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【コラム】中古物件購入時の注意点まとめ!じっくりと選ぼう

いくら中古物件とはいえ、決して「安い買い物」ではありませんよね。

購入時の注意点をまとめましたので、後悔しないためにもぜひ、参考にして役立ててください。

 

中古物件購入に関する注意点【予算とかかる費用】

資金が潤沢で費用は心配ないという方は別ですが、多くの方は予算が限られているでしょう。

そこで最初の注意点として「予算」と「かかる費用」を挙げました。

中古物件を購入するにはどれくらいの費用がかかり、どこまで予算が組めるのかを出しておきましょう。

 

中古物件購入にかかる主な費用

  • 中古物件の購入費用
  • 仲介手数料
  • リフォーム費用
  • ローン借り入れにかかる手数料
  • 税金と諸費用(固定資産税、都市計画税、印紙税、登記費用、保険料など)

中古物件の購入には意外と費用がかかります。

最初にある程度出しておかないと、頓挫してしまうかもしれません。

当たり前のことですが、最初の注意点としてお伝えしました。

 

なお仲介手数料は【中古物件の売買価格×3%】+6万円+消費税が目安になります。

おおよそですが、トータルすると中古物件の購入費用が予算の8〜9割、

その他の費用が残り1〜2割と考えておくとよいでしょう。

 

中古物件購入に関する注意点【物件探しのコツ】

続いて、中古物件を探す際の注意点やコツをお伝えします。

 

信頼できる担当者を見つける

中古物件選びは、信頼できる担当者選びから始まります。

冒頭でもお伝えしましたが、中古物件は決して安い買い物ではありませんよね。

「信頼できる」と思える担当者に出会えるまで、不動産業者を巡るつもりで探しましょう。

 

物件探しは時間をかけて

本当に納得できる中古物件を選ぶためには、できるかりぎ多くの物件をチェックすることが肝心です。

注意点として、仲介業者は手数料が収益となるため契約を急かされることがあるかもしれません。

ですが、遠慮はいりません。

妥協せず、本当にほしいと思える中古物件を探しましょう。

 

中古物件を探す際のチェックポイント

「アクセスなどの利便性」「周辺環境」「設備」「間取り」といったポイントは、

ほとんどの方が何も言わずともチェックするでしょう。

ですが、それ以外にも注意点があります。

中古物件を購入する際はとくに、次のような注意点を覚えておきましょう。

 

外壁と基礎の状態

  • 外壁に「幅5mm以上」「長さ1m以上」のクラック(ヒビ割れ)がある
  • 基礎にクラックが入っている

外壁と基礎に関する注意点です。

とくに基礎は、最悪のケースとして傾き(沈下)が生じるおそれがあります。

小さなクラックでも慎重になったほうがいいでしょう。

 

屋根と軒裏の状態

  • 屋根材が破損している(ずれている)
  • 雨樋が破損している
  • 軒裏に雨が染みたような跡がある
  • 軒裏に亀裂がある

屋根と軒裏に関する注意点です。

雨が染みたような跡を見つけたら、雨漏りを疑いましょう。

雨漏りは住宅の劣化につながりますので、とくに注意が必要です。

 

建て付け

  • ドアや窓などがスムーズに開閉できるか
  • 床にきしみはないか
  • 壁のクロスに浮き、剥がれ、染み(黒カビ)、ヒビ割れなどがないか

建て付けはこうした注意点に着目しましょう。

ドアの開閉がスムーズでない場合、傾きの可能性も出てきます。

また、床を歩く際はスリッパではなく靴下のままのほうが、きしみなどを感じ取りやすいです。

 

ニオイ

  • 下水のニオイやカビ、水漏れなどはないか

中古物件購入の際に見逃しがちなのが、ニオイです。

シンク下や押入れなど、開けられる扉はすべて開け、状態とあわせてニオイを確認しておきましょう。

カビ臭がする場合、住宅が傷んでいる可能性があります。

 

