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別荘購入までの流れの知っておくべき注意点とは?必要な費用や相場も解説

住環境への自己投資や、リモートワークが一般的になるなかで、より豊かな生活を求める方が増えている中で、別荘の需要が大きくなっています。

 

箱根や軽井沢などで多くの別荘プロデュースを行ってきた弊社(ハウスバード株式会社)にも別荘購入についての相談が多くなっています。別荘購入の相談内容としては

 

「別荘購入するまでの流れについて知りたい」

「別荘物件の見極めってどうすればいいのか知りたい」

「管理費や温泉などの別荘ならではの必要な費用はあるの」

 

などが挙げられます。この記事では、別荘購入にお悩みの方に向けて、別荘の種類や、購入するまでの流れや費用に加えて、別荘選びのポイントについて解説しています。

 

別荘購入を考えている方は、是非参考にしてください。

別荘の種類

一口に別荘と言っても様々な取得方法があります。その代表的な方法には、以下の3つの種類があります。

  • 中古一戸建て
  • リゾートマンション
  • 注文建築

それぞれの違いについて一点ずつ確認しましょう。

中古一戸建て

最もコストを抑えて別荘を取得しやすいのは、中古戸建別荘を購入する方法です。中古の物件でも、デザインや設計なども完全に自由に行うこともできます。そのため、低コストで取得した中古物件でも手間をかけるだけ新築以上に魅力的な空間にすることもできます。

 

中古一戸建てのコストメリットを活かすためには、木造物件が多い中古一戸建てでは、物件の選定がポイントになります。例えば、シロアリや構造の腐敗などが挙げられます。ひどい場合には、大規模なリフォームやリノベーションが必要になり、費用的には建て替えと変わらない場合もあります。構造内部は素人目にはわからない部分が多いため、物件選定には、建築士や住宅診断士などの専門家に相談しながら行いましょう。

 

中古戸建別荘は物件選びをきちんと行えば、条件の良い物件を新築に比べてコストを抑えて得ることができます。

リゾートマンション

リゾートマンションは管理の手間がかからず、大浴場やプール・ジムなどの贅沢な設備を利用できます。個人の戸建て物件に追加すると高コストになるような設備を楽しめるのは、リゾートマンションという集合住宅ならではの魅力です。駅チカの物件から眺望に優れた物件など、自身の好みや生活スタイルに応じて様々な物件を選べます。特に、週末のみやシーズンのみなど定期的な利用のみを考えている方には、非常に便利です。

 

一方で、中古リゾートマンションを購入する際には、管理やメンテナンス体制の確認が欠かせません。風呂や各設備の老朽化が進んでいないかなどは、事前に見ておく必要があります。また、バブル期に建設されたリゾートマンションを始めとして、投資目的で購入して価値が大暴落している物件もあります。リゾートマンションを資産運用として購入する際には、お手頃な価格でもきちんと注意しましょう。

注文建築

古家付き土地を購入し建て替える場合や、新築物件を建てる場合もあります。間取りやデザインを含めて、完全にオリジナルで設計施工をすることができるため、自身のこだわりを完全に実現することができます。

 

注文建築を立てる場合には、土地を探しながら、同時に建築士や工務店などを自身で探す必要があります。土地を選ぶ際には、傾斜地や法規制等にも気を配る必要があります。加えて、別荘地そのものの特徴を把握して、最適な設備なども計画する必要があります。

 

完全に1から設計施工する必要があるため、時間や費用がかかりますが、ポイントを抑えればより魅力的な別荘を手に入れることができます。注文建築を建てる場合には、自身でプロダクトマネージャーを外注するなど失敗しない工夫を入れておくのがおすすめです。

中古戸建別荘購入の流れ

別荘を購入するにあっては、以下のような流れで行われます。

 

  • 別荘購入の目的や諸要件を整理
  • 別荘地を決める
  • 不動産会社に物件問い合わせ
  • 内見&専門家調査
  • 購入申込み
  • ローン審査事前申し込み
  • 重要説明&売買契約
  • 住宅ローンorセカンドハウスローン契約
  • 決済&引き渡し&登記
  • 設計施工のプランニング
  • 着工&竣工
  • 完成

 

それぞれのポイントについて、一点ずつ確認しましょう。

別荘購入の目的や諸要件を整理

別荘購入で、よくある失敗してしまう例としては、「知っている別荘地で決めてしまう」ということが挙げられます。しかし、知っている別荘地以外にも、魅力的なエリアは日本にはいくつもあります。

