貸別荘経営は本当に高利回り？｜失敗しない始め方と成功のポイントとは
セカンドハウスや別荘の需要が増しているなかで、使わない間は貸すことができる貸別荘経営が注目を集めています。しかし実際に貸別荘経営について調べても
「どうやって始めればいいのか分からない」
「そもそもちゃんと収益がでるのか不安」
などの疑問が出てくるのではないでしょうか。
ハウスバードは、箱根の強羅や仙石原、京都など様々なエリアで貸別荘をプロデュースしている会社です。この記事では、貸別荘を始めるまでの流れや、注意点、メリットデメリットを解説していきます。貸別荘経営を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
失敗する別荘活用と成功する別荘活用の違いとは？貸別荘経営のポイントはこちら▶
貸別荘を始めるまでの流れ
できるだけ失敗のリスクを避けて貸別荘経営を始めるには、いくつかポイントを抑える必要があります。まずは、貸別荘経営を始めるまでの流れについて簡単に確認しておきましょう。
貸別荘を始めることができるか調べる
貸別荘経営を始める際には、まずは貸別荘経営がそもそも可能かどうか確認する必要があります。別荘地によっては、貸別荘経営が規制されていたり、基準が定められていることがあります。
また、そもそも十分な収益性を維持できるほどエリアに需要があるかどうかも確認が必要です。貸別荘経営が可能か否かを調べる際には、条例・収益性の2点をまずは確認しましょう。
用途地域の確認
まずは用途地域を確認しましょう。用途地域とは都市計画法に基づいて決められている土地の使用方法の規定のことを指します。一般的な貸別荘経営では、旅館業免許を取得し宿泊施設として貸別荘経営を行います。
旅館業許可が取得できるのは定められた用途地域のみなのでまずは用途地域の確認が必要です。旅館業許可を取得することができるのは、以下の6つの用途地域です。
- 第1種住居地域
- 第2種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
自身の物件の用途地域を調べる際には、市役所の土地計画課に電話し「（住所の）用途地域はどこですか」と確認しましょう。
また、旅館業免許の取得には、構造条件や採光条件なども確認が必要です。これらの専門的な条件は、建築士や設計士などの専門家に相談すれば確認してもらうことができます。ただ、用途地域で規制をクリアしていない場合には、確実に貸別荘経営を行うことができません。
これから物件を取得して貸別荘経営を行う際には、まずは別荘地の用途地域を先に確認しておくと効率的に物件探しを行うことができます。
収益性の確認
貸別荘経営を行う際には、収益性についても確認しましょう。使わない間に貸すとしてもある程度の投資が必要になるため、収益性についてはきちんと把握する必要があります。特に確認すべきは以下のポイントです。
- 周辺施設の稼働率
- シーズン時の稼働率
- 予想される顧客層
- 顧客単価
- 宿泊需要は長期的に安定しているのか
貸別荘経営を行う際には、まずはどの程度の稼働率を実現できるかを周辺の宿泊施設や、似たようなエリアから逆算する必要があります。別荘地はシーズンごとに宿泊施設の稼働率に偏りが発生することが多いです。
そのため、別荘地における物件の稼働率を調べる際には、シーズンとそれ以外の季節の違いも含めて考える必要があります。年間の平均ではなく、別荘地ならではの特徴をふまえて事業計画を作成することで、貸別荘経営が現実的に可能か確認することができます。
行政手続きを始める
用途地域や収益性を確認し問題がないと判断できたら、まずは行政手続きを進めましょう。行政手続きは、確認手続きを役所の営業時間に合わせたり、様々な申請書類を作成する必要があるため、特に時間がかかります。
そのため、貸別荘経営に欠かせない旅館業取得では、行政手続きがネックになることが多いです。旅館業許可の手続きができる建築士や行政書士などと連携し、行政手続きを進めておきましょう。
旅館業取得にあたっては以下の手続きなどを行う必要があります。
- 建築基準法に基づく用途変更
- 消防法の確認
- 旅館業法に基づく構造確認
- 旅館業法に基づく項目の許可申請
- 宿泊施設経営における各自治体の条例の確認
行政手続きは非常に煩雑で、要件に応じて担当の課も異なります。そのため、個人が1から全て行うことは非常に困難です。行政手続きなどに関してはまずは専門家に相談しましょう。
リフォームや設計施工を考える
貸別荘経営を行う際には、消防法や旅館業法の条件をクリアすることができる建築設計が必要です。規制面だけではなく、宿泊者にとっても魅力的な施設にするための意匠なども検討しなければいけません。
