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古民家のリフォーム・リノベーションにはどのくらいの費用がかかる?事例やコストを抑えるコツを解説!

「古民家をリフォームして住みたい!」

「古民家をリノベーションして収益化したい!」

「古民家を活用した貸別荘事業を始めたい!」

このような考えをお持ちの方も多いのではないでしょうか?

 

昨今の物価高騰により、建築コストも高くなりつつあります。古民家のリフォーム・リノベーションによる住宅取得を考えるケースもあるでしょう。

とはいえ、古民家を購入してリフォーム・リノベーションするには、どのくらいの費用を見ておく必要があるでしょうか?

本記事では、古民家リフォーム・リノベーションのメリット・デメリット、費用相場やコストを抑えるコツなどを解説していきます。ぜひ最後まで読んでいただき、古民家活用の参考にしてみてください。

 

目次
  1. 古民家リフォーム・リノベーションの費用相場は?
  2. 古民家リフォーム・リノベーションのメリット
  3. 古民家リフォーム・リノベーションのデメリット
  4. 古民家リフォーム・リノベーションの費用を事例も交えて紹介
  5. 古民家リフォーム・リノベーションで検討すべき工事と費用の目安や優先順位とは?
  6. 古民家のリフォーム・リノベーション費用を抑えるコツ
  7. 古民家リノベーションに活用できる優遇制度
  8. 古民家の探し方とリノベーション業者の選び方
  9. まとめ:古民家を取得するなら優先順位を決めてリフォームしよう
  10. 古民家購入に不安がある方に知っていただきたいハウスバードの「1日から貸せる家」とは?

古民家リフォーム・リノベーションの費用相場は?

古民家のリフォーム・リノベーションにはどれくらいの費用がかかるのでしょうか?

 

もちろん、古民家の状態やどのようなリフォーム・リノベーション内容なのかで大きく変わります。しかし、おおよその相場を知っておくと比較検討しやすく、古民家のリフォームを考えるうえで重要なポイントです。

 

ここでは、古民家リフォーム・リノベーションの費用相場について解説しますので、それぞれ見ていきましょう。

 

「リフォーム」と「リノベーション」の違いって何?

よく「リフォーム」や「リノベーション」など、よく聞かれますが、両者にはどのような違いがあるのでしょうか?

どちらも似たような意味ですが、微妙に意味合いが異なります。

 

・リフォーム:老朽化した部分を修復したり新しく改装したりすること 

・リノベーション:既存の建物に新たな価値や機能性を付け加えること

 

例えば、古民家をバリアフリー化し、キッチンを現代的かつ機能性に優れたものにするといった工事は「リノベーション」に該当します。一方、壊れていたり汚れていたりする部分を修復し、新築と同様の状態に戻すのが「リフォーム」です。

古民家の場合、現代の利用に適した状態にリノベーション工事を行うのと同時に、部分的なリフォームを行うケースも多く見られます。

 

1,000〜2,500万円といった事例が多い

部分的なリフォームやリノベーションの場合、500万円以下の費用で済むケースもあります。

しかし、古民家の場合、対審制度や断熱性に弱いケースが多く、耐震補強や断熱性の向上、水回りも含めたフルリノベーションが必要になるケースも多いです。

ケースバイケースになるため、「相場がいくら」とは一概にいえませんが、一般的には1,000〜2,500万円くらいに収まる事例が多いです。

場合によっては、3,000万円超など大規模なリフォーム・リノベーション工事を行うケースもありますが、まずは1,000〜2,500万円あたりをひとつの目安と考えておくとよいでしょう。

 

古民家リフォーム・リノベーションのメリット

古民家をリフォーム・リノベーションするメリットとしては、どのような点があげられるでしょうか。

ここからは、古民家のリフォーム・リノベーションのメリットについて見ていきましょう。

 

