負動産の特徴とは？負動産にならないための対策を解説
「負動産」という用語をご存知でしょうか。
簡単に言うと、「持っているだけで損失を被る不動産」と言う意味です。
一般に不動産は何等かの活用手段がある物です。
例えば自宅として、または賃貸用として、そして売却用として換金することも出来るでしょう。
しかし、負動産はそれらのメリットを受けられません。
自宅としても、賃貸用としても、更には売却も出来ないのです。
更には持っているだけで固定資産税が掛かったり、場合によっては猫などの巣や害虫の発生源などにもなり得ます。
また、費用が掛かるだけでなく、周囲にも迷惑を掛け得る困った負債にもなり得るのです。
では、負動産にはどのような例・特徴があるのでしょうか。
負動産の例
まずは不動産から負動産になってしまった例を挙げてみましょう。
自宅として使っていた物件
不動産の多くは自宅として使われます。しかし、いつまでも自宅として使われるとは限りません。
例えば、サラリーマンであれば海外などの遠隔地への赴任を命じられることがあります。
その場合に住んでいた自宅は空き家になってしまいます。
そして、そのサラリーマンは持っていた不動産を誰かに貸すか売却をしようとしたとします。
しかし、誰にも見向きされないままであれば、負動産になってしまいます。
リゾートマンション
リゾートマンションはバブルの時代に流行った不動産。
良い例が地方のスキー場周辺に売られた不動産です。
当時は多くの人が週末を楽しむ為にその様な物件を求めました。
しかし、バブルが終わり、サラリーマンには週末に新幹線を使って遊びに行く余裕は無くなりたました。
それどころかリストラの時代が到来して、それらのリゾートマンションは負動産になったのです。
別荘
バブルの時代には、別荘が流行しました。
良い例が避暑地です。当時から首都圏は夏場の暑さが厳しくなり、人々は涼しい場所に行こうとしました。
ある人はリゾート地に行き、中には別荘を持つ人まで現れたのです。
しかし、バブルが弾けて誰も行かなくなって老朽化するばかりになり負動産になったのです。
投資用物件
不動産投資はサラリーマンの副業として流行っています。
しかし、不動産投資にはレベルの高い経営手腕が必要。
「放置しておいても家賃が入る」と思っていた人を一蹴してしまいました。
そして残ったのは空室だらけの投資用不動産…まさしく負動産です。
負動産の特徴
では、負動産にはどの様な特徴があるのでしょうか。代表的な物を挙げてみましょう。
負動産の特徴1：駅から遠い
まず挙げられるのが「駅から遠い」ことです。
駅から遠いと不便であるため好まれなくなります。
自宅用としてはバスを乗り継いで駅まで我慢をして行くかも知れませんが、賃貸とする場合には誰も見向きもしません。
価値が下がってしまうのです。
負動産の特徴2：古すぎる
築年数が経つと取引価格が落ちるので、多くの人に好まれる様にもなるでしょう。
しかし古すぎるならば話は別です。古くても便利な物件が好まれるのであって、古すぎてボロボロの物件は敬遠されるのです。
負動産の特徴3：間取りに問題
今のマンションは広いLDKと寝室の組み合わせが主流です。
しかし、昔の物件には和室を組み合わせた物件も少なくありません。
そうなると今のライフスタイルと合わなくなり、負動産にもなり得ます。
確かにリノベーションで間取りの変更が可能ですが、予算的な問題や技術的な問題もあり得ます。
負動産にならざるを得ない物もあるのです。
負動産の特徴4：時代に合わない
不動産は時代を反映している物もあります。
例えば、昔の物件にはデザインを最優先にする物がありました。
しかし、例えばそれが省エネの点で大きな問題がある時には、人々は敬遠する様になり、負動産になり得ます。
また、建築法規の変更について行かない既存不適格物件もあります。良い例が旧耐震の中古マンション。耐震性の問題を嫌って、人々が敬遠する様になります。
負動産の特徴5：防犯上問題がある
今から20年くらい前にピッキングによるドアの不正解錠が社会問題になりました。
それを受けて建材メーカーはピッキングに強いドアを開発しましたが、中古マンションの中には未だに古いドアを使っている物件もあります。
その様な物件は防犯性の点で疑問視され、負動産にもなり得ます。
負動産の特徴6：エレベーターが無い
マンションには低層の物もあり、その様な物件はエレベーターの付いていないケースも多いです。
