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【コラム】不動産投資は購入前の出口戦略で成否が決まる!

投資における出口戦略とは、主に「どのように売却するか」ということになりますが、

こと不動産投資においては購入前から出口戦略を決めておくことが大切で、

これをしているかどうかで不動産投資の成否が決まります。

本記事では、不動産投資における出口戦略について解説していきます。

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不動産投資では購入前の出口戦略が重要

 

不動産投資では出口戦略が重要ですが、

特に購入前にしっかり出口戦略を立てておくべきということが特徴的です。

 

以下、なぜ不動産投資では購入前の出口戦略が重要かについて見ていきたいと思います。

 

築年数の問題

不動産投資では取得する物件の築年数がさまざまなことに影響を及ぼします。

 

まずは、築年数が古くなると、設備が古かったり汚れていたりして入居者を集めるのが難しくなります。

空室率を維持するためには新しい設備に更新したり、外壁塗装したりするなど改修費用がかかってしまいます。

 

また、購入時の築年数が古いと、将来売却するときに高値での売却が難しくなるのが一般的です。

不動産は築20年程度まではあまり物件価格が落ちないものの、

一方で築30年を超えると価格が大きく下落してしまうことがあるといった特徴があります。

 

これは融資の問題にも原因があります。

不動産を購入するとき、ほとんどの方が融資を受けて物件を取得しますが、

融資の審査において築年数は非常に重要な要素で、

これ次第で借入年数や、そもそも借りられるかどうかが決まります。

仮に融資の承認が得られたとしても、借入年数が短いと毎月の返済額が高くなり、

キャッシュフローが悪化してしまうことにつながります。

 

築年数の古い物件は、購入時はもちろんですが、

売却時に買主がよい条件で融資を受けられにくくなることから、売却しづらくなってしまうのです。

 

こうしたことから、物件購入前から将来の売却も見据え、築年数が何年かをよく見極める必要があるのです。

 

減価償却の問題

次は減価償却の問題です。

 

減価償却とは、取得した不動産の価値を、購入後数年にわたって経費として計上できるというものです。

 

簡単に言うと、1億円で物件を購入し、20年で償却していくのであれば、

毎年500万円ずつ経費として計上できるといったものだと考えるとよいでしょう。

 

不動産投資で利益が出ると、その利益に対して税金が課されますが、

減価償却を経費として計上することにより、納税額を大きく抑えることができるのです。

 

物件取得時には、この減価償却費が毎年いくらくらい、

またどのくらいの期間受けられるかを確認することが大切です。

 

短期譲渡所得と長期譲渡所得の問題

不動産を売却すると譲渡所得として所得税と住民税が課されますが、

売却した不動産の所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として39.63%、

5年超の場合、長期譲渡所得として20.315%と税率が2倍も異なります。

 

【短期譲渡所得】

譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

※復興特別所得税の税率は2.1%で、これを所得税に乗じた値となる

 

【長期譲渡所得】

譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

 

このことから、将来の売却を見据える場合、

基本的には長期譲渡所得の適用を受けられる5年超経ってから売却するべきであり、

物件取得時からこのことを念頭に出口戦略を立てる必要があります。

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中古と新築では出口戦略が異なる?

 

不動産投資における出口戦略では、中古物件を取得する場合と新築物件を取得する場合とで異なります。

以下、どのような点で異なるかを見ていきましょう。

 

新築プレミアの存在

まず、新築物件と中古物件とでは物件価格の決まり方に違いがあります。

 

中古物件は、流通市場に出された後、売主と買主の希望する価格で売買されますが、

新築物件の場合は、不動産の建築主が建築するのに要した費用や広告費用などを加味した上で物件価格を決定します。

 

このことから、新築物件は中古物件と比べると高い価格に設定されているのが一般的です。

 

また、新築物件は購入して誰かが住んだ時点ですぐに1~2割程物件価格が下がる、

「新築プレミア」が価格にのっているとされています。

 

新築物件を購入するときはこの新築プレミアの存在に注意が必要です。

 

とはいえ、新築物件に住みたいという入居者は多く、新築時は高い家賃で入居者も決めやすいので、

そうしたところを総合的に見て新築物件にするか中古物件にするかを決めるとよいでしょう。

 

新築と中古の減価償却の違い

新築と中古では減価償却の扱いも異なります。

 

新築の場合、減価償却の期間は法定耐用年数で決まります。

構造 法定耐用年数
RC造 47年
重量鉄骨造 34年
木造 22年

 

一方、中古の場合は以下の計算式で耐用年数が決まります。

(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

 

またすでに耐用年数を経過してしまっている場合は、以下の計算式を使用します。

新築時の耐用年数 × 0.2 = 取得時の耐用年数

 

例えば、築18年の木造物件を購入する場合、(22年-18年)+18年×20%=7年が耐用年数となります。

 

もちろん、新築物件であれば22年の耐用年数となりますが、

築18年の木造物件であれば相応に物件価格も下がっているのが一般的で、

こと築古物件においては中古物件の方が減価償却費がお得になることも多いです。

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出口戦略を成功させる3つのポイント

 

最後に、ここまでお伝えしたことを交えながら、

出口戦略を成功させるポイントを以下の3つに絞ってお伝えしていきたいと思います。

・物件選び

・売却に適したタイミング

・高く売るためのテクニック

 

物件選び

不動産投資における出口戦略を成功させるためには、物件選びの段階から出口戦略を意識することが大切です。

本記事で解説したとおり、築年数や減価償却に注意するのに加え、

売却時にも価値のある物件を取得できるよう、立地や利回りなど魅力的な物件を選ぶようにしましょう。

 

売却に適したタイミング

次が売却に適したタイミングです。

例えば、木造物件を購入するのであれば、売却時に築年数が30年超となっているなどすると、

買主は融資を受けづらく、売却しづらい物件となってしまいます。

また、短期譲渡所得と長期譲渡所得で税率が異なることをお伝えしましたが、

購入してから5年超経ったときの周辺相場や、物件の状態などを想定しておくことも大切です。

 

その他、築年数の経過や設備の不良など物件自体の価値が大きく下がるタイミングがいつかを想定したうえで、

その前に売却する計画を立てることも大切です。

これは簡単なことではありませんが、不動産会社の担当者等、

専門家のアドバイスを受けながら決めていくとよいでしょう。

 

高く売るためのテクニック

物件を高く売るためのテクニックとしては、

物件取得前においては「できるだけ空室が出にくい物件を選ぶ」といったことや、

物件所有中においては「維持管理をしっかりする」といったこと、

物件売却時においては「物件をきれいに清掃するとともに、より高く売却してくれる不動産会社を探す」、

「売却前にフリーレントなど活用してできるだけ空室の少ない状況にしておく」といったことなど、

さまざまなものがあります。

 

こちらも、ひとつひとつ不動産会社のアドバイスを受けながら進めていくとよいでしょう。

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まとめ

不動産投資における出口戦略についてお伝えしました。

 

不動産投資の出口戦略では、特に物件取得前からしっかり計画を立てておくことが大切です。

具体的には築年数や減価償却、税率の問題など、

本記事でご紹介したことを理解した上で物件選びをするようにしましょう。

 

また、出口戦略を成功させるためのポイントでお伝えした内容については、

不動産会社の担当者等、専門家の力を借りながら進めていくことをおすすめします。

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