貸別荘経営は本当に高利回り？｜失敗しない始め方と成功のポイントとは

これから貸別荘経営を始めようかと検討している人が注意したいのが、その貸別荘は本当に高利回りなのかどうかです。

利回りが低いとさまざまな費用をかけてまで始めた貸別荘経営が失敗してしまう可能性があるでしょう。

高利回りの貸別荘経営を始めるためにも、貸別荘経営の失敗しない始め方や成功させるポイントを知ることが大切です。

それでは、貸別荘経営の失敗しない始め方や成功のポイントなどをご説明しましょう。

失敗する別荘活用と成功する別荘活用の違いとは？貸別荘経営のポイントはこちら▶

貸別荘を始めるまでの流れ

貸別荘を始めるまでの流れは、以下の通りです。

1. 貸別荘経営が禁止されていないか調べる
2. 行政手続きを始める
3. リフォームや設計施工を考える
4. 施工会社を見つける
5. 運営・清掃会社を見つける
6. 運営開始

それでは、貸別荘を始めるまでの流れについてご説明しましょう。

貸別荘経営が禁止されていないか調べる

貸別荘経営を始めるときは、最初に貸別荘経営が禁止されていないかどうか確認する必要性があります。

というのも、別荘地によっては貸別荘経営が規制されていたり、基準が定められていたりすることがあるからです。

別荘地としての利用が禁止されている理由は地域によって違いますが、基本的に自然を保護する目的だったり、秩序のある街づくりを行っていたりすることが挙げられます。

もしも別荘地として解禁した場合、不特定多数の人が出入りするようになるので、環境や治安の悪化が懸念されるでしょう。

また、そもそも十分な収益性を維持できるほどエリアに需要があるかどうかも確認が必要です。貸別荘経営が可能か否かを調べる際には、条例・収益性の2点をまずは確認しましょう。

用途地域の確認

次に用途地域を確認します。

用途地域とは、都市計画法に基づいて決められている土地の使用方法の規定を指します。

一般的な貸別荘経営では旅館業免許を取得し宿泊施設として貸別荘経営を行います。

また、旅館業許可が取得できるのは定められた用途地域のみなので、用途地域かどうか確認しなければなりません。

旅館業許可が取得できるのは、以下の6つの用途地域です。

• 第1種住居地域
• 第2種住居地域
• 準住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域

自身の物件の用途地域を調べる際には、市役所の土地計画課に電話し「（住所の）用途地域はどこですか」と確認しましょう。

また、旅館業免許の取得には構造条件や採光条件なども確認が必要です。

これらの専門的な条件は建築士や設計士などの専門家に相談すれば確認してもらえます。

ただし、用途地域で規制をクリアしていない場合は確実に貸別荘経営ができません。

これから物件を取得して貸別荘経営を行う際は、別荘地の用途地域を先に確認しておくと効率良く物件探しができます。

収益性の確認

貸別荘経営を行う際は収益性についても確認しましょう。

使わない間に貸すとしてもある程度の投資が必要になので、収益性をきちんと把握する必要があります。

特に確認したいポイントは、以下の通りです。

• 周辺施設の稼働率
• シーズン時の稼働率
• 予想される顧客層
• 顧客単価
• 宿泊需要は長期的に安定しているのか

貸別荘経営を行う場合、周辺の宿泊施設や似たようなエリアからどの程度の稼働率を実現できるか逆算する必要があります。

別荘地はシーズンごとに宿泊施設の稼働率に偏りが発生することが多いです。

そのため、別荘地における物件の稼働率を調べるなら、シーズンとそれ以外の季節の違いも含めて考える必要があります。

年間の平均ではなく、別荘地ならではの特徴をふまえて事業計画を作成することで、貸別荘経営が現実的か確認できるのがポイントです。

行政手続きを始める

用途地域や収益性を確認して問題ないと判断できたら、行政手続きを進めましょう。

行政手続きは確認手続きを役所の営業時間に合わせ、さまざまな申請書類を作成する必要があるので特に時間がかかります。

貸別荘経営に欠かせない旅館業取得は行政手続きがネックになることが多いので、旅館業許可の手続きができる建築士や行政書士などと連携して、行政手続きを進めておきましょう。

