不動産事業の種類と新規参入のポイントを解説！
人々の生活の「住」を取り扱う不動産事業は、厳しいけれどもやりがいも非常に大きい事業。不動産業界は業種・業態が複雑であるため、興味はあるけれども具体的にどのような事業があるのかよく分からない方もいるのではないでしょうか。
当記事では、不動産事業の種類・業界の動向やトレンド・参入のポイントについて解説しています。
これから不動産事業を始めたい方や、業界について興味を持っている方は、ぜひ参考にしてみて下さい。
主な不動産事業は大きく分けて4種類
一口に不動産事業と言ってもさまざまな業態・業種があるため、具体的な事業のイメージが掴めない方もいるのではないでしょうか。不動産事業は、大きく分けると以下の4種類に分類されます。
・不動産売買事業
・不動産仲介事業
・不動産管理事業
・不動産賃貸事業
各事業の概要・特徴について以下にご紹介します。
不動産売買事業
不動産売買事業とは、市場ニーズが見込める不動産の仕入れ・買取を行い、付加価値を付与して顧客・投資家へ販売を行う事業です。新築物件のみならず、中古物件を取得して再生を行うことで付加価値を付与する形態もあります。
取り扱う物件は新築マンション・中古マンション・新築一戸建て・中古一戸建て・土地・投資用物件等事業主によってさまざま。多くは全国に買取ネットワークを持つ大手企業やFC本部により提供されている事業となります。
不動産仲介事業
不動産仲介事業とは、不動産の売主・買主、貸主・借主との間に立って、仲介役として取引や契約をサポートする事業です。不動産取引は専門的知識が必要となる場面が多く、手続きも複雑であるため、不備の内容にスムーズに取引を進めるためには相応の知識・スキルが必要となります。
不動産仲介事業者が行う主な業務には、以下のようなものが挙げられます。
・不動産査定
・販促活動（広告・営業・内覧サポート等）
・条件交渉
・売買・貸借契約（契約書作成・重要事項説明等）
・決済・登記
・引き渡し
仲介事業者は、このような取引・手続きをサポートする代わりに、双方からの仲介手数料を受け取ることで収益を得ます。
不動産管理事業
不動産管理事業とは、不動産所有者であるオーナーと管理業務契約を結び、不動産の管理業務を請け負うことで収益を得る事業です。
主な業務内容には、次のようなものが挙げられます。
・入居者の募集（賃貸・売買）
・新規契約・契約更新の代行
・賃料回収
・滞納者への催促
・トラブル・クレーム対応
・退去立ち合い・清算
・不動産のメンテナンス
・不動産の価値向上（修繕・設備投資）
どのような管理業務を提供するかは不動産管理事業者によって異なり、業務範囲が多いほど、また業務の質が高いほど、より多くの管理委託料を得ることができます。
不動産管理事業を行うためには、不動産に関する幅広い知識が求められます。
不動産賃貸事業
不動産賃貸事業とは、自身が保有する土地・建物を貸し出して賃料を得る事業です。いわゆる「大家さん」が同事業に該当します。
同事業は少数の物件からでも始めることが可能であるため、個人事業主として小資本からの参入や副業での参入も可能。特殊な資格等も不要で物件さえ用意すれば始められるため、今回ご紹介した不動産事業のなかでは最も参入障壁が低い事業となります。
長期的に賃料を得ることが成功のポイントであるため、ニーズのあるエリア・物件をいかに見極めるかが重要です。
近年の不動産業界の動向
ビジネスを取り巻く状況・環境は、時代の流れとともに変化し続けるものであり、不動産業界においても例外ではありません。そのため、不動産事業に興味がある方は、近年の業界の動向やトレンドについて把握しておくことが重要。
ここでは、近年の不動産業界の動向・トレンドについてご紹介します。
市場動向
不動産業界では、近年新規参入する事業者が増えており、法人数は上昇傾向にあります。
| 年度 | 法人数 |
| 平成27年度 | 315,542 |
| 平成28年度 | 321,361 |
| 平成29年度 | 328,553 |
| 平成30年度 | 337,934 |
| 令和元年度 | 347,791 |
（出典：公益財団法人不動産流通推進センター「2021不動産業統計集」）
では不動産市場は拡大し続けているのかというと、2019年までは拡大傾向にありましたが、以降はコロナ禍の影響が大きく、市場は連続して縮小しています。
| 年度 | 売上高 | 増加率 |
| 2016 | 429,824 | 9.1 |
| 2017 | 434,335 | 1.0 |
| 2018 | 465,363 | 7.1 |
| 2019 | 453,835 | ▲ 2.5 |
| 2020 | 443,182 | ▲ 2.3 |
今後のコロナ禍の状況次第では再び市場が拡大する可能性はありますが、当面は厳しい状況が続くでしょう。
現在は、参入者が多いのに対して市場が縮小しているという厳しい状況にあるため、新規参入を検討している方は相応の準備と覚悟を持って臨む必要があると言えます。
