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【コラム】町家を京都で購入!投資として収益を上げる方法や注意点

京都にある「町家」という古くて風情のある木造住宅が、

不動産投資の対象として外国人や投資家に注目されています。

不動産投資においての町家の利点や注意点を詳しく説明します。

日本で一番の観光地といえば、真っ先に思い浮かぶのは京都です。

2017年 京都観光総合調査結果によると、

京都市の年間の観光客数は、2017年までにかけて5年連続で5,000万人を超えています。

外国人観光客も年700万人を超えており、観光都市として日本および世界からも注目されていることがうかがえます。

 

世界的な観光都市としての需要が今後も見込める京都市では、

町家と呼ばれる古い家屋への不動産投資が注目を浴びています。

 

本コラムでは、京都の古い建築物である町家への投資がなぜ注目されているのか?

収益を上げている理由や注意点について詳しく解説します。

 

京都の町家とは? 町家の定義や注目されるワケ

 

そもそも、京都の町家とはいったいどのような建物を指すのでしょうか?

町家とは一般的に1950年以前に建てられた木造住宅のことを指します。

ごく庶民的な住宅なのですが、風情があり、歴史的な街並みをもつ京都にとてもよくマッチしています。

 

住宅としてだけではなく、様々な人に向けた宿や、料亭といった利用のされ方もあり、

利用価値の多様性に注目が集まっています。

 

2010年の8月時点で現存していた町家は4万7735軒で、

そのうち5,000軒程度が空き家でした。

 

その後、空き家を中心に2016年(平成28年度)までに5,602軒が取り壊され、

現存している町家は4万軒程度となりました。

このことから、町家は希少性が高くなっている事実がうかがえます。

参考:平成28年度「京町家まちづくり調査追跡調査」の結果

 

不動産投資として、京都で町家を購入するメリット

 

町家は築年数が非常に古く、維持をして利用するためには多額の修繕費を要することもあります。

そのため、同じ不動産投資と比較しても、築年数の新しい戸建賃貸やワンルームマンションと比較すると、初期的な修繕費用や、維持管理の手間やコストの面で留意が必要なことも事実です。

しかし、海外の投資家も含め、日本の、特に京都の町家への投資はとても注目されています。

 

何故、京都の町家が投資物件として注目されているのでしょうか。

ここから、京都の町家が注目されている理由を3点解説します。

 

1.希少性が高い京都の町家は今後も需要が増してくる

 

京都において町家は、現在4万軒程度しかありません。

また、その風情を出すためには昔ながらの独特の建築と長い年月を要します。

つまり、今後新たに町家を増やすことは難しい状況です。

 

こういった理由から、京都市は、町家の保存や活用を促進しています。

2017年11月には、「京都市京町家の保全及び継承に関する条例」(京町家条例)を制定しました。

町家を壊して新しい建物を建てるという考え方ではなく、

少しでも長く保存して京都で昔の街並みを残していこうといった方針の現れです。

町家を維持することで、歴史都市として街全体の優位性を保つことを推進しています。

参考:京都市京町家の保全及び継承に関する条例(リーフレット)

 

風情のある街並みは今後も保存され、なおかつ町家には希少価値があります。

 

このような点から町家の人気は高まり、町家に住んでみたい、宿泊してみたいという外国人や、個性的なお店を開きたいといった事業者が増えているようです。

 

2.歴史の町 京都に町家を所有しているというオーナーシップ

不動産投資家の多くは、資産および収益を増やす目的のために投資を行います。

もしくは節税や、インフレヘッジなどといった目的の投資家もいます。

 

一方で京都の町家に投資をする人は、京都という歴史的価値を持つ町の投資エリアとしての安定性とともに、

京都の町並みの一角を担う町家を保有するというオーナーシップや社会的意義も感じていらっしゃる方も多いようです。

投資の実利も出しながら、一種のステータスシンボルとしての京都町家に注目が集まっています。

 

 

 

3.京都の町家は比較的安価!用途も多彩

希少価値があるため京都の町家には徐々にプレミアムがつきつつありますが、

まだまだ掘り出しものの物件はあるため、

数千万円という単位で、不動産投資としては比較的リーズナブルな投資金額から初められるのが魅力です。

また、最近ではクラウドファンディングなどでも京都の町家投資案件が出てきており、より身近な存在になりつつあります。

 

注意が必要なのは、京都の町家の中でも競争関係が働き、

立地、その立地にあった事業計画、リノベーション方針などの重要性がますます高まってきていることです。

 

場合によっては、リノベーション費用も安価に抑えて投資をできることもありますが、京都の町に詳しいプロに頼ったほうが安心です。

 

特に町家で飲食店を経営しようと考えた場合には、キッチン設備など大きな設備投資の費用がかかったり、

簡易宿泊所などを運営する場合には条件を満たすためのリノベーションコストが発生します。

 

宿泊所の場合、お風呂などの水廻り設備に代表されるように、

その使用目的によって、かかってくるリノベーションの費用が変わりますので、

リノベーション費用も含めた投資額を把握し、家賃収入でどれだけ回収できるのかまで考えておく必要があります。

いずれにしても利用方法が非常に多彩であることも投資として有効な手法であることがいえます。

町家を賃貸住宅として貸し出すことも出来ますが、庶民的な宿場や飲食店として、町家の雰囲気を残しつつ経営している人も非常に多いです。

 

このように、家賃収入を得る方法が複数あるといった点は不動産投資にとって大きな武器になります。

 

投資効率を見極める

 

町家による不動産の投資利回りはおおよそ6%前後だといわれています。

しかし、町家を使って行う事業内容やそれに要するリノベーションコストなどによっても幅が出てきます。

 

一旦は、6%を基準とながら投資コストと家賃収入を計算して、リスクとリターンを見極めていきましょう。

リターンに関しては、単純な投資利回りだけではなく、古い建物ならではの節税スキームの適用など、テクニカルな部分もあるので、専門家を交えながらご自分の状況にメリットの高い方法や物件を探すとよいと思います。

 

魅力的な歴史の街、京都の町家で安定した投資を!

 

1950年以前に建築された京都の町家には多くの魅力が詰まっています。

不動産投資にも有効で、

・希少性による需要の拡大

・京都の町家を所有しているといったプライド

・比較的安価で購入できて、利用方法が多彩

といった理由で非常に注目されています。

 

改修にかかる費用や古い建物ならではのリスクを見極めた上で投資をしていきましょう。

 

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