【コラム】不動産の利回り相場と計算方法、注意点まとめ！
不動産投資には利回りの知識が不可欠です。
ここでは利回りの基礎知識と平均相場、注意点などをまとめています。
失敗しない不動産投資のためにもぜひ、参考にしてください。
不動産投資における利回りとは？相場の前に基礎知識を
まずは、相場の前に不動産投資における利回りについて、簡単におさらいしていきましょう。
不動産投資の利回りとは
「一年間、その不動産が満室だった場合に得られる収益性」を表すのが利回りです。
たとえば、3,000万円で購入したマンションの一室を賃料15万円で貸し出した場合、【一年間の家賃収入 ÷ 投資価格 × 100】で算出できます。
| 15万円×12カ月＝180万円
180万円÷3,000万円×100＝6（％） |
この例でいうと、利回りは6％になります。
ずっと満室が続けば、3,000万円は約16.7年で回収できるという計算になります。
ただし、これは「表面利回り」と呼ばれるもので、実情は異なります。
実質利回りも重要
上記の「表面利回り」には諸経費が含まれていません。
実際には、不動産を購入した際の仲介手数料や管理会社への支払いなどがあるため、6％がそのまま収入になる訳ではないのです。
そこで、ぜひ覚えておいていただきたいのが、より具体的な収益性を示す「実質利回り」です。
実質利回りとは
【（一年間の家賃収入 － 年間経費） ÷ （投資価格 ＋ 購入時諸経費） × 100】
で計算できます。
年間経費には「管理委託料」「修繕積立金」「固定資産税・都市計画税」などが、購入時諸経費には「仲介手数料」「不動産取得税」「印紙代」などが含まれます。
分かりやすく、年間経費を50万円、購入時諸経費を100万円とした場合の実質利回りは次のとおりです。
| （180万円 − 50万円） ÷ （3,000万円 ＋ 100万円） × 100 ＝ 約4.2（％） |
という訳で、実質的な利回りは6％ではなく4.2％となります。
ただし、これも満室だった場合です。
空室になれば家賃収入がなくなり、利回りも悪化するため、危機管理を含めた対策を講じておくことが大切になります。
相場を把握しておこう
不動産投資を始めようとしている方は、資料などに書かれている利回りを見たとき、その利回りが高いのか低いのか、あるいは適正なのかといった判断が難しいかもしれません。
そのため、ある程度の「相場」を把握しておくことが大切です。
不動産投資の利回り相場は？
不動産に限らず、投資における利回りの平均相場は常に変動します。
さまざまな法人が利回りや相場を調査していますが、ここでは「一般財団法人 日本不動産研究所」が2019年5月28日に発表した資料（※）をもとに説明します。
賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ）
| エリア | 東京・城南地区 | 札幌 | 仙台 | 名古屋 | 大阪 | 福岡 |
| 期待利回り | 4.3％ | 5.5％ | 5.5％ | 5.1％ | 4.9％ | 5.2％ |
※東京・城南地区とは主に「品川区・目黒区・大田区・港区」などを含めたエリアです。
このような結果になりました。
なお、この場合の「ワンルーム」とは、次のような物件をイメージしています。
・駅徒歩10分以内
・築5年未満
・専有面積25〜30平米
・総戸数50戸程度
また「期待利回り」とは、投資家が期待する利回りのことです。
実質的な相場ではありませんが、現実的な指標に近いこともあり、「実質利回りの相場の目安」として参考にするケースが多くあります。
表を見ると、東京都の城南地区は他のエリアとくらべて利回り相場が低いように感じられます。
主要因として考えられることは「不動産価格」です。
都心はとくに不動産価格が高いため、相対的に利回りが下がってしまうという訳です。
それならば利回りのいい地方に投資すべき？と思うかもしれませんが、そこが難しいところなのです。
たとえば人口減少が顕著なエリアでは、入居者が確保できない可能性があります。
それより、利回りが少しくらい低くても、人気エリアの不動産に投資するほうがいい（継続した家賃収入を得られやすい）という考え方もあります。
