古民家購入やリフォームの失敗15例！後悔しないためには？
古民家再生に必要な予算はどれくらいか、目安だけでも知っておきたいですよね。この記事では、古民家再生のポイントを具体的な再生方法の例も交えて紹介しています。
古き良き時代の日本を思い起こさせる古民家は、築年数100年を超えた今もなお、木材の強度が保たれ、夏は涼しく冬は暖かく、住む人の心まで癒してくれますよね。
いま、古民家の魅力が改めて見直され始めています。
「老後は夫婦でゆっくり田舎暮らしがしたい」
「古民家を改装してカフェや民宿を営みたい」
「世界でひとつしかない自分だけの空間にしたい」
「アトリエに改築してアーティスト仲間で暮らしたい」
などなど、さまざまな想いを抱く人たちのニーズに合う古民家も多く、実際に古民家を購入してリフォームする「古民家再生」が静かなブームとなっています。
古民家の購入時によくある3つの失敗例
魅力的な点も多い古民家ですが、購入の段階で失敗してしまうことがあります。主な失敗例3つを挙げるとすると以下の通りです。
- 物件選びに妥協してしまった
- 不動産業者が扱っていない魅力的な物件があった
- 冬はとにかく寒い！
それぞれの失敗と対策について一点ずつ確認しておきましょう。
物件選びに妥協してしまった
まずは物件選びに失敗してしまうケースです。この場合の失敗とは特に「リフォームのイメージが湧かないまま妥協して購入した」というケースが当てはまります。
古民家自体、市場に出ている物件の数がそれほど多くないため「このエリアで探していた」という物件が見つかったとき、建物の状態や設備の老朽化などに対して多少妥協してでも欲しくなるかもしれません。
しかし大切なことは、思い描いている通りの古民家にリフォームできるかどうか、そこでの暮らしが満足のいくものになるかどうかです。
購入してなんとなくリフォームしたものの、全然納得がいかないという結果になってしまうパターンだけは絶対に避けたいところです。
失敗を防ぐためには、エリアが最高でもリフォームのイメージが湧かない物件だった場合、慎重に検討することです。
不動産業者が扱っていない魅力的な物件があった
知らないエリアで物件を探す際、地元の不動産業者を訪ねるという方も多いのではないでしょうか？
確かに地元に根ざした不動産業者なら、多くの有益な情報を取り扱っている可能性があります。
それ自体は間違いではありませんが、古民家を売りたいと考えている方が必ずしも不動産業者に仲介をお願いするわけではないということです。
購入したあとで「不動産業者が扱っていなかった、しかも自分の理想に近い魅力的な古民家があった」とわかったときは深い後悔に駆られるかもしれません。
とはいえ、自らその地域に出向いて地元の方に訪ねるというのも労力が必要です。突然やってきた見ず知らずの人に「この古民家は空いている」などと教えてくれるかどうかもわかりません。
失敗しないためには、そのエリアの「空き家バンク」をチェックしたり、役所に足を運んで尋ねてみたり、地元の飲食店で食事をするときに探している理由とともに空き物件がないか聞いてみたりなど、不動産業者と並行して情報を入手することが大切です。
冬はとにかく寒い！
古民家で過ごす冬はとにかく寒いです。風通しがよく夏は涼しく快適ですが、冬になると非常に冷え込みます。古民家が冷え込む理由としては以下の5点です。
- 断熱材がない
- 風が抜けるため気密性が低い
- 床下に外気が入り込む
- 窓が多く外気の寒さが伝わりやすい
- 隙間が多い
古民家は構造上、田の字形の間取りで窓が多いため風通しがよく気密性が低いことが特徴です。湿気が多い夏の日本に対応するために、工夫が施されています。しかし、冬の寒さは決して放っておけません。古民家は気密性が低いため、対策されていないとストーブを付けても、エアコンを付けても全く部屋が温まらず、コタツから一切出れなくなってしまったという状態になってしまいます。
古民家で寒さ対策としてまず行うべきは「断熱材の設置」「隙間を埋める」の2点です。
断熱材がないというのは、綿のないダウンジャケットを着ている状態です。特に、床、天井の断熱は寒さ対策に欠かせません。天井は上部にある温かい空気を冷やしてしまいますし、足元の冷気は部屋全体を冷やし込んでしまいます。
