利用者へのサービス提供・清掃・施設管理といった業務を代行してくれる会社。
運営料を支払っても採算が残るビジネスモデルを構築する必要がありますが、運営を委任することで本当の意味での民泊オーナー（所有者）になることができます。
民泊オーナーになりたいけれども運営のための時間を取れない方や、副業で民泊を運営したい方にはおすすめの方法となります。
民泊を開業するステップ
民泊オーナーとなるには、上記いずれの方法においてもまずは民泊を開業する必要があります。
ここでは、民泊を開業するステップについてご紹介します。
民泊オーナーになりたい方は、開業までの流れを確認しておきましょう。
民泊の形態を決める
先にご紹介した民泊の3つの形態から、どの形態で民泊を開業するのかを決めます。
物件を既に所有している場合は自ずと選択肢が絞られますが、新規に物件を取得する場合は希望する開業形態に合わせてエリア・物件を選定することが可能です。
形態を決める際には、年間営業日数が180日以内であるかそれ以上であるかが選択のポイントとなります。
形態に合わせて認可・申請・届出を行う
民泊の形態により法令・制度が異なるため、選択した形態に応じた許可・申請・届出を行います。
・民泊新法
物件所在地の都道府県に届出
・旅館業法民泊
自治体の役所⇒保健所
・特区民泊
物件所在地の自治体に届出
税務署への開業届はいずれの形態においても必須となるため、忘れずに提出しておきましょう。
施設の内外装をリフォーム・リノベーション
営業できる条件さえ満たしていれば、リフォーム・リノベーションを行わずとも民泊を運営することは可能です。
しかし、施設の内外装のリフォーム・リノベーションを行っておいた方が、民泊の稼働率を高めることができるため、利用者のニーズに応えるためにもぜひ実施しておくことをおすすめします。
利用者が喜ぶ雰囲気の内外装・過ごしやすく快適な環境を意識して、リフォーム・リノベーションを業者に依頼しましょう。
トイレ・浴室といった水回りの設備は利用者の満足度に大きく影響するため、洋式の使いやすい設備へと変更しておくことをおすすめします。
設備・備品を用意する
内外装が整った施設内に設備・備品を揃えて、民泊を運営できる状態へと環境を整備します。
民泊に必要となる設備・備品には以下のようなものがあります。
・家具（テーブル・椅子・タンス等）
・家電（冷蔵庫・電子レンジ・テレビ・洗濯機等）
・インターネット環境（フリーWi-Fi）
・寝具（布団・布団カバー・シーツ・枕等）
・アメニティ（タオル・洗面用具等）
・空調設備（エアコン・換気設備）
・消防設備（非常灯・火災報知器・消化器等）
設備・備品を全てを揃えると100万円以上はかかるため、状態の良い中古品を調達するなど、コストを削減する工夫を行うことも重要となってきます。
民泊仲介サイトに登録
現在における民泊の主要な集客手段は民泊仲介サイトです。複数の民泊仲介サイトを比較検討して、自施設に適したサイトへ登録を行います。複数の民泊サイトを活用した方が効率的に集客を行えるため、メインのサイトに加えて1～3サイト程度へ登録しておくことをおすすめします。
民泊サイトは掲載する写真のクオリティにより反響が大きく異なるため、利用者の興味を惹くような魅力的な写真を掲載しておくことがポイント。できればプロのカメラマンに撮影を依頼して、競合に埋もれないレベルの写真を用意しておきましょう。
余力があれば、SNS・ブログ等の自前の集客手段についても準備しておくとベターです。
運営スタート
すべての準備が整ったら、利用者を迎え入れて民泊の運営をスタートします。
民泊オーナーとして成功するポイント
民泊の経営はすべてのオーナーが成功しているわけではないため、成功確度を高めるためにも、さまざまな工夫を行う必要があります。
ここでは、民泊オーナーとして成功するために押さえておくべきポイントについてご紹介します。
SNSを上手く活用して集客を行う
民泊の主要な集客手法は民泊仲介サイトです。利用者数が多く高い集客効果が見込めますが、どの民泊事業者も利用しているため埋もれやすく、利用料が発生するというデメリットがあります。
そこでおすすめとなる方法が、SNSで施設情報を発信して集客に繋げる方法です。特に、写真により視覚的に情報を伝えることができるInstagramは民泊と非常に相性が良く、投稿の手間もかからないため、集客手段として非常に効果的。ハッシュタグを細かく設定したり、利用者に写真の投稿を協力してもらうことで、コストをかけずに高い集客効果を発揮することができます。
競合との差別化を考える
民泊は現時点でも数多くの競合が存在しており、今後も参入者が増加してくることが予想されるため、非常に競合性の高いビジネスとなります。このような状況下でオーナーとして成功するためには、競合との差別化が重要な鍵となってきます。
競合との差別化を行う方法には、価格・サービス・物件の魅力などさまざまな方法がありますが、低価格帯の宿泊施設である民泊においては価格で差別化するのは得策ではありません。利用者が魅力を感じるようなリノベーション・充実したサービスなど、価格面以外で競争優位性を発揮できるポイントを考えておくことが重要となります。
ターゲット・コンセプトを明確化する
民泊の運営はつい多くの利用者を集めようと幅広い層をターゲットとしてしまいがちですが、それだとコンセプトやサービスも無難なものとなってしまい、民泊としての魅力がぼやけてしまいます。
そのため、まずはメインとなるターゲットの絞り込みを行い、ターゲットに合わせてコンセプトを設計することが重要となります。ターゲット・コンセプトが明確化されることで、提供するサービスのクオリティも高まり、独自性・オリジナリティの創出にも繋がります。
スモールビジネスを成功させる戦略上のポイントは、広域戦ではなく局地戦であるため、ターゲット・コンセプトは明確に設定しておきましょう。
まとめ
民泊オーナーの概要・なり方・成功のポイント等についてご紹介してきましたがいかがでしたでしょうか。
民泊は宿泊業のなかでも比較的参入が容易で収益性も高い魅力的なビジネス。
現在はコロナ禍により宿泊ニーズは停滞気味ですが、アフターコロナではリバウンドによる高い宿泊ニーズが見込めるため、先を見越して参入の準備を行っておくのもひとつの方法。
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