古民家投資の魅力とは？メリット・デメリットも交えて徹底解説！
不動産投資で注目されている「古民家投資」について、その魅力やメリット・デメリットを利回りの簡単なシミュレーションも交えながら解説します。
初期投資やリスクを抑えたハウスバードの「1日から貸せる家」も紹介していますので、ぜひご覧ください。
1．古民家は不動産投資の選択肢となりうる！
不動産投資家が注目しているひとつが「古民家」です。
古民家とはどのような住宅を指すのか、なぜ古民家投資が注目されているのかなど、まずは基本的なところから解説します。
そもそも古民家とは
- 築後50年以上が経過している
- 屋根が藁葺、茅葺、日本瓦葺などである
- 土間や太い柱がある
- 柱と梁、筋交いを使う木造軸組工法で建てられている など
古民家に明確な定義はありませんが、一般的にはこのような住宅を「古民家」と呼んでいます。
釘などの金物に頼らず木材だけを組み合わせて建てるという、日本古来の工法によって建てられている点や、屋根の素材などが大きな特徴です。
日本の伝統や、古き良き日本の原風景を感じられる住宅といったイメージです。
古民家投資とは具体的にどういうこと？
古民家に使われている木材の多くは寿命が長く、中には200〜300年以上という建築寿命を誇る古民家も多くあります。
そうした古民家の中で空き家になっている物件を安く購入し、リノベーションした上で活用するというのが、古民家投資の基本的な流れです。
古民家の活用例
- カフェやレストランなどの飲食店
- 別荘や民泊といった宿泊施設
- サテライトオフィスやコワーキングスペース
- アトリエなどの創作・展示スペース
- セカンドライフの住居
- 田舎暮らしの拠点
- 地域のコミュニティ施設（移住体験、文化イベント会場、展示会場等） など
一例ですが、このように古民家はさまざまな形で活用されています。
若い人たちの間でもその魅力が再認識されている古民家には、実はさまざまな可能性が秘められているのです。
古民家投資の将来性
建物には法的な耐用年数があります。
たとえば木造の場合22年ですが、その耐用年数を超過した古民家は、上述のように寿命が長いためまだまだ活用できる状態のものが数多くあります。
そうした状態でありながらも評価額が「0円」のため、土地価格のみ、あるいは古民家を含めても安く手に入れることができます。
「初期投資を抑えられる（高利回りが期待できる）」「さまざまな活用方法がある（可能性がある）」点などに、不動産投資家が目をつけているというわけです。
安く購入できる分、リノベーションにお金をかけ、別荘や民泊などを経営することで高利回りを手にしている投資家の方も多くいるでしょう。
古民家の価値も見直されている
新型コロナウイルス感染症拡大の影響でテレワークが増えた結果、多くの方が「自宅にいても同じように仕事ができる」ということがわかりました。
それに伴い、都会から田舎へ移住する人々が増えています。
そうした移住者の中には古民家を好む方も多く、ここ数年の古民家ブームと相まって古民家そのものの価値が見直されています。
こうしたことからも、古民家はこれからの不動産投資における1つの選択肢になりうるといえるでしょう。
2．古民家投資のメリット・デメリット
古民家投資にはメリットもデメリットもあります。
双方をきちんと把握しておくことが大切です。
メリット
- 初期投資を抑えられる
- 高利回りが期待できる
- 節税効果が望める
- 資産性がある など
こうした点は、古民家投資のメリットとなります。
初期投資を抑えられるのはすでにお伝えした通りですが、それ以外に「節税効果」が期待できる点や「資産性」がある点も古民家特有のメリットとなるでしょう。
たとえば固定資産税は築年数が古いほど安くなるため、古民家は一般的な中古住宅や新築住宅と比べて抑えられる可能性が高くなります。
また、一般的な住宅は古くなるほど資産価値が下がりますが、古民家はその「古さ」こそが魅力であり、資産価値にもなる不動産です。
物件にもよりますが、取引価格がほとんど変化しない古民家であれば、売却時に交渉を有利に進められる可能性があるということです。
デメリット
- リノベーション費用や改修・修繕費用がかかる
- 耐災害性に不安が残る
- ローン審査が通りにくい可能性がある など
多くのメリットがある一方、こうした点はデメリットとなりうる部分です。
築年数が古く、長年のあいだ空き家になっていた古民家の場合、シロアリ被害や雨漏り、木材の腐食などさまざまな劣化や欠陥が生じている可能性があります。
安く購入できても、これらを修繕するコストが大きくふくらんでしまうかもしれません。
また建物寿命が長いとはいえ、近年の住宅のような新耐震基準で建築されているわけではありません。
