ホテル投資の利回りの動向とは？平均的な利回りを解説

不動産投資というと、ワンルームマンションへの投資をイメージする人が多いかもしれません。

家賃収入を得られるマンション投資は最もメジャーな不動産投資ですが、ホテルへの投資も不動産投資の一種です。

コロナの影響によってホテルをはじめとする観光需要が減退しているという報道がありますが、実際にホテル投資の利回りは上昇しているのです。

この記事では、ホテルへの投資の利回りの状況や他の不動産投資と比較した利回りについて解説します。

コロナ禍でホテルの利回りが上昇

ホテルの需要は観光需要の影響を強く受け、最近ではインバウンド需要が追い風となっていました。訪日外国人観光客の数は右肩上がりに伸びており、2019年には過去最高値を記録しています。

しかし、新型コロナウイルスの影響で訪日外国人観光客が激減し、事実インバウンド需要は消滅しました。

通常、観光需要が減退すれば、ホテル投資も下火になり、利回りが減少するはずです。

しかし、一般財団法人日本不動産研究所が2020年4月に実施した調査によれば、宿泊に特化したホテルの期待利回りは東京で0.1ポイント上昇、その他では札幌、大阪、京都、福岡、那覇で軒並み利回りが上昇しています。

高利回りの要因には諸説ありますが、一般的に不動産投資家は長期的な視点を持って投資を行っています。

現在、国内の観光産業は打撃を受けていますが、不動産投資家の視点では、コロナ後の世界を考える必要があります。

テレワークやオンラインでの商談が定着しつつあることから、ビジネスホテルの先行きは明るくないかもしれません。

しかし、右肩上がりのインバウンド需要を考えると、ホテル産業が打撃を受けている今投資をしておけば、コロナが終わって観光需要が戻った時に大きな需要を満たすことができるのです。

 

ホテル投資の利回りは？

不動産投資は投資する物件の対象(マンション、アパート、ホテル)などによって利回りが異なります。

また、同じ物件であっても位置する地域に利回りが左右されたり、旬な時期がすぎると利回りが低下することもあります。

ここからは、他の投資対象物件と比較したホテルの利回りについて解説します。

 

マンション投資の利回り

不動産投資を始める人のなかでも最もメジャーなのがマンション投資です。

マンション投資とは、利益を得る目的でマンションを購入し、人に貸して家賃収入を得ます。1室のみ購入する投資方法や1棟まるごと購入する投資方法もあります。

マンション投資の利回りについては不動産投資ポータルサイト「健美家」が概況を発表しています。これによれば、2020年12月時点のマンションの利回りは以下のとおりです。

• 区分マンション…7.75%
• 一棟マンション…8.73%
• 一棟アパート…8.23%

一方で、一般財団法人日本不動産研究所が実施した「第44回不動産投資家調査（2021年4月時点）」によれば、区分マンションの地域別の利回りは以下のとおりです。

• 東京…4.2%
• 横浜…4.8%
• 大阪…4.8%
• 神戸…5.1%
• 京都…5.2%
• 名古屋…5.0%
• 福岡…5.0%

先程の調査結果よりも利回りは落ちましたが、不動産投資の一般的な利回りと見ることができるでしょう。

 

オフィス投資

オフィス投資はオフィスビルを投資対象としており、企業や様々な団体などの事業者が入居者として想定されています。

したがって、事業をする上でのメリットや交通の便の良さがある地域では集客力が向上します。オフィス投資の一般的な利回りは4〜6%程度です。

東京が低い傾向にあり、4%程度となっています。一方で札幌や仙台、広島など地方都市のオフィス投資の利回りは6%程度です。

オフィス投資は一般的にマンション投資よりも利回りが高いと言われています。理由はいくつかありますが、オフィスビルはテナントに貸し出されるために利益を生む物件であることが挙げられます。

また、住民の住んでいるマンションでは借地借家法が適用されるのと違って、契約期間中に家賃の増額交渉をすることができます。

そのため、利回りをある程度所有者が決定することができます。

 

ホテル投資

ホテル投資とは、マンションやオフィスではなく宿泊用のホテルに投資をする方法です。

ホテルを一棟まるごと買い取る方法もありますが、それよりもホテルコンドと言ってホテルの1室のみを購入してオーナーとなる投資方法が一般的です。

ホテル投資の利回りについては、一般財団法人日本不動産研究所が公表している「第44回不動産投資家調査（2021年4月時点）」に記載があります。

これによれば、2021年4月の地域別の期待利回りは以下のとおりです。

• 東京…4.6%
• 札幌…5.5%
• 仙台…5.8%
• 名古屋…5.4%
• 京都…5.1%
• 大阪…5.0%
• 福岡…5.3%
• 那覇…5.5%

このようにホテル投資の期待利回りはおおむね5%前後で推移していることがわかります。

この数字はマンションやオフィスへの投資と比べると高利回りと言うことができるでしょう。

ホテルはホテル事業で利用されるので、空室リスクが少なく、高い利回りを安定的に実現できる投資方法と言うことができます。

ホテルの利回りを左右する要素

そもそも利回りとは、投資対象の不動産を運用することで得られる年間の見込み売上を指しています。

利回りが高いほど、より多くの利益を得られることを意味しており、5%よりも10%の利回りのほうが2倍の早さで投下資本を回収できます。

この利回りは一般的に次の計算式で求められます。

(年間収入÷物件購入費用)×100

すなわち、年間の収入が多く、物件の購入にかかる費用を抑えられるほど利回りが高くなります。

しかし、物件の購入費用を下げようとするあまり、魅力的でない物件を購入するのは元も子もありません。

したがって、物件の購入費用を抑制することよりも、年間の収入をいかに上げるかを重視すべきでしょう。

宿泊部屋の空き状況

宿泊部屋がすでに満室であれば、それだけ収入を増やすことができます

。逆に空き室が多いと、維持費だけがかかってしまいます。

ポイントは宿泊客が集まるエリアに出店できるかどうかです。

また、ファミリー層など単価の高い宿泊客をいかに誘致できるかが収入を左右します。

 

人件費

人件費を抑制するほど手元に残る利益が増えます。

オーナーがチェックインの対応や清掃などをできれば、人件費を抑えられますが、ホテルの規模によっては従業員の雇用が必要になるでしょう。

この点、ホテルは食事の提供や清掃など人件費がかかりやすい環境にあります。

小規模のホテルを構えて、経費を削減する方向で投資するのも選択肢の一つです。

まとめ

コロナの影響を受けて、厳しい環境に置かれているホテル業界ですが、長期的な目線では十分な潜在成長可能性は十分にあります。

コロナ禍で厳しい今だからこそ投資をするというのも賢明な判断です。

ホテル投資に加えて、おすすめしたいのが貸別荘への投資です。

ホテルに劣らない高い利回りと安定的な収入が魅力です。

不動産投資を検討している方はホテルと併せて貸別荘への投資を検討しましょう。

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• ホテルよりも小資本でオーナーになれる
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