木材の強度が高く耐久性に優れている

古民家に使用されている木材は強度が高く耐久性に優れています。

この点は古民家をリフォーム・リノベーションするメリットとしてあげられるでしょう。

古民家の柱や梁などにはヒノキやケヤキといった木材が使われているケースが多いです。

ヒノキやケヤキは、強度が落ち始めるまで800〜1,200年かかるといわれ、非常に耐久性に優れています。

例えば、建立から1,400年を超える法隆寺にはヒノキが使われており、いかに優れた木材であるかが分かるでしょう。

 

固定資産税が軽減される

固定資産税が軽減される点も、古民家リフォーム・リノベーションのメリットとしてあげられます。

固定資産税は築年数が経つほど安くなります。一般的に、古民家と呼ばれるのは築50年を経過した建物ですが、中には100年を超える古民家も多いです。

一般的な住宅と比べ、固定資産税を抑えられる可能性が高いといえるでしょう。

ただし、増築をした場合などの固定資産税の解釈は、自治体によって異なるケースがあります。増築を検討している場合は事前に確認しておくと良いでしょう。

 

シックハウス症候群のリスクを低減できる

シックハウス症候群にリスクを抑えられる点も、古民家リフォーム・リノベーションのメリットと考えられます。

近年、建材や家具に含まれる化学物質により、室内の空気汚染や健康被害などが指摘されています。総称して「シックハウス症候群」と呼ばれ、目がチカチカしたり、鼻水が出たり、のどの乾燥や頭痛を覚えたりするなど、人によって症状はさまざま。

その点、古民家に使用されている土台や柱、梁などのほとんどは、木から切り出した自然な状態の「無垢材」です。無垢材は化学物質をほとんど含まないため、シックハウス症候群のリスク低減につながります。

 

古き良き日本家屋を残しつつ現代の暮らしができる

広々とした土間や開放感のある吹き抜け、日本家屋ならではの意匠・縁側など、古民家には現代住宅にはないさまざまな魅力があります。このような古き良き日本家屋を味わいつつ、現代の暮らしができる点は、古民家リフォーム・リノベーションのメリットといえるでしょう。

古民家をリフォーム・リノベーションすることで、古民家の持つ古き良き日本家屋の趣を残しつつ、最新の機能を備えた設備を導入して現代的な便利な暮らしが可能です。

 

古民家リフォーム・リノベーションのデメリット

古民家のリフォーム・リノベーションのメリットを紹介しましたが、デメリットにはどのような点があげられるでしょうか。

古民家をリフォーム・リノベーションするなら、メリットだけでなく、デメリットも理解し、検討するのが重要です。

ここでは、古民家リフォーム・リノベーションのデメリットについて紹介しますので、それぞれ見ていきましょう。

 

老朽化が進んでいるおそれがある

古民家リフォーム・リノベーションのデメリットとして、想定以上に老朽化が進んでいるおそれがある点があげられます。

古民家には柱や梁にヒノキやケヤキといった耐久性・耐震性に優れた木材が使われているケースが多く、古民家の構造自体は非常に頑丈です。しかし、長い間適切なメンテナンスが行われていなかった場合、見えない部分などに劣化が進んでいたり、シロアリの被害を受けていたりする可能性が考えられるでしょう。

老朽化が進み、強度の低下が見られる場合には、耐久性や耐震性に不安が残るといえます。そうなると、想定以上にリフォーム・リノベーション費用がかかってしまう可能性も考えられ、場合によっては新築以上にコストがかかるケースもあるでしょう。

 

断熱性や気密性が低いため夏は暑く冬は寒い

古民家は断熱性や気密性が低い点は古民家リフォーム・リノベーションのデメリットとして考えられます。

古民家は現代住宅と比べて気密性が低く、基本的に断熱材も入っていません。外気温の影響を受けやすく、夏場は暑く、冬場は寒くなりやすく、冷暖房費用が膨らむ可能性が高いです。

古民家は気密性が低いため、風通しがよいので夏は涼しく感じられるかもしれませんが、現代の暑さは昔とは質が変わりつつあります。断熱材やエアコンなしでの生活は難しいと考えられる点は理解しておきましょう。

