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田舎の土地活用11選|失敗しないために押さえておくべきポイントとは?


田舎の土地活用は難しいと思っていませんか?

持っている土地や地域の特性を理解し、ほんの少し視野を広げるだけで、さまざまな可能性が生まれます。田舎の土地活用に関するヒントをお伝えします。

田舎の売れない土地でも価値を上げる方法とは

田舎は土地活用が難しい?

郊外や都市部とは異なり、田舎の土地活用には田舎ならではの難しいポイントがあります。具体的な活用方法を紹介する前に、まずは田舎ならではの難しさについて抑えておきましょう。

需要が限られている

田舎の土地活用の難しさとしては、需要が限られていることが挙げられます。アパート経営や駐車場経営などの賃貸経営を考えても、初期投資に見合うほどの利回りを期待することができない可能性が高いでしょう。

土地活用のしやすさは、エリアに住みたい人やエリア内で土地を使いたい人の多さや属性によって変わります。

例えば、観光地化している田舎では、賃貸物件よりも宿泊物件などに土地の需要が限られていることが多いです。一方で、観光地化していない田舎では、定住者というよりも、週末移住者や2拠点生活者も入居者として考えられます。

田舎の土地は、そもそも需要が限られていることが多いため、まずはどんな需要があるのか調べておきましょう。

規制が多く、整地コストが高い

田舎の土地の特徴としては、規制の多さがあげられます。畑地や農地、山地などでは、建物の建築や整地が制限されている可能性もあります。

また、建物を建てるために整地されている郊外や都市部の土地と異なり、田舎の土地は地盤が不安定であったり、傾斜、変形が大きい場合があります。整備や整地にかかるコストは決して少なくありません。

田舎の土地は、土地活用始めるまでの手間やコストがかかることが多い可能性があります。まずは、活用できるかどうかから調べるようにしましょう。

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田舎には田舎の土地活用方法がある

ほかにも「人口が少ない」「土地が余っている」「交通の便が悪い」「土地の利用が制限されている」などいくつかの理由が挙げられます。

ただ、これは賃貸や商業施設など「集客に左右される土地活用」をメインに考えたケースです。しかも、比較の対象は都市部です。

人口が少なければ多くの集客は期待できませんし、土地が余っているなら駐車場を作ってもわざわざ借りてくれる人がいないことは、容易に想像できますよね。

土地活用の成功例が多いのは、確かに都市部など人口が多いところです。

人口が多く土地などの不動産が足りないことで、さまざまなニーズが生まれるからです。都市部と比べたら、それは「田舎は土地活用が難しい」と思われてしまいますよね。

しかし、田舎でも土地活用ができないわけではありません。田舎には都市部ではできない、田舎ならではの土地活用方法が存在しています。

 

田舎の土地を活用したほうがよい理由

確かに上述した理由から田舎の土地活用は難しい一面があります。

ですが、それでもなお、活用したほうがよいといえます。その理由は次の通りです。

活用して収入を得られれば固定資産税をまなかえる

田舎の土地を、何らかの形で上手に活用できれば、収入を手にすることができます。

たとえ大きな儲けにならなかったとしても、毎年の固定資産税くらいであれば賄えるでしょう。

地域の発展や町おこし、村おこしに貢献できる

どういった活用方法を見出すかによりますが、業種によっては人口減少が著しい田舎に人が集まってきたり、それによって活性化したりすることがあります。

規模が大きくなれば雇用を生み出せますし、自治体に納める法人税が増え、ゆくゆくはその地域の発展につながっていくかもしれません。

 

田舎の土地を活用せずに維持するリスクとは?

