別荘が売れない時はどうするべき？売れない理由と試しておくべき対策とは
多くの別荘所有者を悩ませていることの1つとして、「別荘が売れない」という問題があります。
維持管理にコストがかかる別荘ですが、2拠点生活やリモートワークなどで中古別荘の需要が高まっています。
しかし、需要が高まっているなかでも別荘が売れずに困っているという方は少なくありません。
この記事では、売れない別荘の理由と売るために行うべき対策をまとめています。
売れない別荘を持っている方は、ぜひ参考にしてください。
別荘が売れない理由と売るための対策
別荘が売れない理由としては、主に以下の3つのパターンに分けることができます。
- エリアに需要が存在していない
- 物件に欠陥や問題がある
- 売り方に問題がある
それぞれの理由と売るためにとることができる対策について確認するようにしましょう。
エリアに需要が存在しないとき
別荘が売れない理由として最も多いのが、そもそも買い手がつかないという問題です。
別荘は資産価値自体は低く、内見にいくのにも時間と労力が必要になります。
そのため、買い手をつけるためには、様々な工夫をする必要があります。
なかなか物件に問合せがない場合に、確認すべきは以下の2点です。
- 広告内容を見直す
- 買取をしてもらう
それぞれのポイントについて、1つずつ確認していきましょう。
広告内容を見直す
まず確認すべきは、物件の広告内容です。
SUUMOやHOME’Sだけではなく様々なポータルサイトが存在しています。
特に、別荘や古民家などはそれぞれに特化したポータルサイトも存在しており、買い手側もそこから情報収集していることがあります。
別荘所有者が物件を直接掲載できるわけではないため、仲介を依頼している不動産会社と相談して物件情報を掲載する媒体を増やすのも一つの手です。
さらに、ポータルサイトの物件情報ページに記載されている情報を充実させるのも必要です。
中古の木造物件は物件の管理状態によって必要になるコストが大きく変わります。
そのため、別荘購入者は、物件の管理状態や内装などが気になります。
簡単な間取り図だけではなく、物件内部を撮影した動画や水回りの写真などを添付したり、付近の情報について詳しく記載することもできます。
ポータルサイトに掲載されている情報を編集できるのは、不動産会社だけです。
買い手側が安心して内見できるような情報を不動産会社とともに整理しましょう。
買取をしてもらう
どうしても買い手がつかない場合には、不動産会社に買取をしてもらうことができる場合があります。
売却価格自体は、市場価格に比べて6割~7割ほどになってしまいますが、税金負担や維持管理の手間をすぐに除きたい場合には、おすすめの方法です。
どんな物件でも買取をしてくれるわけではなく、不動産会社によって条件が定められています。
まずは、現在仲介してもらっている不動産会社に相談してみましょう。
それ以外にも、買取再販をメインとしている不動産会社に相談することで、売却を進めることができる可能性が高くなります。
物件に問題がある場合
買い手の候補者も存在し、内見もいくつかしたが、その後に話が進まないという場合には、物件自体の見直しが必要です。
構造の腐敗や断熱材の劣化など、中古の木造住宅では物件自体に問題があることが多いです。
重要部分以外でも、メンテナンスや清掃が行き届いておらず衛生状態が良くない可能性があります。
買い手としては、購入後に多額の費用をかけるのは避けたいため、物件の状態は意思決定において重要な要素です。
物件に問題がある場合には、以下の2つを行いましょう。
- ホームクリーニングを行う
- ホームインスペクションを行う
- 部分的にリフォームを行う
それぞれの対策方法について、1点ずつ確認しておきましょう。
ホームクリーニングを行う
最も手軽にできる方法としては、ホームクリーニングを行い物件の状態を清潔に維持することです。
特に、水回り（トイレ・キッチン・給湯器・洗面台・浴室など）の清潔感は、買い手の印象を大きく左右します。
ホームクリーニングは、リフォームに比べても低コストで行うことができます。
水回りや庭などの内見時によく見られる点については、クリーニングを行うようにしましょう。
ホームインスペクションを行う
ホームインスペクションとは、住宅の設計・施工に詳しい建築士や住宅診断士などの専門家が、住宅の状態について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所や修繕時期などを客観的に診断するものです。
中古別荘を購入する方の多くが懸念していることの一つとして、「物件に欠陥がないか」ということがあります。
