【2024年版】別荘の初期費用・維持費・管理費はいくらかかるのか？

これから別荘を購入する人にとって、維持費や管理費、初期費用はどのくらいかかるのか気になる人も多いのではないでしょうか。

別荘を購入することでさまざまなメリットがあるとはいえ、初期費用はもちろん維持費や管理費の観点で断念せざるを得ない状況になることもあります。

別荘を購入する前に、どのくらいの初期費用や維持費、管理費が発生するのか事前に知ることが大切です。

それでは、別荘の初期費用・維持費・管理にはどのくらいかかるのかご説明しましょう。

別荘にかかる初期費用

新築住宅を建てるのに比べて別荘を購入するには、以下のような費用が必要です。

• 物件購入費用
• 設計・施工費用
• 管理委託費用

別荘を購入する場合、不必要な修繕費用やさまざまな工事費用まで多くの費用が発生するため、かなりの初期費用がかかると考えていいでしょう。

たとえば100万円台の中古別荘を購入する場合、「実は床下にシロアリがいた」「実は水道が通っていなかった」など、新築の物件や都市部の中古物件受け渡し時には考えられないような費用が必要になる場合があります。

また、別荘は一般的な物件と違ってスムーズに売却できないので出口戦略が立てにくいのも難点です。

別荘は一般的な住宅に比べて需要が少ないため、売却しようと思っても簡単には売れず、その間ずっと税金や管理費を払い続けるがあります。

このことから、きちんと資金計画を立てることが最重要です。

それでは、ここから別荘購入時の初期費用はどの程度必要になるのかご説明しましょう。

別荘購入に必要な初期費用の概要

別荘を購入するときは、一般的な不動産購入を行うときと同様に、実際に資金が必要なタイミングは売買契約時から物件利用開始時で分かれます。

それでは、売買契約時から物件引き渡しまでの間に、修繕費用以外で必ず必要になる費用についてご説明しましょう。

温泉権利金や4%の不動産取得税などの別荘ならでは初期費用もあるので、しっかりと確認しましょう。

売買契約時～物件引き渡し時

売買契約時～物件引き渡し時に発生する費用は、以下の通りです。

印紙税の相場は、以下の通りです。

不動産の金額に対して発生する仲介手数料は、以下の通りです。

物件引き渡し時～

物件を引き渡す際に発生する費用は、以下の通りです。

中古物件の修繕費用

中古別荘を購入するときは必要に応じてリフォーム代金などの修繕費用が発生するので、必ず初期費用の試算に入れましょう。

物件の修繕費用は、どこをどの程度修繕するかによって大きく変わります。

近年では自分でDIYすることで修繕費を節約することもありますが、専門家でないと修繕が必要な部分を見極めることができません。

たとえば「基礎が大丈夫な状態なのか」「どの部分が修繕で必要か」などは素人が見落とさずに行うのは困難です。物件の修繕を考えたら必ず建築士や設計事務所に相談を行うようにしましょう。

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別荘ローンを利用するときの注意点

マイホームを持ちながら別荘を購入する場合、基本的に住宅ローンを利用することはできません。

なぜなら、基本的に住宅ローンが組めるのは居住の本拠として使うときだけだからです。

代わりに別荘を購入する際に利用できるのは住宅ローンではなく、セカンドハウスローンと呼ばれるローンを利用することになります。

ただし、セカンドハウスローンの方がやや不利な設定となっているのが一般的です。

たとえば、2019年3月時点の住宅ローンとセカンドハウスローンを比べてみましょう。

また、築年数の長い別荘を購入する際には、不動産が担保にならないことからローンが通らないこともあるので注意しましょう。

別荘にかかる維持費

別荘の所有に悩む人の多くは、税金を含む各種管理や維持費がかかることです。

別荘を持つ際は、管理費・維持費と月々の収入のバランスを見て別荘を所有しても問題ないか確認しましょう。

それでは、どのぐらいのランニングコストがかかるのか試算できるように、別荘の管理費についてまとめてご説明しましょう。

税金以外に発生する別荘の管理費

税金以外に発生する別荘の管理費は、以下の通りです。

別荘の維持に必要な税金

別荘の維持に必要な税金は、以下の通りです。

セカンドハウスの税率の軽減措置事例

自治体によってセカンドハウスの定義が異なるため、行政に確認する必要性がありますが、別荘にかかる固定資産税・都市計画税の軽減措置の適用範囲になる場合があります。

住宅用地とは、住宅用家屋（専用住宅やアパート）の敷地、それらと一体になっている庭や自家用の駐車場のことです。

・住宅用地の特例

・新築住宅の特例

別荘を一棟所有するにもさまざまな費用がかかります。別荘所有を考える場合、「どのぐらい費用がかかるのか」、「どこを削ることができるのか」を一緒に考えることができるパートナーを選びましょう。

