【2021年版】別荘の維持費・管理費、初期費用はいくらかかるのか？
今から約30年前、バブルの時代に避暑地などに建てられた別荘は、当時数千万円で販売され一部の富裕層の贅沢でした。
一方現代では、格安の別荘を購入してセルフリノベーションをするなど、費用を抑えて改修し、なるべくお金を使わない別荘スタイルも生まれつつあるのです。
コロナの影響もあり、リモートワークやボランティア休暇、副業を解禁する企業が増える中、住居や本業を都市部に置きつつ2つ目の住居や仕事をもつ「デュアルライフ（二拠点生活）」に注目が集まっています。特に2つ目の拠点のなかでも、「都市部から1時間半以内程度の自然豊かな場所＝かつて人気のあった別荘地」が人気です。
幅広い年代で別荘の人気が高まるなか、別荘にかかるお金のトラブルも増えています。特に別荘を持ってから「維持管理費用が思ったより多い」「修繕費やらで結局新築を建築できる費用がかかってる気がする」などのお金の悩みを抱える方は少なくありません。
今回の記事では、意外と知らない別荘維持にかかるお金と、賢く別荘ライフを楽しむおすすめの方法を紹介します。
別荘にかかる初期費用
新築住宅を建てるのに比べて別荘を購入するには、様々な費用が必要です。
例）
- 物件購入費用
- 設計・施工費用
- 管理委託費用
新築住宅を購入する際には不必要な修繕費用や様々な工事費用まで、別荘を購入する際には初期費用として検討する必要があります。
例えば、100万円台の中古別荘の場合には「実は床下にシロアリがいた」「実は水道が通っていなかった」など、新築の物件や都市部の中古物件受け渡し時には考えられないような費用が必要になる場合があります。
さらに、別荘と一般住宅とは異なり、維持費に困ったときに売却することが困難です。
別荘は普通の住宅に比べて需要が少ないため、売却しようと思っても簡単には売れず、その間ずっと税金や管理費を払い続けるがあります。そのため、きちんと資金計画を立てて購入することが大切です。
まずは、ここから別荘購入時の初期費用にはいったいどの程度必要になるのかについて確認しましょう。
別荘購入に必要な初期費用の概要
別荘を購入する際には、一般的な不動産購入を行うときと同様に、実際に資金が必要なタイミングは売買契約時から物件利用開始時で分かれます。
まずは、売買契約時から物件引き渡しまでの間に、修繕費用以外で必ず必要になる費用をまとめて紹介します。温泉権利金や4%の不動産取得税などの別荘ならでは初期費用もあるためよく確認しておきましょう。
売買契約時~物件引き渡し時
|
売買契約時~物件引き渡し時 |
相場 | |
| 手付金 | お互いに売買の意思があることを提示するために、契約時に支払う | 売買代金の
1割~2割 |
| 印紙税 | 不動産売買契約書、建物建築請負契約書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書などの文書を交わすときに発生する費用 | 以下参考 |
| 仲介手数料 | 仲介会社が不動産取引をした際に、業者に支払う報酬 | 代金の3%+60,000円 |
※印紙税の例
| 金額 | 不動産売買契約書 | 金銭消費貸借契約 |
| 1,000万超え~5,000万以下 | 10,000円 | 20,000円 |
| 5,000万超え~1億円以下 | 30,000円 | 60,000円 |
| 1億円超え~5億円以下 | 60,000円 | 100,000円 |
※仲介手数料の例
| 不動産の金額 | 仲介手数料 |
| 200万以下 | 代金の５％ |
| 200万超え~400万以下 | 代金の4%+20,000円 |
| 400万超え | 代金の3%+60,000円 |
物件引き渡し時~
|
物件引き渡し時~ |
相場 | |
| 物件代金 | 手付金を除いた物件代金を支払う。ローンを利用する場合は、借入金で支払う。 | 物件による |
| 登記費用 | 所有権保存登記にかかる登録免許税等実費と司法書士への報酬 | 3万~7万 |
| 固定資産税精算金 | その年の固定資産税を引き渡し日の前後で日割り計算し、買主が引き渡し日当日以降の分担額を、売主に支払う。 | 購入タイミングによる |