一方、田舎の土地を現状維持した場合に考えられることを挙げていきます。

土地の価値が下がる可能性

田舎で土地活用が難しいと言われる理由のひとつに「人口が少ない」点を挙げました。今後、日本はさらに人口減少が進みます。

そんな中でも需要がある田舎の土地なら、うまく活用していくことができるかもしれません。しかし交通の便が悪い、ライフラインが整っていないなど、何らかの理由で需要に応じられない土地だった場合、その価値が下がり、売れないか安く買い叩かれる可能性もあります。

税金が発生する

土地などの土地を現状のまま維持していても、固定資産税は発生し続けます。

土地を活用して固定資産税分の収入が得られれば、実質的な節税効果が見込めます。

適正な維持管理が求められる

土地は放置すると雑草が伸びたり不法投棄の現場になったりする可能性があります。

伸びきった雑草に火をつけられ、火災が起これば所有者の管理責任が問われるかもしれません。そうならないよう、フェンスの設置や除草など適正な維持管理が求められます。

維持管理は自分でもできますが、フェンスの設置や定期的に通うことなどを考えると、現地の業者に依頼した方が、負担が少なくて済みます。

ただしその分の費用がかかります。土地を現状維持する場合、こうした出費や負担、リスクを踏まえて活用するかどうか考えていきましょう。

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田舎の土地活用アイデア3選|古家付土地の場合

ここからは田舎の土地について、建物の有無などをもとに活用方法を紹介していきます。

田舎の古家付土地におすすめの活用方法3選

  • 民泊・貸別荘経営
  • 戸建賃貸経営
  • 更地化して売却

古家付土地の場合には、戸建て物件を生かした土地活用方法が考えられます。

汎用性の高い戸建て物件でも田舎では活用方法が限られます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

民泊・貸別荘経営

民泊や貸別荘経営とは、所有している古家を宿泊施設として、一日単位で貸し出すという土地活用方法です。

民泊や貸別荘経営のメリットは、管理状態の安定と自己利用との両立性にあります。

民泊や貸別荘経営は、運営会社に委託すれば全く手間をかけずに物件を管理することができます。

 

特に、田舎の土地にある物件は湿気がたまるため、物件が傷んでしまうことがあります。

そのため、定期的に利用者が発生する民泊や貸別荘経営はおすすめの土地活用方法です。

 

さらに、一日単位で貸し出すことができるため、自分が利用したいときには事前に日程を抑えておけば、自己利用も簡単に実現できます。

民泊・貸別荘経営のもうひとつの大きなメリットとして挙げられるのが「追加投資」を大幅に抑えられる点です。

解体費用も不要なうえ、後述する8選ほどの事業投資もかかりません。

 

一方で、民泊や貸別荘経営を始めるには行政などに届け出を出すなどの手間が必要になる点はデメリットといえます。

旅館業許可の取得や住宅宿泊事業届出などには、書類の作成などにも手間がかかります。

 

特に、都市部へのアクセスがいい田舎や、自治体の支援が手厚い田舎、豊かな自然が残っている田舎などは観光や療養目的で利用する方も少なくないため、民泊や貸別荘経営は田舎におすすめの土地活用方法です。

戸建賃貸経営

戸建賃貸経営とは、戸建て住宅を賃貸物件として第三者に貸し出す土地活用方法です。

セカンドハウスを持ちたい方や、移住を考えている方など、田舎であっても戸建て物件であれば、需要は少なくありません。

特に、その魅力が見直されている古民家は、若者から中高年まで幅広い年齢層の間で密かなブームになっています。

戸建賃貸経営のメリットは、収益の安定性と出口戦略そのものにあります。

戸建賃貸経営では、毎月安定して家賃収入が発生します。

毎月のランニングコスト分を差し引いても利益が出るように家賃金額を設定すれば、物件所有の負担も少なくなります。

また、自分の思い通りにカスタマイズできる戸建て物件では、長期間借りている間に愛着がわくことがあります。

そのため、そのまま借り主が買い取りたいとなる可能性も少なくありません。

一方で、戸建賃貸経営は収益額自体は小さくなります。集合住宅と異なり、1戸しか無いため家賃収入そのものは小さいです。

リフォームやリノベーションで、物件の状態を良くすれば家賃を引き上げることもできるため、収益を改善することができます。

戸建賃貸経営では、田舎ならではの需要を生かした土地活用を実現することができます。

更地化して売却

古家付土地は、建物の価値がほとんどない上に、建物の解体費用が必要になるため、売値をそこまで高くすることができません。

田舎の土地で、そこまで買い手がつかない場合には、あらかじめ建物などは解体しておき転用しやすくすることで買い手がつきやすくなります。

戸建賃貸経営や貸別荘経営などが検討できない場合には、更地化して駐車場などで暫定利用しながら売却することも、土地活用方法の一つと言えます。

 

