貸別荘で節税できる？別荘経営で知っておきたい税金対策と経費活用術

貸別荘の節税とは、別荘を貸し出すことで発生する経費や減価償却を活用し、所得税や固定資産税などの負担を軽減する手法です。

「別荘を所有すると節税になる」と聞いたことはあっても、その仕組みや本当に節税効果があるのか疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、別荘を所有することで発生する代表的な税金（固定資産税・所得税・住民税など）を整理したうえで、貸別荘経営を通じた具体的な節税方法や経費計上のポイントをわかりやすく解説します。

さらに、節税目的で別荘を持つ際に注意すべき点や、実際に運用するメリット・デメリットも紹介。

税金対策として別荘の活用を検討している方や、副業や投資としての貸別荘経営に興味がある方は、ぜひご一読ください。

別荘を所有すると税金が発生する！

別荘を購入・所有することは新たに不動産を購入・所有することであるため、購入費用・維持費用に加えてさまざまな税金が発生します。

しかも居住目的のセカンドハウスとは異なり贅沢品とみなされるため、税制上の優遇措置もありません。

そのため、別荘を所有する際にはどのくらいの出費が発生するのかを、事前に把握しておくことが重要となります。

ここでは、別荘を購入・所有すると発生する各種税金について解説します。

参考：https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/index.html
関連記事：https://housebirdjapans.com/column/2906

別荘購入時に発生する税金

別荘はれっきとした不動産であるため、購入時には土地に対しても建物に対しても税金が発生します。別荘購入時に発生する税金は次の通りです。

不動産取得税

不動産取得税とは、売買・贈与等で不動産を取得・新築・増設した際に、不動産所在地の都道府県から課せられる税金です。土地・建物それぞれに対して課税されます。課税額は以下の計算式で算出されます。

不動産の税額（固定資産税評価額）×4％＝不動産取得税

不動産取得税は、別荘（不動産）を取得する際に1回のみ納税を行います。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の移転登記に伴い発生する税金です。別荘を購入する際には売主から買主へ所有権が移転するため、登録免許税を支払う必要があります。税額の計算式は以下の通りです。

固定資産税評価額×税率＝登録免許税

登録免許税の税率については、固定資産評価額に応じて決定されます。

消費税

資産譲渡・役務提供に伴い発生する税金です。別荘（不動産）購入時には、建物購入代金・仲介手数料等に対して課税されます。土地に対しては非課税となっています。

消費税の税率は一律で10％です。

別荘所有時に発生する税金

別荘を所有すると、以下のような税金の支払い義務が生じます。所有している期間中は常に支払いが発生し続けるため、事前にどのような税金を支払う必要があるのかを把握しておくことが重要です。

固定資産税

固定資産税とは、土地・建物等の固定資産に対して課税される地方税です。別荘に対しても課税されます。

固定資産税の税額は、以下の計算式により決定されます。

固定資産評価額×1.4％（標準税率）＝固定資産

税率に関しては自治体が決定することができるため、標準税率が採用されているとは限りません。事前に確認しておきましょう。

都市計画税

都市計画税とは、都市計画区域にある不動産に対して課せられる地方税のことです。所有している別荘が該当区域内である場合は、固定資産税とは別途都市計画税も支払う必要があります。

都市計画税は、以下の計算式により算出されます。

課税標準額（評価額）×税率（～0.3％）＝都市計画税

都市計画税の税率は上限0.3％となっており、各市町村によって異なる税率が定められています。

住民税

別荘を所有すると所在地のライフラインを使用することとなるため、住民税の支払い義務が発生します。

住民票を有する本拠地以外の住民税に関しては、課税金額が一定に設定されている均等割のみの支払いとなります。

別荘税（別荘等所有税）

軽井沢・熱海等のいわゆる別荘地と呼ばれるエリアでは、別荘所在地に住民票と税申告が無い方を対象として、上記の各種税金とは別途で別荘税が課税されます。

別荘税の課税については、各エリアが設定したルールに基づいて行われます。

別荘売却時に発生する税金

別荘は売却により手放す際にも、譲渡所得税と呼ばれる税金が発生します。譲渡所得税については、以下の計算式により算出されます。

課税譲渡所得×税率（15～30％）＝譲渡所得税

税率については、資産を保有していた期間により前後します。

短期譲渡所得（5年以内）：約30％

長期譲渡所得（5年以上）：約15％

例えば、別荘を3年間所有した別荘を2,000万円で売却した場合は、以下のような計算となります

2,000万円（売却益）×30％（税率）＝600万円（譲渡所得税）

売却により利益が出なかった場合には、譲渡所得税は発生しません。

別荘を所有するだけでは節税にはならない！

「別荘を購入すれば節税対策になる」とよく言われていますが、実際には単に別荘を所有しているだけでは、個人の場合であっても法人の場合であっても節税効果は期待できません。