また、古民家は隙間が多いです。隙間風は少しであっても冬になれば気になります。木造の古民家は窓、仕切り戸、床など隙間はありふれています。古民家全体ではなく、リビングなどよく使う部屋だけでも隙間を埋めると生活が楽になります。
冬も温暖な地域であれば、一つの魅力ではありますが、寒さがある地域では対策すべき事項です。古民家購入時には、寒さ対策にかかる費用も含めて試算しておきましょう。
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古民家のリフォーム時によくある8つの失敗例
次に、古民家を購入してからリフォームをする際にありがちな失敗例を見ていきましょう。リフォーム時の失敗としては
- 古民家リフォームの施工例がない会社だった
- うまく意思疎通ができないリフォーム会社や担当者だった
- シロアリ被害や強度不足が発覚して改修費用がどんどん膨らんだ
- イメージと違った仕上がりになってしまった
- 予算の組み立てが甘かった
- リフォームが計画通り進まなかった
- ライフラインが想像以上に老朽化していた
- 自治体などからの補助金が使えたことをあとから知った
こうしたことが挙げられます。それぞれ詳しく、対策とともに解説します。
古民家リフォームの施工事例がない会社だった
まずはリフォーム会社選びに失敗してしまうパターンです。一般的な住宅のリフォーム事例はあっても、古民家のリフォーム事例がないというケースが想定されます。
もちろん、古民家リフォームの施工事例がなくてもイメージ通りに仕上げてくれる可能性はあります。しかし決して安い工事ではありませんので、実績があるほうが安心ですよね。
思い通りに仕上がらなかったなどの失敗を防ぐためにも、営業担当に確認したり、ホームページのリフォーム事例に古民家が含まれているかどうか確認したりすることが大切です。
うまく意思疎通ができないリフォーム会社や担当者だった
古民家リフォームの施工事例がある会社でも、担当者との相性が悪く意思疎通できなかったり、リフォーム会社側のイメージばかりで要望をなかなか聞き入れてもらえなかったりすることもあります。
せっかく多額のリフォーム費用を支払ったにも関わらず、自分のイメージを理解してもらえないまま工事を進められてしまうことだけは避けたいところです。
自分自身がイメージをできる限り具体化しておくことはもちろん大切ですが、それ以外でも、自分が伝えたことを理解してくれているか、聞いたことに対して的確に答えてくれるか、その担当者と話している中でイメージが湧いてくるかなども感じ取ることが大切です。
シロアリ被害や強度不足が発覚して改修費用がどんどん膨らんだ
リフォーム工事に着手してから、現地調査のときは発見できなかった梁や柱、屋根や床のシロアリ被害が発覚したり、一部解体してみて強度不足が発覚したりして、追加の改修費用が必要になったという失敗例もあります。
古民家リフォームではしばしば、こうした想定外のことが起こる場合があります。現地調査で発見できなかったトラブルにも対応できるよう、予算に余裕を持たせることが大切です。
「シロアリ被害が見つかった場合、いくらくらいかかりそうか」
「耐震改修工事が必要になった場合、いくらくらいあれば足りるか」
といったことも、担当者と話し合っておくとよいでしょう。
イメージと違った仕上がりになってしまった
担当者との意思疎通にもつながるのですが、思い描いていた仕上がりと違ってしまうという失敗例もあります。たとえば
「自分のイメージを具体的に伝えられなかった」
「古民家リフォームと古民家再生の違いを知らなかった」
こうしたことも失敗する要因となります。担当者はゼロからあなたのイメージを思い描いていきますので、より具体的に、より細かく伝えられるようにイメージを固めるとともに、写真などの資料を用意しておきましょう。
また混在しがちなのですが、古民家リフォームと古民家再生の違いを知っておくことも重要です。古民家リフォームは、古民家を現代風に改築・改装することを指し、古民家再生は、本来の古民家のような状態に戻すことを指すのが一般的です。
あなたが思い描いていたのが古民家再生だった場合、古民家リフォームを依頼した結果イメージと違った仕上がりになってしまうかもしれません。こうした違いを知っておくことも大切です。
