資産管理会社による不動産の管理方式や不動産移転のデメリットを解説

相続で不動産を取得した方や副業で不動産投資を始めた人のなかには資産管理会社を設立する人もいます。

資産管理会社といえば、富裕層の税金対策として知られていますが、副業で不動産投資を始めたサラリーマンであっても資産管理会社の設立は可能です。

この記事では、資産管理会社による不動産の運用スキームや設立のメリットやデメリットについて解説します。

資産管理会社とは？

資産管理会社とは、文字通り資産の管理を目的として設立される会社です。

通常は株式会社ではなく、より簡易的な合同会社という会社形態によって運営されます。

通常の会社は、営業活動を行ったり、そのための資金調達や新株の発行などを行いますが、資産管理会社は営業活動を行いません。

あくまでも不動産を投資目的で保有している資産家の資産管理を目的として、資産家のために管理業務を行いますので、「プライベートカンパニー」と呼ばれることもあります。

主に相続対策や税制面での恩恵を受けることを目的として、資産家個人ではなく、資産管理会社で不動産の管理を行うことは富裕層や不動産投資家の間では珍しいことではありません。

 

資産管理会社による不動産の管理方式

資産家の不動産の管理を資産管理会社で行うとしても、その管理方式(スキーム)には以下の3種類があります。

 

• 直接保有型

• 管理委託型

• サブリース型

 

それぞれの管理方式にはメリットとデメリットがあり、資産家個人の不動産運用に対するスタンスや管理に費やすことのできる労力や時間によって採用すべき方式は異なります。

 

直接保有型

直接保有型とは、文字通り資産管理会社が不動産の所有権を取得し、運用する方式です。この場合、賃料収入は資産管理会社の収益となります。

直接保有型では、賃料収入だけではなく不動産の売却益も資産管理会社に帰属し、修繕や新たな取得にかかるローンの契約も資産管理会社が締結し、資産家個人は連帯保証人となります。

役員として資産家本人に支払われる報酬も資産管理会社を経由しますので、非常に多くの所得を法人に移転できる可能性があります。

一方で、資産家個人から資産管理会社に所有権を移転する必要があり、移転に伴って様々な税金やコストがかかります。

 

管理委託型

管理委託型とは、資産家個人で保有している不動産について、その管理を資産管理会社に委託する方式です。

家賃収入は資産家個人に帰属し、収入から管理料を資産管理会社に支払います。

支払った管理料は資産家個人の確定申告の際に経費に計上することができるので、個人の節税効果があります。

会社のクレジットが少なくて済み、シンプルな管理方式であるため、簡単にすぐ導入できます。

一方で管理料は適正水準でなければ税務当局に否認されます。

適正水準は5〜10%と言われており、報酬の設定の自由度が他の管理方式に劣り、所得の分散効果は小さくなります。

 

サブリース型

サブリース型は、一括借り上げ方式とも呼ばれています。

資本家個人が保有する不動産を資産管理会社に一括で貸し付けて、資産管理会社はさらに入居者に転貸します。

仮に入居者の賃料を100として、資産管理会社が支払う賃料を80とすると、差額の20を転貸差益とすることができます。

所得分散効果を享受しながら、個人の収入を圧縮し、節税効果もあります。

資本家個人は資産管理会社に一括で貸し付けるので、賃料が保証され、空室リスクを転嫁することができます。

管理委託型と比較して、高いサブリース料金(20%程度)を設定できるので、満室に近いと大きな収益を得られる反面、空室が多いと資産管理会社が赤字となります。

また、他の運営方式と比較して、転貸借は事務契約手続きが煩雑になります。

 

資産管理会社が不動産を保有するメリット

資産管理会社を設立して、資産家が個人として保有する不動産を移管するメリットはなんでしょうか？

資産管理会社が不動産を保有するメリットは以下のとおりです。

 