むしろ維持費・税金でマイナスとなります。

ここでは、別荘を所有するだけでは節税にならない理由について、個人の場合・法人の場合に分けてそれぞれ解説します。

個人の場合

個人で別荘を所有する場合は、単に贅沢品として別荘を所有することとなるため、別荘の維持費・管理費等の一切を経費計上することはできません。

つまり、納税義務のみが発生して節税にはならないということです。また、贅沢品であることから、税の軽減措置等を受けることもできません。

個人で別荘の所有を考えている方は、経済的メリットは皆無であるという事実を知っておく必要があるでしょう。安易に所有するのはもちろんNGです。

法人の場合

法人で別荘を所有する場合は、福利厚生・社宅・研修等の名目で所有するのであれば、経費計上ができる場合もあります。

ただし、必ず経費計上できるとは限らず、事実として事業との関連性が薄いと経費として認められない場合があるため注意が必要です。

実際に税務署に否認される事例は数多く発生しています。

法人で別荘を所有する場合においても建前だけでは否認されるリスクが大きいため、実際に使用目的を明確に証明できるのでない限りは、安易に所有しない方が良いでしょう。

節税効果を期待するなら貸別荘経営がおすすめ！

節税目的で別荘を購入するのであれば、貸別荘経営を検討するのがおすすめです。

明確な節税効果が期待できるだけでなく、他にも様々なメリットがあるためです。

ここでは、貸別荘経営がおすすめである理由についてご紹介します。

事業として経費計上できる

単に別荘を所有しているだけでは、例え法人が福利厚生等の目的で申告を行ったとしても、経費計上できるとは限りません。

しかし、貸別荘を経営するのであれば、事業目的で保有していることが明確であるため、維持費・管理費等さまざまな費用を経費として計上することができます。

節税対策を上手く行うことができれば、高い節税効果を期待することも可能です。

貸別荘を経営するには相応のノウハウ・リソースが必要となりますが、明確な経済的メリットを狙うのであれば、別荘を所有するのではなく貸別荘経営を行う方が断然おすすめです。

収益源として有効活用できる

別荘は基本的にレジャー目的で所有される施設であるため、利用頻度が極端に低い特性を持ちます。

利用頻度が少ないほど所有コストは嵩むため、経済的には大きなマイナスとなります。

一方で貸別荘として運営するのであれば、自身が利用しない期間を新たな収益源として有効活用することが可能です。

購入した別荘を無駄なく活用できることは、貸別荘運営を行う大きなメリットと言えるでしょう。

オーナー自身も使える

貸別荘は、貸し出しの対象となる一般顧客だけでなく、オーナー自身が利用しても問題はありません。

自身が好きなタイミングで予約を入れ、別荘での自由な時間を楽しむことができます。

賃貸経営等の一般的な不動産投資では自身が物件を利用することはできないため、オーナー自身が自由に物件を利用できることは貸別荘経営の大きなメリットと言えます。

物件の劣化を防げる

人が使用していない建物や利用頻度が低い建物は、換気やメンテナンスが行われず、湿気がこもって劣化しやすくなります。年に数回しか利用しない別荘も例外ではありません。

別荘を単に所有するのではなく貸別荘として運営すれば、人が出入りや換気・メンテナンスも頻繁に行われるため、物件の劣化を防ぐことが可能です。

いくら上質な別荘を購入しても、放置により劣化してしまっては資産価値も大きく低下してしまいます。物件の劣化を防ぎ資産価値を維持できることも、貸別荘を運営するメリットのひとつと言えるでしょう。

貸別荘経営・別荘の有効活用は専門家への相談がおすすめ！

当記事では別荘を所有するのであれば、貸別荘経営を行うことがおすすめであるとご紹介してきました。

しかし、貸別荘の運営・維持管理・節税については専門的な知識・スキルが必要となるため、経験が無い方は苦労することが少なくありません。

そこでおすすめとなる方法が、貸別荘経営や別荘活用の専門家のコンサルティングやサポートを受けることです。知識・経験が豊富でたくさんの事例を知っている専門家であれば、現状の課題に応じたベストプラクティスを導き出すことができます。

弊社では、貸別荘活用に関する資料配布・サポートを行っています。

これから貸別荘として別荘を所有したい方・経営したい方・現在所有している別荘の維持管理費・節税でお悩みの方・別荘を有効活用したい方は、ぜひお気軽にお問い合わせ下さい。

まとめ｜節税を目的とした別荘所有には「貸別荘経営」という選択肢を

別荘を所有しているだけでは、個人・法人いずれのケースでも節税効果は期待できません。別荘は税制上「贅沢品」とみなされるため、購入費や維持費に加え、不動産取得税・固定資産税など多くの税金が発生します。経費計上も制限されており、経済的メリットはほとんどありません。

一方で、貸別荘として運用する場合は、事業として認められる可能性が高く、維持費や管理費を経費として計上できるほか、貸し出しによる収益も見込めるため、節税と収益化の両立が可能です。

弊社では、貸別荘運営に関する資料提供や無料相談を承っております。節税・資産活用としての別荘所有にご興味のある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。