別荘が節税になるのは本当？具体的な方法について解説！
よく富裕層・経営者・成功者等は節税のために別荘を所有すると言われていますが、別荘にはどのような節税効果が見込めるのか詳しく知りたい方もいるのではないでしょうか。
当記事では、別荘にかかる税金・節税の可否・計上できる経費・具体的な節税方法について解説しています。
節税目的で別荘の所有を考えている方や、別荘の節税効果の実態を知りたい方は、ぜひ参考にしてみて下さい。
別荘を所持しているだけでは節税にはならない！
節税目的で別荘の所有を考えている方にまず知って頂きたい事実が、「別荘を所有しているだけでは節税にならない」ということです。
別荘で節税を行うためには、別荘にかかる経費を経費計上する必要があります。
つまり、別荘を活用して事業を行うか、法人の福利厚生で利用するなど、経費として認められる理由が必要であるということです。
単に別荘を所持しているだけでは何も経費として計上できず、単に維持管理費・税金といった出費が嵩むだけであるため注意が必要です。
別荘で節税を考えている方は、別荘を経費計上できる目的・用途について検討することから始めましょう。
別荘にはどのような税金がかかるのか？
別荘で節税を検討しているのであれば、まず別荘にどのような税金がかかるのか把握しておくことが先決です。
ここでは、別荘にかかる各種税金について解説します。
別荘にはさまざまな種類の税金が発生するため、全体像を把握しておきましょう。
購入時にかかる税金
不動産取得税
売買・贈与・新築・増設等により不動産を取得した際に、不動産が所在する都道府県より土地・建物それぞれに1度だけ課せられる税金。
以下の計算式で税額が算出されます。
- 税額（土地・建物）＝固定資産評価額×4％
登録免許税
登録免許税とは、所有権保存登記・移転登記等が行われた際に課税される税金です。
別荘の購入時には売主から買主への所有権移転登記を、新築時には所有権保存登記を行う必要があるため、登録免許税が課税されます。
登録免許税は、以下の計算式で算出されます。
- 税額（登録免許税）＝固定資産評価額×税率
売買・贈与・相続のいずれに該当するかで税率は異なってきます。
消費税
商品・サービスの提供等の取引に対して課税される税金のことで、税率は一律10％。消費者が負担して事業者が納付するのが特徴です。
別荘購入時には、建物購入代金・仲介手数料等に対して課税されます。土地の譲渡・貸付は消費税の課税対象外となるため、別荘の土地部分に対しては課税されません。
維持にかかる税金
固定資産税
固定資産税とは、土地・建物といった固定資産に対して課税される税金のことで、別荘にも当然課税されます。
以下のように、自治体が決定した固定資産評価額に対して税率を掛け合わせることで算出します。
- 税額（固定資産税）＝固定資産評価額×1.4％
都市計画税
別荘の所在地が、都市計画事業・土地区画整理事業の区域内である場合には、同事業に充てられる地方税である都市計画税が課税されます。
都市計画税については、以下の計算式で算出されます。
- 税額（都市計画税）＝課税標準×税率（最高0.3％）
住民税
住民税は、都道府県民税・市区町村民税を合わせた税金のことで、市区町村から一括で課税徴収されます。
本拠地以外の別荘等の物件に対しても、一律課税額の均等割が課税される決まりとなっています。
本拠地以外の物件であるため見落されがちですが、所在地のインフラを利用する以上支払い義務が発生しますので、忘れずに意識しておきましょう。
売却時にかかる税金
所得税・法人税
別荘を購入時よりも安い金額で売却した場合は非課税ですが、地価の高騰等により利益（譲渡差益）が出た場合には、個人の場合は所得税・住民税、法人の場合は法人税の支払義務が生じます。
税額については個人・法人でそれぞれ以下のように計算します。
- 税額（所得税）＝課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）
- 税額（法人税）＝売却益×法人税率
別荘で節税を行う一般的な方法
