戸建て投資ってどうなの？メリット・デメリットや注意点を解説
不動産投資というとアパートやマンションを考える方も多いでしょう。しかし、戸建てを賃貸に出す戸建投資という方法もあります。
戸建て投資では、最初から投資用として購入する方法以外に、現在住んでいる戸建てを賃貸に出すと言った方法もあります。
もしくはこれから購入する戸建てについて、居住用として使う期間と賃貸として使う期間の2つを想定したりすることも可能でしょう。
本記事では、戸建て投資について、メリット・デメリットや注意てなど解説していきます。
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戸建て投資とは？
戸建て投資とは戸建てを第三者に貸し出して賃料を得る投資のことを指します。
不動産投資というと、どちらかというとアパートやマンションを賃貸に出すことをイメージされる方が多いのではないでしょうか。
実際のところ、不動産投資はアパートやマンションで始める方が多く、戸建て投資は珍しい傾向にあります。
しかし、戸建て投資はアパートやマンションによる不動産投資にはないメリットも多くあります。
戸建て投資のメリット
戸建て投資のメリットは以下のようなものです。
・少額から始めやすい
・競合が少ない
・入居期間が長い
・土地が残る
それぞれ見ていきましょう。
少額から始めやすい
戸建て投資は少額から始めやすいというメリットがあります。
1棟もののアパートやマンションを購入すると、数千万円～億を超える資金が必要なことも珍しくありません。
この点、戸建て投資であれば2,000～3,000万円程度からでも物件を探しやすく、場合によっては数百万円で購入できるケースもあります。
これから投資を始めるという方には特におすすめだといえるでしょう。
競合が少ない
不動産投資というとアパートやマンションを考える方が多く、戸建て投資は競合が少ない傾向にあります。
一方で、戸建ては駐車場や庭を確保しやすい、間取りが大きいことが多いといった点からファミリー向けとして一定の需要があります。
入居期間が長い
戸建ては傾向として入居期間が長いです。
これは、上述の通りファミリー向けの需要が大きく、ファミリー層は一度入居したら頻繁に引っ越ししないことが多いからです。
戸建ては一度入居したら長期間安定して運営しやすいといえるでしょう。
土地が残る
アパート・マンションにせよ戸建てにせよ不動産は土地と建物セットで考えます。
ただし、分譲マンションの場合土地は所有者全員の共有です。
一棟もののアパートやマンションであれば、土地を丸ごと所有できますが、入居者が全員退去しなければ建物を解体することができず、建て替え時には立ち退きなどの問題が発生します。
この点、戸建てであれば基本的に土地に対して1つの建物となるため、土地を資産として考えやすい傾向にあります。
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戸建て投資のデメリット
一方、戸建て投資には以下のようなデメリットがあります。
・退去したら利益がゼロになる
・立地がよい場所だと土地代が高い
・郊外の土地は将来に渡って地価が下がりやすい
それぞれ見ていきましょう。
退去したら収入がゼロになる
戸建て投資は1棟もののアパートやマンションのように、複数人から賃貸収入を得るということができません。
このため、1棟しか戸建てを所有していない場合、退去者が出たら収入がなくなるという点に注意する必要があります。
入居者がいない間も、ローンの返済や修繕費、固定資産税などの税金は発生してしまいます。
この点を解消するためには、複数戸の戸建てを所有するなどの対策が必要になるでしょう。
立地がよい場所だと土地代が高い
戸建ては特に立地がよい場所だと土地代の割合が高くなり、投資効率が悪くなってしまう点に注意が必要です。
1棟もののアパートやマンションであれば、土地の上に3階建て以上の建物を建てるのが一般的です。
このため、同じ広さの土地であれば、戸建てよりも土地を有効活用できているといえるでしょう。
特に立地のよい土地であるほど、戸建てよりアパート・マンションの方が有利になりやすいのです。
郊外の土地は将来に渡って地価が下がりやすい
日本は世界的に見てもダントツで高齢化の進んでいる国であり、少子化で将来的には人口が減っていくことが予想されています。
特に郊外の土地は将来的に地価が下がっていく可能性が高いといえるでしょう。
先述の通り、戸建て投資は立地のよい土地だと効率が悪く、郊外の土地で投資を始めることも多いため、この点には十分注意が必要です。
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戸建て投資は融資を受けづらい点に注意
戸建て投資の注意点として、融資を受けづらいという注意点があります。
これには以下のような理由があります。
・木造が多く価値が落ちるのが早い
・1戸しかないため収益性の面で問題がある
それぞれ見ていきましょう。
木造が多く価値が落ちるのが早い
戸建ての多くは木造のため、価値が落ちるのが早いという問題があります。
金融機関は融資時に、建物の担保価値を審査しますが、その際には耐用年数がどのくらいあるかという点が問題となります。
住居用の賃貸物件の耐用年数は構造ごとに以下のように定められています。
| 耐用年数 | |
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造 | 34年※ |
| RC造 | 47年 |
※4ｍｍ＜骨格材厚の場合
例えば、築年数20年であれば、木造住宅だと2年分しか残りの耐用年数がありませんがRC造であれば27年あることになり、ローン審査時に大きな影響を受けます。
この耐用年数の問題は、購入時はもちろん売却時にも問題となりやすいです。
例えば、築10年の木造住宅を中古で購入することを考えると、ローンの借入期間をあまり長くできないという問題が発生します。
また、築10年の木造住宅を購入して20年間賃貸に出し、築30年になってから売却するとした場合、売却時に買主がローンを組めない可能性があるのです。
先程ご紹介した耐用年数は「法定耐用年数」と呼ばれるもので国税庁が課税のために用いるものです。
金融機関がローンを審査する際にはそれぞれの基準に応じて「経済的耐用年数」を算出するため、法定耐用年数以上の融資を受けられることもありますが、木造住宅の価値が早く落ちる点には違いがありません。
戸建て投資を始める際にはこの点に十分注意が必要でしょう。
1戸しかないため収益性の面で問題がある
また、戸建て投資のデメリットでもお伝えした通り、戸建て投資は退去者が出ると収入がゼロになってしまいます。
金融機関のローン審査時には「間違いなくローンを返済してくれるかどうか」という視点で審査が行われます。
この点、戸建て投資の収入がゼロになってしまう可能性がある点はマイナスと捉えられやすいでしょう。
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まとめ
戸建て投資のメリット・デメリットと注意点を解説しました。
戸建て投資は実際に自分で借りた経験があることの多いアパート・マンションと比べると不安を感じることも多いでしょう。
しかし、取り組まれる方が少ない分競合も少なく、一方でファミリー向けには一定の需要があります。
現在住んでいる戸建てを賃貸に出すケースや、最初から不動産投資として取り組まれるケースなど、本記事でご紹介した内容をぜひ参考になさってください。
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