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不動産の生前贈与は相続対策として有効?贈与にかかる税金とそのメリットとは

2015年に相続税が増税され、これまでのように「一般家庭であれば相続税はほとんどかからない」という認識を改めなければならなくなりました。

一方、一般的なご家庭でも、ちょっとした知識を持っているだけで、比較的簡単に相続対策することができます。

本記事では、相続対策の基本として相続税の仕組みや生前贈与、生命保険、不動産を活用した節税法について解説していきます。

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不動産の生前贈与にかかる費用とは


不動産を相続する際には、相続税の他に登録免許税が必要になります。一方で、不動産の生前贈与には、贈与税以外にも費用が必要になります。

ここから、不動産を生前贈与する際に必要な費用について解説していきます。

贈与税

不動産の贈与税は、以下の計算式で算出されます。

贈与税=(課税価格-基礎控除110万)×税率-控除額

不動産の贈与税には、不動産の評価額が贈与金額となります。路線価が定められている土地の場合には、路線価方式、路線価が定められていない場合には、倍率方式によって評価額が定められます。建物については、固定資産税評価額をもとに評価されます。

また、贈与税は不動産や現金に関わらず、その年の1月1日~12月31日の間に贈与をうけた財産の総額に課税されます。不動産の他にも贈与するものがある場合には、注意しておきましょう。

不動産の生前贈与の大きな特徴として、「110万円ごとの小口贈与ができない」という点にあります。現金や株式であれば、贈与税が課税されない110万円単位で分割し贈与することができます。

しかし、不動産の場合、分割相続することができないため、贈与税が課税されやすくなります。そのため、不動産の生前贈与を行う際には、相続した場合と贈与する場合で比較し選択することが必要になります。

贈与税の課税率は以下のようになっています。No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)

【一般贈与財産用】:兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合など

基礎控除後の課税価格 税 率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1000万円以下 40% 125万円
1500万円以下 45% 175万円
3000万円以下 50% 250万円
3000万円超 55% 400万円

1,000万円相当の不動産を贈与した場合

「(1,000万円-110万円)×40%-125万円=231万円」となり、177万円の贈与税が課税されます。

【特例贈与財産用】:直系尊属(祖父母や父母など)から、その年の1月1日において20歳以上の者(子・孫など)

基礎控除後の課税価格 税 率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1000万円以下 30% 90万円
1500万円以下 40% 190万円
3000万円以下 45% 265万円
4500万円以下 50% 415万円
4500万円超 55% 640万円

1,000万円相当の不動産を贈与した場合

「(1,000万円-110万円)×30%-90万円=177万円」となり、177万円の贈与税が課税されます。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を取得された際にその所在地の都道府県に取得者が収める税金を指します。不動産取得税が課税されるのは、不動産を売買・贈与・交換・新築・改築・増築した場合に限られます。

不動産を相続された場合には、不動産取得税は課税されません。

不動産取得税は以下の計算式で算出されます。

不動産取得税=固定資産税評価額×3%(住宅以外の家屋は4%)

登録免許税

登録免許税とは、登記を設定したときに課される税金で、国に納めます。所有権移転登記にかかります。登録免許税の税率は以下のように算出することができます。

登録免許税=固定資産税評価額×2%

相続時には、税率が0.4%に引き下げられます。また、床面積が50平米以上、新築または取得後1年以内の登記、事故の居住用である場合には、軽減税率が適用できる可能性があります。軽減税率の場合には、税率が0.3%になります。

外注費用

生前贈与を行う際には、税理士や会計士とともに、以下の点を相談しながら相続計画を作成する必要があります。

  • どのタイミングで相続すればよいのか
  • どのような贈与・相続対策ができるのか
  • 課税額試算

税制で損しないためにも、事前に専門家と計画を作成することが重要です。また、不動産登記などには、贈与契約書、不動産登記書などの公的書類を作成する必要があります。その際には、行政書士などに書類作成を依頼する場合があります。

個人で1から勉強するよりも、専門家をうまく頼りながら生前贈与の計画を作りましょう。

 

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生前贈与を活用した相続対策

まずは生前贈与による相続対策です。贈与税には毎年110万円の基礎控除枠があるため、毎年110万円ずつ贈与するなどして、相続時に被相続人(亡くなった方)の手元にある相続財産を少なくするといった手法を用います。

生前贈与を活用した相続対策には先述の基礎控除を活用した方法以外にいくつかの手法があります。ここでは、以下の3つをご説明します。

  • 基礎控除を活用する
  • 相続時精算課税制度を活用する
  • 教育資金贈与制度を活用する
  • 配偶者控除を活用する

基礎控除を活用する

まずは毎年110万円ずつの贈与税の基礎控除枠を利用して、少しずつお金を子どもなどに贈与していく方法です。こうすることで、相続財産の額を減らすことができますし、不動産を相続した場合の納税資金の準備をすることもできます。