IT・IoT活用が進んでいる
不動産業界はIT化が遅れている業界と言われていましたら、コロナ禍の影響もあり近年では急速にIT・IoTの活用が進んでいます。「不動産×IT」の領域は通称「不動産テック」と呼ばれており、現在では以下のようなテクノロジーが利用されています。
・オンライン接客
デジタルツールを駆使して、インターネット上で接客を行う技術です。物件案内・内覧予約・重要事項の説明に活用されています。
・RPA
定型業務を自動化するツール。手作業による単純作業を低減して業務効率化を図ることができます。
・電子契約
紙媒体に代替して電子文書にて契約を行う技術です。ペーパーレス・コスト削減・業務効率化など多くのメリットがあります。
・VR（バーチャル・リアリティ）
VRゴーグルを用いてCGによる仮想世界を体験できる技術です。不動産業界では物件見学・内覧に活用されています。
・業務支援システム
煩雑は不動産関連業務を効率化・支援するシステム・ツールのことです。顧客情報・物件情報等を一元管理することで、情報共有や実務の効率化をサポートします。
2022年問題
2022年問題とは、生産緑地に指定された農地の多くが解放され、宅地として売却されることで、不動産価格に大きな影響を及ぼす可能性があるという問題です。
生産緑地とは、都市部の農地に対して営農以外の行為を制限する代わりに、税制上の優遇措置が受けられる制度です。指定を受けてから30年という期限が設けられていますが、2022年に8割以上が期限を迎えるとされており、優遇措置が無くなることを理由に土地を手放す農地所有者が多く現れるのではないかと懸念されています。
土地を欲するデベロッパーにとってはビジネスチャンスともなりますが、土地が供給過多になることによる物件売買価格・賃料の下落を招く可能性は否定できません。
不動産事業参入のポイント
不動産事業は、開業準備や経営にかかるコストや労力が大きく、取り扱う金額も大きいため、安易に参入するのは厳禁。以下にご紹介するような項目を慎重に精査して、十分な参入価値を確認したうえで事業を立ち上げることがポイントです。
これから不動産事業への参入を検討している方は、ぜひご参考下さい。
業態を決める
不動産事業には、当記事でご紹介した通り複数の種類があります。それぞれ必要となる資金・許認可・資格等が異なるため、まずは現在参入可能な業態を絞り込むことから始めましょう。
不動産業界の知識・経験が豊富であれば、資金の借り入れを行い一気に拡大を目指すのもひとつの戦略です。
ニーズが見込めるか
不動産事業で成功するためには、参入する業態で取り扱うサービスについて、十分なニーズが見込めることを確認しておく必要があります。参入を希望するエリアにてリサーチを重ね、「どのようなニーズがあるのか」「ニーズが高い物件やサービスは何か」を事前に確認しておきましょう。
実際のニーズと提供するサービスにズレがある場合は、ニーズに合わせてある程度の調整を行うことも重要となります。
収益性は十分であるか
不動産事業を始めるのであれば、ニーズが見込めるだけでなく、十分収益性が見込めるかも確認しておく必要があります。売上が無ければ事業そのものが成り立たないためです。
売上から必要経費を差し引いた後、手元にどのくらいの利益が残るのかについても試算しておきましょう。
収益が見込めない場合は、ニーズがあっても新規に参入するのはNGです。別のエリアや別のビジネスを再度リサーチするところからやり直しましょう。
明確な勝ち筋・戦略を持てるか
不動産業界は非常に競争の激しい業界であるため、競合の動向には常に気を配っておく必要があります。
これから新規参入を行うのであれば、対象エリアの競合に対して優位性の発揮・差別化に繋がる明確な戦略を持っておくことが重要。いくら自身が上質なサービスを提供しているつもりでも、競合との競争に負けてしまっては事業の継続が危ぶまれるためです。
競合の存在しないエリアはまず無いため、明確な勝ち筋・戦略については必ず参入前に検討しておきましょう。
小資本でスタートするなら、ゲストハウス運営がおすすめ！
不動産事業に興味のある方は、今回ご紹介した事業形態以外にも、収益用ゲストハウスの運営をはじめてみるのもおすすめです。
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まとめ
不動産事業には、大きく分けて売買・仲介・管理・賃貸という4つの事業形態があり、それぞれ参入障壁やビジネス特性が異なります。
これから参入を検討している方は、自身の状況と照らし合わせて、自分にあった事業を選ぶのがポイント。
参入にあたっては、成功確度を高めるために、顧客ニーズ・収益性・競合との差別化など具体的な戦略を事前に検討しておくことが重要となります。
不動産事業へ新規参入する方は、ぜひ当記事も参考にして、まずは必要な情報を集めることからスタートしてみましょう。