中古別荘を購入するときの注意点

中古別荘を購入するときの注意点は、以下の通りです。

• 購入前の事前調査を行う
• 購入後の修繕計画

それでは、中古別荘を購入するときの注意点についてご説明しましょう。

購入前の事前調査を行う

中古別荘を購入する際に必ず行っておきたいのが、購入前の事前調査です。

というのも、中古別荘を購入する際に、何らかの問題が発生している可能性があるからです。

また、どの程度までメンテナンスが行われているか確認しないと、どの部分をメンテナンスする必要性があるのか分かりません。

過去に雨漏りや漏水などのトラブルが起きたことがあるかもしれないので、事前にどんなトラブルが起きたのか、どんな修繕を行ったのか前オーナーに聞きましょう。

もしも前オーナーがあまり的を得ない回答しかしない場合、十全なメンテナンスや修繕が行われてこなかった可能性があります。

その場合、十分な修繕費用を用意することが重要です。

購入後の修繕計画

中古別荘を購入するなら、購入後の修繕計画をしっかりと立てることが大切です。

というのも、今後どのくらいの間隔で大規模な修繕が必要になるのか知っておく必要性があるからです。

定期的なメンテナンスや修繕はもちろん、築年数が経ってきたときに大規模修繕が必要になるケースがあります。

突然大規模な修繕が必要になってくると、いきなり多額の修繕費用を用意するのは難しいです。

事前に大規模修繕計画を立てることで、いざという時にスムーズに修繕できるようになるのがポイントです。

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中古別荘を修繕する際の注意点

中古別荘を修繕する際の注意点は、以下の通りです。

• 思っているよりも設備が古い
• 別荘地の厳しい気候にあった修繕が必要
• 別荘購入の目的に合わせた修繕が求められる
• 定期的に屋根の修繕とメンテナンスを行う必要性がある

それでは、中古別荘を修繕する際の注意点についてご説明しましょう。

思っているよりも設備が古い

物件見学時には気づかずに、別荘を受け渡された後にようやく判明するのは「設備の古さ」です。

見学時には気づかないものの、別荘の中には「電気が通っていない別荘」や、「いまだに汲み取り式のトイレ」などが備わっている場合があります。

特に中古別荘の中にはガスや水回りの設備が古い物件が多いため、キッチンの修繕費や水回りの修繕費などは物件を選ぶ際に試算しておきましょう。

別荘地の厳しい気候にあった修繕が必要

別荘地は、特定のシーズンで快適に過ごすことができますが、季節によって厳しい自然環境の中で生活しなければなりません。

このことから、別荘の設備や内装外装は自然環境に適したものにする必要性があります。

たとえば軽井沢の別荘の場合、寒さ対策に二重窓が必要です。

また、箱根などの湿気が溜まりやすい場所の場合にはある程度の規模の除湿機が必要です。

さらに忘れてはならないのが、別荘は使わない時間の方が長いことです。

定期的に換気をしないと湿気やカビで室内が傷み、雨戸を閉めたままだと直射日光が当たらないのでカビやダニ、細菌などが繁殖します。

水回りを使用しないと給排水管が錆びて傷みが早くなる他、排水トラップの水が蒸発して無くなり、外部から虫などの侵入を防ぐことができません。

このように、住まないとどんどん建物はダメになっていってしまうのです。

別荘の物件を選ぶときは不動産会社だけではなく、現地の気候対策を見越して設計・施工ができる建築士や業者に相談することで失敗を避けることができます。

別荘購入の目的に合わせた修繕が求められる

別荘を購入する際には、目的に合わせた物件を選定する必要性があります。

一口に別荘を探しているといっても、別荘の購入の目的は多岐に渡るからです。

たとえば、「子育て環境の充実」を目的にする場合、子どもの成長段階に合わせて遊具を変えることができるようにしたり、ある程度の広いスペースにしたりする必要性があります。