 

 

田舎の土地活用アイデア8選|更地や農地の場合

続いて、所有している土地に建物がない場合、あるいは農地だった場合の活用方法を8つ紹介していきます。

田舎の更地や農地におすすめの活用方法8選

  • 貸し農園・市民農園経営
  • 太陽光発電
  • 資材置き場
  • 野立て看板用地
  • 借地
  • トランクルーム経営
  • コンビニ経営
  • サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)経営

更地や農地の場合、買い手がつかなければ自己利用をする必要があります。

特に、更地の状態では、固定資産税が高くなりやすいため活用し損失をカバーする工夫が欠かせません。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

貸し農園・市民農園経営

前述のように「農業振興地域」でなければ、農業委員会に許可をもらって農地転用(農地を農地以外の土地にすること)が可能です。

農業振興地域だった場合、または農地のまま活用したい場合は、他の農家に売却するか貸し出す、市民農園や貸農園にするといった方法があります。

市民農園や貸農園は、特定農地貸付法・市民農園整備促進法・農業利用方式といった形態があります。自分で運営するか、自治体やNPO法人、企業に委託するかなどにより申請方法が変わります。

始めるまでがやや複雑ですが、市民農園などに活用できれば、高齢者の生きがい、貴重な農業体験など地域に大きく貢献できる可能性が高いです。

太陽光発電

日当たりがよく、かつ一定以上(目安として200平米程度)の広さがあれば、太陽光発電という活用法もあります。

集客が必要ないため、田舎の土地活用例の代表とも言える方法です。

資材置き場

建設会社などが、使わない資材を保管する場所として借りるケースがあります。

ただし資材がむき出しの場合、盗難や放火などのリスクも生じるため、ある程度しっかりした防犯対策は欠かせないでしょう。

得られる収入はそれほど高くありませんが、土地を貸すだけなのでイニシャルコストを大幅に抑えられる方法です。

固定資産税分くらいはカバーできるかもしれません。

野立て看板用地

野立て看板用地とは、自身の土地に看板をたてそこに広告を掲載したい企業から広告費をもらうという土地活用方法です。

野立て看板用地のメリットは、収益が安定しているという点です。法人との契約になり、長期的に収益を得ることができます。一方で、国道沿いなど可能なエリアが限られているという点は、デメリットであるといえます。

田舎の国道やバイパスなどの交通量が多い道路が近くにある土地を所有している場合には、初期費用も少なくおすすめの土地活用方法です。

借地

借地とは、更地の状態で第三者に土地を貸し出すという土地活用方法です。土地を所有するには初期費用がかかるため、お試しでプレハブ店舗を出したいという方がいる場合には、おすすめの土地活用方法です。

しかし、契約の条件をきちんと確認しておかないと、貸したまま土地が返ってこないことがあります。そのため、借地そのものの知識と信頼できるかどうか借り手の見極めが重要になります。

整地費用程度しか必要ないため、初期費用を抑えた状態で、手間をかけずに収益を得ることができます。すぐに収益化したい方に、おすすめの土地活用方法です。

トランクルーム経営

トランクルーム経営とは、トランクルームを貸し出し月々の利用料を得るという土地活用方法です。

トランクルーム経営のメリットは、収益化までの早さにあります。工事などはほとんど必要なくコンテナを置くだけで、すぐに始めることができます。一方で、利用者の集客のために、チラシを配るなどある程度の初期費用が必要になることもあります。

