【コラム】別荘賃貸で理想のライフスタイルと収入の両方を手に入れよう
別荘は贅沢品というイメージがありますが、別荘を使わない期間を他人に貸し出して収入を得られると聞くと、購入を検討したいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
本記事では、賃貸別荘のメリット・デメリット、手続きに関する注意点などお伝えしていきます。
別荘を賃貸に出せる？
別荘は年間のうち数日から数週間程度しか利用しないという方が多いでしょう。
それ以外の期間は誰にも使われないと考えると、もったいない気もします。
とはいえ、別荘を使わない期間だけ、短期間で貸すことはできるのでしょうか。
別荘の平均滞在期間
まずは別荘の平均滞在期間についてデータを見てみたいと思います。
平成24年11月熱海市の「別荘等所有者アンケート調査報告書」によると、別荘の利用頻度や滞在日数は以下のようになっています。
・利用頻度：毎月1回以上=7割(うち、月2回以上利用が4割強)
・滞在日数：1～2日=6割強
上記データを見てみると、多くの方がほぼ毎月別荘を利用しており、その利用期間は1～2日程度。
月2回以上利用したとしても、1年間のうち1カ月半程度しか利用していないことになります。
別荘を使わない期間は賃貸に出す
それでは、別荘を使わない間の短期間だけ賃貸に出すにはどうすればよいかというと、通常の賃貸ではなく、別荘として賃貸に出せばよいのです。
1回の滞在が1～2日程度であれば別荘を利用しない期間だけでも十分に貸すことができるでしょう。
自己利用を全く行わない賃貸専用別荘も可
また、別荘を購入して年単位で別荘を貸してしまうこともできます。
最初から投資目的で別荘を購入すれば、1～2日単位で賃貸に出すのと比べて高い利回りを期待できます。
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別荘を賃貸に出すメリット・デメリット
ここでは、別荘を賃貸に出すメリットとデメリットを見ていきたいと思います。
メリット1：管理の手間が省ける
人が住んでいない建物は傷みが早くなります。
夏や冬のトップシーズンだけ利用するような使い方だと、別荘についたらまず大掃除しないといけないということも珍しくありません。
このため、別荘を購入したら定期的に足を運ぶ必要がありますが、賃貸に出してしまえばそうした問題を解決できます。
メリット2：収益化できる
別荘を賃貸に出すことで、通常であればローンの返済や固定資産税の支払いなど、費用しかかからない別荘を収益化できるようになります。
利用しない期間があると、その分の費用はただ捨てていることになってしまいますが、他人に貸して有効活用してもらうことで収入を得られるのですから、よいことづくめだと言えるでしょう。
メリット3：貸別荘の水道光熱費は借主負担が一般的
賃貸別荘の賃貸期間中の水道光熱費は借主負担が一般的です。
別荘を利用していない期間でも水道料金や電気料金の基本料金は負担しなければなりませんが、賃貸に出してしまえばその期間中の費用が借主負担となるため、別荘を所有する負担を和らげることができます。
なお、固定資産税などの租税公課は貸主負担となるのが一般的です。
デメリット1：計画的な運用が求められる
先述の通り、別荘は多くの人が利用したがるトップシーズンがあり、その期間に自己利用するのか、自己利用しないのかなどあらかじめしっかり計画を立てておく必要があります。
自己利用するのであれば、その時期は賃貸の対象時期から外すことができますが、その分収益は大きく落ちてしまうでしょう。
一方、収益を伸ばしたいのであればトップシーズンに賃貸に出すことが大切ですが、そうなると自分が利用したいタイミングで利用できない可能性がある点に注意が必要です。
デメリット2：オフシーズンは人を集めづらい
上述の通り、トップシーズを自己利用するか、しないかは事前に決めておく必要がありますが、仮にトップシーズンを自己利用すると決めた場合、それ以外のシーズンを賃貸に出したとしても満足に賃貸に出せず、収益が落ちてしまう可能性が高いです。
デメリット3：自己利用する場合利回りは低め
賃貸別荘には自己利用するケースと賃貸専用にするケースがありますが、自己利用する場合は利回りが少なくなってしまいます。
そもそも別荘として利用するために購入し、利益はそこまで重視していないのであればよいのですが、そうでない場合には事前によくシミュレーションしておくことが大切だといえます。
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別荘を賃貸に出す際の手続き
ここでは、別荘を賃貸に出す際の手続きを見ていきたいと思います。
契約形態を確認
別荘を賃貸に出す際には、不動産会社に依頼することもできますが、できれば賃貸別荘専門の会社を探すようにしましょう。
業者に賃貸の仲介を依頼した後は、別荘を借りたいという人が現われ次第賃貸借契約となります。
なお、賃貸借契約には定期借家契約と一時使用賃貸借契約があるので、どちらで契約するか確認しておきましょう。
定期借家契約
定期借家契約とはあらかじめ期間を定め、期間経過後は原則として更新のない賃貸借契約のことです。
例えば2年の定期借家契約を結んだ場合、2年経過後は一度契約が終了することになります。
なお、2年を過ぎても引き続き貸す場合には改めて定期借家契約を結ぶことになります。
一時使用賃貸借契約
利用期間が1カ月未満など短い場合には定期借家契約ではなく一時使用賃貸借契約を結びます。
これは、定期借家契約は公正証書で契約しないといけないなど手続きが面倒であることから、短期間の契約の場合にはより簡単に契約できる一時使用賃貸借契約が利用しやすいからです。
いずれの場合でも当初設定した期間経過後は物件の引き渡しを受けることができますが、事前にいずれの契約形態になるのかを確認しておきましょう。
独自の貸別荘システムもある
賃貸別荘専門の会社の中には、「自己利用を優先するコース」や「賃料収入を優先するコース」など、パッケージされたコースが複数用意されている場合もあります。
過去の利用実績から利用しやすいコースが用意されており、自分で組み立てるのと比べて効率的なことが多いので、こうした会社を探してみるのもよいでしょう。
敷金や礼金はどうなる？
貸別荘は借主から敷金や礼金を受け取ることができるのでしょうか？
これは、借主の意向次第ではありますが、貸別荘であっても敷金や礼金を設定するのが一般的です。
別荘を賃貸に出した後、次の人を探すまでの間に補修や清掃などする必要があり、その費用のために敷金を受け取っておくことは大切なことです。
特に、賃貸別荘の中でペットを飼育するようなケースでは大目に敷金を設定するなどするとよいでしょう。
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まとめ
賃貸別荘についてメリット・デメリットや契約形態などお伝えしました。
別荘は自分で利用するだけでなく、利用していない期間を他人に貸し出すことで利益を出したり、場合によっては自己利用なしで賃貸専門の別荘にしたりすることもできます。
別荘を利用することを目的とするか、別荘を賃貸に出して収益を上げることを目的とするか、要望に応じてどのようにするか決めるとよいでしょう。
別荘の購入は自宅用の物件を購入する場合よりも自由度が高く、様々な要素を選択する必要があります。特に、エリア選定やデザイン間取りの打ち合わせなどには、専門家との視点が必要になります。
参考程度ですが、以下は弊社が別荘を購入検討している方からご相談を受けた内容の一部です。
- 「温泉がある別荘がいいけど、どのぐらい費用がかかるの？」
- 「◯◯万円の予算で考えているけど、別荘は建てられる？」
- 「サウナ作りとかガーデニングとかもしたいけど庭を持てる別荘地はどこ？」
- 「維持管理費用にはどのぐらいかかるの？」
- 「使用しない間に第三者に別荘を貸し出すことってできますか？」
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