那須の別荘が売れない?所有による手間や費用、売れない別荘を売る方法を解説します
那須に別荘を持っている人で別荘を手放したい場合、なかなか売れなくて困っている人も多いのではないでしょうか。
那須はリゾート地として人気が高いので、別荘を建てて過ごす分には申し分ないでしょう。
しかし、売却するとなると話は大きく変わってくるため、別荘を建てるうちから売却するときのことを考えておく必要性がありました。
当初は売却する気がなかった別荘を売却する話になった場合、売却できなくて困るケースが後を絶ちません。
それでは、なぜ那須の別荘が売れないのか、売れない別荘を所有し続けることで発生する費用などをご説明しましょう。
地方の別荘が売れなくなってきている?
バブルの頃に購入した別荘を所有してきた方など、あまり利用していないので売却したいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、ここ数年で地方の別荘はあまり売れなくなってきている傾向にあるようです。
これは、温泉もあるリゾート地として人気の那須の別荘でも同じことです。
別荘を活用できていない場合、単に活用できていないということだけでなく、さまざまな費用がかかる点にも注意しなければなりません。
活用もしておらず、売却もできないとなると、ただ毎年これらの費用を支払っていかなければならない存在となってしまうのです。
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那須の別荘が売れない原因とは?
結論から言えば、那須の別荘が売れないのはその土地の需要が少ないからです。
別荘に限らずすべての物件は需要があるかどうかで購入しやすさが変わると言っても過言ではありません。
別荘を建てるような土地は基本的に山や森などが多く、生活する際に不便な傾向にあります。
確かにリゾート地として生活する分には問題ないかもしれませんが、最寄り駅が近くになかったり、周辺地域に買い物ができる場所や病院をはじめとする施設がなかったりすると不便な生活を強いられる可能性があるでしょう。
特に別荘として売りに出す場合でも、遠方にあるほど管理の手間がかかります。
家は誰かが住んでいなかったり管理されなかったりすると徐々に劣化してしまうため、定期的に管理する必要性があります。
管理するためにわざわざ遠方にある別荘まで行かなければならないうえに、手間や費用をかけてまで別荘を綺麗にしなければならないことを考えるとスムーズに売却するのは難しいでしょう。
また、所有しているだけで固定資産税をはじめとする費用がかかるのも拍車をかけています。
那須の別荘を所有することでかかる費用
那須の別荘を所有することでかかる費用は、以下の通りです。
- 固定資産税
- 家屋敷税
- 共益費(管理費)
- 水道光熱費
- 温泉基本料
- 各種保険料
それでは、那須の別荘を所有することでかかる費用についてご説明しましょう。
固定資産税
別荘に限らずすべての不動産で1月1日の所有者に対して課される税金です。
固定資産税は土地・建物の評価額に応じて課税額が決定されます。
土地に関しては、別荘地ということもあってそこまで高い金額にはならないでしょう。
建物に関しては築年数の経過により、少しずつ評価額と課税額が減少していきます。
新築時で10数万円程度、築年数が経つにつれて数万円程度になるのが一般的です。
評価額が下がれば支払う固定資産税が下がるので良いと思うかもしれませんが、その分築年数が経っているのでますます売却しにくくなるでしょう。
家屋敷税
那須に住所を持たず、かつ那須に事務所や家屋敷を持つ個人に対して課されるもので、住民税の均等割が課されます。
具体的な額は住民税の均等割=年額5,700円(町民税3,500円・県民税2,200円)です。
なお、他人に貸し出す目的で別荘を所有している場合には課税されません。
つまり、別荘を誰かに貸し出さない限り、家屋敷税が発生し続けることになります。
(参照:家屋敷課税とは? 那須町役場 掲載日 平成29年9月15日 更新日 令和元年8月2日)
共益費(管理費)