旅館業取得にあたり、以下の手続きなどを行う必要があります。

• 建築基準法に基づく用途変更
• 消防法の確認
• 旅館業法に基づく構造確認
• 旅館業法に基づく項目の許可申請
• 宿泊施設経営における各自治体の条例の確認

行政手続きは非常に煩雑で、要件に応じて担当の課も異なります。

個人が最初から全て行うことは非常に難しいので、専門家に行政手続きについて相談しましょう。

リフォームや設計施工を考える

貸別荘経営を行う際は、消防法や旅館業法の条件をクリアできる建築設計が必要です。

規制面だけではなく、宿泊者にとっても魅力的な施設にするための意匠なども検討しなければいけません。

貸別荘の建築設計は各別荘地の特徴や立地を踏まえて行う必要性がありますが、ハウスメーカーのように決められたものではないので何度も打ち合わせを行うことになります。

何度も打ち合わせが必要な分だけ貸別荘や別荘の設計段階で手間がかかりすぎてしまい、最終的に話が流れてしまうこともあるので注意が必要です。

これから貸別荘経営を始めるのであれば、建築士なども同行しながら物件を選定すると効率良く進められます。

また、既に物件を所有している場合は物件の状態や構造を確認して設計の打ち合わせを行いましょう。

施工会社を見つける

デザインや建築設計が完了したら、現地の工務店を探します。

工務店を選ぶときは、複数の工務店を相見積もりすることで正確な相場やエリアに適した施工を把握できるのがポイントです。

また、別荘地での建築やリフォームを行う際に注意しておきたいのが、施工スケジュールの遅延です。

スケジュールが遅延する原因として挙げられるのは、「天候や自然環境の変化」「設計の不備や材料の配送の遅延」などが考えられます。

このことから、別荘を建てるときは施工管理に力を入れる必要があります。施工会社の内部のプロジェクトマネージャーだけではなく、プロジェクトマネージャーを外注することで、より施工管理を徹底できるのがポイントです。

工期の延長はシーズンでのオープンに間に合わないことや施工費用の増加につながるので、工務店を選ぶ際は必ず複数の会社を比較して決定しましょう。

運営・清掃会社を見つける

効率良く貸別荘経営を行うのであれば、宿泊者の対応を行ってくれる運営会社や宿泊後にシーツの洗濯やベッドメイキング、その他清掃作業を行ってくれる清掃会社を見つけるのがおすすめです。

貸別荘経営を自主管理で行う場合、各予約サイトからの予約や問い合わせ対応をすべて自分で行わなければなりません。

時間と手間がかなりかかってしまうので、貸別荘経営を行うなら清掃会社や運営会社にある程度委託して企画や集客面に集中できる状態を作り上げましょう。

運営開始

別荘の施工が完了し、運営や経営の体制が整ったらいよいよ貸別荘としてオープンしましょう。

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貸別荘経営を始めるために必要な費用

貸別荘経営を始めるために必要な費用は、以下の通りです。

主に以上のような費用が発生するため、事前にどのくらいの費用が用意できるかどうかも重要です。

貸別荘経営で成功するためのポイント

貸別荘経営で成功するためのポイントは、以下の通りです。

• 交通アクセスが良好な土地を選ぶ
• 周辺環境が魅力的な場所を選ぶ
• 他の貸別荘との差別化が図れている
• 適切な料金設定をする
• 閑散期の収益対策を行う
• 近隣住民とのトラブル対策
• 初期投資にメリハリを付ける
• エリアの収益性を事前に調べる
• 旅館業許可申請/設計/施工等は専門家に任せる

