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失敗する別荘活用、成功する別荘活用の違いとは?メリットや成功のポイントも解説

リモートワークや移住、2拠点生活が注目される中で、もう一つのよりよい生活拠点として別荘需要が大きくなっています。

別荘所有者の方にとっては、所有している別荘を貸し出せる絶好の機会となっています。

一方で、これから別荘を購入したい方にとっても、維持管理コストを抑えて別荘所有を実現できる機会と言えます。

各地の中古別荘を「貸せる別荘」としてプロデュースしているハウスバードには、以下のようなお問い合わせが増えています。

「別荘を持ちたいが、使わない間に貸せるようにしたい」
「使っていない間に別荘を貸したい」
「所有している別荘の維持管理コストをなんとかしたい」

この記事では、別荘の活用方法や活用時のポイント、失敗例などを解説しています。

別荘活用についてぜひ参考としてご一読ください。

別荘活用で失敗してしまう3つの原因と対策

固定資産税や管理費用などの費用負担の軽減や、老朽化対策をするために必要な別荘活用。

メリットも多いため、活用を行いたいと考えている別荘所有者の方も多いですが、使われていない別荘も少なくありません。

なぜ別荘活用は成功せず失敗してしまうことが多いのでしょうか?別荘活用が進まない理由としては、以下の3つです。
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  • 関係者が多く進捗管理が面倒
  • 運営に時間と手間がかかる
  • 事前調査が難しい

別荘活用が失敗する理由について、それぞれ1点ずつ確認しておきましょう。

 

関係者が多く進捗管理が面倒

別荘活用の一番の壁は、活用までの手間がかかってしまうという点です。

「先祖代々相続しており簡単に更地化できない」「木造戸建てのため老朽化が激しい」「別荘地で住宅用に使う人がいない」など、

別荘の活用には一般的な不動産活用とは異なる条件がついていることが多いです。

また、別荘の活用では多くの打ち合わせが必要になります。

例えば、「別荘を使って民泊を行おう」と考えた場合、以下のような打ち合わせが必要になります。

 

  • 建築士・設計士とのリフォーム打ち合わせ
  • 工務店との予算・スケジュール打ち合わせ
  • 収益性の有無の調査
  • 民泊運営会社との運営方針確認
  • 予約サイト登録などの管理作業
  • 清掃会社への連絡

また、別荘活用を行う場合、建築物の用途変更や不動産登記の変更などの行政手続きが必要になります。

オンラインではなく直接の書類提出が必要なことも多いため、行政手続きがネックになってしまうこともあります。

別荘活用は関係者が多く、予算管理やスケジュール管理をすべて自分で行う必要があります。

別荘活用を行う方は、コスト面だけではなく「別荘活用を進める」という点で難しさがあります。

きちんと自身の別荘の状態をもとに、1から活用プランを作成できる専門家に相談してみましょう。

 

運営に時間と手間がかかる

別荘活用は始めるまでも大変ですが、始めた後も手間がかかります。

例えば、戸建賃貸物件として、別荘を貸し出した場合には、入居者からのクレーム対応、退去後にはクリーニングなどが必要になります。

また、民泊や簡易宿泊所経営を行う場合には、予約管理や宿泊者連絡、清掃などが定期的に発生します。

クレームに対応したり、宿泊者が泊まった後に清掃を行うために、現地に向かうのは非常に手間がかかります。

運営などを個人で行うのは、難易度が高いうえにかけなければいけない時間も少なくありません。

個人では難しいため、別荘活用を行う際には、運営管理までを外注することが多いです。

運営代行費用や清掃費用は、運営に必ず必要になるコストなので、収益に直接影響します。

さらに、宿泊者にとってレビューは非常に重要なため、運営会社選びなどは稼働率にも影響します。

そのため、適切な価格や条件を整理し、各エリアに対応している運営・清掃会社を見つける必要があります。

別荘活用を始める際には、運営管理まで一気通貫でプランニングしてくれる会社に相談してみましょう。

また、実際に同エリアで別荘活用を行っているオーナーの方に相談してどのように運営管理を行っているのか相談するのもおすすめです。

 

