中古住宅を購入する5つのデメリットと対策とは｜契約前に確認すべき注意点も解説
日本ではまだまだ住宅を購入するといえば新築と考える方が多いですが、住宅性能の向上に合わせて中古住宅の購入を考える方も増えてきています。
中古住宅購入にはどのようなメリット・デメリットがあり、購入時にはどんな点に気を付ければよいのでしょうか。
本記事では、上記に加えて優良中古物件を購入するポイントもお伝えしていきます。
中古住宅を購入する5つのデメリットと対策
価格面などで魅力的な側面が多い中古住宅の購入ですが、実際には様々なデメリットが存在します。特に確認しておくべきデメリットは以下の5つです。
- 正しい物件選定が難しい
- 設備が古い
- 基礎はリフォームできない
- ローンをつけにくい
- 維持管理コストが大きい
それぞれのポイントについて1点ずつ確認しておきましょう。
正しい物件選定が難しい
中古住宅は、欠陥が物件の構造や間取り、内側などにあることが多いため素人目に物件として問題がないかを調べることが難しいです。特に瑕疵担保条項に欠かれない程度の細かな劣化が実際に住むとなると生活に影響することがあります。
特に木造の中古住宅は、管理状態がよくないと湿気などで傷んでしまっていることが多いです。中古住宅を購入する際には、物件価格だけではなくリフォーム費用なども必要になります。そのため、劣化状態を正確に把握しておかないと、資金計画などが崩れてしまう可能性も低くありません。
問題がない物件なのかどうかを判断するには、住宅診断士や建築士などの専門家に確認してもらうことが必要です。義務付けられていませんが、中古住宅を購入する際には、リスクを減らすためにも必ず相談しておきたい相手です。
設備が古い
中古住宅は建物だけではなく、設備も劣化していることがあります。キッチンやお風呂、給湯器などの住宅設備は、数年ごとにアップグレードされていくため、最近の住宅と中古住宅の設備を見比べてみると使い勝手等悪く感じてしまうことが多いです。
また、築古物件の場合では水道管やガス管などが劣化、破損している場合もあります。使い勝手以上に、ライフラインが停滞し生活自体が困難になることもあります。設備の耐用年数などを事前に確認しておき、交換が必要な設備についてはあらかじめリストアップしておきましょう。
基礎はリフォームできない
住宅設備等はどうしても気に入らなければリフォームすることもできますが、中古住宅の場合どうしてもリフォームできないのが基礎の部分です。
地震が起こったときに、高い耐震性を発揮できるかどうかの一つに基礎の頑丈さがあります。ひと昔前の住宅は布基礎といって、地震に弱い基礎が主流だったため、耐震性に不安が残る点に注意が必要です。
基礎の劣化などで耐震性に問題がある場合には、ほとんど建て替えに近いかたちでリフォームを行う必要があります。中古住宅は構造全体の耐震性も低いため、基礎の管理状態が耐震性に大きく影響します。
基礎に大きなひび割れや老朽化がないかなどは、内見の段階で確認しておきましょう。
ローンをつけにくい
中古住宅の最も大きな問題としては、ローンが下りにくいという点が挙げられます。中古住宅は残存耐用年数が少なく、物件としての資産性が少なくなっています。そのため、ローンがおりにくく、下りたとしても比較的高金利のローンになってしまう可能性があります。
一般的には、中古一戸建ての物件が築年数20年以上たってしまっている場合は、住宅ローン控除が受けられないことが多いです。住宅ローンで中古住宅購入を検討している際には、ローンがおりる築年数などを事前に確認しておくことで、物件探しの手間を省くことができます。
近年では、リフォームローンやリノベーションローンという形態のローンも少なくはありません。修繕などに力をいれオリジナルな空間を作りたい場合には、ある程度の悪条件でも物件を安めに仕入れ、リフォームなどに力をいれるというのも、資金計画の方向性の一つといえます。
維持管理コストが大きい
中古住宅は物件を健康な状態で維持するために、新築に比べて多額の費用がかかります。特に外壁塗装やシロアリ対策、水回りの修繕などはとりわけ多額の費用がかかる必要があります。
特に、売り手側は多額の修繕費用がかかるものを残して売却しようと考えることが多いです。さらに、中古住宅は定期的に劣化が進み修繕が必要になる箇所が発生します。特にライフライン周りなどは定期的な見直しが必要です。
中古住宅を購入する際には、メンテナンスや修繕計画を住宅診断士や建築士とともに作成し、どの程度の費用が定期的にかかるのかなどを試算しておきましょう。
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中古住宅を購入する2つのメリット
価格が低い
中古住宅購入のメリットは、安価で購入できるということです。新築住宅は、新築というだけで価格が1～2割高くなる「新築プレミアム」がありますが、中古住宅だと、「誰かが住んだことがある」というだけで、少なくとも新築プレミアム分は安く購入できます。
また、築年数が古くなればその分安く購入できるのが一般的です。
建物を見て購入できる
中古住宅購入のメリットとしては、建物を見て購入できるということです。
住宅を一から新築する場合、図面上でしか確認できません。建売住宅と比べても、中古住宅は実際に住んで数年経っており、その分、コケがカビなどの有無を確認できるといったメリットもあります。
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中古住宅購入の注意点
中古住宅購入時の注意点を見ていきたいと思います。
重要事項説明と売買契約書を入念にチェックしよう
中古住宅は、購入後、知らなかった部分から雨漏りが起こったり、シロアリ被害が発生したりといったトラブルが発生することがあります。
これらトラブルについては、基本的に購入前から知っていた分については引き渡し後、売主に責任を追及できません。しかし、知らなかった場合は、引き渡し後一定期間は責任を追及できる可能性があります。
