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古民家購入時の6つの失敗パターンを解説|購入前に確認すべきポイントとは

古民家再生に必要な予算はどれくらいか、目安だけでも知っておきたいですよね。この記事では、古民家再生のポイントを具体的な再生方法の例も交えて紹介しています。

古き良き時代の日本を思い起こさせる古民家は、築年数100年を超えた今もなお、木材の強度が保たれ、夏は涼しく冬は暖かく、住む人の心まで癒してくれますよね。

いま、古民家の魅力が改めて見直され始めています。

「老後は夫婦でゆっくり田舎暮らしがしたい」

「古民家を改装してカフェや民宿を営みたい」

「世界でひとつしかない自分だけの空間にしたい」

「アトリエに改築してアーティスト仲間で暮らしたい」

などなど、さまざまな想いを抱く人たちのニーズに合う古民家も多く、実際に古民家を購入してリフォームする「古民家再生」が静かなブームとなっています。

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古民家購入の5つの失敗パターンとは

魅力的な点も多い古民家ですが、実は古民家の購入における失敗パターンは主に以下の5つに分けることができます。

  • 寒い!
  • 建物の改修費用がどんどん増える
  • リフォームが計画通りできない
  • ライフラインが死んでいる
  • 自治体などからの補助金が使えた
  • 人間関係トラブルが発生した

それぞれの失敗と対策について一点ずつ確認しておきましょう。

寒い!

古民家で過ごす冬はとにかく寒いです。風通しがよく夏は涼しく快適ですが、冬になると非常に冷え込みます。古民家が冷え込む理由としては以下の5点です。

  • 断熱材がない
  • 風が抜けるため気密性が低い
  • 床下に外気が入り込む
  • 窓が多く外気の寒さが伝わりやすい
  • 隙間が多い

古民家は構造上、田の字形の間取りで窓が多いため風通しがよく気密性が低いことが特徴です。湿気が多い夏の日本に対応するために、工夫が施されています。しかし、冬の寒さは決して放っておけません。古民家は気密性が低いため、対策されていないとストーブを付けても、エアコンを付けても全く部屋が温まらず、コタツから一切出れなくなってしまったという状態になってしまいます。

古民家で寒さ対策としてまず行うべきは「断熱材の設置」「隙間を埋める」の2点です。

断熱材がないというのは、綿のないダウンジャケットを着ている状態です。特に、床、天井の断熱は寒さ対策に欠かせません。天井は上部にある温かい空気を冷やしてしまいますし、足元の冷気は部屋全体を冷やし込んでしまいます。

また、古民家は隙間が多いです。隙間風は少しであっても冬になれば気になります。木造の古民家は窓、仕切り戸、床など隙間はありふれています。古民家全体ではなく、リビングなどよく使う部屋だけでも隙間を埋めると生活が楽になります。

冬も温暖な地域であれば、一つの魅力ではありますが、寒さがある地域では対策すべき事項です。古民家購入時には、寒さ対策にかかる費用も含めて試算しておきましょう。

建物の改修費用がどんどん増える

古民家改修には、計画性が欠かせません。やろうと思えば、どこまでできてしまうため予算管理を注意して行う必要があります。古民家の中には、骨組みのみのスケルトン状態にし、ほぼ1から改修を行う場合もあります。

ただ、気をつけたいのは、シロアリやダニなどの虫害や、雨漏りや湿気による物件の腐敗です。購入したあとに、改修しようと思ったタイミングで、これらが発覚することが多く改修費用が膨れ上がってしまいます。

DIYで対応しようと思っても、屋根や壁、電気工事や水回りなどの失敗したくない場所に、欠陥が発覚した場合には、業者への依頼が必要になります。また、設備の耐用年数は経過しているため、定期的に工事や取り換えが必要になる可能性も高いです。

古民家を購入する際には、ホームインスペクションなどを活用して物件の状態を診断したり、建築士にリフォーム費用を試算してもらうなどを行っておきましょう。

リフォームが計画通りできない

古民家のリフォームと言えば、DIYやワークショップを考える方も多いのでは無いでしょうか。リフォームは古民家の醍醐味の1つとも言えますが、失敗例の1つとしては計画通りにならない点が挙げられます。