 

予定以上に費用がかかってしまうことがある

古民家リフォーム・リノベーションのデメリットとして、予定以上に費用がかかってしまう点があげられます。

劣化の進み具合や断熱材の有無など、古民家の状況にもよるものの、古民家をリフォーム・リノベーションする場合、当初の予定よりも費用がかかってしまうケースも多いです。

希少価値の高い木材を使用していたり、釘や金具を使わない伝統工法は手間がかかっていたりするため、費用も高額になりやすいです。

高い技術と知識を要する職人さんでないと対応できないケースも考えられ、コストが膨らんでしまうことも考えられるでしょう。

このように、予定以上にコストがかかる可能性がある点はデメリットといえるのです。

 

古民家リフォーム・リノベーションの費用を事例も交えて紹介

ここからは、具体的にイメージできるよう、実際に古民家のリフォーム・リノベーション費用の事例をご紹介しますので、見ていきましょう。

なお、下記の費用は純粋な施工費用のみであり、設計費用、家具家電費用、申請費用等が別途かかります。

 

【築80年】古民家リノベーション事例1|費用1,700万円

平屋建てのいわゆる一般的な古民家をバリアフリー化し、間取りを変更して設備を一新するリノベーションを行った場合の費用の目安です。

 

【築110年】古民家リノベーション事例2|費用1150万円

同じくバリアフリー化し水回りを中心に設備を一新、断熱材も施工し、間取りを変更して各部屋の収納スペースを増やすリノベーションを行った場合の費用の目安です。

 

【築70年】古民家リノベーション事例3|費用2,500万円

水回りやキッチン、お風呂など各設備を一新して断熱材を施工、間取りを変更して部屋数を増やし、柱や梁がよく見えるデザインに変更した場合のリノベーション費用の目安です。

 

【築130年】古民家リノベーション事例4|費用1,600万円

古民家の基本的な構造は残しつつ、外観を現代風のスタイリッシュなデザインに変更、断熱材を施工し室内は和モダンで統一、水回りを一新させた場合のリノベーション費用の目安です。

 

古民家リフォーム・リノベーションで検討すべき工事と費用の目安や優先順位とは?

古民家リフォーム・リノベーション費用事例をご紹介しました。

では、もっと具体的に、どういった工事にどれくらいの費用がかかるのか、また予算が限られている場合、どの工事を優先したほうが良いのでしょうか。

ここからは、古民家リフォーム・リノベーションで検討すべき工事や費用の目安、優先順位についてご紹介しますので、見ていきましょう。

 

古民家リフォーム・リノベーションの工事内容・費用内訳とは?

古民家をリフォーム・リノベーションする場合に挙げられる主な工事内容・費用としては、以下のような工事があげられます。

 

・水回り(キッチン):40~150万円程度

・水回り(トイレ):15~60万円程度

・水回り(お風呂):80〜150万円程度

・水回り(洗面所):25~50万円程度

・屋根:60~300万円程度

・外壁:60~300万円程度

・耐震:40~150万円程度

・断熱:平米数千円〜2.5万円程度

・間取りの変更:30〜350万円程度

・バリアフリー(手すり取り付け・段差解消):1箇所あたり1〜20万円程度

・暖房器具(床暖房):平米あたり3〜5万円程度

・暖房器具(薪ストーブ):25〜50万円程度

 

費用はあくまで目安となりますが、参考にしてみてください。

 

「耐震」「水回り」「屋根・外壁」を優先しよう!