別荘地特有のもので、道路や水道の開発や維持管理にかかる費用を別荘地所有者全員で負担するというものです。
土地の面積に応じた額となるのが一般的で、年間10万円程度かかるケースもあります。
別荘を頻繁に利用しているならまだしも、ほとんど利用していない場合でも共益費を支払い続けなければなりません。
水道光熱費
地域にもよりますが、もともと水道が整備されていなかったエリアなどでは、別途負担金が発生するケースがあります。
また、基本的には郊外の土地では下水道が整備されていないことが多く、各戸に合併浄化槽を設置することが多いです。
合併浄化槽は毎年数万円程度の整備費用を支払わなければなりません。
電気料金については、別荘地だからといって特別に高額になるわけではありません。
冬場は寒くなることが予想されますし、暖房のための費用が高くなる可能性が高いですが、住んでいないケースでは大きな費用がかかることはないでしょう。
下水道と同様、別荘に限らず郊外では都市ガスが整備されていることはあまりありません。
都市ガスの整備されていないエリアではプロパンガスを設置してガスを利用します。
使用していれば定期的に交換する必要がありますが、住んでいなければ不要でしょう。
なお、オール電化住宅にしてしまえばガス料金は一切かかりません。
温泉基本料
温泉の設備を設置する場合、温泉は購入時に権利金を支払うのに加え、毎年一定額を支払う必要があります。
地域や物件によって異なりますが、数万円程度はかかると考えていた方がよいでしょう。
ただし、別荘を利用しなくなるほど温泉基本料が無駄になります。
各種保険料
別荘にもいつ火災や地震などの被害が及ぶか分かりません。
万が一のためにも火災保険、地震保険に入っていた方が良いでしょう。
当然住んでいない場合でも毎年保険料を負担しなければなりません。
保険料は建物の評価額や保険の内容によって大きく変わります。
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使用しない別荘を所有していることによる管理の手間
また、費用面以外にも使用しない別荘を所有していることによって、以下のような管理の手間が生じます。
・土地に生える草の除去
・定期的に管理のために別荘を訪れる手間
・災害時の対応
それでは、使用しない別荘を所有していることによる管理の手間についてご説明しましょう。
土地に生える草の除去
別荘を放置していると特に夏はどんどん草が生い茂ってしまいます。
草の生い茂った土地は見た目も良くなく、特にイメージが大切な別荘地においては近隣の住民への迷惑となってしまいやすいでしょう。
夏場は1~2ヶ月にかけて1回は草刈りを検討しなければなりません。
もちろん業者に依頼することもできますが、別途費用がかかる点に注意が必要です。
草刈の手間を省きたければコンクリートで埋めてしまうのも一つの方法ですが、これも高額な費用が必要になるでしょう。
定期的に管理のために別荘を訪れる手間
草刈りの他にも、建物は使用していないとどんどん荒れてしまいます。
できれば、定期的に訪れてトイレの水栓を流すなどの簡単なメンテナンスをすると良いでしょう。
都内に住んでいるようなケースでは、那須にいくために数時間程度の時間や自動車、公共交通機関の料金を負担しなければなりません。
草刈り以外の定期的なメンテナンスについても業者に代行してもらうことができますが、こちらも費用が発生してしまいます。
災害時の対応
最近では首都圏でも台風等による災害が多く起こっています。
また、冬場には雪の影響で被害を受けることもあるでしょう。
こうした災害時には別荘が壊れないかどうかという問題もありますが、仮に適切に管理できていないことが原因で、近隣の住宅や住民に被害を及ぼしてしまった場合は損害賠償請求される可能性があります。
その場合、上記でご紹介した年間の維持費とは比べ物にならない費用を支払わなければならない可能性もあるでしょう。
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那須で売れない別荘を売る方法とは?