| 融資・事務手数料 | ローン借入時に金融機関に支払う手数料 | 借入額の1%~2%（金利有） |
| 水道負担金 | 上水設備にかかる費用。下水道が整備されている場合は、下水道の負担金もかかる | 8,278円（非常駐の軽井沢） |
| 火災保険料 | ローン返済中の建物が火災により担保価値を失ったときに支払われる保険。長期を一括で払うほうが割安なので、10年分まとめて支払うのが一般的 | 約25~30万円（建物価格2,000万円の場合） |
| 温泉権利金 | 温泉のある別荘地などで、新規に温泉を引く権利を得るための費用。中古物件の場合は、名義変更料がかかる | 約130~300万円（箱根の場合） |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した人に課税される都道府県税。固定資産評価額に一定の税率をかけた金額を自治体に納める。 | 固定資産税評価額の4%（別荘の場合） |
中古物件の修繕費用
中古別荘を購入する際には、リフォーム代金など修繕費用が必要なため、必ず初期費用の試算に入れるようにしましょう。
物件の修繕費用は、どこを・どの程度修繕するかによって大きく変わります。近年では自身でDIYすることで修繕費を節約することもありますが、専門家でないと修繕が必要な部分を見極めることができません。
例えば「基礎が大丈夫な状態なのか」「どの部分が修繕で必要か」などは素人が見落とさずに行うのは困難です。物件の修繕を考えたら必ず建築士や設計事務所に相談を行うようにしましょう。
例）修繕費用
|
修繕内容 |
費用 |
| シロアリ駆除と床下換気扇の設置」 | 約98万円 |
| 「足場を組んで屋根の修繕と外壁塗装」 | 約77万円 |
| 「水道管と水栓の修理」 | 約24万円 |
参考：150万円で買える格安別荘で忘れがちな盲点-東洋経済オンライン
別荘ローンの注意点
マイホームを持ちながら別荘を購入する場合には住宅ローンを利用することはできません。
なぜなら、基本的に住宅ローンが組めるのは、居住の本拠として使う場合だけだからです。
別荘の購入では、住宅ローンではなくセカンドハウスローンと呼ばれるローンを利用します。セカンドハウスローンの方がやや不利な設定となっているのが一般的です。
例えば、2019年3月時点の住宅ローンとセカンドハウスローンを比べてみしょう。
| 金利※イオン銀行 | 借入上限額※千葉銀行 | |
| 住宅ローン | 0.52% | 1億円 |
| セカンドハウスローン | 0.72% | 5,000万円 |
また、築年数の長い別荘を購入する際には、不動産が担保にならないためローンがおりないこともあるため注意が必要です。
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別荘にかかる維持費（ランニングコスト）
別荘所有に悩む人の多くは、税金を含む各種管理/維持費です。別荘を持つ際には、管理費・維持費と月々の収入のバランスをみて別荘所有しても問題ないか確認してみましょう。ここでは、どのぐらいのランニングコストがかかるのか試算できるように、別荘の管理費についてまとめて紹介します。
別荘の管理費（税金以外）
| 生命保険料 | ローン返済中の死亡や重度障害時に返済の肩代わりとなるのが「団体信用生命保険」 |
| 火災保険料 | ローン返済中の建物が火災により担保価値を失ったときに支払われる保険。長期を一括で払うほうが割安なので、10年分まとめて支払うのが一般的 |
| ローン保証料 | 住宅ローンを借りるときに、連帯保証人の代わりに、民間の保証会社や公的保証機関に連帯保証をしてもらうために支払うもの |
| 交通費 | 年間に別荘に通う頻度が多ければその分費用がかかる。現地では車があったほうが柔軟な移動ができるため、ガソリン代や、高速道路料金を試算が必要。 |
| 通信費 | その他の費用に比べれば微々たる費用ですが、地方では電波が弱いため、Wi-Fiなどの通信費も快適な別荘ライフにはケチることは向かない。 |