古民家は現在の建物ほど耐震性は高くありません。場合によっては、地盤が緩んでいたり、柱や梁が劣化していたりするケースも考えられるでしょう。

では、古民家をリフォーム・リノベーションする場合、どこを優先すると良いでしょうか。

 

優先順位としては、「耐震」「水回り」「屋根・外壁」の順で考えるのが重要です。

 

まず、耐震診断を行い、必要に応じた改修工事をお願いしましょう。

 

次に「水回り」の工事を検討します。

「水回り」も設備が劣化しているケースも考えられ、現代のような機能性の高い設備にすることで利便性が大きく向上します。また、新しい設備に更新されることで電気代や水道代を抑えられるケースもあるため、「水回り」は優先してリノベーションするのがおすすめです。

 

続いて、「屋根・外壁」といった部分も劣化が進みやすい部分であり、建物の寿命にも影響を与える部分のため、優先したい部分といえます。

「台風で屋根が飛散した」といったトラブルを招く前に、きちんと診断を行い、優先してリフォームするようにしましょう。

 

コストに余裕がある場合には、「断熱性」や「気密性」を高める工事も優先したいポイントといえます。寒地・寒冷地、積雪が多いエリアなどは特に、断熱工事をすることで冬場の暖房使用時の電気代や燃料費を抑えられます。

このように優先順位を決めて工事内容を検討するのがポイントといえるでしょう。

 

古民家のリフォーム・リノベーション費用を抑えるコツ

古民家をフルリフォーム・フルリノベーションするとなると1,000〜2,500万円など多額の費用がかかるケースも少なくありません。

では、できる限り費用を抑えるには、どのようなポイントを押さえておくのが良いでしょうか。

ここからは、古民家のリフォーム・リノベーション費用を抑えるコツを紹介しますので、それぞれ見ていきましょう。

 

既存の設備を利用する

すべてを一新するのではなく、既存の設備で利用できるものはそのまま利用するのも費用を抑えるコツの1つです。

例えば、そこまで傷んでいない柱や外壁、サッシなどは磨くだけでキレイになるケースも多く、古き良き古民家の風情を残すこともできます。

また、各設備については自分たちが使っていたものを活用したり、通販などで安く手に入れたりして施主支給することでコストを抑えられる可能性も高いです。

ただし、施主支給を受け付けていない業者や保証対象にならないケースも考えられます。事前に業者に確認しておくと良いでしょう。

 

優先順位を決めておく

工事の優先順位を決めておくのもコストを抑えるうえで重要なポイントです。

「耐震」「水回り」「屋根・外壁」「断熱性・気密性」といった具合で、リフォーム・リノベーションする工事の優先順位を決めておきましょう。

必要な工事なのかどうかをはっきりさせておくことで、無駄にコストがかかることを防げます。

 

優遇制度を活用する

古民家リフォームやリノベーションに活用できる減税制度や補助金などの優遇制度を利用するのもコストを抑えるコツの1つです。

県や市などの自治体によっては、リフォームにかかる費用の一部を補助してくれる補助金制度を用意しているケースも少なくありません。また、減税制度を利用できれば納める税金を抑えられます。

こうした優遇制度を活用するとコストを抑えられるので積極的に活用するのがおすすめです。

 

古民家リノベーションに活用できる優遇制度

古民家をリフォーム・リノベーションした場合、優遇制度を利用できるケースがあります。

ここでは、代表的なものを紹介していきますので、古民家のリフォーム費用を少しでも抑えるため、利用できるものは積極的に利用していきましょう。

 

なお、いずれも県や市などの自治体によって適用要件が異なります。

リフォームやリノベーション工事を始めてから申請しても適用できないケースが多いです。

必ず着工する前の段階で確認しておきましょう。

 

リフォーム減税(所得税)

ご自身で住む住宅に対し、以下のような特定のリフォームを実施した場合、所得税の税額控除の減税措置を受けられる制度があります。

 

・耐震

・バリアフリー

・省エネ

・同居対応

・長期優良住宅化

・子育て対応(2024年~)

 

対象工事の限度額や控除率は以下の表のとおり。

対象工事 対象工事限度額 控除率 控除額最大
耐震 250万円 10%

※対象工事の限度額超過分、及びその他リフォーム工事についても一定範囲まで控除率5%で控除対象となる

25万円
バリアフリー 200万円 20万円
省エネ 250万円

(太陽光発電設備設置時は350万円)