この方法を実施する場合には、しっかり記録(贈与契約書等)を残しておくことが大切です。また、相続開始前3年以内の贈与については相続税計算時の相続財産に加算されてしまう点に注意しましょう。

しかし、孫やひ孫などの、相続人ではない方への贈与はたとえ相続開始前3年以内であっても加算対象外となります。そのため、孫などへの暦年贈与をうまく活用すれば相続直前まで対策を得ることができます。

相続人とならない人に、財産を移譲したい場合には、暦年控除を活用すれば多額の財産を少ない税負担で移転させることが可能です。

評価額の小さい不動産を複数所有している場合や、所有している不動産を現金化し贈与したい場合には、おすすめの贈与方法です。

相続時精算課税制度を活用する

相続時精算課税贈与とは、最終的な税の精算は相続時に行う制度です。贈与者ごとに2,500万円までの特別控除が認められており、2,500万円までであれば税負担なしに贈与することができます。

相続が発生した際には、相続時精算課税贈与財産のすべてをその贈与時の評価額で相続財産に加算した上で相続税の計算を行います。つまり、生前贈与の財産移転を含めたすべてを相続税で精算する制度です。

しかし、一度相続時精算課税方式を選択すると、相続時にすべてを精算するため、暦年課税贈与が一切適用できなくなります。

相続時精算課税方式を選択するのがおすすめなのは、以下の3つの不動産を所有している場合です。

  • 相続遺産が基礎控除以下で、そもそも相続税が課税されない方
  • 将来評価額の値上がりが期待することができる不動産
  • 収益移転が可能な収益不動産

「これは相続と同じじゃないか?」と思う方がいるかも知れません。しかし、生前贈与として財産を分割するという側面があります。例えば、暦年課税贈与で残っている分の財産の分割について遺言を作成しても、残っている分の財産分割問題を回避することができません。

しかし、相続時精算課税贈与を利用して生前贈与を行えば、2,500万円特別控除があるため、多額の生前贈与を行うことが可能です。暦年課税贈与で財産を分割しきれない場合には、相続時精算課税方式を利用しておくこともおすすめです。

教育資金贈与制度を活用する

子や孫に教育資金として贈与する資金については1,500万円まで非課税とする制度があります。この制度を利用して贈与したお金については非課税となるため上手に活用しましょう。

なお、この制度は平成31年3月31日までが期限となっていましたが、税制改正によって2年間延長されることになりました。(これに伴い、受贈者の前年の合計所得が1,000万円以下という要件が盛り込まれています)

配偶者控除を活用する

贈与税の配偶者控除とは、以下の要件を満たすことで2,000万円まで非課税で贈与できる制度です。

  • 夫婦の婚姻期間が20年以上である場合
  • 贈与された財産が、国内で自分が居住するための不動産もしくは不動産取得費用である場合
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与によって得た不動産に居住し、その後も居住する見込みであること

控除される金額が非常に大きいため、要件を満たしている場合には利用しましょう。

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不動産の生前贈与のメリットとデメリット

  • メリット1:相続トラブルリスクが下がる
  • メリット2:相続税対策になる
  • メリット3:不動産所得を課税なしで引き継げる
  • デメリット1:不動産取得税などの必要経費が増える
  • デメリット2:課税率が贈与税のほうが高い
  • デメリット3:生前贈与の不成立がありえる

不動産の生前贈与の大きなメリットは、相続トラブルのリスクが減る点にあります。現金と異なり、不動産は現金化や収益化に手間がかかりますし、維持管理コストもかかります。そのため、相続時には、誰が不動産を相続するのかなどで揉める可能性があります。

資産価値が高い不動産であっても、利用用途に困る負動産であっても、きちんと財産を整理することができるのです。

一方で、不動産を生前贈与するデメリットは、必要経費が相続に比べて多いという点が挙げられます。不動産取得税が必要になるうえ、登録免許税や贈与税の課税率は相続時よりも大きくなります。

また、生前贈与は、通帳に金額を振り込むだけではなく、贈与契約書や不動産の名義変更などをきちんと行っておかないと、税務署に生前贈与として認められない可能性があります。

 

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生前贈与におすすめの不動産


不動産は生前贈与をすべきか相続すべきかで、悩ましい財産の1つです。ここからは、生前贈与に向いているのは、どのような不動産なのかを解説していきます。

収益を生む不動産

アパートやマンションなどの賃貸収入は、建物を賃貸することから生じます。賃貸収入は建物から生じるため、土地ではなく建物を贈与することで、家賃収入を受贈者に移転させることができます。