売買契約書や重要事項説明書の内容を見て、どんな問題があり、いつまで責任を追及できるのかしっかり確認しておくことが大切です。
住宅ローンを借りられるかもチェック
住宅ローンは対象の住宅を担保に融資を受けられるものなので、中古住宅の担保価値が低いと融資を受けられない場合もあります。
築年数が古いなど心配なときは、あらかじめ中古住宅の情報を聞き出しておき、金融機関に相談しておくとよいでしょう。
将来の売却も想定して購入するとなお吉
先述の土地としての売却も含め、購入段階から将来の売却も想定しておくと安心して購入できます。
中古住宅を購入するときから将来の売却を考えるのは難しいという方もいるかもしれませんが、将来は何があるか分かりません。
何かあってから、大きな損をしてしまうことのないよう、備えておきましょう。
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優良中古住宅を購入するポイント
中古住宅はそれまで住んだ人がどのように住宅を利用したかなど、住宅毎に異なるため、優良住宅とそうでない住宅に大きな差があります。
ここでは、優良住宅を購入するためのポイントを見ていきたいと思います。
水回りを確認しよう
まず、中古住宅を見るときはお風呂やキッチンなどの水回りを見てみましょう。
それら住宅設備の使用が新しいかどうかといったことはもちろんですが、きれいに利用されているかなど見るとよいでしょう。水回り付近の壁や天井などは湿気や汚れが集まりやすいため、特に汚れが目立つ状態になっていることが珍しくありません。
建物の外回りを確認しよう
次に、建物の外回りを確認してみましょう。
住宅が地形により湿気のたまりやすい場所にある場合、風が吹き抜けないような建て方をしていると、建物のうち、陽の当らない面だけカビやコケにより緑や黒になってしまっていることがあります。
湿気のたまる地形でも、定期的に掃除できればよいのですが、掃除しても掃除してもカビやコケが発生してしまうケースもあります。
放置していると、見た目に悪いだけでなく、健康を害してしまうこともあるため注意が必要です。
敷地を確認しよう
中古住宅購入時には敷地も確認しておきましょう。築年数の古い住宅の場合、将来的に建物を解体して建て替えたり、土地だけ売却したりすることも考えられるからです。
土地だけでも価値がありそうであれば、将来的に損をしにくいといえます。
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中古住宅購入の流れ
最後に中古住宅購入の流れを見ていきましょう。一般的な中古住宅購入の流れは以下のようになっています。
・チラシやインターネットで検索
・内見
・気に入った物件があれば買付証明を提出
・売買契約
・住宅ローン審査
・引渡し
それぞれについて見ていきたいと思います。
チラシやインターネットで検索
まず、チラシやインターネットで物件を検索します。
購入を検討しているエリアや価格帯など、絞って物件を探すとよいでしょう。
内見
気になる物件があったら、不動産会社に問い合わせしてみて、実際に内見してみましょう。
なお、不動産会社によってはチラシやインターネットに掲載していない物件を持っていることがあるので、同じ条件で似た物件がないか聞いてみるのもよいでしょう。
気に入った物件があれば買付証明を提出
内見してみて、気に入った物件があれば買付証明を提出します。
買付証明では、売りに出されている価格より下げた価格で提出し、価格交渉することもできます。ただ、他に対象の物件を気に入っている方がいる場合に、競合してしまうと購入できなくなる可能性もあるため注意が必要です。
売買契約
買付証明を提出し、売主に条件を承諾してもらえたら、売買契約の締結となります。
売買契約時には売買価格の1割程度の手付金を支払います。手付金の額は、交渉可能なので準備が難しい場合は事前に聞いて見るとよいでしょう。
なお、手付金を支払った後、買主からの都合で解約する場合には支払った手付金は返還されないので注意が必要です。
住宅ローン審査
売買契約後、住宅ローンの審査を行います。
なお、住宅ローンの審査が否決となってしまった場合には白紙解約にできる「住宅ローン特約」には期日を設定します。売買契約時に設定した期日より住宅ローン審査が長引いた場合には、住宅ローン特約の適用を受けられないこともあるため注意しましょう。
引渡し
住宅ローンの審査が承認となったら、住宅ローンで残金を支払い、物件の引き渡しを受けます。
引渡し後、物件について何らかの欠陥があった場合に、その責任を追及できる「瑕疵担保責任」についても売買契約で期限を定めます。
後々のことを考え、この期間については慎重に決めておくことをおすすめします。
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まとめ
中古住宅の購入について、その流れやメリット・デメリット、注意点などお伝えしました。
中古住宅は劣化状況など物件ごとに個別性が高く、しっかり比較検討したうえで購入を決めるようにしましょう。
別荘の購入は自宅用の物件を購入する場合よりも自由度が高く、様々な要素を選択する必要があります。特に、エリア選定やデザイン間取りの打ち合わせなどには、専門家との視点が必要になります。
参考程度ですが、以下は弊社が別荘を購入検討している方からご相談を受けた内容の一部です。
- 「温泉がある別荘がいいけど、どのぐらい費用がかかるの？」
- 「◯◯万円の予算で考えているけど、別荘は建てられる？」
- 「サウナ作りとかガーデニングとかもしたいけど庭を持てる別荘地はどこ？」
- 「維持管理費用にはどのぐらいかかるの？」
- 「使用しない間に第三者に別荘を貸し出すことってできますか？」
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