| 共益施設負担金 | 別荘地内の道路や汚水処理施設などの整備にあてる。 |
| 管理費 | 定期的な清掃などを管理清掃会社に委託するのが一般的。管理清掃を委託する際には委託費、自身で行う際には定期的な交通費や時間が必要。 |
| 温泉更新料 | 温泉権の有効期間は通常10年程度で、期限が来ると更新料が必要。 |
| 温泉使用料 | 温泉付の別荘やリゾートマンションなどで、各戸に引いてある温泉を利用するための月額使用料。 |
| 借地料 | 別荘地は借地権が多いのも特徴。土地を利用するために、年間決まった借地料を地主さんに支払います。1㎡○○円や1坪○○円というように、敷地の大きさによって金額が異なることが多い。 |
| 上下水道料 | 別荘地の水道は従量料金（基本料+使用料）ではなく、定額料金（使っても使わなくても同じ料金）の別荘地が多い。別荘地の水道は公営の場合と私営の場合があり、私営の際には購入時に修繕積立金の一時金が必要になる別荘地もある。 |
| 電気基本料 | 別荘は使用していない期間でも電気・ガスの基本料金が掛かる。軽井沢・蓼科エリアは中部電力で、標準的な別荘の場合、月額の基本料は800円～1200円程度。（詳しくは中部電力料金表をご確認ください）。 |
| ガス基本料 | ガスの基本料は概ね月額1500円～2000円程度。各種電気・ガス会社によって異なりますので、詳細料金は必ず確認が必要。 |
別荘維持に必要な税金
| 固定資産税 | 土地の大きさや建物の築年数によって変わりますが、固定資産額の1.4%。 |
| 都市計画税 | 都市部でない地域にはかからない場合がありますが、税率は最高0.3%程。 |
| 住民税 | セカンドハウスや別荘の住民税は、住民票を移さなくとも実際には課税される。住民票のある居住地では所得割及び均等割が課税され、住民票がないセカンドハウスや別荘のほうは家屋敷にかかる均等割のみ課税される。 |
※セカンドハウスの税率の軽減措置事例
自治体によってセカンドハウスの定義が異なるため、行政に確認する必要がありますが、別荘にかかる固定資産税・都市計画税の軽減措置の適用範囲になる場合があります。住宅用地とは、住宅用家屋（専用住宅やアパート）の敷地、それらと一体になっている庭や自家用の駐車場のことです。
住宅用地の特例
| 住宅用地（200平米以下の部分） | 固定資産税評価額×1/6×1.4% |
| 住宅用地（200平米超の部分） | 固定資産税評価額×1/3×1.4% |
新築住宅の特例
| 条件 | 税額控除 | 期間 |
| 3階建以上の耐火・準耐火建築物で、床面積が50~280平米以上であるもの | 固定資産税の税額が1/2
（120平米までの居住部分に限る） |
新築後5年間 |
| 上記以外の新築住宅で、床面積が50~280以下であるもの | 新築後3年間 |
別荘を一棟所有するにも様々な費用がかかります。別荘所有を考える際には、「どのぐらい費用がかかるのか」、「どこを削ることができるのか」を一緒に考えることができるパートナーを選びましょう。
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中古別荘を修繕する際の3つの注意点
思っているよりも設備が古い
物件見学時には気づかずに、別荘を受け渡された後にようやく判明するのは「設備の古さ」です。
見学時には気づかないものの、別荘の中には、「電気が通っていない別荘」や、「いまだにくみ取り式のトイレ」などが備わっている場合があります。
特に、中古別荘の中にはガスや水回りの設備については古い物件が多いため、キッチンの修繕費や水回りの修繕費などは物件を選ぶ際に試算しておきましょう。
別荘地の厳しい気候にあった修繕が必要
別荘地は、適したシーズンでは快適ですが、季節によっては厳しい自然環境であることが多いです。そのため、別荘の設備や内装外装は自然環境に適したものにする必要があります。
例えば、軽井沢の別荘には寒さ対策に二重窓が必要で、箱根などの湿気が溜まりやすい場所の場合にはある程度の規模の除湿機が必要です。さらに、別荘は使わない時間の方が長いため、定期的に「換気」をしないと、湿気やカビで室内が傷み、雨戸を閉めたままだと直射日光が当たらないので、カビやダニ、細菌などが繁殖します。