節税目的で別荘の所有を考えている方は、具体的な節税方法について事前に把握しておくことが重要です。
ここでは、別荘を活用して節税を行う一般的な方法について、法人・個人のケースをそれぞれ解説します。
別荘はどのようは方法で節税を行うことができるのかを確認しておきましょう。
法人の場合
現に何かしらの事業を営んでいる法人であれば、以下のようにさまざまな方法で節税を行うことができます。
・福利厚生（保養地）
・研修施設として利用
・サテライトオフィスとして利用
・貸別荘を運営
貸別荘等の直接的な用途でなくとも、福利厚生・研修施設・サテライトオフィスなどさまざまな名目で節税を行うことが可能です。
従業員を多く抱えている法人であれば、節税目的で別荘を所有するのは効果的な手段であると言えます。
個人の場合
給与所得者である個人が別荘を購入しても、別荘の購入・維持・管理にかかる各種費用を経費計上することができないため、節税効果を期待することはできません。
個人事業主であったとしても、別荘が直接的に事業に関係していなければ、同じく経費計上できないため節税効果は見込めません。
個人の場合は、個人事業主または副業として貸別荘を運営するなど、明確な事業実態が無い限り、基本的に別荘を持つことによる節税効果・経済的メリットはほぼ期待できないと考えて差し支えないでしょう。
別荘で経費計上できる科目
別荘で節税を図ることを考えているのであれば、どのような経費を計上できるのかも知っておく必要があります。
別荘を事業目的で利用している場合においては、別荘の購入・維持・管理にかかる以下のような経費を計上することが可能です。
別荘自体にかかる費用
・減価償却費
・水道光熱費
・損害保険料
・修繕費
別荘の利用にかかる費用
・消耗品費
・通信費
節税を行うのであれば、できるだけ多くの経費を計上した方が得であるため、どのような経費が発生してどのような経費を計上可能であるのかを細かく把握しておきましょう。
税務署に否認されるケースも
経費として計上したものの税務署に否認され、経費として認められないケースもあります。
特に、福利厚生など直接的に事業と関係のない経費については、実態確認の結果否認されてしまうリスクが高くなります。
福利厚生としては利用しておらず、役員が個人的に別荘を利用している場合などは、まず経費として認められることは無いでしょう。
実際に福利厚生として利用していた場合においても、利用状況・利用実態を証明する記録が無ければ否認されてしまうリスクがあります。
もし福利厚生等の目的で別荘を利用する場合は、否認リスクがあることに留意しておくと同時に、税務署に経費として認めてもらうためにも確かな記録を残しておくことが重要となります。
確実に節税を行いたいなら貸別荘がおすすめ！
上述の通り、企業経営・事業目的であったとしても、利用実態が不明瞭であれば税務署に否認されるリスクがあります。
別荘で確実に節税を行いたいのであれば、事業として利用する目的・実態が明確である貸別荘を運営するのもおすすめです。
貸別荘の運営を行えば、以下のように節税はもちろんさまざまなメリットを得ることができます。
・別荘の購入・維持・管理にかかる費用を経費として計上可能
・別荘を収益物件化できる
・自身でも好きなタイミングで別荘を利用できる
・頻繁に人の出入りがあることで物件が傷みにくい
・法人として貸別荘運営を行いつつ保養地・福利厚生としても利用可能
節税効果を踏まえつつ貸別荘運営を行いたいなら、ぜひ企画・デザイン・収益試算・サポートまでトータルプロデュースが可能な弊社までご相談下さい。
無駄なコストを省き収益性を重視した、最適なプランをご提案致します。
まとめ
別荘の節税についてご紹介してきましたがいかがでしたか。別荘の節税効果はいかなる場合でも発揮できるわけではなく、経費として計上できることが必須条件。
単に所有するだけでは出費が嵩むだけで節税効果は期待できない点に留意しておく必要があります。
これから別荘を所有して節税を行おうという方は、事業目的・事業実態が明確である貸別荘がおすすめ。
節税だけでなくさまざまなメリット・魅力があるため、ご興味がある方はぜひご検討下さい。