それでは、貸別荘経営で成功するためのポイントについてご説明しましょう。

交通アクセスが良好な土地を選ぶ

貸別荘経営を成功させるにあたって重要なのは、別荘が交通アクセスの良い場所にあるかどうかです。

いくら貸別荘といっても交通アクセスが不便で各地を移動するだけでも一苦労な別荘だと、誰も別荘に住みたがらなくなるでしょう。

基本的に最寄駅から別荘まで徒歩何分圏内なのか、バス停はあるのか、宿泊者用の駐車場は十分な台数が確保されているのか、高速道路のインターチェンジや主要な国道から近いかどうかなど、宿泊客がどこに行くにも便利な環境が好まれます。

交通アクセスの利便性が高いかどうかは集客に直結するため、交通アクセスの利便性も重視しましょう。

周辺環境が魅力的な場所を選ぶ

交通アクセスのみならず、周辺環境が魅力的かどうかも重要です。

わざわざ宿泊客がお金を払ってまで別荘に暮らしたいと思えるほどなので、それだけ周辺環境が充実しているかどうかが重要になってきます。

たとえばその地域にしかない観光スポットや、海や山、川や湖といった自然と触れ合えるか、景観は美しいか、海水浴やバーベキューなどをはじめとするアクティビティはあるのかなど、周辺環境が充実しているほど集客しやすくなります。

これらの要素が少ない土地だと集客しにくくなるため、赤字経営になりかねません。

交通アクセスと共に周辺環境が充実しているかどうかも合わせてチェックしましょう。

他の貸別荘との差別化が図れている

人気が高い場所ほど数多くの貸別荘が存在するため、一般的な貸別荘では他の貸別荘を利用されてしまいます。

自分の貸別荘を利用してもらうには、他の貸別荘にはないところを全面的にアピールすることが大切です。

他の別荘地との差別化を図ることによって、魅力的な貸別荘が実現できます。

差別化できる要素の一例として挙げられるのは、以下の通りです。

• 海が見える貸別荘
• ペットと泊まれる貸別荘
• BBQ設備が充実した貸別荘
• 露天風呂
• シアタールーム
• プール
• ドッグラン
• 無料のドリンクサービス
• 地元食材のケータリング
• 体験アクティビティとの連携

