民泊投資とは？民泊投資の動向や投資のメリットなどを解説

皆さんは民泊投資を始めたいと思ったことはありませんか？

民泊投資は不動産投資の一つであり、民泊を運営することで収益を得る方法です。

民泊投資は世界的な民泊ブームなどによって需要が高まっており、多くの外国人や観光客が利用するケースが増えています。

そんな民泊投資にはさまざまなメリットがありますが、デメリットもあるので注意が必要です。

これから民泊投資の計画を立てるのであれば、民泊投資のメリットやデメリットについて知っておきましょう。

それでは、民泊投資とは何か、民泊投資の動向やメリット・デメリットについてご説明しましょう。

不動産投資の一つである民泊投資とは？

民泊投資とは文字通り、民泊を運営することです。

民泊に関して法律で定義がされているわけではありませんが、オーナーが所有する住宅やマンションの全部や一部を活用して、旅行者に宿泊用に貸し出すことを指します。

オーナーは宿泊客から宿泊料を徴収することで、収益を上げます。

ホテルと違って、建物を一棟まるごと所有していなくても、空き家や自宅を開放して手軽に不動産投資ができるのが民泊投資の魅力です。

近年ではAirbnbに見られるようにインターネットを介して、民泊施設を提供したい人と借りたい人のマッチングサービスが展開されるなど、世界各地で普及しているビジネスに発展しました。

このことから、民泊投資は徐々に注目されている投資形態の一つとなっています。

民泊投資の動向

民泊投資が注目される以前までは、旅行の際に宿泊できる場所といえばホテルや旅館くらいしか選択肢がありませんでした。

それまではホテルや旅館を予約して宿泊するのが一般的でしたが、料金の高さや手軽さを考慮する場合、それほど良い選択肢だと思えない人も多かったでしょう。

しかし、世界的な民泊ブームやインバウンド需要の増加によって民泊が注目を集めるようになりました。

特にインバウンド需要の増加の勢いは凄まじく、東京オリンピックの開催決定がさらに拍車をかける形で需要が増大し、コロナ前には訪日外国人数が3,000万人を突破したほどです。

宿泊需要の増加に対して既存の宿泊施設の供給が追いつかない状況でしたが、ここで民泊の手軽さやリーズナブルな価格が魅力を集めました。

世界的に民泊仲介会社であるAirbnbが宿泊用に部屋を貸したい人と借りたい人のマッチングサービスを開始したことで、さらに民泊の需要が増したのも大きなポイントです。

