【別荘所有者向け】貸別荘オーナーになる流れを1から解説｜失敗しないためのポイントとは
移住先を検討する際のお試し移住や、バケーションレンタルなどで、貸別荘の需要が増えつつあります。
別荘を所有しているものの、自己利用する機会が少ない方の中には、貸別荘オーナーとして、自身の別荘を貸したいという方が増えています。
実際に、「所有している・これから購入する中古別荘を貸別荘にしたい」という方からの弊社への相談件数は、増加しています。
しかし相談される方の中には、「貸別荘オーナーになりたい」「自身の別荘を貸別荘にしたい」とは思っても、そもそも貸別荘オーナーになるまでの流れを知らないという方も少なくありません。
ハウスバードでは、箱根や軽井沢で多くの貸別荘をプロデュースしてきました。
市場調査から運営まで、一気通貫でサポートしており、別荘活用について多くの知見を蓄積してきました。
この記事では、弊社の別荘活用の知見をもとに貸別荘オーナーになるための流れを解説し、貸別荘オーナーを考える際の注意点についてまとめています。
貸別荘オーナーになるまでの流れとは
貸別荘オーナーになるまでには、少なくとも以下の7つのステップを行う必要があります。
- 1.貸別荘が可能か行政に確認する
- 2.貸別荘ニーズを調べる
- 3.事業計画や資金計画を作成する
- 4.必要な手続きを行う
- 5.施工会社との打ち合わせ&竣工
- 6.運営体制を整備する
それぞれの段階におけるポイントについて把握し、貸別荘オーナーになるまでの流れについて確認しておきましょう。
1.貸別荘が可能か行政に確認する
1日単位で貸す出す場合やウィークリーで貸し出す場合には、旅館業許可の取得が必要です。
旅館業許可の取得には、用途地域の確認が必要になります。
12種類の用途地域がありますが、旅館業許可を取得できるのは以下の6つのみです。
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
用途地域に限らず、別荘地によっては、貸別荘経営や民泊経営が規制されているエリアがあります。
そのため、自身が所有している別荘地の規制などを事前に確認しておきましょう。
例えば、軽井沢では民泊やカプセルホテルの経営が規制されています。
軽井沢町では、旅館業を取得しない限り、宿泊施設としては貸し出すことができず、賃貸としては、1ヶ月以上の定期借家としての貸別荘経営しか営むことができません。
また、民泊は禁止されているが、旅館業許可を取得し宿泊施設を運用するのは問題ないなど、別荘活用もエリアによって規制が変わっています。
まずは、どのような活用方法ができるのかを、自治体に確認しておきましょう。
2.貸別荘ニーズを調べる
貸別荘の運用が現実的かを調べたあとには、そもそも貸別荘のニーズがあるのかを確認しましょう。
最も簡単なニーズの調べ方としては、周辺に貸別荘や宿泊施設が存在しているかを調べることです。
自治体に登録されている以外にも、貸別荘ポータルサイトや一休などのホテル予約サイトを確認すれば、価格帯なども調べることができ、貸別荘のニーズ有無をより具体的に知ることができます。
3.事業計画や資金計画を作成する
貸別荘のニーズが確認できれば、具体的な事業計画や資金計画を作成していきます。
ここで確認すべきは以下のポイントです。
- 周辺施設の稼働率
- シーズン時の稼働率
- 予想される顧客層
- 顧客単価
- 宿泊需要は長期的に安定しているのか
- 駐車場などの必要設備の有無
- 予算やスケジュール
特に、どの程度の稼働率を見込むかが重要になります。
別荘は季節ごとに来訪者数に偏りが存在します。
例えば、軽井沢では夏が繁忙期、冬が閑散期です。
軽井沢町の観光客も季節によって4倍程度の開きが出ています。（令和元年 観光客数：夏4,127人、冬1,011人）
また、ホテルや旅館の個室と異なり、貸別荘の利用者は、ファミリー層やグループなどが主な顧客層になりやすいです。
顧客単価や予想稼働率などを、それぞれの別荘地の特徴を踏まえて試算し、収支計画を作成しましょう。
顧客層などが異なれば、それに伴い用意すべき設備や間取りなども異なります。
資金調達の方法や予算、スケジュールを基に具体的な資金計画を作成していきましょう。
4.必要な手続きを行う
収益性や資金計画を作り込んだら、必要な行政手続きなどを整理し進めていきましょう。
行政手続きは、煩雑かつ時間がかかってしまうことが多いです。
オンラインではなく役所の営業時間に合わせて手続きを行う必要があります。
旅館業許可を取得するためには、以下の手続きが必要です。
- 建築基準法に基づく用途変更
- 消防法の確認
- 旅館業法に基づく構造確認
- 旅館業法に基づく項目の許可申請
- 宿泊施設経営における各自治体の条例の確認
書類の作成には、建築図面の作成なども必要になるため、行政書士とは別に建築士などと連携する必要があります。
複数の課をまたいで手続きを行う必要があるため、1から勉強して個人で申請手続きを行うことは困難です。
5.施工会社との打ち合わせ&竣工
収支計画や資金計画をもとに、物件の状態を確認し施工計画を作成しましょう。
木造住宅は適切に管理されていない場合、構造が腐敗していたり基礎が劣化していることがあります。
旅館業許可を取得するための条件をクリアできる建築設計が必要です。
また、設備やそのグレードなどは収支計画に沿って整理しておきましょう。
また、別荘のリフォームは相場がわかりにくいため、複数会社と相見積もりを行い相場を把握しておきましょう。
実は貸別荘プロデュースにあたって、疲弊してしまうのは施工会社との打ち合わせです。
施工会社との打ち合わせは、一回だけではなく、複数回もの打ち合わせになることが一般的です。
ここでの妥協は経営状態に直接影響するため、納得のいく結論になるようにしましょう。
6.運営体制を整備する
竣工後には、運営体制を整備する必要があります。
利用後の清掃作業、予約管理、集客など貸別荘を運営するには、様々な作業が必要です。
自身ですべて対応するのは、手間がかかりますし、シーツの洗濯などを毎回オーナーが個人で行うのは現実的とは言えません。
また、予約サイトへの登録や選ばれるための写真撮影や施設概要の作成などは工夫が必要になります。
自身で行う部分と委託する部分を整理し、清掃会社や運営会社を選定しましょう。
貸別荘オーナーになるならパートナー選びが重要
ここまでは、貸別荘オーナーになるまでの流れとポイントについて解説してきました。
貸別荘オーナーとして成功するためには、どのパートナーを選ぶかが重要になります。
リフォームの設計・施工だけではなく、行政手続きや運営管理などで様々な専門家とコミュニケーションを取る必要があります。
貸別荘オーナーになる際には、かけられる時間や予算に応じてパートナーを選定していきましょう。
ハウスバードは箱根・軽井沢などの別荘地や観光地を中心に、様々な別荘をプロデュースしてきました。
事業計画の作成や旅館業許可の取得から、リフォームなど一気通貫で行っているのが主な特徴です。
別荘の新しい持ち方として貸別荘経営は非常に有効な方法です。
より多くの人が柔軟に別荘を楽しめるようにするために、ハウスバードでは貸別荘経営の無料相談を受け付けています。
「自身の別荘は、貸別荘を行えるか」など簡単な質問でも、経験豊富なスタッフがお答えしています。
貸別荘オーナーにご興味がある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
また、ハウスバードでは別荘活用のポイントや失敗談を集めた「別荘活用マニュアル」を作成しました。
貸別荘経営以外の別荘活用方法や、別荘活用の落とし穴などの別荘活用に欠かせない内容を詳細にまとめています。
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