 

そのため、まずは条件を整理し、本当に必要なものがある別荘地を選択できる状態を作り上げましょう。

 

まずは別荘購入の目的や、使うことができる予算についてまとめましょう。節税目的で行う方は、必ず税理士の方と予算について整理しておきましょう。

 

別荘地への移住や、2拠点生活をするために別荘購入を考えている方は、以下のような目的・要件整理が必要になります。

 

  • 子供や孫と遊びに行ける場が必要なのか
  • 引退後に穏やかに暮らすために必要なのか
  • 仕事も行う予定で、作業場のようなスペースも必要なのか

 

この他にも、予算や趣味、生活の中で必ず必要になるもの、山がいいのか海がいいのか、などの条件を書き出しましょう。

 

※下のメモは、実際にハウスバードの代表が軽井沢ー東京の2拠点生活を考えた際に、作成したものです。

別荘地を決める

諸要件などが決まったら別荘地を決めていきます。ここでは、知っている別荘地以外も調べて、洗い出してみましょう。候補が多いほうが、後々それぞれを比較するときに、違いがわかりやすくなり、判断に説得力がでます。

 

例えば、「サーフィンが趣味なので、サーフィンができるエリアである葉山がいい」と決めたとします。

 

しかし、日本でサーフィンができるエリアは、葉山以外にも、湘南・鎌倉・館山・南房総・大原・伊豆・熱海などいくつも候補があります。実際に生活のしやすさや、東京からの移動の楽さ、別荘の価格帯などを含めると、葉山以外のエリアも十分検討の余地があります。

 

まずは、「こんなところがあったのか…」というエリアまで見つかるぐらいまで、候補を挙げていきましょう。もし、別荘地の洗い出しが面倒な場合は、当社の別荘コンシェルジュが相談に乗らせていただきますので、ぜひご相談下さい。

別荘地を比較する

複数のエリア候補を挙げた後には、それぞれの目的や要件に応じて比較してみましょう。複数の軸を組み合わせることで、本当に魅力的な別荘地を抽出することができます。

 

下は、実際に軽井沢への移住を検討していたハウスバードの代表が作成したものです。当初は、軽井沢や箱根を検討していましたが、実際に比較することで、葉山・逗子などのエリアも候補地になっています。それぞれを比較することで思わぬエリアが候補地に上がることがあります。

雑誌やインターネットで物件検索&物件問い合わせ

実際にエリア選定したら、雑誌やインターネットなどで、物件を探していきましょう。別荘の場合は、実際に見てみないと分からないものも多いため、複数の候補を取っておきましょう。

 

また、別荘地の場合には小規模な不動産会社が物件を管理していることも多く、小規模な不動産会社では、物件情報をネットに公開していないことがあります。現地への内見時には、現地の不動産会社や別荘所有者につないでもらうなどして、ネット以外からも物件の情報を集めるようにしましょう。

 

物件を探す中でなんとなくエリアごとの相場観なども掴むことができるため、一箇所だけではなく、最終的な候補地をいくつか検索してみることをおすすめします。

内見&専門家調査

魅力的な物件にある程度目星をつけたら、実際に現地に内見に行きます。初回の内見なら、ネットの情報との違いや自分のイメージとの違いを見つけるだ程度で購入の意思決定まで行いません。そのため、物件の安全性の確認まで詳しく調べなくても問題はありません。しかし、実際に購入する物件を決めたり、候補を絞り込む場合には、必ず建築の専門家である住宅診断士や建築士などの専門家のチェックを入れるようにしましょう。戸建ての中古別荘では、シロアリの被害や、構造の腐敗、さらには、リフォームが可能な状態かなど、専門家でしか分からないようなチェックが欠かせません。特に、中古の木造戸建て住宅は、長期間使っていないと傷むスピードも早くなってしまうため、確認が必要です。

 

土地だけ購入し、建物は後々購入する場合でも、土地の確認は欠かせません。湿気が溜まりやすい土地なのか、基礎はきちんと打ち込める土地か、災害や大雨があった際にも地盤は安定しているのかなど土地だけも様々な点を確認する必要があります。

 

更に、別荘としての使用頻度が落ちた際に活用できる地域なのかなどを調べるために、用途地域や条例の確認が必要です。例えば、軽井沢町では、エリアによってはマンスリーの貸別荘や旅館業・民泊の許可取得が難しくなります。別荘として使わなくなった際に、他の方法で活用できるかどうかも事前に考えておきたい点といえます。