水回りを使用しないと給排水管が錆びて傷みが早くなるほか、排水トラップの水が蒸発して無くなり外部から虫などの侵入を防ぐことができません。住まないとどんどん建物はダメになっていってしまうのです。
別荘の物件を選ぶ際には、不動産会社だけではなく、現地の気候対策を見越して設計・施工ができる建築士や業者に相談することで失敗を避けることができます。
別荘購入の目的に合わせた修繕が求められる
別荘を購入する際には、目的に合わせた物件を選定する必要があります。
一口に別荘を探しているといっても、別荘の購入の目的は多岐に渡るからです。
例）
- 子育て環境の充実
- セカンドライフの充実
- 週末の田舎暮らしでのリフレッシュ
例えば、「子育て環境の充実」を目的にする際には、子供の成長段階に合わせて遊具を変えることができるようにしたり、ある程度の広いスペースが必要です。一方で「セカンドライフの充実」が目的であれば、建物の内装の快適さや管理の手間がかからない設計にしたり、相続のことまで考えて物件を選ぶ必要があります。
別荘探しを行う際には、目的に合わせた別荘を探しを手伝ってくれるパートナーを選び、その後の修繕でも目的から修繕方法を相談しましょう。
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使わないときは貸せる。維持費の負担を減らす新しい別荘の持ち方
別荘の管理維持費用を節約できる別荘の活用方法として、ひそかに人気を集めているのが「一棟貸切旅館」です。自分で使用しないときはゲストハウスとして1日単位で貸し出し、運用することで合理的な別荘ライフを実現できます。
管理費や交通費などのランニングコストを補える賃料収入を得ながら、理想のライフスタイルを楽しむことができます。また、定期的な人の出入りは、大事な資産である建物状態を良好に保ちます。
さらに、他にも別荘に旅館業活用を行うことで多くのメリットがあります。
- 管理維持費が、収益に変わり、別荘を持ちながら副収入を得ることができる
- 税務上の評価額が低いため相続税対策が可能
- 面倒な管理の手間も省くことができる
一方で、旅館業活用のデメリットとしては
- プロディースや集客などにはある程度の専門性が必要
- 別荘の立地選びが難しい
- 旅館業免許取得が煩雑で困難
などが挙げられます。旅館業活用の肝である集客・旅館業免許取得の点で難易度が非常に高いため、個人だけでは成功の可能性はガクッと下がります。
ハウスバードは別荘の旅館業活用を専門に行なっている数少ない企業です。箱根・京都・北海道など様々な別荘地で、中古別荘を再生したゲストハウス（一棟貸切旅館）のプロデュースに多数の実績があります。別荘の旅館業活用について気になる点があればいつでも御相談下さい。
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個人ではなく専門家と一緒に探すのが、別荘さがしの成功への近道
別荘にかかる費用は多岐にわたります。別荘を購入する際には、物件購入費以外にも様々な費用を鑑みて検討が必要です。別荘の購入は自宅用の物件を購入する場合よりも自由度が高く、様々な要素を選択する必要があります。
参考程度ですが、以下はハウスバードが、別荘を購入する際に検討するポイントの一部です。
- ライフスタイルを考えた別荘の購入エリア選定
- エリアの気候や環境に応じた設計・施工
- お客様の趣味趣向を表現できる物件の選定
- 予算に応じた柔軟な修繕方法の提案
- 売却も見込んで、ご自身が使わない時でも活用できる設計・施工
- お子さんの成長に合わせて世代を超えて使うことができるか
- 新幹線・車などの交通手段が簡単かどうか
- 使用しない間の管理方法や、管理費削減の方法など
ご紹介したポイントはほんの一部ですが、後悔しない別荘選びのためには様々な要素を考慮する必要があることがお分かりいただけるかと思います。しかし、実際に一人で全て考えて別荘を選ぶのは大変です。
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