その様な物件…例えば3階などでは、階段を上るのが嫌われてしまい、敬遠されることもあるのです。
負動産の特徴7：管理が行き届いていておらず汚い
例えば投資用マンションの場合、契約している不動産管理会社によって仕事の質が大きく違うケースが少なくありません。
管理が行き届いていて、美観も環境も維持されているマンションがある一方で、管理が良くなく、汚いマンションもあるのです。
当然ながら、その様なマンションは入居者が入りません。また、売却も難しくなり負動産になってしまうのです。
負動産の特徴8：都市から離れ過ぎている
良い例がリゾートマンションや別荘でしょう。
その中には新幹線で2時間もかけて行かなければならない物件もあります。
今の時代、2時間もかけて行って利用する人は少数派。
多くは負動産となっています。
負動産には活路はあるのか
この様に考えてみると、負動産の未来は暗いとの印象しか無いのですが、打開策は無いのでしょうか。
決定打にはなり得ないかも知れませんが、考えられる対策を挙げてみましょう。
負動産の対策方法1：リフォーム・リノベーション
リフォームやリノベーションは生活空間を改善させ、価値向上にも有効です。
綺麗な状態にすることで民泊・貸別荘とし再利用することができ、収益化することができます。
ハウスバードが提供するサービス「1日から貸せる家」では負動産として建物を保有されている場合、1日単位で貸し出すことによって固定資産税を始めとする維持費や管理費の補填につなげたり、展開次第では収益につなげたりすることも可能になります。
負動産の対策方法2：空き家バンクの活用
空き家バンクをご存知でしょうか。
空き家バンクは空き家を自治体などが管理して利用者を募る物。地方でよく見られます。
自分で持っていて使い方に困るよりも、登録して活用されるのを待つ方が効率の良い場合もあります。
負動産の対策方法3：相続放棄
不動産を遺産として相続したのは良いが、使い道が無くて負動産になってしまう例もあります。
その場合には相続を放棄してしまう方がメリットがある場合もあります。
特に、田舎で山や農地を持っているが活用方法が無くて負動産となる場合などは、相続を放棄する手もあります。
まとめ
本記事では、負動産の特徴について取り上げました。
どの様な物であるか、どの様な特徴を持つかイメージが出来たことと思います。
また、負動産の扱い方を考えるキッカケにもなったことと思います。
いずれにしても、負動産は大きな負債にもなり得ます。早めの対応が有利な場合もあるので、ぜひとも専門業者に相談しましょう。
最後に、遊休資産の活用方法のひとつとしてハウスバードの「1日から貸せる家」をご提案させていただきます。
ハウスバードが提供するサービス「1日から貸せる家」とは？
文字通り「1日単位で誰にでも貸し出せる家」です。
たとえば負動産として別荘などの建物を保有されている場合、1日単位で貸し出すことによって固定資産税を始めとする維持費や管理費の補填につなげたり、展開次第では収益につなげたりすることも可能になります。
また負動産として土地のみを保有されている場合でも、ホテルや旅館などを建築するケースと比べて莫大な初期投資を必要としませんので、イニシャルコストを大幅に抑えることができます。
加えて、旅館業・簡易宿所営業の許可を取得することで非常駐経営も可能となりますので、人件費といったランニングコストを抑えつつ経営しけるメリットも生じますし、これをきっかけとして新たなビジネスモデルが創出されるかもしれません。
普段は社員の皆様のためのサテライトオフィスや地方拠点として、あるいはマルチハビテーション施設として活用し、使用しない期間だけ1日単位で貸し出すなど、アイデア次第で負動産を有効活用できるのが「1日から貸せる家」の大きな強みです。
ハウスバードの「1日から貸せる家」はこんな企業様におすすめ
- 初期投資を抑えられる負動産の活用方法を探している
- リスクの少ない活用方法を探している
- スタッフにも還元できる活用方法を探している
- ランニングコストを抑えられる負動産の活用方法を探している
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負動産は保有しているだけでも税金や維持管理費などのランニングコストがかかり続けます。
ぜひ時代を見据え賢くかつ先手を打って新たなビジネスの創出に取り組まれてはいかがでしょうか？