 

購入申込み

内見と物件の調査が終了したら、実際に購入の申込みを行います。購入希望書に希望する価格や条件などを記載したうえで、不動産会社に提出します。

 

購入希望書を提出することで、売り主との直接交渉を始めることができます。契約に向けて双方の条件などをすり合わせることができれば、商談成立となります。まだこの段階では契約などをおこなっていないため、購入のキャンセルは可能です。

ローン審査事前申し込み

別荘は、一般的な住宅ローンを使用することができません。若干金利は高いですが、セカンドハウスローンを使用して、物件を購入することが一般的です。売買契約に先立って金融機関が、ローンを利用できるか判断しますが、住宅ローンとセカンドハウスローンの両方の返済が必要になるため、審査が厳しく、金利も高くなりやすいです。

 

ローンの事前審査で落ちたとしても、支店や担当が違えば、審査が通る場合もあります。また、旅館業事業用の物件として購入する場合には、政策金融公庫の事業用ローンなどを引き出すことができる場合があります。耐用年数が過ぎていることが多い中古戸建物件は、担保価値が低いため、ローンの審査が難しいためきちんと準備して審査にのぞみましょう。

 

また、別荘購入にあたってローンの引っ張り方などは、ハウスバードの別荘コンシェルジュに無料でご相談下さい。数々のエリアでの別荘プロデュース経験をもとに、お客様のローンのお悩みを解決させていただきます。

重要事項説明&売買契約

売買契約の前に必ず重要事項説明をうけます。物件の状態の中でもライフラインの設備の欠陥情報や、雨漏りやシロアリ、再建築不可などの情報を事前に説明をうけます。

想定外の説明を受けた場合に再検討や購入キャンセルをしようと思った場合に、言い出しづらくなってしまうこともあります。そのため、まだ物件に不安が残っている場合には、売買契約日と重要事項説明日は別日にしてもよいでしょう。決して安い買い物ではないため、重要事項説明はきちんと受けるようにしましょう。

 

売買契約時には売主側へ手付金と不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。まだ、ローンがおりていないため、ローンを使用することができません。そのため、自己資金で支払うことになります。

住宅ローンorセカンドハウスローン契約

売買契約の終了後には、すぐにローンの本審査にうつります。審査期間はおよそ1週間~2週間ほどかかります。金融機関から承認通知が届いたら、金融機関と契約を結び売買契約の決済にうつりましょう。

 

万が一、ローンが承認されなかった場合には、売買契約自体が「白紙解約」になります。白紙解約とは、ローン特約に問題がなければ手付金や仲介手数料などが全て返金されることです。事前審査の段階で、ある程度審査が通るかどうかの有無はわかるため、ほとんど非承認になることはありませんが、焦らないためにも、その可能性については頭にいれておきましょう。

決済&引き渡し&登記

ローンが下りたら、残りの物件代金の決済を行い、残金決済後に物件の鍵等を引き渡します。不動産の登記やその他手続きを行いましょう。

設計施工のプランニング

引き渡し後に本格的な設計施工にうつります。満足のいく別荘を作るためには、10回以上設計図や模型のやり取りを行う場合もあります。決して妥協せずに取り組むようにしましょう。

 

また、中古の戸建て住宅のリノベーションは難易度が高いため、なかなか十分に対応することができる建築士は少ないです。そのため、建築士を選ぶ際には、中古木造戸建て住宅のリノベーション実績などがあるかを確認しておきましょう。

 

さらに、別荘地の気候やシーズンごとの自然環境に合わせた設計も必要になります。

 

例えば、軽井沢ではシーズンである夏は涼しくて気持ちのよい物件でも、冬や秋には非常に冷え込みます。そのため、断熱設計や二重窓などの細かな設計などが必要です。

 

しかし、都心部の設計事務所では、デザイン性が高くてもこのような実務面で劣る部分があります。そのため、別荘地エリア内や別荘地周辺を担当している設計事務所に依頼するようにしましょう。

 

またハウスバードの建築士は、様々なエリアの特徴を踏まえた設計を行うことができます。別荘のデザインや設計にお悩みの方は是非参考にして下さい。

着工&竣工・完成

設計図や施工会社が決定したら、実際に着工し、竣工まで進んでいきます。別荘地は、気候が不安定になりやすいことも多いため、工期がズレ込むこともあります。そのため、施工監理に長けたプロマネをアウトソースすることで、欠陥工事や工期のずれ込みを防ぐことができます。