事前調査が難しい

アパート経営であれば、周辺の稼働率を調べるには不動産会社に聞いたり、自身で調べることもできます。

エリア内に多くの競合物件があるため、周辺施設を見て差別化したニーズを把握することができます。

しかし、別荘地の場合、競合となる施設が少ないだけでなく、データも少ないため稼働率などの予測をたてることも難しいです。

同じエリアの似たような宿泊施設でも価格帯によって求められる稼働率の水準は異なります。

住居とは異なり、宿泊施設はトレンドによって需要が変わってしまうこともあります。

少ないデータの中で、適切な事業計画を作成することは困難でもあります。

ただ、別荘活用を成功させるためには欠かせない作業であるため、きちんと納得するまで、事業計画は作り上げましょう。

ハウスバードでは、事業計画の作成から運営管理まで一気通貫で「貸せる別荘プロデュース」を行っています。

軽井沢・箱根・秩父などの各地の別荘地の実績をもとに、別荘活用の無料相談を行っています。

「そもそもうちの別荘って貸せるの?」という簡単な質問からでも受け付けております。

お悩みをお持ちの方には、ぜひこの機会にご活用ください。

別荘を活用をする3つの方法

別荘活用として、人気が高いのは以下の3つです。

自治体によって活用方法が限られている可能性もあるため、活用方法を選択する際には自治体に可能か確認しておきましょう。

 

年単位で別荘を貸す賃貸経営

リモートワークや2拠点生活などで需要が増えつつあるのが、別荘地の戸建賃貸物件です。

戸建賃貸経営は、普通借家契約を結び、入居者に貸し出します。

貸し出すためには、不動産会社に相談してみましょう。

戸建賃貸経営のメリットは、収益の安定性と管理の手間がほとんどなくなる点にあります。

年間を通じて収益が安定して発生します。

さらに、所有している別荘を管理する手間が省かれ、入居者へ売却や譲渡できる可能性があります。

一方で、戸建賃貸経営のデメリットは、自己利用ができず、入居付けが難しいという点が挙げられます。

戸建賃貸物件は、完全に貸し出すため自身の物件として自己利用することはできません。

別荘をほとんど利用していない場合にはおすすめですが、シーズンは使う予定がある場合などには避けたほうが良いでしょう。

近年は移住希望者が増えましたが、それでも別荘地の賃貸市場自体が小さいため、競合が少ないというメリットとも考えられます。

一方で、別荘地は管理会社も少なく入居者をつけるために広告宣伝費などのコストが必要になります。

賃貸経営として別荘を貸す方法は、自己利用もほとんどなく、ずっと使っていない別荘をなんとかしたいという方におすすめです。

 

1ヶ月単位で別荘を貸す貸別荘経営

マンスリーマンションなどと同様に、貸別荘経営では一ヶ月単位で貸し出します。

一般的には貸別荘経営では、建物のみを貸し出し借り手側とは短期借家契約を結びます。

貸別荘経営では2~3ヶ月単位で貸別荘として貸し出すことも少なくありません。

(貸別荘として貸す場合でも旅館業許可の取得が必要になることもあります。運営方法に応じて適用される法律は異なるため、専門家にご相談ください。)

貸別荘経営のメリットは、自己利用との両立が可能であるという点が挙げられます。

別荘地であれば、シーズンでの需要はある程度期待することができ、オフシーズンには自身も利用することができるため自己利用との両立を考えている方にはおすすめです。

一方で、貸別荘経営のデメリットは、貸せる時期が限られており、貸すための手続きが煩雑であるという点が挙げられます。

貸別荘の需要はシーズンのみに集中しており、それ以外の季節にはほとんど収益が発生しません。

また、貸別荘として自治体への登録が必要になることもあります。

許可の申請のための書類作成などは、不動産会社や行政書士に依頼することもできますが、ある程度の費用が必要になります。

貸別荘として別荘を貸す方法は、ある程度の自己利用を考えている方や、シーズンによって過ごしやすさに偏りがある別荘地に別荘を所有している方におすすめの別荘活用方法です。

貸別荘経営を行う際には、法律面でも確認事項が必要になります。

そのため、自治体や不動産会社への相談だけではなく、貸別荘の管理会社や行政書士等に相談しましょう。

また、ハウスバードでも多くの別荘地で貸せる別荘プロデュースを行ってきた経験やお客様のケーススタディを基に、別荘活用のご相談を受け付けております。

「そもそも貸せるのか」などの簡単な質問からでも受け付けておりますので、ぜひご相談ください。

 

