コテージ経営のメリット・デメリット、収益性は？
コテージ経営のメリット・デメリットや収益性の大切さを解説するとともに、どういった費用がかかるのか、どんな法令が関わるのかなどをお伝えしていきます。
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コテージとは？
コテージとは宿泊施設の一種ですが、バンガローやロッジなどと混同している方もいるのではないでしょうか？
まずはコテージについて簡単に解説します。
「小さな別荘」のような宿泊施設
コテージは「小さな家」「小さな別荘」などと訳されるのが一般的です。
一戸建て一棟をまるまる貸し切ることから「貸別荘」といわれることもあります。
家具や家電が備え付けられており、トイレやお風呂、キッチンやリビングなどの設備もひと通り揃っています。
アウトドアを体験しながらも夜は温かい布団で眠れるという点が魅力で、温泉地に建てられたコテージの中には天然温泉付きというものもあるようです。
ロッジはコテージよりも簡易的な宿泊施設、バンガローはそのロッジよりもさらに簡易的な、テントが少し立派になったような宿泊施設です。
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コテージ経営を始めるまでの流れ
コテージ経営を始めるにあたって、どういった流れになるのかポイントをまとめました。
1．コテージ経営が可能なエリアか確認する
別荘地によっては、コテージ経営などの貸別荘経営を規制しているところがあります。
まずは自治体の条例などをよく確認し、そもそもコテージ経営が可能であるか確認しておきましょう。
またコテージ経営をした場合、需要がどの程度あるのかを事前にリサーチしておくことも重要です。
このリサーチが甘いと、うまく収益につながらず失敗してしまうおそれがあります。
周辺の宿泊施設の稼働率や利用が予想される顧客層、予想される客単価などを把握しておくこととあわせ、そのエリアの宿泊に対する需要が長期かつ安定しているかといったところも調べておくことが大切です。
これらを踏まえて、まずはコテージ経営が可能かどうか確認しましょう。
2．各種手続きを進める
コテージ経営を始めるためには、さまざまな申請・許可取りが必要になってきます。
特に旅館業許可は、消防法や建築基準法などさまざまな関係法令が関わるうえ、手続きも煩雑です。
専門家に早くから相談して速やかに始めることが大切です。
また各自治体の条例による規制もありますので、あわせて早い段階で調べ始め、不明点があれば確認しておくことも忘れないようにしましょう。
3．コテージをリフォームまたは新築する
旅館業法や消防法などのチェック項目をクリアすること、自治体の条例による規制をクリアすることはもちろんですが、宿泊客に喜んでもらえるようなデザイン、設備を整えることも大切です。
何度も打ち合わせを重ね、きちんとした建築設計をおこなったあとは、施工会社を選定します。
現地のハウスメーカーから絞り込むのが基本になりますが、その際も複数の業者から相見積もりを取るようにしましょう。
また物件を選ぶ際、可能であれば建築士に同行してもらうのがおすすめです。
4．運営の開始
施工が完了し、各種手続きも無事に済んだら、管理会社・清掃会社などを選定しましょう。
予約の受付や宿泊客の対応などを委託できる運営会社も必要です。
すべてを自分でやるという場合、集客に力を注げなくなるおそれがあります。
コテージ経営をするのであれば、経営者は企画を練り集客することに注力できる環境を整えることが大切です。
準備が整えば、いよいよコテージ経営のスタートです。
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コテージ経営のメリット
コテージ経営にはメリットもデメリットも存在します。
まずはメリットから見ていきましょう。
収益が得られる
コテージを貸すことで、自分が使用していない間に収益をあげることができます。
エリアにもよりますが1日単位で貸し出すことができますので、1カ月◯円といった一般的な賃貸物件よりも高い収益性が見込めることも少なくありません。
設備の劣化を防げる
人が住まなくなると一気に老朽化してしまうのが住宅です。
別荘などは特に、使用していない期間に空気が入れ替わらず、湿気が溜まるなどして劣化していきます。
貸しコテージにすることでコンスタントに人が利用してくれるようになれば、そうした劣化を防ぐ（遅らせる）ことができます。
賃貸と比べて収益率が高い
当然、集客のノウハウやきちんとした維持管理などは必要ですが、一般的な賃貸物件と比べた場合、より高利回りを実現しやすいのがコテージなどの貸別荘です。
たとえば1カ月10万円の賃貸なら10万円以上の収益は見込めません。
ところがコテージなどの貸別荘を1日単位で貸し出すことができれば、1泊3万円などとした場合、一般的な賃貸よりも高い収益性が見込めます。
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コテージ経営のデメリット
一方、コテージ経営にもいくつかデメリットがあります。
ある程度まとまったイニシャルコストが必要
コテージの購入または建築費用はもちろんのこと、それ以外にもリフォーム費用や各種手続きなどにかかる手数料、修繕費用などでまとまったイニシャルコストが必要になります。