比較的商圏が広いトランクルーム経営では、田舎でも十分な需要を得ることができます。

コンビニ経営

コンビニ経営とは、田舎の土地にコンビニを建て経営するという土地活用方法です。田舎でコンビニ経営を行う際には、「リースバック方式」というコンビニの店舗を土地オーナーが建築し、建築した建物と土地を合わせてコンビニ業者へ貸し出す方法で行われることが一般的です。

コンビニ経営は、一般的な賃貸経営に比べても高い収益性があります。特に、田舎であっても大きな道沿いなどにあり十分な広さの駐車場があれば期待することができます。また、建物を建てる際には、建設協力金を利用することでコンビニ業者から無利息でお金を借りることができるため、初期費用もおさえることができます。

一方で、経営状態に応じて撤退が決まった場合には、多額の負債が残るというリスクがあります。

コンビニは田舎でも安定した需要があるため、おすすめの土地活用方法の一つです。

 

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)経営

都市部でも需要が高いサ高住は、高齢化が顕著な田舎においても一定以上の需要が期待できる活用方法のひとつです。

 

よりリーズナブルな価格を求めて郊外のサ高住を利用したいという方も多いため、都市圏などから近い田舎であれば、利用者を確保できる可能性も高くなります。

 

一方、各種設備を充実させる必要がありますので、ほかの土地活用の例と比べると初期費用が高くなる場合があります。このため自分で経営するのであれば「経営者」としての知識やスキルもある程度必要になってくるでしょう。

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田舎の土地活用で失敗しないために押さえておきたいポイント

田舎の土地を活用するにあたり、失敗を防ぐためにも最低限、押さえておきたいポイントをまとめました。

田舎の売れない土地でも価値を上げる方法とは

「市街化区域」「農地法」といった規制を確認する

田舎の土地は用途地域などが定められていることがあります。

活用にあたっては「市街化調整区域」「農地法」という2つの規制を確認しておきましょう。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、市街化調整区域はあまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。都市計画法によって区域が定められており、農林業に関わる建物や、公共性の高い建物を除き、基本的には建物を建てられないと思っておきましょう。

市街化調整区域にある土地活用方法は、選択肢が絞られてきます。田舎の土地が市街化調整区域かどうかは、自治体のホームページまたは役所で直接確認できます。

市街化調整区域での、建て替えや増改築、リノベーションをする場合でも、基本的に自治体に開発許可を受ける必要があります。さらに、建築可能な規模を決める容積率や建ぺい率制限だけではなく、既存建物に比べても建て替えなどが認められないこともあります。

農地法

農地法とは、乱開発などで農地が不用意に減ってしまうのを防ぐための法律です。農地は耕作目的に使われる土地のことを指します。

農地以外に活用したいときは、農地転用許可申請書に必要な書類を添付し、転用しようとする農地の所在する市町村の農業委員会を経由して都道府県知事等に提出し、許可を受ける必要があります。

許可が下りれば建物を建てられますが、そもそも田舎の土地が「農業振興地域の農用地区域」に指定されていた場合は、農地以外への活用はできません。

田舎の土地活用をする際に、確認しておきたい法律による規制一覧

  • 森林法
  • 都市緑地法
  • 生産緑地法
  • 自然公園法
  • 地すべり等防止法
  • 宅地造成等規制法
  • 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律
  • 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律

一つひとつの法律を、こと細かに調べたり覚えたりする必要はありません。

ただ失敗を防ぐためにも、こうした規制があることや、活用する田舎の土地が規制されている可能性があることは、知っておきたいところです。

コストをかけすぎない

田舎の土地活用は収益性が低いことが多く、初期投資を大きくしすぎると投資回収が遅くなってしまいます。なかでも、建築費や設備費などの多くの初期投資が必要になるアパマン経営は田舎の土地活用には向かないといえます。

