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負動産とは?負動産となった別荘の処分方法について解説

負動産とは?

負動産とは交通の便が悪い地方や過疎地域にある古家や農地など利用価値や流通性に乏しく、売却や賃貸にまわすのが困難でありながら、修繕積立金や管理費などの維持費や固定資産税の納税義務だけ発生し、金銭的な負担が一方的にあるような不動産を指します。

これらの不動産は負動産という文字通り所有しているだけで所有者にとって経済的にマイナスになるです。

少子高齢化や人口減少による地方の過疎化と不動産所有者の相続が発生することで、このような負動産が多く発生しており、相続人を悩ませています。

負動産の多くは不動産活用の知識の無い所有者のもとで利益を生むことなく、「空き家」として放置されています。

負動産としての別荘

負動産は親族からの相続の結果として発生することが多いです。

高齢となった親世代が保有している土地を相続してみると、資産価値や利用価値がほとんどないということが起こりえます。

相続する不動産の中には親世代が購入した別荘も多く含まれています。

別荘の需要が盛り上がったのは1990年代のバブル経済の時期です。

余剰資金が不動産市場に流入し、不動産取引が活発化し、地方に限らず、日本全国で土地開発が行われました。

地方には豪華な共用施設を持つリゾートマンションや別荘が多く建てられ、親世代が購入しました。

しかし、バブル経済が崩壊すると、それまで活況を呈していた不動産市場から資金が流出し、別荘の需要は激減します。

バブル経済期に乱立した別荘は現在では、資産価値が大きく下落し、一部の富裕層を除いて、別荘の購入者はほとんどいません。

朝日新聞によれば、バブル初期に伊豆半島で購入した約300平方メートルの別荘地が購入時価格の1,300万円から21万円まで下落した事例もあるようです。

また、ここで紹介されている事例の他にも、かつての温泉地や別荘地で100坪以上の土地が、1円で売買される「1円不動産」も登場しています。

莫大な維持費や税金を考えて、「1円でもいいから負動産を手放したい」と考える不動産所有者が後を絶ちません。

地方に乱立する別荘は資産価値、利用価値ともに下落しています。

軽井沢や草津など主要な観光地が近場にある一部の別荘を除くと、近辺に商業施設もなく、交通の便も悪いため、買い手が見つからない状況です。

負動産となった別荘を所有しているデメリット

負動産となった別荘は利用価値がほとんどないにもかかわらず、維持費や税金だけがかかって、経済的にマイナスであることはすでに解説した通りです。

しかし、今後これらの経済的負担がさらに増大する可能性があります。

問題となるのは固定資産税です。固定資産税とは家や土地などの固定資産に対して課税される地方税であり、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

固定資産税は固定資産評価額に対して、1.4%課税されますので、例えば、固定資産評価額1,000万円の別荘の場合には1,000万円×1.4%=14万円の固定資産税がかかります。

負動産となった別荘にはほとんど利用価値がありませんが、固定資産税評価額は土地の時価とイコールではなく、地域や面積、形状などに応じて、決定されます。

固定資産税に関連して、2015年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行思考されました。

本法は空き家対策特別措置法と呼ばれていますが、文字通り空き家となった不動産について活用の促進を目的としています。

従来、どんなに老朽化した建物でも立っている限りは200㎡までの部分については、その土地の固定資産税の税額が6分の1に減額されるという特例があります。

しかし、空き家対策特別措置法の施行によって、課税主体である自治体から「特定空き家等」として認定された土地については、これまで享受できた特例の減免措置が適用されなくなります。

つまり、固定資産税が最大で現在の6倍に高騰する可能性があり、ただでさえ利用価値に乏しい負動産の固定費がさらに上がります。

したがって、負動産となった別荘について早急に処分し、経済的なマイナス状態を解消する必要があります。

負動産となった別荘を手放す方法

負動産となった別荘は所有しているだけで、管理費や固定資産税がかかりますので、早急に処分する必要があります。

ここからは資産価値のない別荘を処分する方法を解説します。

処分方法としては主に以下の方法が考えられます。

 

  • 相続放棄
  • 売却
  • 地方自治体へ寄付
  • 第三者への無償譲渡

 

相続放棄

親世代が別荘を所有している場合に相続が発生した時点で相続を放棄するという方法です。

こちらは厳密に言えば、所有する前に別荘を所有することを未然に防ぐ方法です。

相続が発生すると、承継する財産はプラスの財産だけではなく、被相続人の負債など一切の権利・義務を承継します。

しかし、相続の発生、つまり被相続人が亡くなったなくなったことを知ってから3ヶ月以内であれば、相続放棄ができます。

相続放棄は親などの被相続人の財産に関する相続権を一切放棄することであり、通常は負債がプラスの財産を上回る場合に相続放棄をします。

不動産の場合は相続放棄について、民法239条第2項に以下のように規定されています。

 