正解がないため、このあたりは投資家のセンスや判断力に委ねられることになりそうです。
※一般社団法人 日本不動産研究所 第40回「不動産投資家調査（2019年4月現在）の調査結果」より
不動産投資で理想の利回り相場はどれくらい？
不動産投資をするなら、絶対に失敗したくはないですよね。
いったい、不動産投資はどれくらいの利回り相場なら儲けが出るのでしょうか？
残念ながら「利回り相場が何％だから必ず儲けが出る」または「必ず損をする」と決まっている訳ではありません。
不動産の利回り相場はあくまで目安なのです。
その前提で、東京・城南地区の不動産に投資することを想定した場合、手堅くいくのであれば実質利回り2％台後半から3％台前半、理想は3〜3.5％程度になってくるでしょう。（2020年12月時点）
また、表面利回り相場を参考にする方は、「不動産ローン（組んだ場合）の返済」「管理会社への委託料」「修繕積立金」などの諸経費を考慮しておく必要があります。
そのため、本当の意味での理想は「実質利回り相場＋1〜2％」の不動産を選ぶといいでしょう。
不動産投資の利回り相場を参考にする際の注意点
利回り相場はあくまで目安
利回り相場は、あくまでも目安です。
たとえば「購入価格1,500万円／年間家賃収入75万円」と、「購入価格3,000万円／年間家賃収入150万円」はどちらも利回り5％ですが、イニシャルコストに大きな差があります。
立地条件などが全く同じという物件は2つ存在しないため、利回り相場だけで判断できないのが不動産投資の難しいところでもあります。
空室リスクを踏まえたキャッシュフローを
不動産投資をする場合、空室のリスクを想定して織り込んでおくことが大切です。
もちろん満室であることが望ましいのですが、引っ越しがあるとどうしても1カ月など空室が出てしまいます。
次の入居者が見つかるまで資金繰りできるくらいのキャッシュフローは、常に組んでおく必要があります。
ローンの返済比率を考慮する
たとえば年間家賃収入が150万円、ローンの返済額が年間60万円だった場合、ローンの返済比率は家賃収入に対して40％となります。
この比率が高すぎると収益性が低下します。
どんなに高くても50％は超えないようなキャッシュフローを組んでおきましょう。
突発的な修繕費用も考慮する
大規模修繕費用は積立ですが、部屋の設備が故障した場合や、退去時の経年劣化による修繕などは貸主が負担するのが基本です（入居者の故意によるもの以外）。
突発的な修繕費用を想定し、収益から差し引いておくと安心です。
高利回りの注意点
高利回りの不動産を見つけたら、一歩引いて客観的に判断する目を持っておきましょう。
たとえば、家賃設定が地域の相場よりも高いことが利回りの高さに反映されている可能性もあります。
家賃が相場よりも高ければ入居者が決まりにくいかもしれませんよね。
そのエリアの家賃相場を把握しておくことも大切です。
同じように、高利回りでも駅から遠ければ入居者が決まりにくい可能性がありますし、旧耐震基準で建てられた物件は敬遠される可能性もあります。
不動産投資をするなら利回り相場以外のリスクにも詳しくなろう
不動産投資における利回り相場の基礎知識と、利回りを参考にする際の注意点などをお伝えしてきました。
「投資資金をいつペイできるか」「どれくらい収益が出るか」など、つい利回りにばかり着目してしまうかもしれません。
もちろん、不動産投資における利回りはすべてに影響を与えますので、利回りの意味や指標としての捉え方、相場などを正しく把握しておくことは大切です。
ですが、空室、家賃の下落、修繕費用など、備えておかなければならないリスクも数多くあります。
不動産投資を始めるなら、そうしたリスクがあることも想定したキャッシュフローを組むことが大切です。
失敗しない不動産投資のためにも、プロの専門家に相談することも検討しましょう。
別荘の購入は自宅用の物件を購入する場合よりも自由度が高く、様々な要素を選択する必要があります。特に、エリア選定やデザイン間取りの打ち合わせなどには、専門家との視点が必要になります。
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