【コラム】町家を京都で購入！投資として収益を上げる方法や注意点
京都にある「町家」という古くて風情のある木造住宅が、不動産投資の対象として外国人や投資家に注目されています。
不動産投資においての町家の利点や注意点を詳しく説明します。
日本で一番の観光地といえば、真っ先に思い浮かぶのは京都です。
2017年 京都観光総合調査結果によると、京都市の年間の観光客数は、2017年までにかけて5年連続で5,000万人を超えています。
外国人観光客も年700万人を超えており、観光都市として日本および世界からも注目されていることがうかがえます。
世界的な観光都市としての需要が今後も見込める京都市では、
町家と呼ばれる古い家屋への不動産投資が注目を浴びています。
本コラムでは、京都の古い建築物である町家への投資がなぜ注目されているのか？
収益を上げている理由や注意点について詳しく解説します。
京都の町家とは？ 町家の定義や注目されるワケ
そもそも、京都の町家とはいったいどのような建物を指すのでしょうか？
町家とは一般的に1950年以前に建てられた木造住宅のことを指します。
ごく庶民的な住宅なのですが、風情があり、歴史的な街並みをもつ京都にとてもよくマッチしています。
京町家の定義
- 建築基準法施行（昭和25年）以前に建築された木造建築物
- 伝統軸組工法や伝統工法といった伝統できな構造を有している
- 3階建て以下
- 一戸建てまたは長屋建て
- 平入りの屋根
京都市が制定した「京町家条例」において、町家はこのように定義されています。
上記をすべて満たした上で、さらに
- 通り庭（通りに面した出入り口から続く、細長い形状の土間）
- 火袋（通り庭の上部の吹き抜け）
- 坪庭または奥庭
- 通り庇（柱がなく深いひさしが両隣の家と続く、アーケードのような通り道）
- 格子（虫籠窓や京格子などの伝統的なもの）
- 隣地に接する外壁または高塀
いずれか1つを有していることが条件となります。
なお町家は「町屋」と表記することもありますが、ほぼ同義として使われています。
また京町家（京町屋）は京都にある町家（町屋）という意味です。
町家が注目される理由
町家は住宅としてだけではなく、様々な人に向けた宿や、料亭といった利用のされ方もあり、利用価値の多様性に注目が集まっています。
2010年の8月時点で現存していた町家は4万7735軒で、そのうち5,000軒程度が空き家でした。
その後、空き家を中心に2016年（平成28年度）までに5,602軒が取り壊され、現存している町家は4万軒程度となりました。
このことから、町家は希少性が高くなっている事実がうかがえます。
不動産投資として、京都で町家を購入するメリット
メリットがある一方、デメリットもいくつかあります。不動産投資に失敗しないためにも、双方をきちんと理解しておくことが大切です。
火災に弱い
町家は築年数が古い木造建築ですから、現代の一戸建てやマンションなどと比べるとどうしても火災には弱いという欠点があります。
費用に関しては火災保険に加入することでカバーできる可能性がありますが、火災のリスクそのものを減らすためには、改築といったそれなりのコストが必要になってくるでしょう。
修繕費用・維持管理コストがかかる
リノベーションをしたとしても、町家の躯体や土台といった基本的なところは古いままですので、床が破損したり雨漏りがしたりすれば、予想外の修繕費用が発生するかもしれません。
良好なコンディションを維持するためのコストも見ておく必要があります。
すべての町家が「優良物件」というわけではない
上述のように、2016年時点で残っている町家は4万軒程度、そのうち空き家となっているのは5,800軒程度です。
このすべてが立地に恵まれ、投資に向いている物件かというとそうではありません。
せっかく購入しても立地がネックとなり入居者が見つからなければ、家賃を大幅に下げる必要があるかもしれません。
物件選びが非常に重要になってくる点も覚えておきましょう。
投資効率を見極める
町家による不動産の投資利回りはおおよそ6％前後だといわれています。
しかし、町家を使って行う事業内容やそれに要するリノベーションコストなどによっても幅が出てきます。
一旦は、6％を基準とながら投資コストと家賃収入を計算して、リスクとリターンを見極めていきましょう。
リターンに関しては、単純な投資利回りだけではなく、古い建物ならではの節税スキームの適用など、テクニカルな部分もあるので、専門家を交えながらご自分の状況にメリットの高い方法や物件を探すとよいと思います。
魅力的な歴史の街、京都の町家で安定した投資を！
1950年以前に建築された京都の町家には多くの魅力が詰まっています。
不動産投資にも有効で、
・希少性による需要の拡大
・京都の町家を所有しているといったプライド
・比較的安価で購入できて、利用方法が多彩
といった理由で非常に注目されています。
改修にかかる費用や古い建物ならではのリスクを見極めた上で投資をしていきましょう。
京都で町家を購入したあとの上手な活用方法とは？
「京都で念願の町家を購入し、リノベーションを済ませても、入居者が思うように見つからなかったらどうしよう…」そんな不安を抱えている方も多いのではないでしょうか？
不動産投資に正解はありませんが、そうしたお悩みはハウスバードが提供する「1日から貸せる家」で解消できる可能性があります。
ハウスバードの「1日から貸せる家」とは？
「1日単位で誰にでも貸し出せる家」です。
購入したものの入居者が見つからないまま空き家状態になっている町家を「1日単位で誰にでも貸し出せる」としたらいかがでしょうか？
新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、京都の観光客数は一時的に減少しましたが、落ち着きを取り戻せば徐々に回復してくるはずです。
ハウスバードの「1日から貸せる家」なら、1日単位で貸し出せる宿泊施設として町家を活用できます。
町家に限らず古民家や別荘、コテージ、コンドミニアムなどでも1日から貸せますし、一戸建てをお持ちなら一軒家貸切、複数の物件をお持ちなら宿泊施設にリノベーションして一棟貸しなど、さまざまな活用方法を見出せます。
京都で購入した町家で「1日から貸せる家」を始めるメリット
- ホテルや旅館などのように莫大な初期投資を必要としない
- 修繕費用や維持管理費用をカバーできる可能性がある
- 建物や設備の急激な劣化を防げる
- 軌道に乗れば事業を拡大・展開していける
- 仮に売却を考えている場合でも、売れるまでの間に収益をあげられる
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ハウスバードはこれまで、東京や京都をはじめ北海道や箱根、軽井沢など全国各地で「1日から貸せる家」をプロデュースしてまいりました。
物件の提案から宿泊施設のデザイン、施工、運営準備や顧客対応まで一貫して対応することで、余分なコストを抑えるだけでなく、収益性の高い宿泊施設作りも実現してまいりました。
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