日本もホテル不足で宿泊需要に追いついていない状況でしたが、その一方で空き家が増加していたことが功を奏した形になったのです。

空き家を活用した民泊投資が増加したことに加えて需要と供給をマッチングするサービスの登場により、一気に民泊ブームが訪れました。

今現在では世界的なワクチン接種の普及や長期的な観点から、不動産投資を行う投資家の存在によって民泊投資の市場は依然として健在です。

不動産投資としての民泊のメリット

不動産投資としての民泊のメリットは、以下の通りです。

• 収益性に優れている
• 原状回復や修繕費用が抑えられる
• 業務の外注ができる
• 少額投資で始められる
• 築年数が重視されない

それでは、不動産投資としての民泊のメリットについてご説明しましょう。

収益性に優れている

全く同じ条件の同じ物件であっても、賃貸と比べて民泊は収益性が高くなる傾向にあります。

賃貸だと入居者がいる状態で賃料を変更するのは難しいですが、民泊であれば時勢に応じて宿泊料金を自由に設定できます。

東京や大阪、京都などの観光需要が旺盛な地域に民泊施設を構えれば、一般的な家賃収入を大きく超える収入も期待できます。

家賃収入よりも収入が多いので、投資費用の回収も順調に進みます。

実際に民泊運営の代行会社に試算を依頼すると、家賃収入の2~4倍程度に増えたという話は珍しくありません。

原状回復や修繕費用が抑えられる

通常の賃貸物件であれば、賃貸期間中に物件に損傷が生じることは珍しくありません。

物件に損傷が生じた場合は再び貸し出せるように原状回復工事や修繕を行う必要性がありますが、多額の費用がかかってしまうのが難点です。

しかし、民泊投資の場合には数日しか宿泊しない観光客が宿泊するため、日常生活を長期間過ごす賃貸物件と比較して、損傷が少なくて済む傾向にあります。

このように劣化が遅く、原状回復や修繕のための費用を抑えられることも民泊投資のメリットです。

業務の外注ができる

民泊施設を運営するためには以下のような業務が生じます。

• 宿泊客の募集
• 問い合わせの対応
• 消耗品の補充
• チェックアウト後の清掃
• 受付業務

基本的に民泊投資を行う場合は以上の業務をすべて一人でこなさなければならず、激務になることは必然的です。

しかし、民泊運営代行会社に民泊運営を代行することによって、以上の業務を自分で行う必要性がなくなるのが大きなメリットです。

オーナーは物件の貸出と意思決定を行うだけで高い収益が期待できます。

少額投資で始められる

民泊運営は少額投資で始められるのもポイントです。

民泊は自分が住んでいる物件や所有している物件などを有効活用して宿泊できる形式にすることで運営できるため、少額の投資で始められます。

宿泊する際に利用できる必要最低限の家具や家電、調理器具、生活用品などを揃える必要性がありますが、状況によっては100万円以内の少額で済むことも多いです。

水回りの設備も整っているなら、さらに費用を抑えることができるでしょう。

築年数が重視されない

一般的な賃貸物件の場合、立地が良好であっても築年数が古いと空き室のリスクが高まり、家賃を下げる必要性があります。

しかし、民泊であれば観光地からの距離などといった立地がより重視されるため、築年数は宿泊客の募集に大きな影響を及ぼしません。

内装を綺麗に保つ必要性がありますが、築年数が古くても少しの間宿泊されるだけならそこまで気にされないので宿泊料金を大幅に下げる必要もありません。

所有している物件の築年数が古い場合、賃貸経営よりも民泊施設として利用したほうが高い収益性が期待できるかもしれません。

不動産投資としての民泊のデメリット

不動産投資としての民泊のデメリットは、以下の通りです。

• 設備投資が必要
• 準備に時間がかかる
• 物件の汚損や破損が起こる可能性が高い
• 近所から苦情が入る可能性がある
• 年間営業日日数の上限がある

それでは、不動産投資としての民泊のデメリットについてご説明しましょう。

設備投資が必要

民泊を運営するためには利用客のための家具や家電、消防設備等を準備しておく必要があります。

この点、特に準備する必要のない賃貸物件と比べると、初期費用がかさむ可能性があります。

特に空き家を民泊運営ができるようにするまで修繕するとなると、設備をまるごと新しくしなければならない可能性があるでしょう。

そうなるとますます初期費用がかかるため、本当に収益性が見込めるかどうか分析する必要性があります。

準備に時間がかかる

空き家を持っていて民泊投資を始めようと思っていてもすぐに始められるわけではありません。

民泊として利用する物件の条件にもよりますが、運営開始までに自治体への許可の出願や設備の準備などさまざまな準備が必要になります。

これらの準備には数ヶ月を要すると言われており、当然ながら準備期間は収入はありません。

初期の維持費用を事前に準備してから民泊の運営を始めることが大切です。

物件の汚損や破損が起こる可能性が高い

民泊を運営する上で覚えておきたいのが、宿泊客による物件の汚損と破損が起こる可能性が高いことです。

宿泊客はどんな人でも絶対に汚損や破損を起こさないというわけではなく、場合によっては不注意でも故意でも壁が傷つけられていたり、設備が破損していたり、チェックアウト後の確認で部屋が荒らされていたりゴミが散乱していたり、水が出しっぱなしだったりと散々な状況になることも少なくありません。

宿泊客の厳選をするのも難しいため、民泊を運営するときは後始末や破損の対応をする可能性が高いことを前提にしましょう。

事前にチェックアウト時に物件の汚損や破損が見られた場合は、別途で追加料金を請求するといったルールを決めておくのがおすすめです。

近所から苦情が入る可能性がある

民泊運営において、宿泊客のマナー違反や騒音などによって近所から苦情が入る可能性があるのがデメリットです。

多くの宿泊客はきちんとマナーを守って利用していますが、中には夜中に大声で騒いだり、ゴミを一切片付けなかったりと、近所トラブルにつながるケースが多いです。

静かな場所で民泊を運営している場合は人が歩く音やキャリーケースを引っ張っている音だけでも騒音になったりします。

少なからずご近所トラブルに発展する可能性があるので、近隣住民とのトラブルを極力避けるためにもルールを決めることが大切です。

チェックイン時に民泊を利用する際のルールを徹底させるだけでも、かなりの違いが出るでしょう。

年間営業日日数の上限がある

民泊運営を行う上で覚えておきたいのが、年間営業日日数の上限が決められていることです。

中には365日24時間いつでも民泊を運営したい人もいるかもしれませんが、民泊新法によって年間営業日日数の上限の180日を超えて運営することはできません。

365日運営したいなら旅館業法や民泊特区で運営することになりますが、民泊新法よりハードルが高いので注意しましょう。

まとめ

民泊投資は新しい宿泊形態の一つであり、空き家を有効活用できる画期的な方法でもあります。

空き家を有効活用できれば空き家問題の解決に協力できますし、立地しだいでは賃貸経営よりも大きな収益を得ることもできるでしょう。

民泊投資には一定の需要がありますが、その分さまざまなトラブルに対応できるように宿泊客にルールの徹底周知をさせることが重要です。

興味がある人は、是非とも民泊投資を始めてみてはいかがでしょうか。