マンション経営などと比べてローンがおりにくいといったデメリットもありますので、資金には余裕を持たせることが大切です。
各種申請・手続きが面倒
旅館業許可を得るために必要な各種届出や申請などは手続き・やり取りが非常に複雑で、一から自分でやろうとすると相当な知識と労力が必要になります。
速やかにコテージ経営を始めるためにも、行政書士など専門家に依頼する必要があります。
自分で利用したいときに使えないことも
1日単位ではなく、1カ月などの長期宿泊やシーズン貸しをする場合、自分が利用したいと思ったときに使えなくなってしまうことがあります。
1日単位での貸し出しかシーズン貸しかなどはエリアによっても異なりますので、コテージ経営を始める前にこの点も踏まえて計画を立てることが大切です。
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コテージ経営にかかる費用
続いて、コテージ経営にはどういった費用がかかるのかを見ていきます。
「コテージ経営を始める前」と「コテージ経営を始めてから」に分けてまとめましたので、確認していきましょう。
コテージ経営を始めるまでにかかる費用の例
- 物件費用
- 登記費用
- 各種税金
- リフォーム費用・建設費用
- 各種保険料
- 温泉権利費用
- 広告宣伝費用
- 旅館業許可取得費用 など
コテージ経営を始めるまでにはこのような費用が必要になります。
集客のためのサイトを立ち上げたり広告を打ったり、といった費用も頭に入れておきましょう。
旅館業許可取得費用とは、主に代行を依頼する行政書士などに支払う報酬や手数料のことです。
コテージ経営にかかるランニングコストの例
- 管理費用
- 清掃費用
- 運営費用
- 人件費
- 水道光熱費
- 燃料費
- 通信費
- 保守・修繕費用
- 広告宣伝費用
- 委託費用 など
一方、コテージ経営を開始してからは、このようなランニングコストがかかります。
これ以外にも、消耗品・事務用品などの購入費用やゴミの処分費用、土地を借りるのであれば地代も必要になります。
コンスタントに通うようであれば、交通費も含めておくようにしましょう。
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コテージ経営にまつわる許可・関係法令
宿泊料や室料を受けて人を宿泊させるコテージを経営するにあたって必要不可欠なのが「旅館業許可」です。
同法では「旅館・ホテル営業」「簡易宿泊営業」「下宿営業」という3つの営業種別が規定されていますが、コテージはこのうち簡易宿泊営業に該当します。
カプセルホテル、ユースホステル、山小屋などのように「1つの客室を複数人で共用する宿泊施設」が簡易宿泊営業です。
その旅館業許可を取得するためには「消防法」や「建築基準法」、さらには自治体の「条例」などさまざまな法令が関わってきます。
また温泉を設ける場合「温泉法」における温泉利用許可が必要になるケースもあります。
このように、コテージ経営にはさまざまな法令が関わってきます。
それぞれ申請したり相談したりする窓口や、手続きの仕方なども異なります。
そのため、コテージなどの貸別荘経営に詳しい専門家などに、早いうちから相談しておくことが大切です。
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コテージ経営を成功に導くための最重要ポイントは「収益性」
コテージ経営で成功するためのポイントはいくつかありますが、特に重要なことは何度もお伝えしているように「収益性」です。
コテージ周辺の宿泊施設や、似たような環境のエリアなどを入念にリサーチし、どれくらいの稼働率が見込めるかを算出しておきましょう。
特に別荘地は、ハイシーズンとオフシーズンとで稼働率に大きな差があります。
「年間平均」というざっくりした数字ではなく、シーズン別などより細かい単位で稼働率を予測しておくことが大切です。
また、利用が予想される顧客層を把握しておくことも忘れないようにしましょう。
顧客層により、どういった設備やデザインにするかなどが変わってきます。
そのほか、周辺の宿泊施設との差別化を図り、より魅力的なコテージにすることも、新規顧客やリピーターを獲得するうえでの重要な要素になります。
「どれくらいのイニシャルコストをかけて、どれくらいの収益性が見込めるか」
コテージ経営を始める方は、まずはここから確認していきましょう。
「使っていない間に別荘を活用して貸したい」「別荘の維持管理のコストや手間を減らしたい」など、お悩みが増えやすい別荘所有。別荘活用のノウハウはなかなか一般化されておらず活用方法を調べるのも一苦労です。ハウバートは、軽井沢・箱根・京都など多くの別荘地や観光地で、「中古別荘の貸せる化プロデュース」を行ってきました。別荘活用や別荘売却にお悩みの方は、ハウスバード株式会社にぜひご相談ください。
参考程度ですが、以下は弊社が別荘活用に悩んでいる方からご相談を受けた内容の一部です。
- 「中古別荘のリノベーションはどのぐらい費用がかかるのか」
- 「持っている別荘をそもそも貸すことができるか知りたい」
- 「相続した別荘をなんとかしたいがどうすればいいか知りたい」
- 「別荘を買うだけでは節税できないと税理士に言われた」
- 「使っていないシーズン中には別荘を貸して活用したい」
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