予算の組み立てが甘かった
古民家改修には、計画性が欠かせません。やろうと思えば、どこまでできてしまうため予算管理を注意して行う必要があります。古民家の中には、骨組みのみのスケルトン状態にし、ほぼ1から改修を行う場合もあります。
DIYで対応しようと思っても、屋根や壁、電気工事や水回りなどの失敗したくない場所に、欠陥が発覚した場合には、業者への依頼が必要になります。また、設備の耐用年数は経過しているため、定期的に工事や取り換えが必要になる可能性も高いです。
古民家を購入する際には、ホームインスペクションなどを活用して物件の状態を診断したり、建築士にリフォーム費用を試算してもらうなどを行っておきましょう。
リフォームが計画通り進まなかった
古民家のリフォームと言えば、DIYやワークショップを考える方も多いのでは無いでしょうか。リフォームは古民家の醍醐味の1つとも言えますが、失敗例の1つとしては計画通りにならない点が挙げられます。
解体が難しく設計通りにできない、リフォームに必要な材料がないなど様々な理由はあります。最も大きな理由としては「技術力」です。古民家などの昔ながらの物件は、昔に使われた技術を理解し、使える状態で持っている人がリフォームには必要です。
企画や設計まではうまくいったものの、施工面で人が見つからずコストも上がってしまうというケースがあります。地域独自の技法が使われている場合や、築年数が100年以上経っている場合には、購入前に技術的に難しい状態ではないかを確認しておきましょう。
ライフラインが想像以上に老朽化していた
古民家の場合には、ライフラインの確認が欠かせません。例えば、水道ではなく井戸水が使用されている可能性や、下水道がきちんと整備されていない可能性があります。
また、古民家が長年使われいない場合などには、電線が断線していたり、ガス管や水道管が劣化している可能性もあります。もちろん購入前に状態は確認しますが、購入後に突然高い負荷を加えることで、破損してしまう可能性があります。
古民家購入時には、それぞれの設備の耐用年数や、ライフラインの状態について確認しておきましょう。
自治体などからの補助金が使えたことをあとから知った
古民家を購入する場合には、購入費用や補修費用などの補助金を申請できる場合があります。しかし、事前に調べておかないと使えたはずの補助金を使えなくなるというケースも起こります。
例えば、岐阜県高山市では、高山市空家等活用促進モデル事業補助金として増改築・改修に必要な工事及び設計・監理費の1/2（限度額1,000千円）を利用することができます。しかし、補助金交付決定前に工事着手された場合は、補助の対象となりません。
古民家を購入改修する前に、利用できる補助金や助成金を自治体に確認しておきましょう。
古民家をリフォームしたあとによくある4つの失敗例
古民家のリフォームが終わり、実際に住み始めてから起こりがちなトラブルや失敗例について解説します。
- 人間関係でトラブルが発生した／古いコミュニティに加わるのが大変だった
- 掃除や庭の草むしりといったお手入れが大変だった
- しばらくして屋根や壁などの修繕費用がかかった
- 冬の寒さがキツく暖房代が大きく膨れ上がってしまった
人間関係でトラブルが発生した／地元のコミュニティに加わるのが大変だった
古民家購入の失敗例としては、物件やコスト面での失敗が目立ちますが、生活面に深刻な影響を与えるのは、人間関係のトラブルです。
田舎で移住し、トラブルなく生活するには「あいさつ」が欠かせません。また、ヨソモノ意識が高い場合には、なかなか挨拶を返されないなど人間関係に苦しむことも少なくありません。
他にも祭りなどの伝統行事、町内の清掃作業など参加すべき催し物も少なくありません。田舎で生活をするためには、地域の人からの情報は欠かせません。古民家は地域にとっても重要なものであることも多く、移住者はよくも悪くも注目されます。
古民家を購入する際には、人間関係も対応すべきこととして、ついてくることは認識しておきましょう。
掃除や庭の草むしりといったお手入れが大変だった
立派な庭付きの古民家を購入し、無事にリフォームも済んだまでは良かったのですが、庭が広すぎて草むしりといったお手入れが大変だったり、部屋数が多いなど広すぎて掃除が大変だったりして苦労した、という失敗談もあります。