所有者のない不動産は、国庫に帰属する

 

つまり、相続放棄をすると、別荘は国に継承されるので、固定資産税の支払い義務がなくなります。

しかし、民法940条には以下のように規定されています。

 

相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

 

つまり、相続放棄した場合でも管理責任が残ります。

管理責任は「自己の財産におけるのと同一の注意をもって」管理する程度ですが、管理責任を怠って、他者他社に損害を及ぼした場合には損害賠償責任を負います。

したがって、別荘の老朽化が著しい場合には補強工事などが必要になるでしょう。

 

売却

最も好ましいのは売却でしょう。

買い手が見つかった場合には躊躇せずに売却することをおすすめします。

新型コロナウイルスの影響でリモートワークが広がり、地方移住がを注目を集めているので、買い手が見つかるかもしれません。

ただし、負動産は資産価値及び利用価値が著しく低いので、買い手が見つからない可能性があります。

買い手が見つかった場合でも購入時価格と比較して、著しく低い価格を提示されることになるかもしれません。

売却を検討している場合には空き家バンクに登録しておきましょう。

空き家バンクとは地方自治体が主体となって運営しているサービスであり、空き家の賃貸・売却を希望する所有者と空き家を利用したい人をマッチングすることを目的としています。

登録自体は無料ですので、まずは登録してみましょう。

 

地方自治体へ寄付

地方自治体に別荘地を寄付することも選択肢の一つです。

売却益は得られませんが、維持コストの支払いからは解放されます。

また、別荘地を土地開発などで有効に活用してもらえるかもしれません。

しかし、実際には地方自治体が別荘地の寄付を受け入れることはほとんどないようです。

地方自治体にとって不動産の所有者から得られる固定資産税は貴重な収入源です。寄付を受け入れたところで、維持コストがかかり、税収が減るため受け入れるメリットがないのです。

特に負動産となった別荘は利用価値に乏しいため、自治体としても活用手段がありません。

利用価値が残っている別荘地であれば、検討の余地があるかもしれません。

 

第三者への無償譲渡

別荘地にかかる権利を個人や法人などの第三者に無償で譲渡する方法です。

隣地の所有者などその周辺の土地に関連する第三者であれば、受け入れてくれるかもしれません。

個人や法人に譲渡する場合には譲渡所得税が課税されますが、社会福祉法人、財産法人、NPO法人、学校などの非営利団体であれば、課税対象外となります。

非営利団体であれば、無償譲渡を受け入れてくれる可能性があるかもしれません。

まとめ

負動産となった別荘は維持費や固定資産税だけがかかり、所有者にとっては経済的にマイナスです。

空き家対策特別措置法によって、固定資産税のコストが増大することを考慮すると、早期に処分するのが賢明でしょう。

売却によって利益になるのがベストですが、買い手が見つからないことがあるため、空き家バンクやマッチングサービスなどで買い手を根気よく探すことが、地道ですが最も有効な方法となるかもしれません。

 

最後に、負動産の活用方法のひとつとしてハウスバードの「1日から貸せる家」をご提案させていただきます。

 

ハウスバードが提供するサービス「1日から貸せる家」とは?

文字通り「1日単位で誰にでも貸し出せる家」です。

たとえば負動産として別荘などの建物を保有されている場合、1日単位で貸し出すことによって固定資産税を始めとする維持費や管理費の補填につなげたり、展開次第では収益につなげたりすることも可能になります。

また負動産として土地のみを保有されている場合でも、ホテルや旅館などを建築するケースと比べて莫大な初期投資を必要としませんので、イニシャルコストを大幅に抑えることができます。

加えて、旅館業・簡易宿所営業の許可を取得することで非常駐経営も可能となりますので、人件費といったランニングコストを抑えつつ経営しけるメリットも生じますし、これをきっかけとして新たなビジネスモデルが創出されるかもしれません。

普段は社員の皆様のためのサテライトオフィスや地方拠点として、あるいはマルチハビテーション施設として活用し、使用しない期間だけ1日単位で貸し出すなど、アイデア次第で負動産を有効活用できるのが「1日から貸せる家」の大きな強みです。

 

ハウスバードの「1日から貸せる家」はこんな企業様におすすめ

  • 初期投資を抑えられる負動産の活用方法を探している
  • リスクの少ない活用方法を探している
  • スタッフにも還元できる活用方法を探している
  • ランニングコストを抑えられる負動産の活用方法を探している
  • 新たなビジネスモデルを構築したい など

 

負動産は保有しているだけでも税金や維持管理費などのランニングコストがかかり続けます。

ぜひ時代を見据え賢くかつ先手を打って新たなビジネスの創出に取り組まれてはいかがでしょうか?

 

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