那須で売れない別荘を売る方法は、以下の通りです。
- 売却金額を大幅に下げる
- 別荘の管理業者に引き取ってもらう
- 専門の不動産買取業者に売却する
- 知人や親族に譲る
それでは、那須で売れない別荘を売る方法についてご説明しましょう。
売却金額を大幅に下げる
別荘地のニーズが低くていつまで経っても売却できない場合は、設定していた売却価格を大幅に下げるのがおすすめです。
今まで気に入っていた別荘を安値で売りに出すのは納得できないかもしれませんが、結局売れないまま費用を支払い続ける方がもったいないでしょう。
ただし、大幅に価格を下げるといっても、明らかに相場よりも安い価格に設定するのはおすすめできません。
相場よりも極端に安い価格で売りに出した場合、「もしかしたら訳アリなのではないか」などと疑われて逆に買い手が現れない可能性が高くなります。
確かに価格を下げることによって買い手が現れやすくなる可能性はありますが、極端な値下げはNGです。
したがって、先に周辺地域で市場に売りに出されている別荘の売却金額の相場を確認して、相場から逸脱しない範囲内で値下げするのがおすすめです。
別荘の管理業者に引き取ってもらう
特定の時期しか別荘を利用しないため、それ以外の時期は管理業者に費用を払って管理してもらっている人も多いのではないでしょうか。
その場合、管理業者に別荘を引き取ってもらえる可能性があります。
無事に引き取ってもらえるのであれば売却する手間も時間もかからないので便利だと言えるでしょう。
しかし、引き取る代わりに高額な引き取り費用を請求される可能性があります。
というのも、別荘の管理には多くの費用がかかるため、引き取る代わりに数十万円~数百万円の費用を請求されることがあるのです。
確かにこれから管理業者が管理することを考えるなら妥当と思うかもしれませんが、引き取らずに売却した方が結果的に良い結果になる可能性も十分にあります。
楽をしたい一方で高額な費用を支払うようでは意味がないので、本当に引き取ってもらうのが最善の方法なのかしっかりと検討しましょう。
専門の不動産買取業者に売却する
別荘を売却するなら仲介業者と考えている人も多いかもしれませんが、仲介業者よりも専門の不動産買取業者の方がおすすめです。
専門の不動産買取業者の場合、仲介業者のように価格を下げて買い取るようなことはせず、適正価格で買い取ってくれるのが大きなポイントです。
不動産買取業者は基本的に事業として不動産を運用しているため、買い取った不動産を収益化するためのノウハウを持っています。
つまり、買い取った別荘をどのように工夫すれば再び収益物件として運用できるのか方法を知っているのがポイントです。
たとえスムーズに売却できない需要がない別荘であっても適正価格で買い取ってくれるため、売却先としての候補に上がりやすいです。
さらに、不動産買取業者は仲介業者のように買主を探すのではなく、買取業者自身が買主になるため、非常にスピーディーな流れで売却できます。
スムーズに適正価格で売却したいなら、専門の不動産買取業者に相談するのがおすすめです。
知人や親族に譲る
信頼できる知人や親族がいて別荘を欲しがっているのであれば譲る方法もあります。
ただし、そのまま別荘を譲ったのであれば何らかのトラブルが発生する可能性があるので注意が必要です。
特に売買契約書を交わす際に、本来なら記載していなければならない建物の欠陥や耐震性の問題など、さまざまな問題が浮き彫りになったことで買主が売主を訴える恐れがあります。
したがって、売買契約を締結する前に司法書士などの専門家に相談して、的確な売買契約書の作成や登記手続きを委任するのがおすすめです。
新型コロナウイルスにより別荘人気が高まる
少子高齢化が進んでいることもあり、空き家問題が深刻化していますが、郊外の別荘もこの影響を受けて売れづらくなっているのが現実です。
中には、業者に無料で引き取ってもらいたいと掛け合っても断られてしまうケースもあるでしょう。
一方で、新型コロナウイルスによって別荘の人気が高まっていることもあり、これまで売れなかった物件も売りやすくなっている可能性があります。
リモートワーク導入による郊外での生活
新型コロナウイルスによりリモートワークが推進されていることから、そうした企業で働く人達が都心ではなく、郊外で働きながら仕事をする生活様式を選ぶケースが増えています。
郊外の物件であれば、都心の物件と比較して安い額で広々とした部屋に住めるといったことが理由でしょう。
また、那須であれば、美味しい水や豊かな自然を感じながら生活することができます。
あまり高額での売却は期待できないかもしれませんが、ほとんど使用しておらず、毎年の維持費に苦労しているという方は、今一度売却や活用について相談してみてはいかがでしょうか。
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まとめ
那須はリゾート地として人気が高い場所なので別荘を建てる人も多いでしょう。
しかし、別荘を売るとなった場合、需要がないからと買い手がなかなか現れなくて困るケースが後を絶ちません。
ただし、売れない別荘を売る方法は確かにあるので、いつまで経っても別荘が売れない場合は是非とも実践してみてはいかがでしょうか。
「使っていない間に別荘を活用して貸したい」「別荘の維持管理のコストや手間を減らしたい」など、お悩みが増えやすい別荘所有。別荘活用のノウハウはなかなか一般化されておらず活用方法を調べるのも一苦労です。ハウバートは、軽井沢・箱根・京都など多くの別荘地や観光地で、「中古別荘の貸せる化プロデュース」を行ってきました。別荘活用や別荘売却にお悩みの方は、ハウスバード株式会社にぜひご相談ください。
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