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【コラム】田舎の不動産活用のヒント!田舎には夢が詰まっている

田舎の不動産活用のヒント!田舎には夢が詰まっている

田舎の不動産活用は難しいと思っていませんか?

持っている不動産や地域の特性を理解し、ほんの少し視野を広げるだけで、さまざまな可能性が生まれます。

田舎の不動産活用に関するヒントをお伝えします。

より詳しい古民家不動産投資についてはこちら

 

田舎の不動産活用が難しいと言われる理由

田舎は不動産活用が難しいと言われています。

 

「人口が少ない」「土地が余っている」「交通の便が悪い」「土地の利用が制限されている」などいくつかの理由が挙げられます。

 

ただ、これは賃貸や商業施設など「集客に左右される不動産活用」をメインに考えたケースです。

しかも、比較の対象は都市部です。

 

人口が少なければ多くの集客は期待できませんし、土地が余っているなら駐車場を作ってもわざわざ借りてくれる人がいないことは、容易に想像できますよね。

 

不動産活用の成功例が多いのは、確かに都市部など人口が多いところです。

 

人口が多く土地などの不動産が足りないことで、さまざまなニーズが生まれるからです。

都市部と比べたら、それは「田舎は不動産活用が難しい」と思われてしまいますよね。

 

ですが、田舎でも不動産活用ができないわけではありません。田舎には田舎なりの不動産活用法があるはずです。

この記事では、その辺を掘り下げていきます。

 

 

田舎の不動産活用に欠かせない基礎知識

 

田舎の不動産を活用するにあたって、知っておくべき2つの規制があります。

 

市街化調整区域

農林業に関わる建物や、公共性の高い建物を除き、基本的には建物を建てられないと思っておきましょう。

おのずと不動産活用の選択肢が絞られてきます。田舎の不動産が市街化調整区域かどうかは、自治体のホームページまたは役所で直接確認できます。

 

農地法

乱開発などで農地が不用意に減ってしまうのを防ぐための法律です。

農地以外に活用したいときは、農地転用許可申請書に必要な書類を添付し、転用しようとする農地の所在する市町村の農業委員会を経由して都道府県知事等に提出し、許可を受ける必要があります。

許可が下りれば建物を建てられますが、そもそも田舎の不動産が「農業振興地域の農用地区域」に指定されていた場合は、農地以外への活用はできません。

 

こんな法律による規制も

  • 森林法
  • 都市緑地法
  • 生産緑地法
  • 自然公園法
  • 地すべり等防止法
  • 宅地造成等規制法
  • 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律
  • 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律

 

一つひとつの法律を、こと細かに調べたり覚えたりする必要はありません。

 

ただ失敗を防ぐためにも、こうした規制があることや、活用する田舎の不動産が規制されている可能性があることは、知っておきたいところです。

 

 

田舎には夢がある!不動産の活用例

 

農地法の話が出ましたので、先に田舎の不動産が農地だった場合の活用例から見ていきましょう。

 

農地の活用例

前述のように「農業振興地域」でなければ、農業委員会に許可をもらって農地転用(農地を農地以外の土地にすること)が可能です。

 

農業振興地域だった場合、または農地のまま活用したい場合は、

他の農家に売却するか貸し出す、市民農園や貸農園にするといった方法があります。

 

市民農園や貸農園は、特定農地貸付法・市民農園整備促進法・農業利用方式といった形態があります。

自分で運営するか、自治体やNPO法人、企業に委託するかなどにより申請方法が変わります。

 

始めるまでがやや複雑ですが、市民農園などに活用できれば、高齢者の生きがい、貴重な農業体験など地域に大きく貢献できる可能性が高いです。

 

広い土地/貸すのが難しい土地

交通の便が悪い、傾斜地などで貸し出すのが難しい土地でも、諦める必要はありません。

 

日当たりがよく、かつ一定以上(目安として200平米程度)の広さがあれば、太陽光発電という活用法もあります。

集客が必要ないため、田舎の不動産活用例の代表とも言える方法です。

 

民宿/賃貸

お持ちの不動産が土地と古民家だった場合、古民家民宿を経営したり、一戸建て住宅として賃貸したりする活用例もあります。

 

その魅力が見直されている古民家は、若者から中高年まで幅広い年齢層の間で密かなブームになっています。

 

特に、都市部へのアクセスがいい田舎や、自治体の支援が手厚い田舎、豊かな自然が残っている田舎などは移住希望者も多く、需要が見込めるかもしれません。

 

 

資材置き場

建設会社などが、使わない資材を保管する場所として借りるケースがあります。

 

ただし資材がむき出しの場合、盗難や放火などのリスクも生じるため、ある程度しっかりした防犯対策は欠かせないでしょう。

 

得られる収入はそれほど高くありませんが、土地を貸すだけなのでイニシャルコストを大幅に抑えられる方法です。

固定資産税分くらいはカバーできるかもしれません。

 

その土地の特性によってはこんな活用方法も

市街化調整区域であっても、社会福祉施設や医療施設などは、自治体の判断で建設できることがあります。

田舎にそうした施設が不足していると感じたら、相談してみるのもいいかもしれません。

 

田舎と言っても都市部に近く、人口もそれほど少なくないのなら、不動産を商業施設やトランクルーム、駐車場などに活用できる可能性もあります。

 

 

田舎の不動産は活用した方がいい?

 

そもそも、田舎の不動産は活用した方がいいのか、リスクがあるなら現状のまま維持する方がいいのか、迷うかもしれません。

 

では、田舎の不動産を現状維持した場合に考えられることを挙げていきます。

 

不動産の価値が下がる可能性

田舎で不動産活用が難しいと言われる理由のひとつに「人口が少ない」点を挙げました。今後、日本はさらに人口減少が進みます。

 

そんな中でも需要がある田舎の不動産なら、うまく活用していくことができるかもしれません。

 

しかし交通の便が悪い、ライフラインが整っていないなど、何らかの理由で需要に応じられない土地だった場合、

その価値が下がり、売れないか安く買い叩かれる可能性もあります。

 

税金が発生する

土地などの不動産を現状のまま維持していても、固定資産税は発生し続けます。

不動産を活用して固定資産税分の収入が得られれば、実質的な節税効果が見込めます。

 

適正な維持管理が求められる

土地は放置すると雑草が伸びたり不法投棄の現場になったりする可能性があります。

伸びきった雑草に火をつけられ、火災が起これば所有者の管理責任が問われるかもしれません。

 

そうならないよう、フェンスの設置や除草など適正な維持管理が求められます。

 

維持管理は自分でもできますが、フェンスの設置や定期的に通うことなどを考えると、現地の業者に依頼した方が、負担が少なくて済みます。

ただしその分の費用がかかります。

 

不動産を現状維持する場合、こうした出費や負担、リスクを踏まえて活用するかどうか考えていきましょう。

 

 

まとめ

「田舎は不動産活用が難しい」、その言葉だけにとらわれてしまうと、はじめの一歩を踏み出すのをためらってしまうかもしれません。

 

確かに、田舎に限らず不動産活用に「絶対」はありません。

 

ですが、その土地の特性、環境、ニーズを把握すれば、田舎の不動産でもさまざまな活用方法を生み出すことが可能です。まずはしっかりリサーチするとともに、どんな活用方法があるのかプロに相談してみましょう。

 

古民家投資について詳しく知りたい方はこちら

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