構造や基礎が腐敗していたり、シロアリ被害を受けている場合には、修繕に100万円以上かかることもあります。
そのため、事前に物件の状態について調査を行っておくことで、トラブルを防ぐことや買い主の不安を取り除くことができます。
また、ホームインスペクションを行い既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、買主が住宅ローン控除などの税制優遇を受けることが出来ます。
そのため、買主に対してコストメリットを提示することもできるため、売却をスムーズに進めることにも繋がります。
クリーニングなどに比べてもコストはかかりますが、中古別荘の売却をスムーズに進めたい方には、おすすめの対策です。
部分的にリフォームを行う
別荘の管理状態が悪化している場合や、設備に問題がある場合には、リフォームも売却をスムーズにするためは有効な手段です。
しかし、リフォームとはいえ決して費用がかからないわけではありません。
売却価格をあげようと思ってフルリフォームしても結局買い手がつかないということも考えられます。
そのため、リフォームする際には、売却価格を含めて採算が合うかの調査する必要があります。
すぐにフルリフォームするのではなく、水回りの設備や構造部分のみなど部分的なリフォームから計画しましょう。
売り方に問題がある
物件の問題もクリアしているのに売れない場合には、売り方に問題がある可能性があります。
以下の3つの方法を確認しておきましょう。
- 売却価格を見直す
- 一年間の管理費用を負担する
- 不動産会社を変える
それぞれのポイントについて、1点ずつ確認しておきましょう。
売却価格を見直す
まずは、売却価格を見直してみましょう。
中古木造一戸建ては、収益性がないため、資産性を考慮した売却価格になります。
戸建て物件は耐用年数を過ぎた物件は建物部分の価値がほとんどなくなります。
また、売れない場合には、値下げを行う必要があります。
購入希望者はポータルサイトで物件を検索することが多いため、値下げを行う際にはできるだけ価格帯を下げることがポイントです。
2000万円の物件を1980万円に引き下げるのは、ターゲットを広げることができるため、有効な値下げと言えます。
「別荘はタダ同然にしても売れない」ということも言われますが、まずはきちんと適正価格で売れるように、不動産会社と相談してみましょう。
また、あまり買い手がつかない場合には、売却時の条件について買い手側と調整する必要もあります。
例えば、管理費用負担を1年間を負担する、税負担分を売却価格を安くするなどは、買い手側が決断しやすくなる材料といえます。
別荘は、保有しているだけではコストになりますが、一度0円をつけてしまうと、なかなか元に戻すこともできない上、中古別荘を購入しようとしてる人からは、訳あり物件として避けられてします。
不動産会社の担当者と相談しながら、できるだけ売却できるように工夫しましょう。
不動産会社を変える
どうしても売却できない場合には、不動産会社の変更や契約条件の変更をしましょう。
基本的には、不動産会社と所有者は、一般媒介契約を結びます。
一般媒介契約の場合、どの不動産会社でも売れるため、売りにくく利益になりにくい中古別荘は、どの不動産会社も優先的に売ろうとしません。
一方で、一つの不動産会社のみに売買契約を依頼する契約方式を、専任媒介契約や専属専任媒介契約といいます。
専任媒介契約や専属専任媒介契約であれば、レインズへの登録や売却活動の進捗報告も義務化されるだけではなく、その物件が売却できれば不動産会社は確実に仲介手数料を得ることが出来るため、より積極的に売却活動を進めてくれます。
また、不動産ポータルサイトへの広告掲載が進んでいない場合などには、不動産会社を変更してしまうことをおすすめします。
別荘はなかなか買い手が現れないため、不動産会社のやる気次第で大きく結果が変わります。
売れない場合には活用も考えてみる
ここまでは売れない別荘が、売れない理由や売るための対策について解説してきました。
別荘は、中古木造戸建住宅であり、別荘地のように不動産の流動性が低いエリアにあるため、売却が困難です。
買い手需要も増えつつありますが、リモートワークや2拠点生活の一環として別荘地の賃貸需要は非常に大きくなっています。
別荘の売却に困っている場合には、賃貸経営や貸別荘経営などで活用できる可能性があります。
この記事を作成しているハウスバード株式会社では、箱根や軽井沢で多くの別荘活用プロデュースをしております。
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