また、土地や不動産は所有しているだけでも、税金やメンテナンス費用などのランニングコストが必要になります。田舎の土地活用を考える際には、すでにかかっているコストの存在をもとにした目標設定も考えられます。

例えば、固定資産税や都市計画税などの税金分を回収するということも田舎の土地活用では重要になります。

地盤や地形を確認する

農地や山地の近くの土地の場合には、地下水の関係などから地盤の水分量が多く緩めになっていることがあります。特に、開発されていない昔から建っている建物を建て替える際にも、確認が必要です。

また、変形地や傾斜地などに土地が存在している場合には、可能な土地活用方法や災害対策などが異なります。変形地や傾斜地は、地盤の改良や土地の整備にお金や時間がかかるため、土地の値段が安くなりやすくなります。

田舎の土地活用を考える際には、活用プランだけではなく自身の土地の状態を把握しておきましょう。

田舎の売れない土地でも価値を上げる方法とは

 

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田舎の土地活用に利用できる補助金はある?

どのような形であれ、田舎の土地を活用するには初期費用がかかります。

利用できる補助金などはあるのでしょうか?

「サ高住」は国からの補助金が出る

国が「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」に基づき、予算の範囲内で事業実施にかかる費用の一部を補助してくれます。

たとえば一般型のサ高住でいうと、床面積25㎡以上の住戸1戸あたり120万円を上限に、工事費用の1/10まで補助してくれます。

同じく床面積25㎡未満でも、1戸あたり70万円を上限に1/10まで補助金が出ます。

サ高住を考えている方はぜひ、こうした国の補助金も活用しましょう。

どうしても田舎の土地活用が難しいときは「売却」を検討しよう

田舎におすすめの土地活用を紹介してきましたが、いずれの活用方法も難しいといったケースは大いに考えられます。

立地条件や土地の形状などがニーズに合わなかったり、人口減少が著しくどの業種を選ぶにもニーズがなかったりするかもしれません。

土地は所有しているだけでも固定資産税がかかるうえ、今よりも価値が下がっていくことも想定されます。

 

そもそも経営に自信がないという方もいるでしょう。

高齢者の方などは、自分の代でビジネスを始めても後継者がいない、といった心配も出てきますよね。

無理にリスクを背負うより、速やかに売却してしまったほうが経済面でも心理面でも楽になれることがあります。

活用方法が見つからないときは、売却も検討しましょう。

 

田舎の土地を上手に活用しよう

「田舎は土地活用が難しい」、その言葉だけにとらわれてしまうと、はじめの一歩を踏み出すのをためらってしまうかもしれません。

ですが、その土地の特性、環境、ニーズを把握すれば、田舎の土地でもさまざまな活用方法を生み出すことが可能です。まずはしっかりリサーチするとともに、どんな活用方法があるのかプロに相談してみましょう。

田舎の売れない土地でも価値を上げる方法とは

「空き家活用の方法を探している」「空き家を所有してしまったがどうすればいいかわからない」 そんなお悩みがあれば、ハウスバードにお任せ下さい。 数多くの空き家活用を手掛けてきたハウスバードの「ハウスバード流空き家活用マニュアル」では空き家活用に関する知識を網羅的に紹介しています。

空き家を所有した全ての方にとって知ってほしい情報が満載の資料ですので是非ダウンロードして下さい。

 

別荘の購入は自宅用の物件を購入する場合よりも自由度が高く、様々な要素を選択する必要があります。特に、エリア選定やデザイン間取りの打ち合わせなどには、専門家との視点が必要になります。

参考程度ですが、以下は弊社が別荘を購入検討している方からご相談を受けた内容の一部です。

  • 「温泉がある別荘がいいけど、どのぐらい費用がかかるの?」
  • 「◯◯万円の予算で考えているけど、別荘は建てられる?」
  • 「サウナ作りとかガーデニングとかもしたいけど庭を持てる別荘地はどこ?」
  • 「維持管理費用にはどのぐらいかかるの?」
  • 「使用しない間に第三者に別荘を貸し出すことってできますか?」

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