解体が難しく設計通りにできない、リフォームに必要な材料がないなど様々な理由はあります。最も大きな理由としては「技術力」です。古民家などの昔ながらの物件は、昔に使われた技術を理解し、使える状態で持っている人がリフォームには必要です。

企画や設計まではうまくいったものの、施工面で人が見つからずコストも上がってしまうというケースがあります。地域独自の技法が使われている場合や、築年数が100年以上経っている場合には、購入前に技術的に難しい状態ではないかを確認しておきましょう。

ライフラインが死んでいる

古民家の場合には、ライフラインの確認が欠かせません。例えば、水道ではなく井戸水が使用されている可能性や、下水道がきちんと整備されていない可能性があります。

また、古民家が長年使われいない場合などには、電線が断線していたり、ガス管や水道管が劣化している可能性もあります。もちろん購入前に状態は確認しますが、購入後に突然高い負荷を加えることで、破損してしまう可能性があります。

古民家購入時には、それぞれの設備の耐用年数や、ライフラインの状態について確認しておきましょう。

自治体などからの補助金が使えた

古民家を購入する場合には、購入費用や補修費用などの補助金を申請できる場合があります。しかし、事前に調べておかないと使えたはずの補助金を使えなくなるというケースも起こります。

例えば、岐阜県高山市では、高山市空家等活用促進モデル事業補助金として増改築・改修に必要な工事及び設計・監理費の1/2(限度額1,000千円)を利用することができます。しかし、補助金交付決定前に工事着手された場合は、補助の対象となりません。

参考:空家活用等支援制度について|高山市HP

古民家を購入改修する前に、利用できる補助金や助成金を自治体に確認しておきましょう。

人間関係トラブルが発生した

古民家購入の失敗例としては、物件やコスト面での失敗が目立ちますが、生活面に深刻な影響を与えるのは、人間関係のトラブルです。

田舎で移住し、トラブルなく生活するには「あいさつ」が欠かせません。また、ヨソモノ意識が高い場合には、なかなか挨拶を返されないなど人間関係に苦しむことも少なくありません。

他にも祭りなどの伝統行事、町内の清掃作業など参加すべき催し物も少なくありません。田舎で生活をするためには、地域の人からの情報は欠かせません。古民家は地域にとっても重要なものであることも多く、移住者はよくも悪くも注目されます。

古民家を購入する際には、人間関係も対応すべきこととして、ついてくることは認識しておきましょう。

 

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古民家再生の予算相場はどのくらい?

比較的安価な価格で、物件を得られることも多い古民家購入。しかし、改修まで含めると、想像より予算が必要になるケースもあります。ここでは、古民家購入に必要な予算について解説していきます。

1-2古民家再生に必要な予算は?

ひとくちに「古民家再生」といっても、部分的なリフォームからスケルトンリフォームまで、その方法や程度はさまざまです。

また、その古民家の状態、立地条件、解体工事の有無、廃棄物の処分など、さまざまな条件によって変わってきます。

そのため、予算も「○円必要」といった明確な基準はありません。とは言え、ある程度の目安は把握しておきたいですよね。あくまで一般的ですが、古民家再生にかかる費用の目安は「2000〜3000万円」程度と言われています。

ただし、これは屋根・内装・耐震改修・水回り・外観などをフルリノベーションしたケースと考えましょう。それに、この予算がなければ古民家は再生できないというものではありません。

実際、500万円未満で古民家再生に成功した人や、3000万円以上かけて蘇らせた人なども多数います。

大まかに「2000万円〜3000万円程度」とお伝えしましたが、具体的にどんな場所でどんな工事が必要なのか、次の章でもう少し詳しく解説していきます。

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予算別・古民家再生法の目安

「全体的な予算は決まっているが、どこから手をつければ良いのか分からない」

「何を優先すれば良いのか教えてほしい」という方も多いと思います。

どういった再生が可能なのか、また優先した方が良い工事は何かといった、目安を紹介します。

予算相場レベル 優先したい工事・できればしたい工事
水回り・屋根の再生を優先させ、余った予算に応じて外壁や設備、一部の電気工事などをお願いしましょう。
☆☆ 上記に加えて、全体的な電気工事を優先させましょう。余裕があれば、部屋の増設など住環境のリフォームをお願いしましょう。
☆☆☆ 上記に加えて、躯体の強化などを目的とした解体工事・基礎工事・木工事などを優先しましょう。
☆☆☆☆ 上記に加えて、耐震工事を優先させましょう。また、余裕があれば屋内外で残っていた部分の再生も完成させましょう。

