不動産の減価償却をシミュレーションも交えて解説｜節税効果を最大化するポイントとは
不動産を取得するにあたり、減価償却があることは知っていても、その詳しい内容まで理解しているという方はあまりいないのではないでしょうか。
特に投資目的で不動産を取得する場合、減価償却について知っているかどうかで、投資のパフォーマンスが大きく異なります。
本記事では、不動産における減価償却費について、基本的な内容から計算方法、より大きなメリットを得る方法などをシミュレーションも交えながらお伝えしていきます。
不動産の減価償却費とは
減価償却費とは「もの」の資産価値について経年劣化する分を費用として表したものです。
実際のところ、どの程度劣化したかどうかなどは「もの」によって異なりますが、減価償却費は税金の計算に使われることから、納税者間の不公平をなくすため、その計算方法にはルールが設けられています。
不動産投資は、この減価償却について十分理解しておかないと、税金やローンの返済についての計画を建てることができなくなってしまいます。そのため、減価償却の理解は、不動産投資を成功させることができるかを左右すると言っても過言ではありません。
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建物のみが対象
不動産には土地と建物がありますが、減価償却できるのは建物の価格のみです。建物は年数が経つことで劣化していきますが、土地は年数が経つだけでは資産価値が落ちないことが理由です。
このため、一戸建てやマンションを購入する場合、土地と建物をセットで購入することになりますが、減価償却の計算においては建物と土地を分けて計算する必要があります。
不動産投資には必要不可欠な知識
不動産投資は、この減価償却について十分理解しておかないと、税金やローンの返済についての計画を立てることができなくなってしまいます。
そのため、減価償却の理解は、不動産投資を成功させることができるかを左右すると言っても過言ではありません。
不動産の減価償却費の計算方法
不動産の減価償却費を計算する方法について解説します。
計算方法には「定額法」と「定率法」がある
減価償却費は「定額法」または「定率法」を用いて計算します。
不動産（建物）の場合、特に届け出をしていなければ、毎年決まった金額を償却する「定額法」が用いられます。
※平成28年4月1日以降に取得した建物の減価償却費を計算する場合は「定額法」のみとなります。本稿でも定額法でシミュレーションしています。
不動産の減価償却費の計算式
- 減価償却費＝建物価格×減価償却率
取得した不動産の減価償却費用を計算するには、上記の計算式に当てはめます。
減価償却率とは？
減価償却率とは、物件の構造ごとに定められている耐用年数に基づいて算出されている数字です。税制上、1年のあいだに価値がどれほど下がるかについて定めたものです。
新築1億円の建物を取得した場合の例
- RC造：1億円×0.022=220万円
- 鉄骨造であれば1億円×0.030=300万円
- 木造であれば1億円×0.046=460万円
上記の金額を減価償却費として毎年計上します。
家賃収入等から差し引くことができる
保有中の減価償却費については、毎年の家賃収入等の収入の合計から、上記で計算した減価償却費を差し引くことができます。
取得時に1億円支払っていますが、2年目以降については実際の支払いがないのにも関わらず経費計上できるため、上手に活用すると毎年の納税額を抑えられます。
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不動産の減価償却期間を構造別に解説
減価償却費は、資産の種類ごとに定められた耐用年数により計算されます。
耐用年数とは、その資産を何年使えるかという視点で決められるもので、不動産の場合、RC造や鉄骨造、木造など構造毎に定められています。
また、実際の計算においては、耐用年数に応じて決められた償却率を用います。
不動産の減価償却期間一覧
| 構造 | 法定耐用年数 | 償却率 |
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 鉄骨造 | 34年 | 0.030 |
| RC造 | 47年 | 0.022 |
構造別に解説不動産の減価償却費をシミュレーションで解説
減価償却費用は、建物の資産としての価値に応じて決定します。
そのため、新築、中古、築古ごとに減価償却費用の算出方法は異なります。
ここからは、それぞれの不動産ごとに減価償却費の算出方法を紹介します。
新築不動産の減価償却費をシミュレーション
新築不動産の減価償却費は、以下の計算式から算出することができます。
減価償却費＝建物価格×減価償却率
木造の新築アパートの建物価格が、1億円の場合の減価償却費用は、以下のようになります。1億円×0.046=460万円分を減価償却費として計上できます。