実際に住んでからの「日常」までイメージするのは大変ですが、そこで暮らす以上はやはり考えておくことが大切です。
対策として、庭であればコンクリートを敷設したりタイルを敷き詰めたりすることで雑草対策が可能です。外構工事もリフォームと一緒に依頼するとよいでしょう。
しばらくして屋根や壁などの修繕費用がかかった
予算の関係で屋根や外壁のリフォームを一部妥協したことにより、住み始めてしばらく経ってから修繕が必要になり、結局高くついてしまったという失敗例もあります。
古民家に限ったことではありませんが、リフォームをする際に優先したいのが「水回り」「屋根」「外壁・躯体」です。
予算の都合もあるとは思いますが、屋根や外壁は特に自然災害で破損するといったことも想定されます。優先順位と妥協点を見誤らないようにしたいですね。
冬の寒さがキツく暖房代が大きく膨れ上がってしまった
天井が高い古民家は、その分だけ空間も広くなりますので冷暖房費用もかかります。特に通気性に優れた古民家は、冬の寒さが厳しいエリアだった場合なかなか暖まらず、暖房代ばかりが大きく膨らんでしまうことがあります。
その地域の気候といった特性を把握しておくとともに、最初にもお伝えした断熱材を取り入れる、隙間を減らすことも考えましょう。冷房や暖房を効率よく循環させるためには、天井にシーリングファンを取り付けるといった方法もおすすめです。
古民家再生の予算相場はどのくらい？
比較的安価な価格で、物件を得られることも多い古民家購入。しかし、改修まで含めると、想像より予算が必要になるケースもあります。ここでは、古民家購入に必要な予算について解説していきます。
古民家再生に必要な予算は？
ひとくちに「古民家再生」といっても、部分的なリフォームからスケルトンリフォームまで、その方法や程度はさまざまです。
また、その古民家の状態、立地条件、解体工事の有無、廃棄物の処分など、さまざまな条件によって変わってきます。
そのため、予算も「○円必要」といった明確な基準はありません。とは言え、ある程度の目安は把握しておきたいですよね。あくまで一般的ですが、古民家再生にかかる費用の目安は「2000〜3000万円」程度と言われています。
ただし、これは屋根・内装・耐震改修・水回り・外観などをフルリノベーションしたケースと考えましょう。それに、この予算がなければ古民家は再生できないというものではありません。
実際、500万円未満で古民家再生に成功した人や、3000万円以上かけて蘇らせた人なども多数います。
大まかに「2000万円〜3000万円程度」とお伝えしましたが、具体的にどんな場所でどんな工事が必要なのか、次の章でもう少し詳しく解説していきます。
予算別・古民家再生法の目安
「全体的な予算は決まっているが、どこから手をつければ良いのか分からない」
「何を優先すれば良いのか教えてほしい」という方も多いと思います。
どういった再生が可能なのか、また優先した方が良い工事は何かといった、目安を紹介します。
| 予算相場レベル | 優先したい工事・できればしたい工事 |
| ☆ | 水回り・屋根の再生を優先させ、余った予算に応じて外壁や設備、一部の電気工事などをお願いしましょう。 |
| ☆☆ | 上記に加えて、全体的な電気工事を優先させましょう。余裕があれば、部屋の増設など住環境のリフォームをお願いしましょう。 |
| ☆☆☆ | 上記に加えて、躯体の強化などを目的とした解体工事・基礎工事・木工事などを優先しましょう。 |
| ☆☆☆☆ | 上記に加えて、耐震工事を優先させましょう。また、余裕があれば屋内外で残っていた部分の再生も完成させましょう。 |
やはり、水回りや屋根といった部分は、予算が少ない中でも優先的におこないたいところです。予算が1000万円程度という方は、水回りや屋根、電気工事を完成させ、外壁や部屋の増設といった部分的なリフォームを目指しましょう。
1500万円を超えた予算がある方は本格的な再生に取りかかり、2000万円まで予算を組むことができる方は、全体的に再生を完成させるところまで行けるでしょう。
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古民家再生のポイントを詳しく