貸別荘の建築設計は、各別荘地の特徴や立地を踏まえて行う必要があり、ハウスメーカーのように決められたものではないため、何度も打ち合わせを行います。何度も打ち合わせが必要な分だけ貸別荘や別荘の設計段階で手間がかかりすぎ、話が流れてしまうということもあります。
新たにセカンドハウスを購入し貸別荘経営を始める際には、建築士なども同行しながら物件を選定すると効率的に進めることができます。また、すでに物件を所有している場合には、まずは物件の状態や構造を確認して、設計の打ち合わせを行いましょう。
施工会社を見つける
デザインや建築設計が完了したら、施工会社を探します。施工会社を見つける際には、基本的には現地の工務店を探します。工務店を選ぶ際には、複数の工務店を相見積もりすることで、正確な相場やエリアに適した施工を把握することができます。
また、別荘地での建築やリフォームを行う際に注意すべきは、施工スケジュールの遅延です。スケジュールが遅延する原因としては、以下の２点があげられることが多いです。
- 天候や自然環境の変化
- 設計の不備や材料の配送の遅延
そのため、別荘を建てる際には、施工管理に力をいれる必要があります。施工会社の内部のプロジェクトマネージャーだけではなく、プロジェクトマネージャーを外注することで、より施工管理を徹底することができます。
工期の延長は、シーズンでのオープンに間に合わないことや施工費用の増加につながります。工務店を選ぶ際には、必ず複数の会社を比較して決定するようにしましょう。
運営・清掃会社を見つける
貸別荘経営を行う際には、宿泊者の対応を行ってくれる運営会社や、宿泊後に、シーツの洗濯やベッドメイキング、その他清掃作業を行ってくれる清掃会社を見つける必要があります。
貸別荘経営を自主管理で行う場合には、各予約サイトからの予約や問い合わせ対応をすべて自分で行う必要があります。さらに、コロナウイルス対策のガイドラインに遵守した清掃作業を１から調べて行うには、1から調べて行うには手間もお金もかかります。
貸別荘経営を行う際には、清掃会社や運営会社にある程度委託し、企画や集客面に集中できる状態を作り上げましょう。
運営開始
別荘の施工が完了し、運営や経営の体制が整ったらいよいよ貸別荘としてオープンしましょう。
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貸別荘経営のメリット
貸別荘経営のメリットは主に以下の2点です。
- 収益が発生する
- 別荘の物件の状態をより良い状態で保つことができる
- 高利回りを実現しやすい
貸別荘経営のメリットについて1点ずつ確認しましょう。
収益が発生する（使っていない間に活用できる）
貸別荘経営であれば、月ごとに収益が発生する賃貸ではなく、1日単位で貸し出すことができます。例えば、1ヶ月10万円で戸建て賃貸物件として貸し出した場合、月の収入の上限は10万円と決まってしまいます。さらに賃貸需要の少ない別荘地では、入居者候補を見つけるのも困難です。
しかし、一泊3万円の貸別荘として運用した場合、稼働の分だけ収益の上限も高く、観光客の多い別荘地では集客しやすいと言えます。そのため、別荘地においては賃貸経営よりも貸別荘経営のほうが収入の大きさや安定性においてメリットが大きいのです。
さらに、別荘の場合は毎日生活するわけではないので、清掃などの管理業務は委託しなければいけません。（久々の別荘での時間が草むしりで終わるわけにはいかないですよね…）そのため、固定資産税などの税金以外にも、結局のところ別荘には維持管理コストがかかってしまうのです。しかし、貸別荘経営であれば、使っていない間に貸し出すことができるため、維持管理コストを宿泊料から捻出することができます。
別荘を貸別荘にすることで、副収入を得ることができるだけではなく、コスト面の負担を抑えることができます。「別荘は持ちたいけど、費用面が不安」「別荘を手放したくはないけど、支出が気になる」という人は、貸別荘経営を考えてみるのをおすすめします。
物件を良い状態で保つことができる
一般的に、住宅は人が住まない場合、非常に早いスピードで傷んでいきます。物件の中の空気が入れ替わらず、湿気がこもってしまうためです。日常的に使われない別荘は、それだけ劣化スピードは速くなってしまいます。特に軽井沢や白馬などの山あいにある別荘地では、湿気が多いため劣化は進みやすくなります。
特に、シーズンしか使わない別荘では、未使用時でもキチンと管理されている物件と、放置されている物件では、傷み方に差が顕著に現れます。
所有者が使っていない間でも、貸別荘として定期的に使用してもらうことで、清掃費用や管理費用をかけなくても、物件をよりよい状態に保つことができます。なかなか使えていない別荘を持っている方は物件の資産価値を落とさないためにも、貸別荘経営を始めてみるのをおすすめします。