新築不動産は、耐用年数が長く償却率も小さくなります。それだけローンもつけやすくはなりますが、節税効果は薄いため注意しましょう。
耐用年数内の中古不動産の減価償却をシミュレーション
まずは、減価償却率を算出するために、残存耐用年数を算出する必要があります。築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合、以下の計算式で耐用年数を求めます。
耐用年数=（法定耐用年数-築年数）+（築年数×0.2）
例えばRC造の建物で築年数が20年など、築年数が法定耐用年数(47年)以下の場合、(47年-20年)+(20年×0.2)=31年となります。
耐用年数31年の場合の償却率は0.033のため、この不動産を1億円で取得した場合、毎年1億円×0.033=330万円計上できることになります。
耐用年数を超えた築古不動産の減価償却をシミュレーション
一方、築年数が法定耐用年数を超えている場合、以下の計算式で耐用年数を求めます。
耐用年数=法定耐用年数×0.2
例えば、木造住宅(法定耐用年数22年)で築年数が25年の場合、耐用年数は22年×0.2=4年となります。耐用年数4年の場合の償却率は0.250となります。
この場合、取得価格が1億円であれば、減価償却費は1億円×0.25=2,500万円/年、と算出できます。
売却時の減価償却費をシミュレーション
一方、売却時には、資産価値から保有中に計上した減価償却費の合計額を差し引いた額を取得費として計上します。
不動産を売却して利益があると譲渡所得として税金を納める必要がありますが、その計算は売却価格から取得費を差し引いて行います。
例えば、建物を1,000万円で購入し、6年間保有し、600万円を経費として計上していた場合、売却時には取得費として400万円計上できる、ということになります。
仮に不動産を2,000万円で売却する場合、2,000万円から上記400万円やその他経費を差し引いた額に対して、税金が課されることになります。
保有中にたくさんの減価償却を計上していると、売却時に計上できる減価償却費が少なくなってしまいます。取得前から、毎年どのくらいの経費を計上できるか計算すると共に、取得後についてはどのタイミングで売却するのがよいか計算しておくことが大切です。
マンションの減価償却費は？同じくシミュレーションで解説
マンションであっても、基本的に減価償却の計算方法は同じです。
新築と中古のケースにわけて、シミュレーションしてみます。
新築マンションの減価償却費をシミュレーション
- 取得価格4,000万円（うち設備費が500万円）
- RC造（耐用年数は47年、償却率は0.022）
- 設備の耐用年数は15年（償却率は0.067）
このように仮定した場合の減価償却費を計算してみると次のようになります。
減価償却費
- 建物：3,500万円×0.022＝77万円/年
- 設備：500万円×0.067＝33.5万円/年
- 合計：110.5万円/年
1年あたり110.5万円が減価償却費となります。
中古マンションの減価償却費をシミュレーション
- 築10年のRC造（耐用年数は差し引き37年、償却率は0.028）
- 設備の耐用年数は差し引き5年（償却率0.2）
このように仮定した場合の減価償却費を計算してみると次のようになります。
減価償却費
- 建物：1,700万円×0.028＝47.6万円/年
- 設備：300万円×0.2＝60万円/年
- 合計：107.6万円
1年あたり170.6万円が減価償却費となります。
電気やガス、水道など各種設備の減価償却費は建物と別に求める
一般的な住宅の電気やガス、上下水道といった各種設備の耐用年数は「15年」で計算されます。
不動産（建物）の耐用年数と異なるため、別々に求める必要があると覚えておきましょう。
不動産（建物部分）の取得価格がわからないときは？
不動産を購入した価格については、購入時の売買契約書等で確認しますが、このうち建物部分がいくらになっているのかがわからなければなりません。
建物部分の価格がわからないときは、次のような方法で割り出すことができます。
消費税額から求める
不動産を購入した価格については、購入時の売買契約書等で確認しますが、このうち建物部分がいくらになっているのかが分からなければなりません。
ほとんどの売買契約書では、建物部分と土地部分が別に記載されているため、このうち建物部分を計上すればよいですが、別に記載されていない場合は土地が非課税であることを利用し、消費税の額で建物価格を計算するといったやり方で建物価格を割り出します。
例えば、売買価格が3,000万円、消費税額が100万円となっていた場合、建物価格2,000万円に対する消費税(5%の場合)とすることができます。
「標準的な建築価格」や「固定資産税評価額の比率」から求める