別荘購入に必要な費用

ここからは別荘購入に必要な費用を簡単に解説します。別荘は、住むための物件に比べても多くのランニングコストがかかります。どんな費用が必要になるのか事前に確認しておきましょう。

 

別荘の維持費や初期費用などについては、こちらの記事で詳しく解説していますので、参考にして下さい。

 

https://housebirdjapans.com/column/2007

初期費用

 

売買契約時~物件引き渡し時に、物件費用以外で必要になるのは主に以下の3つです。

売買契約時~物件引き渡し時 相場
手付金 お互いに売買の意思があることを提示するために、契約時に支払う 売買代金の

1割~2割

印紙税 不動産売買契約書、建物建築請負契約書(新築の場合)、住宅ローンの金銭消費貸借契約書などの文書を交わすときに発生する費用 以下参考
仲介手数料 仲介会社が不動産取引をした際に、業者に支払う報酬 代金の3%+60,000円

 

また、物件購入後には以下のような費用が必要になります。

 

物件引き渡し時~ 相場
物件代金 手付金を除いた物件代金を支払う。ローンを利用する場合は、借入金で支払う。 物件による
登記費用 所有権保存登記にかかる登録免許税等実費と司法書士への報酬 3万~7万
固定資産税精算金 その年の固定資産税を引き渡し日の前後で日割り計算し、買主が引き渡し日当日以降の分担額を、売主に支払う。 購入タイミングによる
融資・事務手数料 ローン借入時に金融機関に支払う手数料 借入額の1%~2%(金利有)
水道負担金 上水設備にかかる費用。下水道が整備されている場合は、下水道の負担金もかかる 8,278円(非常駐の軽井沢)
火災保険料 ローン返済中の建物が火災により担保価値を失ったときに支払われる保険。長期を一括で払うほうが割安なので、10年分まとめて支払うのが一般的 約25~30万円(建物価格2,000万円の場合)
温泉権利金 温泉のある別荘地などで、新規に温泉を引く権利を得るための費用。中古物件の場合は、名義変更料がかかる 約130~300万円(箱根の場合)
不動産取得税 不動産を取得した人に課税される都道府県税。固定資産評価額に一定の税率をかけた金額を自治体に納める。 固定資産税評価額の4%(別荘の場合)

ランニングコスト

別荘の維持管理に必要なコストは多岐にわたります。管理別荘地なのか、管理会社を自分で探すかなどに応じても変化します。また、温泉利用料なども別荘地によって異なります。どんな費用が必要なのかは、自治体や経験者などに聞いて確認しておきましょう。

 

 別荘に維持管理に必要なランニングコストは主に以下のような項目です。

生命保険料 ローン返済中の死亡や重度障害時に返済の肩代わりとなるのが「団体信用生命保険」
火災保険料 ローン返済中の建物が火災により担保価値を失ったときに支払われる保険。長期を一括で払うほうが割安なので、10年分まとめて支払うのが一般的
ローン保証料 住宅ローンを借りるときに、連帯保証人の代わりに、民間の保証会社や公的保証機関に連帯保証をしてもらうために支払うもの
交通費 年間に別荘に通う頻度が多ければその分費用がかかる。現地では車があったほうが柔軟な移動ができるため、ガソリン代や、高速道路料金を試算が必要。
通信費 その他の費用に比べれば微々たる費用ですが、地方では電波が弱いため、Wi-Fiなどの通信費も快適な別荘ライフにはケチることは向かない。
共益施設負担金 別荘地内の道路や汚水処理施設などの整備にあてる。
管理費 定期的な清掃などを管理清掃会社に委託するのが一般的。管理清掃を委託する際には委託費、自身で行う際には定期的な交通費や時間が必要。
温泉更新料 温泉権の有効期間は通常10年程度で、期限が来ると更新料が必要。
温泉使用料 温泉付の別荘やリゾートマンションなどで、各戸に引いてある温泉を利用するための月額使用料。
借地料 別荘地は借地権が多いのも特徴。土地を利用するために、年間決まった借地料を地主さんに支払います。1㎡○○円や1坪○○円というように、敷地の大きさによって金額が異なることが多い。
上下水道料 別荘地の水道は従量料金(基本料+使用料)ではなく、定額料金(使っても使わなくても同じ料金)の別荘地が多い。別荘地の水道は公営の場合と私営の場合があり、私営の際には購入時に修繕積立金の一時金が必要になる別荘地もある。
電気基本料 別荘は使用していない期間でも電気・ガスの基本料金が掛かる。軽井沢・蓼科エリアは中部電力で、標準的な別荘の場合、月額の基本料は800円~1200円程度。(詳しくは中部電力料金表をご確認ください)。
ガス基本料 ガスの基本料は概ね月額1500円~2000円程度。各種電気・ガス会社によって異なりますので、詳細料金は必ず確認が必要。

