コラム
別荘にかかる税金を購入・維持・売却に分けて解説
別荘を所有した場合、どんな税金がどれくらいかかるのでしょうか？
本稿では購入時と所有中、売却時に分けて税金を解説するとともに、軽減措置などについても紹介します。
別荘を購入する際にかかる税金
まずは別荘を購入する際にかかる税金から見ていきましょう。
不動産取得税
土地や建物などの不動産を購入した際に都道府県に納める地方税です。
土地と建物それぞれにかかる税金で「固定資産税評価額×税率4％（令和3年3月31日までに取得した場合は3％）」で計算されます。
購入のほか、譲り受けた場合や新築・増築したときなども課税対象です。
別荘の購入後、半年から1年ほど経った頃に納税通知書が送られてきますので、金融機関で税金を納めます。
登録免許税
中古の別荘を購入した場合は「所有権移転登記」、新築した場合は「所有権保存登記」といった手続きが必要になります。
登録免許税とは、そうした手続きを法務局で行う際に国に支払う税金です。
所有権移転登記を行った場合の税金は「固定資産税評価額×2.0％」で計算されます。
印紙税
別荘の売買契約書を交わす際に必要になるのが印紙税です。税額は、契約書に記載された金額によって次のように異なります。
なお、平成26年4月1日〜令和4年3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された金額が10万円を超えるものについては軽減措置が適用されます。
| 契約書に記載された金額 | 印紙税額 | 軽減税率適用後 |
| 10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円超1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円超5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
消費税
別荘（建物）および不動産業者への仲介手数料などに対してかかってきます。売買契約書取り交わし時点での税率が適用されます。
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別荘を維持していくためにかかる税金
続いて、別荘を所有している間かかる税金について見ていきましょう。
固定資産税
市区町村に納める地方税で、毎年1月1日時点における別荘の所有者に納税義務が生じます。
土地と建物、それぞれが課税対象で、一括払いと年4回の分納のいずれかを選べます。
ほとんどの市区町村では「固定資産税評価額×1.4％（標準税率）」で計算されますが、固定資産税評価額は3年に1回見直されます。
そのため、長期間別荘を維持している間に税額が変わる場合があります。
基本的には見直しごとに「減価」されていきますが、再開発など何らかの影響で不動産価格が上昇した場合、減価されないこともあります。
また土地の場合は「負担調整措置」がとられる場合があります。
これは、固定資産税評価額が急激に上昇した場合でも、税額の上昇はゆるやかになるよう、徐々に本来の税額に近づけていくという措置です。
※固定資産税の清算について
上述のように、固定資産税は毎年1月1日時点での所有者に納税義務が生じます。
したがって1月2日以降に購入した場合、本来であれば買い手はその別荘の固定資産税を納める義務はありません。
ですが、不動産売買では「固定資産税の清算」が慣習となっています。
日割り計算し、未経過分を買い手が負担するというものです。
法律で決まっているものではなく、あくまで話し合いで決定されるものですが、購入時にかかる可能性がある税金ですのであわせて覚えておきましょう。
都市計画税
別荘が、都市計画法に基づく市街化区域内にある場合、固定資産税とあわせて都市計画税も納めることとなります。
同じく地方税で、毎年1月1日時点における別荘や土地の所有者が納税者です。
「固定資産税評価額×最高0.3％（制限税率）」で計算されます。
※固定資産税と都市計画税のシミュレーション
別荘と土地の固定資産税評価額がそれぞれ500万円と1,000万円だった場合
- 固定資産税＝1,500万円×1.4％＝21万円
- 都市計画税＝1,500万円×0.3％＝4.5万円
となり、合計25. 5万円を納めることになります。
住民税（市区町村民税・都道府県民税）
市区町村民税と都道府県民税を合わせて住民税と呼んでいます。
別荘がある地域には住民票を移さない、という方が多いかもしれませんね。
ですが、その場合でも一律負担の「均等割」が課されます。
均等割とは、前年の所得などに関わらず、行政サービスを維持するために必要な費用を負担してもらうというものです。
別荘を持つということは、少なからずその地域のライフライン等を使用することになりますので、忘れずに納めましょう。
別荘等所有税（静岡県熱海市）
静岡県熱海市では、昭和51年より別荘等所有税が課税されるようになりました。
これは、別荘やリゾートマンションの増加にともない行政需要（ごみ処理、上下水道整備、救急車の整備など）が増えたことによります。
そうした経費の一部を負担してもらうための税金というわけです。
毎年1月1日時点における所有者が課税対象となります。
税額は1平米につき650円で計算されます。