上記の他、国税庁による「標準的な建築価格」を参照する方法や、固定資産税評価額の比率で按分する方法もあります。
基本的には、消費税による方法で割り出せない場合に、他の2つの方法を検討してみる、といった考え方でよいでしょう。※土地と建物の価格の区分について、契約書に記載がない場合、税法上に特別の規定はありません。
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不動産の減価償却を活用した節税のポイント
所得税や法人税の節税を目的に不動産投資を行う場合には、減価償却費用の活用が欠かせません。
ここからは、減価償却を活かした節税のポイントについて簡単に解説していきます。
建物価格の割合を大きくしてもらう
不動産を購入する場合には、土地値と建物価格の2つをあわせた価格が不動産価格です。しかし、減価償却費は、建物価格分しか考慮されません。そのため、減価償却費用を大きくするには、建物価格が大きい物件を購入する必要があります。
一方、不動産価格を決める売却側としては、建物価格と土地価格の配分はそこまで重要な事柄ではありません。例えば、1億円で不動産を売却するとして、そのうち建物の割合が3,000万円であろうと4,000万円であろうとそう大きな違いはありません。
そのため、不動産を購入する際、売主と交渉して建物の割合を大きくしてもらうことで、毎年計上する減価償却費を増額できることもあります。
例えば、RC造、築年数10年の物件であれば、耐用年数は39年、償却率は0.026です。
上記物件で建物価格が3,000万円だった場合、減価償却費は78万円/年ですが、4,000万円にしてもらうことができれば104万円/年を計上可能です。
同じような不動産価格であっても、節税を目的に不動産購入を行う際には、建物価格の大きさも調べておきましょう。
耐用年数の短い不動産を選ぶ
減価償却費は、減価償却率によって大きくかわります。減価償却率は、購入時の建物の耐用年に応じて変化します。購入する不動産は耐用年数の短い物件を選ぶことで、毎年計上できる減価償却費を大きくできます。
例えば、同じ1億円の物件を取得するにしても、鉄骨造で築年数10年のものと30年のものとでは、以下のように耐用年数、償却率、減価償却費が異なります。
築年数による違い
| 築年数 | 耐用年数 | 償却率 | 減価償却費 |
| 10年 | 30年 | 0.034 | 340万円/年 |
| 30年 | 6年 | 0.167 | 1,670万円/年 |
保有中の収入については不動産所得として計算し、経費を差し引いてマイナスとなる場合にはマイナス分を給与所得など他の所得から損益通算できます。
例えば、毎年の家賃収入が1,000万円、減価償却費を含む各種経費が1,700万円の場合、その年の不動産所得は700万円の赤字となりますが、この赤字分について、給与所得など他の所得から差し引けます。
特に、木造の築古物件は節税効果が高いため、節税を目的に行うにはおすすめです。ただ、高利回りでの運用が困難なため、立地や活用方法選びについては工夫が必要です。例えば、戸建て別荘での民泊経営や貸別荘経営などは、節税効果も高く収益性も高い不動産投資として人気が高まっています。
賃貸経営では帳簿上での赤字化が重要
減価償却費は、経費のひとつなので家賃収入などによる利益を圧縮することができます。初年度から5年ほどまでは、減価償却費用が大きいため会計上は赤字経営となります。賃貸経営を行う上では、減価償却費用を活用し、赤字期間中に十分なキャッシュフローを確保することが重要です。
定率法で減価償却費用を計上している場合、減価償却費は年々減少していきます。
それに伴い、減価償却費用によって圧縮されていた利益が、課税対象となっていた利益額が大きくなり税負担が増加します。税負担だけではなく、不動産投資ローンを借りている場合には、元本返済率が上がるため、ローンの返済額は変わりません。
そのため、減価償却期間中に、ローンの繰り上げ返済や修繕積立金の積み立てが、必要になります。
賃貸経営を行う際には、減価償却費についてシミュレーションを行い、税負担やローン返済額の変化を確認しておきましょう。
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不動産の購入時には減価償却シミュレーションが重要
不動産投資における減価償却費の計算方法について、基本的な内容からお伝えしました。
減価償却費については、2年目以降は実際に出費していないのに経費として計上できることもあり、うまく活用すれば実際には利益をたくさん得ているのに、納税額は小さいといったことを目指すことも可能です。
取得する不動産の構造や築年数によって毎年計上できる減価償却の額は大きく変わるため、しっかり理解した上で物件を取得するようにしましょう。
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