【コラム】民泊投資の魅力とは？よくある疑問にもお答え！
「投資をするなら民泊がいいと聞くけど、実際のところはどうなの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
民泊投資にまつわるいろいろな疑問にお答えしていきます。
話題の民泊投資、その魅力はどこにあるの？
民泊投資、人気ですよね。
なんとなくイメージは湧くものの、具体的にどんな魅力があってどんなリスクがあるのでしょうか？
まずは、ごく基本的な知識を身につけましょう。
民泊投資の魅力とは？
- 一日単位で貸し出せる不動産となることで不動産価値が向上する
- コロナ収束後、ニーズが増え続けると予想されている
- ほかの不動産投資と比べて初期投資が少なく済むことが多い
- やり方次第では高い収益性が期待できる
- 管理や運営を委託すればオーナーの負担が少なくて済む など
一例ですが、民泊投資にはこうした魅力があります。
日本政府はいま、日本の観光立国化に力を入れています。
具体的には訪日外国人観光客（インバウンド）の数を、2030年までに6,000万人に増やす、という目標を掲げています。
当然、訪日外国人観光客は国内の宿に泊まるわけですが、そこで懸念されているのが宿泊施設の供給不足です。
特に、４名以上が宿泊できる施設が不足していると言われています。
政府の取り組みがうまくいけば、という前提ですが、民泊のニーズは今後も増加し続けることが考えられます。
ほかにも、賃貸物件と比較して初期投資が少なく済む点、原状回復費用がほとんどかからない点、やり方次第で高い収益性が期待できる点なども注目されています。
また、ゲストの募集から問い合わせ対応、清掃に備品の補充といった業務も委託することができます。
民泊新法の施行により参入しやすくなったこともあり、民泊投資は「とっつきやすい投資」と言われています。
民泊投資のデメリット（リスク）とは？
- ある程度の初期投資が必要
- 届け出の手間がかかる
- 立地条件が大きく影響する
- 近所の住民とトラブルになる可能性がある
- 管理や運営を委託すると経費が割高になる など
民泊投資にはこうしたデメリットがあります。
民泊を始めるにあたって家具や家電、消防設備などへの初期投資はどうしても必要になるでしょう。
また、役所や消防署などへの届け出、調査、確認などに手間取ることもあります。
それに、スーツケースを抱えた観光客が長い坂道を登ったり、駅から遠い宿まで歩いたりするでしょうか？
民泊を利用する側の立場になって考えると、利便性や立地条件も大変重要になってきます。
近所の住民とのトラブルは主に「騒音」「セキュリティー」「ゴミ」といったものです。
夜中まで大声で騒いだり、道端にゴミを撒き散らしたり、日本語が通じない外国人がウロウロしていたり…といったことによる
不安や苦情が寄せられることが多いようです。
苦情が入ったときやトラブルが発生したときなど、すぐに対応できる体制を整えておくことが大切です。
あわせてゲストには、チェックインの際にルール遵守を徹底してもらうようお願いすることも、忘れないようにしましょう。
民泊投資のタイプと注意点について
民泊投資には大きく部屋を「所有」する方法と「転貸（てんたい）」する方法があります。
前者は、自分自身がすでに所有している（または新たに所有した）部屋を民泊に活用することです。
後者は、マンションの一室などを借りて、その部屋を民泊に活用する方法です。
転貸の場合は、そのマンションで民泊が認められているかどうかを事前に確認しておくことが大切です。
マンションの利用規約（管理規約）などで民泊が禁止されていた場合、せっかくの初期投資が無駄になってしまいますので、必ず事前に確認しておきましょう。
民泊投資でおすすめされる「特区」とは？
民泊投資をするなら「特区」がいいと聞いたことはありませんか？
特区とは、国家戦略特別区行法に基づいて指定された経済特区のことです。
特区民泊エリア
- 東京都大田区
- 大阪府
- 大阪市
- 新潟市
- 北九州市
- 千葉市
2020年3月8日現在、民泊においては上記6つのエリアが特区に該当します。
今後増えるかもしれませんが、現在民泊投資を考えている方は、これら特区民泊エリアの物件に着目してみてはいかがでしょうか？
特区民泊エリアがおすすめされる理由は？
違いを簡単に説明しますと、上記以外のエリアで民泊を運営する場合は、「最低宿泊日数1泊2日〜」「年間営業日数180日以下」などと制限されます。
これが特区民泊エリアであれば、「最低宿泊日数2泊3日〜」「年間営業日数制限なし（365日）」となります。
最低でも2泊3日から、しかも年間通して民泊を運営できるため、「民泊投資をするなら特区がおすすめ」と言われているのです。
ただし、その分競合相手が増えるなど、競争が激しくなる可能性はあります。
民泊投資の利回りはどれくらい？
民泊に限らず、投資における収益性を知るうえで重要な指標が利回りです。
それも、経費等を含まない表面利回りではなく、より現実的な「実質利回り」を知っておくことが大切です。
たとえば不動産投資なら
【年間の家賃収入―年間支出（経費）】÷物件価格×100
で実質利回りを算出できます。
一般的に、不動産投資の実質利回りは4〜6％程度と言われています。
民泊投資の利回りは？
民泊投資における利回りは、おおよそ賃貸の2〜3倍と言われています。
不動産投資と比べても、民泊は初期投資が少なく済むため、その分早く回収できる可能性が高くなります。
もちろん、毎日ゲストで満室にできるかどうかで変わってきますし、修繕・修復費用が発生したり、管理や運営を委託すればその手数料なども必要になったりします。
また、賃貸物件で民泊を始めるのであれば、家賃もかかります。
ですから、あくまで「一般的にはそれくらいだと考えられている」程度にとどめておいてくださいね。
また実際に実質利回りを計算する場合は、さきほどお伝えした計算方法を活用してみてください。
民泊投資で詐欺に遭うリスクはある？
これも民泊に限ったことではありませんが、投資にはリスクがあります。
悪意をもって近づいてくる輩も、残念ながら存在すると思っておきましょう。
確かに民泊は「とっつきやすい投資」とお伝えしました。
ですが、それはあくまで民泊や投資に関する正しい知識があり、メリット・デメリットを理解したうえでのお話です。
「民泊投資は“簡単に”儲かる」といった類の謳い文句には注意するとともに、慎重に判断しましょう。
民泊投資もいいけどゲストハウス投資もおすすめ
ここまで、民泊投資に関する基本的な部分を解説してきました。
民泊のニーズは今後も増え続けると考えられていますが、投資をする際365日営業できる「特区民泊エリア」以外は少し慎重に判断したほうがよいかもしれません。
年間営業日数「180日以下」の180という数字はあくまで上限であり、自治体によっては条例などでより厳しく制限されているところもあるためです。
そうなると収益の確保が難しくなる可能性もありますし、中には民泊新法が施行される前に民泊から撤退してしまった方も少なくありません。
そこで、もうひとつの選択肢（リスクヘッジ）として、「ゲストハウス投資」を視野に入れておくのはいかがでしょうか？
ゲストハウスは旅館業法による規制の対象ですが、年間営業日数に上限はありません。
その旅館業法の緩和にともない、投資の収益性の改善が予想されている分野でもあります。
もちろん、訪日外国人観光客の増加が見込まれているわけですから、民泊と同じようにゲストハウスのニーズも増え続けるでしょう。
可能性は少しでも広げておくことが大切です。
民泊投資とあわせて、ぜひゲストハウス投資に関する知識を蓄えておきましょう。
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