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別荘を売却する際にかかる税金
別荘を売却する際にかかることがある税金についても知っておきましょう。
所得税・住民税（譲渡益が発生した場合）
購入時よりも高値で売却でき、かつ諸経費を差し引いても所得（譲渡益）が出た場合、その譲渡益に対して所得税や住民税がかかります。
税率は別荘の所有期間によって次のように変わります。
- 長期譲渡所得（5年以上）：所得税15％、住民税5％
- 短期譲渡所得（5年未満）：所得税30％、住民税9％
また上記に加え、令和19年12月31日までは復興特別所得税2.1％が加わります。
これは所得税率にかかってくるものです。
トータルすると以下の通りです。
- 長期譲渡所得：所得税15％＋（所得税15％×2.1％＝0.315％）＋住民税5％＝20.315％
- 短期譲渡所得：所得税30％＋（所得税30％×2.1％＝0.63％）＋住民税9％＝39.63％
一方、別荘を売却したことによって「売却損」が発生した場合、これら税金の納税義務は生じません。
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セカンドハウスと認められた別荘なら税金が軽減される？
セカンドハウスを取得した場合、固定資産税や都市計画税といった税金の優遇措置が受けられるのをご存じでしょうか？
セカンドハウスに適用される税金の軽減措置とは？
まず固定資産税ですが、セカンドハウスの場合は次のように軽減されます。
固定資産税
- 200平米以下の「小規模住宅用地」：固定資産税評価額の1/6に減額（土地）
- 200平米を超える「住宅用地部分」：固定資産税評価額の1/3に減額（土地）
- 課税床面積120平米までの部分について、新築から3年〜5年にわたって固定資産税評価額の1/2に減税（建物）
※建物は、令和2年3月31日までに新築された別荘が対象です。
※3階以上の耐火構造住宅や準耐火構造住宅は5年間、それ以外の構造は3年間です。
続いて都市計画税を見てみましょう。
都市計画税
- 200平米以下の「小規模住宅用地」：固定資産税評価額の1/3に減額（土地）
- 200平米を超える「住宅用地部分」：固定資産税評価額の2/3に減額（土地）
上記はいずれも令和3年2月23日時点の情報です。
今後、見直しなどにより変わる可能性があります。
まずは国税庁のホームページあるいは別荘を管轄する自治体のホームページなどで確認しておきましょう。
別荘はセカンドハウスではない？
別荘もセカンドハウスも第二の家という意味では近いのですが、その本質が異なります。
別荘は、保養などが主な目的で不定期かつ一時的に利用する施設、および生活の拠点ではない施設を指します。
居住用の財産とはみなされないため、上記のような軽減措置は原則として適用されません。
一方セカンドハウスは、自宅とは別に持つ「生活の拠点」となる住宅を指します。
「遠距離通勤なので、会社の近くに借りて平日だけ利用する住宅」などはセカンドハウスです。
住宅として認められることから、上記のような軽減措置の対象となります。
「日常生活の用に供するかどうか」で考えると分かりやすいですね。
別荘をセカンドハウスとして認めてもらうには？
「日常生活に必要な住居」であることが証明できれば、セカンドハウスとして認めてもらえる可能性があります。
たとえば
- 最低でも月1回以上は帰る（滞在する）必要がある
- 自宅と会社が離れているため、通いやすいように会社の近くに借りた
- 週末に家族で住む場所として購入した
こうした住宅は、セカンドハウスとして認められる場合があります。
なお、別荘がセカンドハウスと認められ、税金の軽減措置を受けたいという場合、取得（購入）から60日以内に「税事務所」に申請する必要があります。
申請方法や必要な書類、要件などは自治体により異なりますので、まずは別荘がある自治体の税務係などへ相談しましょう。
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かかる税金を正しく把握して楽しい別荘ライフを
別荘を購入したり維持したり、売却したりする際にかかる税金を解説してきました。
いざ購入してから慌てることのないよう、事前にどういった税金や維持費がかかるのかなどはよくシミュレーションしておくことが大切ですね。
使い方によってはセカンドハウスとして認められ、税金の軽減措置が受けられる場合もあります。
本稿が、楽しい別荘ライフを送るための一助になれば幸いです。
別荘の購入は自宅用の物件を購入する場合よりも自由度が高く、様々な要素を選択する必要があります。特に、エリア選定やデザイン間取りの打ち合わせなどには、専門家との視点が必要になります。
参考程度ですが、以下は弊社が別荘を購入検討している方からご相談を受けた内容の一部です。
- 「温泉がある別荘がいいけど、どのぐらい費用がかかるの？」
- 「◯◯万円の予算で考えているけど、別荘は建てられる？」
- 「サウナ作りとかガーデニングとかもしたいけど庭を持てる別荘地はどこ？」
- 「維持管理費用にはどのぐらいかかるの？」
- 「使用しない間に第三者に別荘を貸し出すことってできますか？」
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