 

別荘購入時に確認すべきポイント

ここからは、別荘地で土地を選ぶ際に、事前にしておける準備のポイントについて簡単に解説していきます。

 

  • 春夏秋冬の特徴を抑えておく
  • 移動の負担が少ない土地を選ぶ
  • 使わない間には活用できる土地を選択する

3つのポイントを抑えて、別荘地の土地選びを成功させましょう。

春夏秋冬の特徴を抑えておく

別荘地を選ぶ際には、シーズンだけではなく春夏秋冬すべての時期のポイントを抑えておきましょう。別荘を購入するのは多くの場合別荘地のシーズンに内見にいきます。そのため、その別荘地のメリットが多く見える場合があります。しかし、別荘地への移住や2拠点生活を考える際には、シーズン以外の情報も欠かすことができません。

 

例えば、軽井沢の場合、最も魅力的なシーズンは夏です。しかし、軽井沢のシーズンは意外と早く終わります。9月頃から6月頃までは気温が非常に低く、風も冷たいです。さらに、11月以降から雪も見られます。そのため、二重窓にしてきちんと断熱を行い、水道の凍結を防ぐための設備などもしておく必要があります。

 

シーズン以外の情報を入れずに物件を購入してしまうと、対応が後手にまわり費用も最も高いタイミングで設備を購入することになってしまいます。季節ごとの変化が大きい別荘地だからこそ、事前に特徴は抑えておきましょう。

移動の負担が少ない土地を選ぶ

別荘地への2拠点生活や移住生活がしんどくなってしまう原因の多くに移動の問題があります。渋滞や山道での運転はストレスになり、新幹線や電車での移動も座れない場合や乗り換えが多い場合には徐々に負担に感じてきます。

 

さらに、日常生活の中でのスーパーや美容院などへのちょっとした移動やお出かけも、長い移動が必要になると、生活そのものが難しくなります。生活を送るとなると長期的な視点を持つことが非常に重要です。特に生活の中で移動時間はできるだけなくしたいものです。

 

別荘地を探す際には、移動時間や移動の楽さなどにも注目しましょう。

使わない間には活用できる土地を選択する

別荘地は自然に近いため、季節ごとに過ごしやすさが全く異なる場合が多いです。そのため、2拠点生活を送る場合には、シーズン以外では別荘に通う頻度はガクッと落ちやすくなります。また、家庭の状況によって生活様式は大きく異なります。別荘を売却することができればよいですが、別荘地の不動産は流動性が低く、売れるまで時間がかかることがあります。

 

さらに、別荘地は景観や品格を保つために独自の条例などで、活用方法が制限されていることがあります。実際に軽井沢町では民泊や簡易宿泊所などの活用が禁止されている地域もあります。

 

「使っていないのに、維持管理費用や税金は必要、そのうえ活用して収益化もできない」と悩む方の少なくありません。そうならないためにも別荘を購入する際には、事前に活用プランなどの出口戦略に近い部分も確認し、資産の1つとして考えるようにしましょう。

 

ハウスバードでは、現在以下の7つのエリアについて別荘購入の相談に乗っています。

 

  • 軽井沢
  • 八ヶ岳・蓼科
  • 箱根・湯河原
  • 房総半島・千葉館山
  • 葉山・逗子
  • 伊豆高原
  • 熱海
  • 那須塩原

もし、1つでも気になるエリアがあればお気軽にお問い合わせください。

別荘購入前には別荘地に合わせた情報収集が必要

今回の記事では別荘購入の流れを中心に、別荘購入を成功させるための注意点について簡単に解説しました。別荘地では、一般的な市街地と異なるポイントが多くあります。もちろんそれ自体が別荘地の魅力ではあるのですが、物件を選ぶとなったら注意が必要です。

 

ハウスバードではより多くの方に別荘生活を楽しんで頂きたいと思い、別荘購入前に確認しておきたいポイントについてまとめた別荘さがしマニュアルを作成しています。今回の記事ではまとめきれていない活用面の対策や、別荘探しの失敗事例についても詳細に解説しています。

 

別荘購入のお供にぜひともダウンロードしてご活用ください。

 

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