25万円

(太陽光発電設備設置時は35万円)

同居対応 25万円
長期優良住宅化 耐震+省エネ+耐久性 500万円

(太陽光発電設備設置時は600万円)

50万円(太陽光発電設備設置時は60万円)
耐震、もしくは省エネ+耐久性 250万円

(太陽光発電設備設置時は350万円)

25万円(太陽光発電設備設置時は35万円)
子育て対応 250万円 25万円

 

これまでは「耐震」「バリアフリー」「省エネ」「同居対応」「長期優良住宅化」に対応するものが減税対象でしたが、2024年より新たに子育て世帯などを対象に、子育てに対応した工事も対象となりました。

なお、子育て世帯とは「19歳未満の子を有する世帯」もしくは「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」が対象となっています。

 

リフォーム減税(固定資産税)

以下の4つのリフォームのいずれかを行った場合には、所得税だけでなく、固定資産税の軽減措置を受けられるケースがあります。

 

・耐震

・バリアフリー

・省エネ

・長期優良住宅化

 

上記のいずれかのリフォーム工事を実施した場合、下表のとおり減税措置を受けられます。

 

リフォーム工事内容 軽減額
耐震 2分の1
バリアフリー 3分の1
省エネ 3分の1
長期優良住宅化 3分の2

 

お住まいの市町村へ工事完了後3ヶ月以内に申告することで、固定資産税の減額を1年度分受けられるので、申告忘れに注意しましょう。

 

住宅ローン減税(増改築)

返済期間10年以上の住宅ローンを利用して中古住宅をリフォームした場合にも、一定の要件を満たすと最大10年間の住宅ローン減税が利用できます。

 

中古住宅における住宅ローン減税内容は下表のとおりです。

 

適用年度(入居した年) 2022年1月~2025年12月末まで
借入限度額 認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅 3,000万円
上記以外 2,000万円
控除率 0.7%
控除期間 10年間
所得要件 2,000万円以下

 

住宅の種類によって上限額は異なりますが、年末の住宅ローン残高から0.7%に相当する額が10年にわたって控除できます。また、所得税から控除しきれない場合には、翌年の住民税からも一部控除(年間最大9.75万円)されます。

減税を受けるには、入居した年の翌年に税務署へ申告を行わなくてはなりません。減税メリットも大きいため、要件に該当するかどうか、必要書類に間違いはないかなどを確認し、手続きを忘れないようにしましょう。

 

各自治体の補助金

耐震診断や耐震補強など、その自治体が定めるリフォームを実施した場合には補助金を受け取れるケースもあります。

補助金額や適用要件は自治体で異なりますが、50万円や100万円など高額の補助金を受け取れる自治体も多いです。

しかし、自治体によっては「市内の工事業者を利用すること」などの要件があるため、業者を選定する前に自治体のホームページなどで要件を確認しておきましょう。

 

古民家の探し方とリノベーション業者の選び方

最後に、古民家の探し方や、リノベーション業者選ぶ際のポイントについて、以下のとおり解説します。

・古民家探しのポイント

・リフォーム・リノベーション業者選びのポイント

それぞれ見ていきましょう。

 

古民家探しのポイント

古民家を探す場合、一般的な不動産ポータルサイトだけでなく、地元の不動産業者や田舎暮らしに特化した不動産ポータルサイトを利用する方法が考えられます。

また、全国版の空き家バンクを利用するのもおすすめできる方法といえるでしょう。

 

いずれにしても、リフォームやリノベーションがしやすい古民家を選ぶのが大切です。

基礎や土台に問題がないか、雨漏りやシロアリ被害はないか、柱や梁が傷んでいないかなど構造部分で欠陥がないかどうかを詳しくチェックしておくと良いでしょう。

 