リノベーションとあわせて耐震改修工事などが必要になれば、その費用も考えておく必要があります。
田舎にある古民家は担保にならないケースがあります。
もちろんその人の返済能力や古民家の資産価値も大変重要ですが、金融機関にローンを申し込むのであれば適合証明を取得するなど、先に対策を練っておくことが大切です。
古民家投資は日本が抱える「空き家問題」解決にも貢献できる
日本は長らく、増え続ける空き家問題を抱えています。今回のテーマである古民家もその多くは空き家です。
空き家となった古民家を購入しさまざまな活用方法を見出すことは、日本の空き家問題解決の一助になるかもしれません。
社会貢献という投資家の「心のメリット」が得られるのも、古民家投資の大きな魅力といえるのではないでしょうか？
3．古民家投資の利回りは？
実際に古民家投資をした場合、利回りはどの程度の利回りが期待できるのでしょうか？
ケースバイケースですが、一例をシミュレーションしてみましょう。
古民家投資の利回りをざっくりとシミュレーション
古民家を改装して民泊を経営した場合
- 初期投資合計1,000万円（古民家購入価格500万円、リノベーション費用500万円）
- 収益月30万円（宿泊料5,000円×2部屋、1カ月30日）
この条件で民泊を経営した場合、収益は30万円×12カ月となるため表面利回りは36％、約2〜3年で回収できるという計算になります。
しかしながら民泊を経営するにはさまざまな付帯業務が発生します。
予約の受付、清掃、備品や消耗品の購入、宣伝広告、場所によっては送迎なども手配しなければならないでしょう。
もちろん各種税金や光熱費といった維持費も必要です。
これらを考慮すると、あくまで「ざっくりと」ではありますが、実質利回りはその半分（18〜15％）程度と考えるのがよいでしょう。
リノベーション費用や改修・修繕費用にどれくらいかかるかがポイント
シロアリ被害や雨漏り、木材の腐食などが見られたり、水回りが激しく劣化していたり、お風呂やキッチン、トイレといった水場を総リノベーションする必要があったりした場合、初期投資額が大きくなる可能性があります。
その分回収にも時間がかかりますので、実質利回りも低くなることが想定されます。
不動産投資目的で古民家を購入し活用する際は、物件選びが非常に重要になってきます。
4．ハウスバードの「1日から貸せる家」で古民家投資を始めてみるのもおすすめ！
古民家は初期投資を抑えられるのが魅力の不動産投資ですが、やはり失敗は避けたいものです。
より低リスクに古民家投資を始めたいという方はぜひ、ハウスバードの「1日から貸せる家」もご検討ください。
ハウスバードの「1日から貸せる家」とは？
ハウスバードの「1日から貸せる家」は文字通り、1日単位で誰にでも貸し出せる家のことです。
たとえば「平日はテレワークなどのため自分やご家族とともに古民家に暮らし、毎週末は旅行に出かける」という場合、その週末に貸し出すことで旅行代金をまかなうといったことが可能です。
「1日から貸せる家」の魅力
- 莫大な初期投資は必要ない
- 旅館業・簡易宿所営業を取得すれば非常駐経営が可能（ランニングコストを抑えられる）
- 一般の賃貸物件として貸し出すこともできる（リスクヘッジになる） など
一例ですが、ハウスバードが提供する「1日から貸せる家」にはこのようにさまざまなメリットがあります。
「古民家投資には興味があるが、できる限り初期投資やリスクを抑えたまま始めたい」という方や「まずはどれくらい手応えがあるか確かめたい」という方にもおすすめです。
一般的な古民家活用との差別化も図れる
たとえば古民家を改装して民泊を経営する場合、コロナ禍におけるインバウンド需要の低下の影響が直撃するおそれがあります。
生き残るためには競合との差別化が重要になってくるでしょう。
しかし差別化といっても「古民家を改装した店舗型のカフェ」がデリバリーを始めたり、お菓子作りのワークショップを始めたりしても「大きな差別化」にはつながりません。
より大胆な発想の転換が求められる時代に突入しようとしているのです。
その点、ハウスバードの「1日から貸せる家」は、普段はそこで暮らすことも可能ですし、自分やご家族が利用したいときだけ利用し、ほかの日はすべて貸し出すといったことも可能です。
フレキシブルな使い方ができるという特徴を生かせば、アイデア次第で大きな差別化が図れるでしょう。
ハウスバードはこれまで、東京や京都をはじめ北海道や箱根、軽井沢など全国各地で「1日から貸せる家」をプロデュースしてまいりました。
物件の提案から宿泊施設のデザイン、施工、運営準備や顧客対応まで一貫して対応することで、余分なコストを抑えるだけでなく、収益性の高い宿泊施設作りも実現してまいりました。
古民家投資に興味がある方、古民家投資を始めたい方はぜひ一度、お気軽にハウスバードまでお問い合わせください。