以上のような独自性がある貸別荘ほど利用されやすい傾向にあります。

適切な料金設定をする

貸別荘経営をするにあたって、需要と供給を見極めて適切な料金設定を行うことが大きなポイントです。

たとえばAの貸別荘の場合、貸別荘数が少なくても稼働率が高ければ需要と供給のバランスが取れているので、強気の料金設定ができます。

一方のBの貸別荘の場合、貸別荘数が多いわりに稼働率が低いと、需要と供給のバランスが取れていないので料金を安く設定することになります。

稼働率が低い貸別荘経営だと必然的に価格競争が激化して集客しにくくなるので、事前に周辺の貸別荘を分析して需要と供給のバランスが取れるようにしましょう。

閑散期の収益対策を行う

繁忙期の経営は上手くいくかもしれませんが、閑散期になると途端に集客しにくくなります。

もちろん貸別荘を所有しているうちは問答無用で維持費などが発生するため、閑散期であってもしっかり集客できる対策を講じる必要性があるでしょう。

たとえば、閑散期に以下のようなキャンペーンを実施する方法があります。

• 早期予約割引
• 連泊割引
• 平日限定プラン
• テーマを設定したキャンペーン
• 地域連携企画

早期予約割引は、数ヶ月先に予約すると割引される施策です。

連泊割引は、連日にわたって宿泊する場合に料金を割引します。

平日限定プランは、平日に予約した場合に料金を割引したり特典を付けたりします。

テーマを設定したキャンペーンは、ハロウィンやクリスマスといったイベントに合わせた宿泊プランを提供します。

地域連携企画とは、地元の観光施設や飲食店などと連携した割引クーポンや割引などを行います。

このようにさまざまなキャンペーンやイベントを設けることで、閑散期でも安定した収益が得られるでしょう。

近隣住民とのトラブル対策

貸別荘経営を行ううえで欠かせないのが、近隣住民とのトラブルに対する施策です。

あまりにも近隣住民とのトラブルが多いと営業停止をくらう可能性が高いため、事前にさまざまな対策を講じる必要性があります。

宿泊約款に騒音やゴミ処理に関するルールを明記して、チェックインする際にしっかりと確実に徹底させることが重要です。

また、開業前に近隣住民に挨拶して理解と協力を得られるようにしたり、必要に応じて防音対策を行ったり、分別方法を明記したゴミ置き場を設置してゴミ問題が起こらないようにしたりなどさまざまです。

初期投資にメリハリを付ける

貸別荘経営にあたって細部までこだわりたいと思うかもしれませんが、初期投資はメリハリをつけることが大切です。

別荘地の宿泊施設は基本的にグレードが高いのでその他の部分のコストを削減する選択肢もありますが、宿泊客に求められている部分はコストを減らしすぎないように調整しなければなりません。

物件につける設備は、どの客層をターゲットにするかによって違ってきます。競合や別荘地の分析を基に予算を配分しながら、設備は最低限必要な部分を確保しつつ建築士や工務店と相談しましょう。

エリアの収益性を事前に調べる

宿泊施設や賃貸物件で収益を上げるには、立地について十分に検討する必要性があります。

どれほど建物の企画が魅力的であっても、立地やエリアに収益性がなければ収入を見込むことはできません。

エリアの収益性を調べるなら、観光客の来訪数の変化やシーズンなどのマクロな分析だけではなく、競合となる宿泊施設の稼働率や価格、設備などのミクロな分析も必要です。

事前にエリアの収益性をある程度調べておくことで、どの程度の費用をかけられるのか逆算できます。

また、既に物件を所有している場合、収益性を上げるために「どうやって周辺施設と差別化できるか、魅力的な施設になるか」を考えましょう。

旅館業許可申請/設計/施工等は専門家に任せる

貸別荘経営を行うときに重要なのは、自分でできる部分と専門家に任せる部分を整理することです。

基本的に貸別荘の設計・施工を行う場合、100万円単位の別荘を購入して自分でリフォーム・管理するケースもあります。

しかし、別荘は自然環境の変化が大きく、毎日使うわけではないので物件が傷みやすいのが難点です。

個人のリフォームやDIYでは自然環境の変化に対応できる施工を行うのは非常に難しく、現実的な計画ではなくなる可能性があります。

また、別荘地で宿泊・滞在する人はコストパフォーマンスだけでなく、質の良い時間を過ごせるかも重要視しています。

そのため、失敗しない貸別荘経営を行うときの設計や建築は、専門家と共に精度の高いものを建てましょう。

また、旅館業許可の申請も手間と時間がかかります。

特に旅館業許可取得には設計図面などが必要なので、申請の進捗が遅れると設計施工などをはじめとする他の部分にも影響が及びます。

さらに、役所との連携も必要になるため、平日の日中に対応できるようにしておかなければなりません。

旅館業許可の申請は複雑な部分も多いことから、許可取得を代行してくれる業者に委託しましょう。

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まとめ

貸別荘経営で高利回りを得るためにも、どうすれば失敗せずに経営ができるのか、成功するポイントが押さえられるかどうかが重要です。

事前に貸別荘の経営を成功させるための準備を行っていれば、しっかりと収益を出すことができるでしょう。

ハウスバードでは、周辺施設の稼働率を分析し貸別荘経営の企画から運営までお手伝いしています。無料相談では、多くの貸別荘をプロデュースしてきた知見をもとに、お客様の物件の稼働率分析や、お客様に役立つ情報の提供を行っています。貸別荘経営に興味のある方はぜひお問い合わせ下さい。

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