高利回りを実現しやすい
不動産の価値は「小分け/分割」によって高めることができます。「小分け/分割」するというのは、貸し出す時間を短くすることを指します。
例えば、同じ部屋数のホテルとマンションであれば、ホテルがある程度の稼働率を維持できればホテルのほうが売上が大きくなります。
これと同様に、戸建賃貸と貸別荘・民泊を比較すると、貸別荘のほうが大きな収益を出すことができます。特に、別荘のように一定期間しか滞在されない不動産は、「小分け/分割」による収益増と相性が良いです。
もちろん、宿泊事業は、運営費用がかかるため利益ベースではきちんと収支シミュレーションを作成する必要があります。加えて、集客や顧客対応などには、ノウハウが必要になります。
ハウスバードでは、別荘活用の細かいノウハウについて「別荘活用マニュアル」で詳しくまとめています。無料でダウンロードすることができますので、別荘にお悩みの方はぜひご活用ください。
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貸別荘経営のデメリット
収益性や物件の維持など多くの魅力的なポイントがある貸別荘経営ですが、注意しなければいけない点もいくつかあります。
特に貸別荘経営を始める際には、以下の3点について注意しましょう。
- ワンシーズン貸す場合は自己利用しにくい
- 初期費用がかかる
- 運営開始までの手続きや手間が煩雑
ワンシーズン貸す場合は自己利用しにくい
貸別荘経営には、民泊や一般的な宿泊施設のように1日単位で貸し出す貸別荘と、1ヶ月単位で貸すマンスリー型の貸別荘があります。どちらの経営形態が多いかは、自治体によって異なります。
例えば、軽井沢であれば民泊などが規制されているため、1ヶ月単位で貸し出す貸別荘経営が主流です。一方で、箱根や熱海などでは1日単位で貸し出すことができます。
自己利用もしたい際にワンシーズン貸し出してしまうと、使いたいときに柔軟に使うことができません。そのため、貸別荘経営を始める際には、経営形態から考えて計画をたてましょう。
初期費用がかかる
貸別荘経営を行うためには、リフォーム費用や旅館業許可取得費用などの様々な費用が必要になります。特に、貸別荘経営を行うにあたっては、エリアの稼働率やどんな宿泊層が多いのかなどの事前調査が欠かせません。
さらに、アパート経営やマンション経営と異なり貸別荘経営ではローンが下りにくいです。リフォームやリノベーション用のローンや、セカンドハウスローンを考えることはできますが、金利が比較的高いためある程度の頭金は必要になります。
新たに別荘を取得し貸別荘を始める場合には、不動産購入価格も必要です。どの程度の初期費用が必要になるかは、物件の有無やリフォームの必要性の有無などによって異なります。貸別荘経営を始める際には、専門家に相談してみましょう。
運営開始までの手続きや手間が煩雑
貸別荘経営で、1から始めた場合最も手こずるのが、旅館業許可の取得や行政とのやり取りです。複数の手続きや、専門的な図面なども申請に必要なため、建築や行政についての知識がない状態ではほとんど不可能です。
さらに、消防法や建築基準法に基づいた手続きをするには、設計や建築に関する知識が必要です。そのため、建築士や建築に関してある程度知見のある行政書士に依頼する必要があります。
また、シーズン単位で貸別荘を営む際にも、条例などを事前に確認しておく必要があります。
貸別荘経営に必要な手続きの量は多いだけではなく、手続き自体も煩雑です。さらに役所と直接やり取りすることが必要なため、別荘地に定期的に訪れなければいけません。貸別荘経営を行うまでに必要な手続きや、どこを専門家に任せればいいのかなどを確認してみましょう。
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貸別荘経営を始めるために必要な費用
貸別荘経営を始めるために必要な費用は、以下のような費用が挙げられます。
| 項目 | 概要 |
| 旅館業取得代行依頼費用 | 旅館業免許を取得を代行する依頼費用。行政書士や取得代行業者への依頼が一般的。 |
| リフォーム費用 | 物件のリフォームにかかる費用。設計費用や施工費用、設備費用などがかかります。費用はグレードなどによって変わります。 |
| 物件費用 | 手付金を除いた物件代金を支払う。ローンを利用する場合は、借入金で支払う。 |
| 登記費用 | 所有権保存登記にかかる登録免許税等実費と司法書士への報酬 |
| 各種保険料 | ローン返済中の建物が地震や火災などの災害により担保価値を失ったときに支払われる保険。長期を一括で払うほうが割安なので、10年分まとめて支払うのが一般的 |