やはり、水回りや屋根といった部分は、予算が少ない中でも優先的におこないたいところです。予算が1000万円程度という方は、水回りや屋根、電気工事を完成させ、外壁や部屋の増設といった部分的なリフォームを目指しましょう。

1500万円を超えた予算がある方は本格的な再生に取りかかり、2000万円まで予算を組むことができる方は、全体的に再生を完成させるところまで行けるでしょう。

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古民家再生のポイントを詳しく

水回り

古民家再生において、水回りは重要なポイントです。例えば公共の下水道が通っていない場合、浄化槽を埋設する必要があります。

そのため工事費用も高くなりがちです。設備を移設する場合も配管工事が伴うので、やはり費用は高くなりがちです。

「水回り」と一口に言っても、工事する箇所は多岐に渡ります。

主な工事スポット
システムキッチン
お風呂
トイレ
洗面台
浄化槽
配管工事

「LIFULL HOME’S 住まいのお役立ち情報」の住まいリフォーム調査によると、最も優先順位が高かったのは「お風呂」。

最近ではヒヤッとしない床や、お湯を保温しておける浴槽など、様々な機能を備えたお風呂が登場しています。入浴を楽しむ工夫が色々と仕掛けられそうですね。

ちなみに僅差で2位にランクインしたのは「トイレ」でした。

屋根

誰も住まなくなった古民家は、屋根がだいぶ傷んでいることが多いです。屋根の素材そのものを交換するのか、補修のみで済ませるのかといったことでも変わってきます。

1平方メートルあたりで見積もった時、瓦の入れ替え・ガルバ(※)への交換などにかかる費用は、補修のみ済ませる場合より高額になります。また、使用する素材によっても変動します。

※ガルバ…アルミニウム・亜鉛・シリコンの合金が用いられた素材で、ガルバリウム鋼板と言います。

軽量かつ耐久性が高い反面、結露が発生したり断熱性が低かったりする欠点もあります。

内装

多くは、いったん解体したのち、内装工事をおこなって再生させることになります。内装の解体などは自分でできる部分も少なくありません。

少しでも費用を抑えたい場合は、思い切ってDIYにチャレンジしてみるのも良いかもしれませんね。

耐震改修工事

古民家に用いられている木材は、比較的頑丈なものが多くあります。

しかし、昨今の自然災害、とりわけ地震が頻発している現状を振り返ると、やはり耐震改修は施しておきたいところですよね。

自治体によっては「古民家を取得して耐震改修を行う場合」に利用できる補助金制度を設けているところがあります。利用しない手はありませんので、まずは古民家がある住所を管轄している自治体のホームページや窓口で確認してみましょう。

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古民家購入の失敗を避けるには物件診断がおすすめ

古民家再生の予算の目安、再生工事のポイントや、予算別にどういった工事を優先させるか、といった基礎知識を解説してきました。

古民家の状態、どんな仕上がりにしたいか、そして予算はいくらか…などさまざまなことを加味しながら、あらゆる再生方法の中から最適と思われるものを選択していくことになります。

そこで大切になってくるのは、「施主」、つまりあなたの“古民家を再生させたい”という熱い想いと、古民家再生にあたって何でも気軽に相談でき、かつ、的確なアドバイスをくれる、信頼できるパートナーを見つけることです。

古民家再生は、大きな夢が詰まったとても素晴らしい一大イベントですよね。ぜひお好みの古民家に出会い、描いていた仕上がりになるよう、願っています。

そして、各自治体では古民家再生に活用できそうな補助金制度などを設けていることがある、という点も忘れないでくださいね!

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