1日単位で別荘を貸す旅館業経営

別荘を貸すとなると今まではマンスリー型の貸別荘経営が一般的でした。

しかし、近年では宿泊施設として1日単位で別荘を貸す旅館業経営が利用されるようになっています。

別荘地では、条例で民泊が禁止されている場合があります。

そのため、別荘地で1日単位で別荘を貸すためには、旅館業許可を取得する必要があります。

旅館業経営のメリットは、自己利用との両立しやすさと収益の大きさです。

1日単位で貸し出すだけなので、シーズンでも自己利用を両立することができます。

さらに、マンスリー型に比べても、1日単位で貸し出すことで一ヶ月あたりの収益が大きくなります。

また、物件に旅館業許可を付与しておくことで、単なる中古物件ではなく収益物件として付加価値をつけた状態で売却できる可能性もあります。

一方で、旅館業経営のデメリットとしては、運営面で手間がかかるという点が挙げられます。

旅館業許可は用途地域による制限があり、どこでも経営することはできません。

さらに許可取得には消防法に基づいた建築図面の提出など煩雑な手続きも必要です。

予約の管理や清掃等はすべて運営代行会社に任せることもできますが、運営会社選びなどは困難です。

一気貫通で別荘活用のサポートをしてくれるパートナーを探しましょう。

認知度のある観光地や別荘地に物件を持っている方や、自己利用も考えている方には、旅館業経営がおすすめです。

 

別荘活用の5つのメリット

別荘を活用するメリットは、以下の5つです。1点ずつ確認しておきましょう。

  • 維持管理費用の負担削減
  • 物件の管理状態の改善
  • 収益物件として資産価値の向上
  • 相続税評価額の減額効果
  • 固定資産税と都市計画税の節税

維持管理費用の負担削減

別荘の管理費は年間57.2万ほど(当社計算)。決して少なくない金額です。

別荘所有で必要になる費用の多くは、税金と維持費用です。

別荘活用することで管理費を運営費とし、宿泊料収益を得ることができます。

いままでは負担であった管理費用でも、収益に変えることでゆとりのある別荘ライフを実現できます。

 

物件の管理状態の改善

一般的に、住宅は人が住まない場合、非常に早いスピードで傷んでいきます。

物件の中の空気が入れ替わらず、湿気がこもってしまうためです。

日常的に使われない別荘は、それだけ劣化スピードは速くなってしまいます。

特に軽井沢や白馬などの山あいにある別荘地では、湿気が多いため劣化は進みやすくなります。

特に、シーズンしか使わない別荘では、未使用時でもキチンと管理されている物件と、放置されている物件では、傷み方に差が顕著に現れます。

所有者が使っていない間でも、貸別荘として定期的に使用してもらうことで、清掃費用や管理費用をかけなくても、物件をよりよい状態に保つことができます。

収益物件として資産価値の向上

別荘などの築古戸建て物件は建物価値が低く、買い手も少ないため簡単に売却するのは困難です。

旅館業免許がついており、収益実績まである不動産物件は市場にほとんど流通していません。

そのため市場価値が高く、一般的な戸建て物件売却よりも高い価格で売却することができます。

売却しやすく、相続する際にも負担が少なくなります。

 

相続税評価額の減額効果

別荘の悩みで多いのが所有のランニングコストと、子供への相続問題です。

なかなか使用する機会がない場合には別荘は負担になることが多く、エリアによって不動産評価額が高くなるので相続税も少なくありません。

しかし、別荘を活用することで相続税をへらす特例を受けることができます。

例えば、別荘を活用し、旅館業経営を行う場合には、旅館業免許を取得するために特定事業用宅地として登録します。

旅館業免許を取得し小規模宅地特例を活用することで、別荘の相続評価額減額が可能な例もあります。

また、別荘活用でローンを利用した場合、借入金がマイナス資産となるため相続対象の財産から控除されます。

相続税評価額をさらに引き下げることができます。

 