リフォーム・リノベーション業者選びのポイント

リフォームやリノベーション業者を選ぶ際には、古民家のリフォームやリノベーション経験の多い業者を選ぶのがおすすめです。

古民家には希少価値の高い木材が使われていたり、釘や金具を使わない伝統工法が用いられていたりするケースが多いです。古民家のリフォーム経験が多い業者の場合、シロアリ対策や耐震・断熱対策のノウハウを備えているケースが多く、安心して工事をお願いできるでしょう。

また、その土地の気候や環境に合わせた工夫を提案してくれたり、リフォーム関連の補助金申請にも詳しかったりと頼りになる点が多く、スムーズなリフォームが期待できます。

 

まとめ:古民家を取得するなら優先順位を決めてリフォームしよう

本記事では、古民家をリフォーム・リノベーションにかかる費用相場や事例、古民家リフォームのコツなどについて詳しく解説しました。

古民家は、耐久性の高い木材を使用していたり、古き良き日本の風情を感じることができたりと多くの魅力を持っています。しかし、ポイントを押さえたリフォームをしないと後悔してしまうケースも多いです。

古民家のリフォームを検討しているのであれば、本記事を参考にして理想の古民家暮らしを実現させてみてはいかがでしょうか。

 

古民家購入に不安がある方に知っていただきたいハウスバードの「1日から貸せる家」とは?

「古民家を所有したいけど、あまり使わないので維持管理費用が膨らんでしまうのでは?」

「古民家をリノベーションして別荘にするのが夢だけど使わなくなったらどうしよう…」

「ずっと使っていない古民家のどうにかしたい!」

このような悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか?

こうした悩みや不安を抱えている方にぜひ知っていただきたいのがハウスバードの「1日から貸せる家」です。

 

1日から貸せる家とは?

「1日から貸せる家」とは、古民家への不安を解消できるサービスであり、誰にでも、どんな期間でも「1日単位で貸し出せる家」のことです。

例えば、1〜2泊ならリモートワーク、2〜3泊ならレジャー、1カ月など長期単位でのお試し移住など、さまざまなニーズに応えることができます。

古民家に限らず別荘やコテージ、コンドミニアムなどでも1日から貸し出し可能。一戸建てをお持ちなら一軒家貸切、複数の物件をお持ちなら宿泊施設にリノベーションして一棟貸しなど、さまざまな活用ができます。

 

1日から貸せる家の魅力

・自分たちが利用したいときは自由に使える

・ホテルや旅館などのように莫大な初期投資を必要としない

・古民家の維持管理費をカバーできる可能性がある

・誰かに使ってもらうことで設備の急激な劣化を防げる

・誰かに使ってもらうことで空き巣などのリスクを減らせる

・軌道に乗れば事業を拡大・展開していける

・旅館業・簡易宿所営業を取得すれば非常駐経営が可能(ランニングコスト削減)

・一般賃貸としても貸し出せるためリスクヘッジになる など

ホテルや旅館などのような莫大な初期投資は必要ありません。誰もがオーナーになれる可能性があります。

またひとつの「ビジネス」として成り立つため、柔軟な収益性や高収益を実現させることも不可能ではありません。

別荘として古民家の購入を検討している場合、年間通すと滞在しない期間の方が長くなるケースも多いでしょう。

利用しない期間中は貸別荘として活用することで維持管理コストをカバーでき、建物の劣化を抑えたり、空き巣対策にできたりとメリットも大きいです。

 

まずはお気軽にハウスバードへご相談ください!

ハウスバードはこれまで、東京や京都をはじめ北海道や箱根、軽井沢など全国各地で「1日から貸せる家」をプロデュースしてきました。

物件の提案から宿泊施設のデザイン、施工、運営準備や顧客対応まで一貫対応することで、余分なコストを抑えるだけでなく、収益性の高い宿泊施設作りを実現可能です。

 

「古民家や別荘を持つことに不安がある」

「古民家をリノベーションしてビジネスを始めたい」

「空き家状態になっている古民家をなんとか活用したい」

 

このような考えをお持ちの方は、まずはお気軽にハウスバードまでお問い合わせください。

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