| 温泉権利費用 | 温泉のある別荘地などで、新規に温泉を引く権利を得るための費用。中古物件の場合は、名義変更料がかかる |
| 各種税金 | 固定資産税や住民税、印紙税など様々な税金が必要になります。 |
| 管理費用 | 定期的な清掃などを管理清掃会社に委託するのが一般的。管理清掃を委託する際には委託費、自身で行う際には定期的な交通費や時間が必要。 |
| 施設清掃・運営費用 | 宿泊客の宿泊後、シーツの取替や清掃などにかかる費用です。また、予約サイトからの顧客対応なども含まれます。宿泊費用から一定の割合が引かれます。 |
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貸別荘経営で成功するためのポイント
ハウスバードでは、京都や強羅、仙石原など様々な別荘地で中古別荘を貸別荘としてプロデュースしてきました。ここからは、貸別荘経営で成功するための３つのポイントを解説します。
初期投資にメリハリを付ける
貸別荘経営では、こだわりたい気持ちもわかりますが、初期投資はメリハリをつけて配分しましょう。
別荘地の宿泊施設はグレードが高いものが多いため、宿泊客に求められている部分はコストを減らししすぎないように調整することも必要です。
例えば、別荘地であれば観光客は広々とゆったりした空間を求めています。そのため間取りや天井の高さ、バルコニーなどにはある程度費用をかける必要があります。しかし、料理をこだわって行うことは考えにくいため、キッチンにはそこまで費用をかける必要ない可能性があります。
設備は最低限必要な部分を抑えた上で、建築士や工務店と相談しましょう。物件につける設備は、ターゲットによって異なります。競合や別荘地の分析をもとに予算を配分しましょう。
エリアの収益性を事前に調べる
宿泊施設や、賃貸物件で収益を上げるには、立地について十分に検討する必要があります。どれほど建物の企画が魅力的であっても、立地やエリアに収益性がなければ収入を見込むことはできません。
エリアの収益性を調べる際には、観光客の来訪数の変化やシーズンなどのマクロな分析だけではなく、競合となる宿泊施設の稼働率や価格、設備などのミクロな分析も必要です。エリアの収益性を先にある程度調べておくことで、どの程度の費用をかけることができるのかを逆算することができます。
また、すでに物件を所有している際には、収益性を上げるために「どうやって周辺施設と差別化できるか、魅力的な施設になるか」を考える必要があります。物件を所有している場合でも、エリアの収益性については事前に調べておきましょう。
ハウスバードでは、独自のツールを使用して物件情報をもとに稼働率や収益性、利回りを分析することができます。収益性の分析がしたい方は、無料でエリア収益性の分析もしているため、お気軽にお問い合わせ下さい。
旅館業許可申請/設計/施工等は専門家に任せる
貸別荘経営を行うにあたっては、自分でできる部分と専門家に任せる部分を整理しましょう。貸別荘の設計・施工には100万円単位の別荘を購入し、自分でリフォーム・管理する場合もあります。
しかし、別荘は自然環境の変化が大きく、毎日使うわけではないため物件が傷みやすいです。個人でのリフォームやDIYでは、十分に対応することができるわけではありません。また、別荘地で宿泊・滞在する方は、コストパフォーマンスだけではなく、質の良い時間を過ごせるかも重要視しています。
そのため、設計や建築は、専門家とともに精度の高いものを建てましょう。
また、旅館業許可の申請も1から始めると手間がかかります。旅館業許可取得には設計図面などが必要なため、申請の進捗が遅れると、設計施工といった他の部分にも影響が及びます。
さらに、役所の方との連携も必要になるため、平日の日中の時間を使うことが必要です。そのため、他に本業や仕事がある場合には、時間を割くことが難しくなります。旅館業許可の申請は複雑な部分もあるため、許可取得を代行してくれる業者に委託しましょう。
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貸別荘経営ならまずは収益性を確認しよう
貸別荘経営を始めるにあたってまず確認すべきことは、収益性です。使わない間に貸せるという点ももちろんメリットですが、ある程度の投資が必要になるため、どの程度の費用で、どのぐらいの収益が期待できるのか知っておくことが必要です。
ハウスバードでは、周辺施設の稼働率を分析し貸別荘経営の企画から運営までお手伝いしています。無料相談では、多くの貸別荘をプロデュースしてきた知見をもとに、お客様の物件の稼働率分析や、お客様に役立つ情報の提供を行っています。貸別荘経営に興味のある方はぜひお問い合わせ下さい。