固定資産税と都市計画税の節税

別荘を活用することで、固定資産税や都市計画税なども節税することができ、所有時の負担も減らすことができます。

相続税とともに、小規模宅地の特例を活用することで、200平米以内の部分には固定資産税は1/6、都市計画税は1/3まで軽減することができます。

また、使っていない別荘をセカンドハウスとして活用するだけでも、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられる可能性があります。

別荘活用で成功する3つのポイント

別荘活用の目的を決める

「初期投資にメリハリを付ける」

貸別荘経営では、こだわりたい気持ちもわかりますが、初期投資はメリハリをつけて配分しましょう。

別荘地の宿泊施設はグレードが高いものが多いため、宿泊客に求められている部分はコストを減らししすぎないように調整することも必要です。

例えば、別荘地であれば観光客は広々とゆったりした空間を求めています。

そのため間取りや天井の高さ、バルコニーなどにはある程度費用をかける必要があります。

しかし、料理をこだわって行うことは考えにくいため、キッチンにはそこまで費用をかける必要はない可能性があります。

設備は最低限必要な部分を抑えた上で、建築士や工務店と相談しましょう。

物件につける設備は、ターゲットによって異なります。競合や別荘地の分析をもとに予算を配分しましょう。

 

エリアの収益性を事前に調べる

宿泊施設や、賃貸物件で収益を上げるには、立地について十分に検討する必要があります。

どれほど建物の企画が魅力的であっても、立地やエリアに収益性がなければ収入を見込むことはできません。

エリアの収益性を調べる際には、観光客の来訪数の変化やシーズンなどのマクロな分析だけではなく、競合となる宿泊施設の稼働率や価格、設備などのミクロな分析も必要です。

エリアの収益性を先にある程度調べておくことで、どの程度の費用をかけることができるのかを逆算することができます。

また、すでに物件を所有している際には、収益性を上げるために「どうやって周辺施設と差別化できるか、魅力的な施設になるか」を考える必要があります。

物件を所有している場合でも、エリアの収益性については事前に調べておきましょう。

ハウスバードでは、独自のツールを使用して物件情報をもとに稼働率や収益性、利回りを分析することができます。

収益性の分析がしたい方は、無料でエリア収益性の分析もしているため、お気軽にお問い合わせ下さい。

 

申請/設計/施工等は専門家に任せる

貸別荘経営を行うにあたっては、自分でできる部分と専門家に任せる部分を整理しましょう。

貸別荘の設計・施工には100万円単位の低価格帯の別荘を購入し、自分でリフォーム・管理する場合もあります。

しかし、別荘は自然環境の変化が大きく、毎日使うわけではないため物件が傷みやすいです。

個人でのリフォームやDIYでは、十分に対応することができません。

また、別荘地で宿泊・滞在する方は、コストパフォーマンスだけではなく、質の良い時間を過ごせるかも重要視しています。

そのため、設計や建築は、専門家とともに精度の高いものを建てましょう。

また、旅館業許可の申請も1から始めると手間がかかります。

旅館業許可取得には設計図面などが必要なため、申請の進捗が遅れると、設計施工といった他の部分にも影響が及びます。

さらに、役所の方との連携も必要になるため、平日の日中の時間を使うことが必要です。

そのため、他に本業や仕事がある場合には、時間を割くことが難しくなります。

旅館業許可の申請は複雑な部分もあるため、許可取得を代行してくれる業者に委託しましょう。

別荘活用は情報収集から始めよう

旅館業活用することで、相続評価額を減額し相続の負担や相続後の別荘所有も楽になります。

ハウスバードでは、別荘所有者特有の悩みを解決してきました。物件のリノベーションや運用までを一括で代行しています。

ハウスバードでは別荘所有者向けに無料個別相談を受け付けています。別荘所有にお困りの際にはお気軽に御相談ください。

過去のお客様への相談内容

・今所有している別荘の活用方法
・別荘の相続税試算
・所有物件周辺のエリア分析
・管理費の削減方法
・別荘維持費の内訳など

追伸:別荘売買の専門家は多くいますが、活用の専門家は日本でも少数です。

ハウスバードの別荘活用では、お客様の状況に合わせて最適な活用方法をご提案致します。少しでもお悩みがあればぜひ無料相談に下さい。

 

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