小屋裏と床下

小屋裏や床下といった部分は、素人ではなかなか点検が難しいですよね。

ですが、シロアリ被害や雨漏りなどさまざまなトラブルが生じやすい場所でもありますので、

注意点として見逃せないポイントです。

 

少しでも気になるところがあれば、プロに診断してもらう方法をおすすめします。

 

マンションなら修繕に関する情報もチェック

購入しようとしている中古物件がマンションだった場合、

修繕計画および修繕積立金は予定通り積み立てられているかなども気になりますよね。

不動産業者にお願いすれば、管理組合にヒアリングしてもらえることがあります。ぜひ相談してみましょう。

 

築年数と耐震性

  • 1981年6月1日以降
  • 2000年6月1日以降

耐震性に関する注意点として、この2つの年月日を覚えておきましょう。

 

1981年6月1日以降に「建築確認申請」が行われて建築された中古物件なら

【新耐震基準】が適用されています。

同じように2000年6月1日以降に「建築確認申請」を行って建築された木造の中古物件には

【2000年基準】という耐震基準が適用されているはずです。

 

もちろん、それ以前に建築された中古物件だったとしても、

耐震改修工事によって現行の耐震基準に適合する強度になっているものもあります。

 

あるいは、最初から「耐震診断」を受けて

「耐震補強」の改修工事を受ける前提で予算を組んでおく、という方法もあります。

 

その他

  • 地盤が軟弱ではないか
  • 造成地の盛り土部分に建てられた中古物件ではないか
  • 液状化などのリスクがある土地ではないか
  • 津波や洪水による被害リスクはないか

その他に、こうした注意点も自治体のハザードマップを見るなどして確認しておきましょう。

 

 

中古物件購入に関する注意点【売買契約前】

ほしい中古物件が見つかったら、いよいよ購入の申し込み手続きへと移るわけですが、

その際にもいくつか注意点があります。

 

本当にこの物件でいいか再確認する

この中古物件を本当に購入していいのか再確認するため、

契約前に見学しておくことをおすすめします。

一度目の内覧で気づかなかった何かが見つかったり、

記憶が曖昧になっていた部分を再確認できたりするかもしれません。

 

また、壁に付いているエアコンやカーテン、照明や家具なども含まれるのか、

念のため確認しておくと安心でしょう。

 

重要事項説明書は必ずチェック

「分かっているよ」と言われてしまうかもしれませんが、念のため注意点としてお伝えします。

本当に重要な事項が記載されていますので「疑問点」を残さないことが大切です。

 

とくに特約条項やその他の事項などには、その中古物件特有の「何か」が付記されている可能性が高いです。

少しでも疑問に思う部分があれば、必ず解消しておきましょう。

 

中古物件購入に関する注意点【引き渡し後】

最後に、引き渡し後に関する注意点です。

ここでは主に「瑕疵(かし)」についての重要性と注意点をお伝えしていきます。

 

瑕疵担保責任とは?

「瑕疵」とは、簡単に言うと「欠陥」「不具合」のことです。

中古物件の売り主が気づかなかった瑕疵があり、そのまま売却したとします。

購入後、買い主がその欠陥や不具合に気づいた場合、売り主がその責任を負うことになります。

 

具体的には「売買契約の解除」「損害賠償」といったものです。

これを「瑕疵担保責任」と言います。

民法では“気づいた日から1年間”有効とされており、

商法では“売却後10年以内”まで売り主が責任を負うことになっています。

 

やはり「重要事項説明書」は重要だった

ただし、10年というのは長い年月であり、売り主のリスクが大きくなってしまいますよね。

実は、瑕疵担保責任は「売り主と買い主の合意」があれば、その期間を変更することができます。

 

重要事項説明書または契約書などで「瑕疵担保の期間を引き渡し後3カ月とする」といったように、

大幅に短縮することもできてしまうのです。

 

こうしたことからも、重要事項説明書および契約書は隅々まで目を通しておくこと、

わずかでも疑問点があれば締結前に解消しておくことが何よりも大切になってきます。

 

中古物件の購入で後悔しないためにも、ぜひ今回お伝えした注意点を把握しておきましょう。

 

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