一方で「セカンドライフの充実」が目的の場合、建物の内装の快適さや管理の手間がかからない設計にしたり、相続のことまで考えたりして物件を選ぶ必要性があります。

別荘探しを行う際は目的に合わせた別荘を探しを手伝ってくれるパートナーを選び、その後の修繕でも目的から修繕方法を相談しましょう。

定期的に屋根の修繕とメンテナンスを行う必要性がある

中古別荘を修繕するにあたって忘れてはならないのが、定期的に屋根の修繕とメンテナンスを行う必要性があることです。

別荘は一般的な住宅とは違い、基本的に周辺に大きな木があることが多く、都心と違って

土埃も発生しやすいのがポイントです。

この場合、屋根に落ち葉や土が積もるだけでなく、積もった落ち葉や土が湿気を帯びることで屋根を傷めてしまいます。

したがって、定期的に屋根に上って積まれた落ち葉や土を除去しなければなりません。

雪が積もる地域の場合は同時に屋根に積もった雪の除雪作業も必要です。屋根に雪が積もるほど重みで屋根が傷み、最悪の場合屋根が破壊される恐れがあります。

さらに忘れてはならないのが、避暑地＝寒冷地という点です。

避暑地＝寒冷地ということは寒暖差によって屋根が早々に傷んでしまうため、メンテナンスの頻度が増えやすくなります。

中古別荘を購入する場合は既に屋根が傷んでいる可能性があるので修繕費用がかさみやすく、そのうえ定期的なメンテナンスも欠かせません。

別荘を利用しない期間中のことを考えるなら、屋根の修繕費用にも注力しましょう。

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使わないときは貸せる。維持費の負担を減らす新しい別荘の持ち方

別荘の管理維持費用を節約できる別荘の活用方法として、ひそかに人気を集めているのが「一棟貸切旅館」です。自分で使用しないときはゲストハウスとして1日単位で貸し出し、運用することで合理的な別荘ライフを実現できます。

管理費や交通費などのランニングコストを補える賃料収入を得ながら、理想のライフスタイルを楽しめるのがポイントです。また、定期的な人の出入りは、大事な資産である建物状態を良好に保ちます。

さらに、他にも別荘に旅館業活用を行うことで、以下のようなメリットがあります。

• 管理維持費が、収益に変わり、別荘を持ちながら副収入を得ることができる
• 税務上の評価額が低いため相続税対策が可能
• 面倒な管理の手間も省くことができる

一方で、以下のようなデメリットがあります。

• プロディースや集客などにはある程度の専門性が必要
• 別荘の立地選びが難しい
• 旅館業免許取得が煩雑で困難

旅館業活用の肝である集客・旅館業免許取得の点で難易度が非常に高いため、個人だけでは成功の可能性はガクッと下がります。

ハウスバードは別荘の旅館業活用を専門に行なっている数少ない企業です。箱根・京都・北海道など様々な別荘地で、中古別荘を再生したゲストハウス（一棟貸切旅館）のプロデュースに多数の実績があります。別荘の旅館業活用について気になる点があればいつでも御相談下さい。

別荘コンシェルジュとは

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まとめ

別荘を購入する際にチェックしたいのが、初期費用や維持費、管理費がどのくらいかかるのかどうかです。

初期費用だけでもさまざまな費用が発生するのに、別荘を利用していない分まで考慮しなければなりません。

定期的にメンテナンスを行わなければならず、環境に合わせた修繕も必要になるなど、さまざまな課題が発生します。

この課題をいかに解決できるかどうかで、別荘の維持管理を上手くいかせることができるでしょう。

参考程度ですが、以下はハウスバードが、別荘を購入する際に検討するポイントの一部です。

• ライフスタイルを考えた別荘の購入エリア選定
• エリアの気候や環境に応じた設計・施工
• お客様の趣味趣向を表現できる物件の選定
• 予算に応じた柔軟な修繕方法の提案
• 売却も見込んで、ご自身が使わない時でも活用できる設計・施工
• お子さんの成長に合わせて世代を超えて使うことができるか
• 新幹線・車などの交通手段が簡単かどうか
• 使用しない間の管理方法や、管理費削減の方法など

ご紹介したポイントはほんの一部ですが、後悔しない別荘選びのためには様々な要素を考慮する必要があることがお分かりいただけるかと思います。しかし、実際に一人で全て考えて別荘を選ぶのは大変です。

ハウスバードでは、別荘コンシェルジュが別荘選びのプロとしてお客様の別荘選びを1からサポートします。予算や、エリア選定など、少しでも別荘さがしにお悩みがあれば、気軽に無料相談にお申し込みください。

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