【コラム】セカンドハウスローンとは？概要や注意点を解説！
セカンドハウス購入時に利用できるローンについて、住宅ローン控除は受けられるのか、注意点は何かなどの基礎知識をまとめましたので、ぜひ参考にしてください。
セカンドハウスローンとは？
セカンドハウスローンとは、文字通りセカンドハウスを購入する際に利用できるローンのことをいいます。
通常の住宅ローンとの違いなども含めて、まずは基本的なところから解説します。
セカンドハウスローンと住宅ローンの違い
いわゆる通常の「住宅ローン」とは一般的に、契約者自身（およびご家族）が居住し、生活の拠点となる住宅を購入する際に利用するローンのことです。
一方「セカンドハウスローン」とはセカンドハウス、具体的には別荘や通勤・通学用の別宅、あるいは老後に住む予定の住宅などを購入する際に利用できるローンです。
住宅ローンというひとくくりではなく、別々の商品として提供されるのが一般的です。
通常の住宅ローンは利用できない？
居住しており生活の拠点となる住宅か、そうでないかという本質が異なりますので、基本的にはセカンドハウスの購入に通常の住宅ローンを利用することはできません。
なお「セカンドハウスローン」とお伝えしましたが、金融機関によって商品名および概要は異なります。
各金融機関のセカンドハウスローンの概要
イオン銀行「セカンドハウスローン」
借入金額：200万円以上1億円以内
借入期間：3年以上35年以内
金利：変動金利（固定金利特約あり）
三菱UFJ銀行「セカンド住宅ローン」
借入金額：30万円以上1億円以内
借入期間：2年以上35年以内
金利：変動金利（固定金利特約あり）
SMBC信託銀行「セカンドハウスローン」
借入金額：1,000万円以上2億円以内
借入期間：1年以上35年以内
金利：固定金利（1・3年）
足利銀行「セカンドハウスローン」
借入金額：10万円以上5,000万円以内
借入期間：1年以上35年以内
金利：変動・固定（3・5・10・20年）
千葉銀行「金利選択型セカンドハウスローン」
借入金額：10万円以上5,000万円以内
借入期間：1年以上35年以内
金利：変動・固定（3・5・7・10年）
静岡中央銀行「セカンドハウスローン」
借入金額：100万円以上8,000万円以下
借入期間：1年以上35年以内
金利：変動・固定（3・5・10年）
ざっくりとした概要ですが、このように金融機関によって借入金額や借入期間が異なります。
また金利や利用できる人の条件なども金融機関ごとに細かく決められています。
まずは利用を検討している金融機関の窓口で相談するか、ホームページなどでチェックしておきましょう。
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セカンドハウスローンを組む前に知っておきたいこと
通常の住宅ローンに加えてセカンドハウスローンを組む場合、2本のローンを組むことになります。
セカンドハウスローンを組む時点で高齢の方も多いため、申し込みをする側にとっても金融機関にとっても、ややリスクのあるローンといわれています。
利用する前に、以下のような注意点を正しく理解しておきましょう。
住宅ローン控除は適用されない
個人が住宅ローンを利用して住宅を取得（新築・増改築など）した際、令和3年12月31日までに居住し一定の要件を満たした場合、本来支払うべき所得税のうち一定額が控除されるというのが住宅ローン控除です。
住宅ローン控除の基本的な要件として「自己の居住の用に供した場合」と定められています。
セカンドハウスは自己の居住の用には該当しませんので、住宅ローン控除は適用されません。
審査基準は通常の住宅ローンよりも厳しい
上述のように、通常の住宅ローンに加えてセカンドハウスローンを組む場合、2本のローンを抱えることになります。
当然ながらその分返済額が増えますし、維持・管理にかかるコストも増大します。
またセカンドハウスローンを利用する方の中にはすでに高齢の方も多くいます。
こうしたことから、返済し続けていけるかどうか、金融機関は入念に調査しなければなりません。
したがってセカンドハウスローンは、通常の住宅ローンと比べて要件や審査が厳しく設定されていることが多くあります。
仮に同じ金融機関で通常の住宅ローンとセカンドハウスローンを組む場合でも、セカンドハウスローンのほうがより条件が厳しいこともあります。
また、投資など本来とは異なる目的にセカンドハウスローンを利用されることのないよう、厳しく審査をするといったことも考えられます。
金利が通常の住宅ローンよりも高い
金利は金融機関によって設定が異なり、また固定金利と変動金利を選べるセカンドハウスローンも多いですが、おおよその目安は把握しておきたいところです。
一例ですが、固定金利1年型の初回借入金利は年2.63％、基準金利は年2.83％、同じく固定金利3年型の初回借入金利は年2.95％、基準金利は3.05％といった商品もあります。
（金利は2020年12月執筆時点のものです）
通常の住宅ローンの金利は1％を切ることもありますが、セカンドハウスローンの金利については2％台後半から3％台前半ほどと考えておくとよいでしょう。