• 賃料収入を家族に移転することで相続対策になる

• 所得の分散による所得税の圧縮効果がある

• 所得税率と法人税率の差額を利用した節税効果がある

• 個人よりも損益通算の対象範囲が広い

• 個人よりも繰越控除の期間が長い

 

このように資産管理会社への不動産資産の移転によって主に税制面で恩恵を享受できます。

資産管理会社が保有する不動産資産が大きいほど、これらの恩恵も大きくなりますので、多額の資産を持つ個人資産家は資産管理会社の設立を検討してみてはいかがでしょうか。

多額の資産を運用したい方には空き家を活用した民泊運営/バケーションレンタル経営/貸別荘経営がおすすめです。

貸別荘は資産価値が高い傾向にあるので、大きな節税効果を享受しつつ、効果的な資産運用ができます。

 

資産管理会社が不動産を保有するデメリット

資産管理会社に不動産を移管することによって、主に税制面での恩恵を享受できます。

富裕層を中心に採用されている節税対策ですが、資産管理会社も法律上は会社であり、会社を設立することによって増える手間もあります。

ここからは資産管理会社を設立することによって生じるデメリットについて解説します。

 

維持コストがかかる

会社は設立時にコストが生じます。

設立にあたっては設立登記が必要になりますが、株式会社の場合には約25万円、合同会社の場合でも約10万円がかかります。

また、会社を運営していくうえで業務が発生するので、外部委託費や人件費が発生します。

必要最低限の業務として、役員報酬支払い時の税金の計算や年末調整、社会保険加入手続き、法人税の計算及び支払い手続きなどがあります。

ほとんどの場合には、税理士に業務を委託することになりますので、税理士報酬がかかります。

 

社会保険料の負担がある

従業員の数に関係なく法人には社会保険に加入する義務があります。

資産管理会社といっても会社ですので、役員報酬を支給する時には事業主分の社会保険料を負担します。

通常の会社であれば、社会保険料は労使折半ですが、資産管理会社の場合には実質的には会社も労働者も資産家本人ですので、全額自己負担となります。

社会保険料は時勢に応じて、料率が引き上げられ、将来的に会社の負担が大きくなるかもしれません。

社会保険料を考慮に入れたうえで役員報酬の金額を決定しましょう。

 

会社の資産を自由に使えない

資産管理会社の設立目的は資産家の資産管理にありますが、あくまでも会社と資産家本人は別々の経済主体です。

したがって、資産家本人が資産管理会社の資金を自由に引き出して使うことはできません。

会社から個人への資産移転は役員報酬や配当という形で行われますが、当然課税されますので、一定の資産移転コストがかかります。

ただし、実際のところ通信料金や自動車購入費用など私的な経済活動に関しても会社の経費として、会社の資金を充当している資産家は珍しくないようです。

 

決算申告が必要になる

資産管理会社も通常の事業会社と同様に決算日から2か月以内に法人税の申告を行う必要があります。

また、申告期限が納税期限となっているので、納税資金の確保を同時並行しなければなりません。

決算の申告はこのようにスケジュールがタイトになるので、負担は大きくなります。

また、決算の内容について所管の税務署や都道府県税事務所、市区町村に申告する義務があります。

金融機関でローンを組む場合には、その都度決算資料を提出する必要もあるでしょう。

このように会社を設立すると、主に決算申告のために面倒な業務が増えることになります。

まとめ

資産管理会社での不動産管理方式には3種類がありますので、メリットとデメリットを検討して上で選びましょう。

不動産の移転には主に税制面での恩恵がありますが、会社を設立することによる負担やコストもありますので、資産管理会社を設立する前に確認しておきましょう。

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コロナ禍で郊外にセカンドハウスを購入したり、都内の喧騒を逃れて地方別荘でのリモートワークを行う人が増えているようです。

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また、資産管理会社についての記事は下記も参考にしてみてください。

• 個人保有の不動産を資産管理会社に移転するメリットやコストを解説