土地と建物の両方を贈与すると、贈与財産の評価額が大きくなり、贈与税の負担が大きくなります。しかし、建物の評価額は固定資産税評価額によって算出されます。固定資産税評価額は、賃貸建物であれば固定資産税評価額の70%で評価するため、評価額は更に小さくなります。

収益不動産の贈与は、魅力ある収益財産をお得な評価額で贈与することができます。また、評価額は借家権割合に応じて固定資産税としての評価額が決まるため、一般的には不動産そのものの評価額(時価)の40%で贈与が可能です。

しかし、賃貸建物を贈与する場合には、負担すべき債務をつけたまま贈与すると固定資産税評価額を利用した贈与ができなくなります。負担すべき債務とは、敷金・保証金、借入金が該当します。

しかし、債務がある場合には、不動産収益がなければ返済することができません。債務が残っている場合には、債務に田翁する現金相当額を同時に贈与し、贈与者と受贈者間に置いて実質的な債務の引き継ぎはないという形式をとりましょう。

借入金が残っているかどうかは、経営状態によって異なりますが、敷金や保証金は賃貸建物には必ず存在します。賃貸建物を贈与する際には、敷金や保証金相当の現金も同時に贈与しましょう。

また『住宅取得資金の贈与』『相続時精算課税制度』を併用することにより最大4,000万円まで贈与税をかけずに贈与することが可能になります。

区画整理地などの土地

生前贈与するのが、向いている土地の特徴としては、値上がり益を期待することができる不動産が挙げられます。不動産の価格を予測するのは、非常に困難なため区画整理予定地や土地計画区域の変更予定地などの土地を所有しているのであれば、値上がりを期待できるため事前に贈与しておくことをおすすめします。

贈与税は、贈与時の評価額によって決定するため、将来値上がりが期待できる場合には、生前贈与することがおすすめです。

 

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不動産を活用した相続対策

最後に、不動産を活用した相続対策について見ていきます。

不動産の評価制度を活用する

まずは不動産の評価制度を活用した相続対策です。これには大きく2つあります。

1つ目は相続税路線価についてです。

相続時の不動産の価値を計算する相続税路線価は、市場価格の概ね8割程度を目安に定められるとされています。

例えば、市場では1億円の価値のあるものでも8,000万円程度の評価となります。このため、相続対策として1億円の不動産を購入すれば2割程度の評価減につなげることができます。

2つ目は、賃貸マンションやアパートを購入することです。

「その不動産を実際に利用しているのは入居者」であることから、所有者が負うべき資産価値を少なくすることができます。

具体的には第三者へ賃貸している不動産については、その評価を7割とできるとされており、先ほどの相続税路線価の評価と併せて、1億円の不動産であっても「1億円×80%×70%=5,600万円」とすることができます。

このように、ただ不動産を購入するだけでも効果がありますが、賃貸マンションや賃貸アパートを購入することで、大きな相続対策となります。

小規模宅地等特例制度を活用する

不動産の相続については、一定の要件を満たせば大幅な評価減を受けられる「小規模宅地等特例制度」を利用できます。

この制度を利用すると、居住用不動産であれば330㎡まで80%の評価減を受けられると共に、賃貸物件であっても200㎡まで50%の評価減を受けられます。

非常に効果の大きい制度なので上手に活用するべきです。ただし、2018年度の税制改正により平成31年4月1日以降、「相続開始前3年以内に貸付事業に供された物件は除外」となりました。

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不動産の相続対策には情報収集から始めよう

相続対策について、相続税の基本的な考え方と共に、専門でない方でも対策しやすい相続対策を中心に解説しました。

まずは、ざっくりと資産額を計算してみて、基礎控除額より多いのか少ないのか、多い場合はどのくらい多いのかを算出しましょう。

少し多いくらいであれば、本記事でご紹介した相続対策を活用すればよいですが、額が大きくなりそうであれば税理士への相談も検討するようにしましょう。

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別荘の購入は自宅用の物件を購入する場合よりも自由度が高く、様々な要素を選択する必要があります。特に、エリア選定やデザイン間取りの打ち合わせなどには、専門家との視点が必要になります。

参考程度ですが、以下は弊社が別荘を購入検討している方からご相談を受けた内容の一部です。

  • 「温泉がある別荘がいいけど、どのぐらい費用がかかるの?」
  • 「◯◯万円の予算で考えているけど、別荘は建てられる?」
  • 「サウナ作りとかガーデニングとかもしたいけど庭を持てる別荘地はどこ?」
  • 「維持管理費用にはどのぐらいかかるの?」
  • 「使用しない間に第三者に別荘を貸し出すことってできますか?」

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