セカンドハウスローンと住宅ローンの違いとは？フラット35も使えるって本当？
セカンドハウスは自宅以外にある拠点のことですが、
セカンドハウスを取得する際にはどんなローンが利用できるのでしょうか。
本記事では、セカンドハウスローンと住宅ローンの違いや、セカンドハウスにおけるフラット35の取り扱い、
セカンドハウスローンを利用する際の流れなどご紹介していきます。
セカンドハウスに住宅ローンは使えるの？
セカンドハウスの購入を考えている人の中には、
セカンドハウスの購入に住宅ローンを利用できるのか
疑問に思っている方がいらっしゃるのではないでしょうか。
そもそもセカンドハウスとは
セカンドハウスは自宅の他にもう一つ所有する住宅のことを指します。
例えば以下のようなものがセカンドハウスに該当するでしょう。
・職場の近くに住居を借りて平日の拠点としているもの
・週末家族でくつろぐためのもの
・仕事の拠点が複数あるケースなどで住まいが複数あるケース
ただし、「別荘」とセカンドハウスは税制上若干異なる扱いを受けます。
別荘は「日常生活以外の保養のため」に利用するもので、
セカンドハウスは先述の通り「職場や週末家族と一所に過ごすため」などに利用するものです。
利用の目的だけだと少し分かりにくいですが、
実際の判別には、概ね「毎月1日以上使用しているかどうか」が見られると考えるとよいでしょう。
セカンドハウスとして認められると、
固定資産税や都市計画税、不動産取得税といった税金の税制上の優遇について、
通常の住宅と同様のものを受けられます。
セカンドハウスの購入にはセカンドハウスローンを利用する
さて、セカンドハウスの購入に住宅ローンを利用できるかどうか、ですが、
住宅ローンは原則として生活の拠点となる住宅を取得する際に利用するものです。
この点、セカンドハウスは住宅ローンの条件には当てはまりません。
セカンドハウスのローンはセカンドハウスや別荘の購入に使えるセカンドハウスローンを使うと考えるとよいでしょう。
セカンドハウスローンの特徴
セカンドハウスローンには以下のような特徴があります。
・住宅ローンより審査が厳しい
・住宅ローンより金利が高い
・住宅ローン控除は受けられない
それぞれ見ていきましょう。
住宅ローンより審査が厳しい
セカンドハウスローンは住宅ローンのように生活の拠点にするためのローンではないということもあり、
審査ではスローンをしっかり返済していけるのかより厳しく見られる傾向にあります。
住宅ローンより金利が高い
また、セカンドハウスローンは一般的に住宅ローンより金利は高く設定されています。
これも、生活の拠点となる住宅の購入のために利用する住宅ローンと比べると、金融機関側のリスクが高くなってしまうことが理由です。
住宅ローンは金利1%程度で借りられることが多い一方、セカンドハウスローンは2～3%程度以上に設定されています。
住宅ローン控除は受けられない
住宅ローンを組んだ場合、条件を満たせば借入から10～13年間、
毎年末の住宅ローン残高の1%分について控除を受けられる住宅ローン控除を利用できます。
一方、住宅ローン控除の利用条件には「自己の居住の用に供する」というものがあり、セカンドハウスの場合は対象外です。
セカンドハウスでもフラット35を使える？
セカンドハウスの購入には原則として住宅ローンを利用できません。
一方で、住宅金融支援機構のフラット35は、セカンドハウスの購入にも利用できるようになっています。
セカンドハウスの金利は2～3%程度となっていることが多いのと比べると、
フラット35であれば全期間固定金利で1%台の金利で借りられるので非常にお得です。
セカンドハウス購入の際にはフラット35を利用できないか検討してみるとよいでしょう。
セカンドハウスでフラット35を利用する際の注意点
セカンドハウスでフラット35の利用を検討する場合、以下のようなことに注意しましょう。
・セカンドハウスのためのフラット35を二重に借りることはできない
・賃貸するための住宅には利用できない
・住宅ローン控除は利用できない
それぞれ解説します。
セカンドハウスのためのフラット35を二重に借りることはできない
まず、セカンドハウスが複数あるようなケースで、セカンドハウスのためのフラット35を複数利用することはできません。
複数借りるときは別の金融機関のローンを利用するようにしましょう。
賃貸するための住宅には利用できない
また、第三者に貸し出すための住宅にもセカンドハウス用のフラット35を利用することはできません。
第三者用に貸し出す物件を取得するためのローン（アパートローン）は、金利や借入期間など融資条件が厳しいため、
第三者に貸し出すことを隠してフラット35を利用するといったケースもあるようです。
こうしたケースでは、発覚次第全額返済を求められることもあるため十分注意しましょう。
住宅ローン控除は利用できない
セカンドハウスを取得するためにフラット35を利用する場合でも、住宅ローン控除は利用できません。
住宅ローン控除はあくまでも「自己の居住のために」に購入する物件が対象となるからです。
セカンドハウスローン利用の流れ
セカンドハウスローンを利用するときは以下のような流れで手続きを進めるとよいでしょう。
・物件探し～決定
・事前審査～承認
・売買契約
・本審査～承認
・セカンドハウスローン契約～決済
・引渡し
それぞれ解説します。
物件探し～決定
セカンドハウスローンの審査を出す前にどの物件を購入するか決めておく必要があります。
先に審査だけ受けたいという場合には、とりあえず仮で物件を決めて審査を受けるといったことも可能ですが、
後で物件が変わったら再審査を受けないといけません。
これは、ローン審査時には本人の年収などの情報以外に物件の資産価値なども見られるからです。
事前審査～承認
購入する物件が決まったら事前審査を受けます。
通常1週間程度で審査の可否の連絡がきますが、審査次第ではもっと時間がかかることもあります。
売買契約
審査の承認を得たら売買契約を締結します。
なお、事前審査については必ず受けないといけないというわけではありませんが、売買契約時には手付金を支払います。
「結局審査に通らなかった」ということのないよう、あらかじめ事前審査を受けておくようにしましょう。
本審査～承認
セカンドハウスローンの本審査は売買契約後にしかできないのが一般的です。
本審査は通常2週間程度で結果がでますが、場合によってはもっと時間がかかることもあります。
通常、事前審査の承認を得ておけば本審査でも承認を得られることがほとんどです。
とはいえ、審査否決になることもあるため最後まで慎重に進めましょう。
審査否決になった場合は物件を購入できなくなってしまいますが、支払った手付金を返して貰えるよう、売買契約時に「ローン特約」をつけておくことが大切です。
セカンドハウスローン契約～決済
本審査の承認を得られたらセカンドハウスローンの契約を取り交わし、決済を行います。
決済時には、司法書士や金融機関の担当者、不動産会社の担当者、売主と買主など担当者が一堂に会して手続きを進めなければなりません。
あらかじめ余裕をもってスケジュールを組んでおくようにしましょう。
引渡し
決済後はセカンドハウスの引き渡しを受けます。
通常、決済の翌月からセカンドハウスローンの返済も始まるため忘れずに返済資金を用意しておくようにしましょう。
まとめ
セカンドハウスのローンについて、特徴や注意点、具体的な利用の流れなどご紹介しました。
セカンドハウスローンは通常、住宅ローンより金利が高くなりますが、フラット35であれば住宅ローンと同じ金利で利用できます。
セカンドハウス取得時にはフラット35の利用を検討してみるとよいでしょう。
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