水回り
古民家再生において、水回りは重要なポイントです。例えば公共の下水道が通っていない場合、浄化槽を埋設する必要があります。
そのため工事費用も高くなりがちです。設備を移設する場合も配管工事が伴うので、やはり費用は高くなりがちです。
「水回り」と一口に言っても、工事する箇所は多岐に渡ります。
| 主な工事スポット |
| システムキッチン |
| お風呂 |
| トイレ |
| 洗面台 |
| 浄化槽 |
| 配管工事 |
「LIFULL HOME’S 住まいのお役立ち情報」の住まいリフォーム調査によると、最も優先順位が高かったのは「お風呂」。
最近ではヒヤッとしない床や、お湯を保温しておける浴槽など、様々な機能を備えたお風呂が登場しています。入浴を楽しむ工夫が色々と仕掛けられそうですね。
ちなみに僅差で２位にランクインしたのは「トイレ」でした。
屋根
誰も住まなくなった古民家は、屋根がだいぶ傷んでいることが多いです。屋根の素材そのものを交換するのか、補修のみで済ませるのかといったことでも変わってきます。
１平方メートルあたりで見積もった時、瓦の入れ替え・ガルバ（※）への交換などにかかる費用は、補修のみ済ませる場合より高額になります。また、使用する素材によっても変動します。
※ガルバ…アルミニウム・亜鉛・シリコンの合金が用いられた素材で、ガルバリウム鋼板と言います。
軽量かつ耐久性が高い反面、結露が発生したり断熱性が低かったりする欠点もあります。
内装
多くは、いったん解体したのち、内装工事をおこなって再生させることになります。内装の解体などは自分でできる部分も少なくありません。
少しでも費用を抑えたい場合は、思い切ってDIYにチャレンジしてみるのも良いかもしれませんね。
耐震改修工事
古民家に用いられている木材は、比較的頑丈なものが多くあります。
しかし、昨今の自然災害、とりわけ地震が頻発している現状を振り返ると、やはり耐震改修は施しておきたいところですよね。
自治体によっては「古民家を取得して耐震改修を行う場合」に利用できる補助金制度を設けているところがあります。利用しない手はありませんので、まずは古民家がある住所を管轄している自治体のホームページや窓口で確認してみましょう。
古民家購入の失敗を避けるには物件診断がおすすめ
古民家再生の予算の目安、再生工事のポイントや、予算別にどういった工事を優先させるか、といった基礎知識を解説してきました。
古民家の状態、どんな仕上がりにしたいか、そして予算はいくらか…などさまざまなことを加味しながら、あらゆる再生方法の中から最適と思われるものを選択していくことになります。
そこで大切になってくるのは、「施主」、つまりあなたの“古民家を再生させたい”という熱い想いと、古民家再生にあたって何でも気軽に相談でき、かつ、的確なアドバイスをくれる、信頼できるパートナーを見つけることです。
古民家再生は、大きな夢が詰まったとても素晴らしい一大イベントですよね。ぜひお好みの古民家に出会い、描いていた仕上がりになるよう、願っています。
そして、各自治体では古民家再生に活用できそうな補助金制度などを設けていることがある、という点も忘れないでくださいね！
もしも古民家を使わなくなってしまったら…？ハウスバードの「1日から貸せる家」があります！
「せっかく古民家を購入してリフォームまで済ませたけど、あまり使わないので維持費ばかいがかかってもったいない」
「空き家になってしまった古民家を所有しているけど、買い手が見つからず取り扱いに困っている」
そんな悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか？
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1日から貸せる家とは？
「1日単位で誰にでも貸し出せる家」です。たとえば購入したものの、あまり使っていない古民家を「1日から誰かに貸し出せる」としたらいかがでしょうか？使っていない間、ただ眠らせておくのではなく貸古民家として運営するのです。
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