ケースバイケースですが、通常の住宅ローンの倍〜3倍の利息がかかるケースも想定されます。
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セカンドハウスのローンに「フラット35」を利用するのもおすすめ
セカンドハウスローンは住宅ローン控除が受けられない、審査が厳しい、金利が高めといったデメリットがありますが、諦めるのはまだ早いかもしれません。
フラット35であれば、通常の住宅ローンと同等の金利でセカンドハウスを購入できる可能性があります。
フラット35とは
日本全国にある300を超える金融機関が「住宅金融支援機構」と提携して提供するローンがフラット35です。
融資の対象となる住宅や融資金額、返済期間最長35年など、通常の住宅ローンと同じ条件で申し込みをすることができます。
また金融情勢の変化に影響を受けて定期的に金利が変動する「変動金利型」とは異なり、「全期間固定金利型」のローンですので、借入時の金利が全期間変動しません。
さらに、省エネルギー性に優れているなど質の高いセカンドハウスを購入する場合、一定期間金利を引き下げる「フラット35S」などもあります。
フラット35を利用するための条件
フラット35は、現在居住し生活の拠点となっている住宅以外に、ご自身が居住用として利用する住宅、つまりセカンドハウスに利用できます。
申し込み時点で満70歳未満であることや、フラット35の返済期間中はセカンドハウスを第三者に賃貸できないといった条件があります。
もちろん、投資目的での利用もできません。
また日本国籍の方あるいは永住許可をお持ちの方、もしくは特別永住者の方といった条件もあります。
なお、返済期間は最長35年とお伝えしましたが、もう少し詳しく説明しますと、「申し込み時点での年齢から80歳になるまで」の期間で35年が最長ということになります。
これは民間の金融機関における住宅ローンやセカンドハウスローンでも同じですが、念のため覚えておきましょう。
フラット35を利用する際の注意点
次に、フラット35を利用するにあたっての注意点もお伝えしておきます。
まず、すでに通常の住宅ローンとしてフラット35を利用している場合、セカンドハウスローンとしてフラット35を利用することはできません。
また、フラット35であってもセカンドハウスローンとして利用する場合は、住宅ローン控除が受けられません。
取り扱いのない金融機関もありますので、事前に調べておくことも忘れないようにしましょう。
総返済負担率についても知っておこう
総返済負担率とは、年収における返済額の割合を示したものです。
この場合の返済とは通常の住宅ローンやフラット35に限らず、より身近なところでは携帯電話の分割払い、マイカーローン、学資ローン（教育ローン）なども含まれます。
年収に対する総返済負担率が一定の割合を超えた場合、審査に通らないことが考えられます。
フラット35を利用するための総返済負担率は、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下という条件に設定されています。
現在の借入状況や返済額を正しく把握しておくことも大切です。
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セカンドハウスローンは金利と総返済負担率を確認しよう
お伝えしてきたように、セカンドハウスローンは住宅ローン控除の適用外となります。
またフラット35を除き、基本的には通常の住宅ローンよりも金利が高めで、審査基準も厳しくなっています。
民間の金融機関のセカンドハウスローンを利用する際は特に、金利についてよく調べておくことをおすすめします。
どの金融機関のセカンドハウスローンを選択するかは個人の好みによりますが、より利用しやすいセカンドハウスローンをお探しでしたら、
通常の住宅ローンと同じ条件で利用できるフラット35がおすすめです。
ただしその際も、総返済負担率について事前によく確認することを忘れないようにしましょう。
別荘の購入は自宅用の物件を購入する場合よりも自由度が高く、様々な要素を選択する必要があります。特に、エリア選定やデザイン間取りの打ち合わせなどには、専門家との視点が必要になります。
参考程度ですが、以下は弊社が別荘を購入検討している方からご相談を受けた内容の一部です。
- 「温泉がある別荘がいいけど、どのぐらい費用がかかるの？」
- 「◯◯万円の予算で考えているけど、別荘は建てられる？」
- 「サウナ作りとかガーデニングとかもしたいけど庭を持てる別荘地はどこ？」
- 「維持管理費用にはどのぐらいかかるの？」
- 「使用しない間に第三者に別荘を貸し出すことってできますか？」
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ハウスバード編集部
当社、ハウスバード株式会社のコラムチームは、空き家や別荘の有効活用に関する専門知識と経験を活かし、読者に役立つ情報を提供しています。
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