空き家を維持するメリットやデメリット、管理方法とは？
現在、日本では空き家が増加している問題が多発しており、それに対応していかに空き家を活用できるかが大きな課題となっています。
活用法の一つに古民家として活用する方法がありますが、古民家として活用する前に諸々の計画を立てている間も維持し続けなければなりません。
古民家として活用するためにも空き家を管理して維持する必要性があるとはいえ、メリットやデメリットもあるので注意が必要です。
それでは、空き家を維持するメリットやデメリット、管理方法についてご説明しましょう。
空き家を維持するメリット
空き家を維持するメリットは、以下の通りです。
- 不動産としての資産価値が維持できる
- 近隣トラブルが避けられる
- 損害賠償責任に問われる心配がない
それでは、空き家を維持するメリットについてご説明しましょう。
不動産としての資産価値が維持できる
空き家を維持することで、不動産としての資産価値を維持することができます。
空き家は誰も住んでないからといって放置し続けると、あっという間に劣化してしまいます。
不思議なことに誰かが住んでいると劣化は非常に緩やかになっていくのですが、誰も住んでいない空き家は驚くほど劣化するため、著しく資産価値を下げてしまうのです。
空き家が急速に劣化するのは、害虫やカビの発生、排水管からの汚臭、部屋を閉め切ることによる湿気などの原因で、建物全体の劣化が進んでしまうことにあります。
住人が手入れをしないだけで急速に劣化が進む以上、資産価値が下がるのは必然的です。
古民家などで空き家を利用する場合、通気や換気、設備のメンテナンスといった維持管理を行う必要性があります。
維持管理を怠らない限り、資産価値を維持することができるでしょう。
近隣トラブルが避けられる
空き家を維持しなかった場合、近隣トラブルに発展する可能性があります。
たとえば、以下のような近隣トラブルが挙げられるでしょう。
- 空き家からの異臭
- 隣家の敷地内に庭木が侵入している
- 庭木が前の道路に大きくはみ出している
- 腐朽した建材が敷地内に飛び出していて危険
- 強風でベランダが揺れていて危険
以上のようなことが原因で近隣トラブルに発展する可能性があります。
近隣トラブルを放置していると事故や訴訟問題にも繋がってしまうため、早々に対処しなければなりません。
しかし、空き家の維持管理を行うことで、近隣トラブルを避けることができます。
事前に問題が起こる前に対処できるため、周囲に迷惑をかけることがありません。
損害賠償責任に問われる心配がない
もしも放置した空き家に誰かが近づいて、何らかの理由で怪我をした場合、責任を負うのは空き家の持ち主です。
これは民法717条の「工作物責任」で明記されているため、誰も住んでいないからと言って責任に問われないわけではありません。
放置した空き家が原因で怪我をした以上、損害賠償責任に問われる可能性があるでしょう。
しかし、空き家の維持管理をすることで損害賠償責任に問われることはありません。
維持管理をしている以上、空き家に誰かが近づくの防いだり、怪我の原因になるものを撤去することができます
弊社では、貸別荘・ゲストハウスの総合的なコンサルティング・サポートを事業として営んでいます。
古民家を活用した宿泊業についての相談も承っていますので、ご興味のある方はお気軽にご相談ください。
空き家を維持するデメリット
空き家を維持するデメリットは、以下の通りです。
- 資産価値が低下する
- 固定資産税を支払い続けることになる
- 過料が課される可能性がある
それでは、空き家を維持するデメリットについてご説明しましょう。
資産価値が低下する
空き家を放置し続けていると著しく資産価値が低下しますが、維持管理していても資産価値は下がっていきます。
というのも、維持管理をすることで確かに資産価値を維持することはできますが、それでも年月と共に建材や構造部分などの劣化が完全に止まるわけではありません。
資産価値が低下しないうちに、どのように活用していくのか決める必要性があります。
固定資産税を支払い続けることになる
空き家の維持管理を行う場合、土地や建物を所有しているということで固定資産税を支払い続けることになります。
平成27年5月に空き家対策特別措置法が全面施行されたことにより、法律で倒壊の危険性がある、ゴミなどが溜まって周辺地域に悪影響を与えるといった状態にある空き家は特定空家等に定義されます。
本来、住宅用地の固定資産税は最大6分の1まで控除されますが、特定空家等に認定された空き家を所有している場合、控除が適用されません。
つまり、最大6倍もの固定資産税を支払わなければならなくなります。
これから空き家の維持管理を始める時に特定空家等に認定されたことを知った場合、高い固定資産税を支払うことになるので注意しましょう。
過料が課される可能性がある
もしも特定空家等に認知されていた場合、改善命令を受けていたにもかかわらず無視すると50万円以下の過料が課される可能性があります。
強制執行となった場合も、強制執行によって発生した費用は全て所有者が負担することになります。
これから空き家の維持管理を始める時に特定空家等に認定されたことを知った場合、改善命令を受けたいたら無視せずに改善していきましょう。
弊社では、貸別荘・ゲストハウスの総合的なコンサルティング・サポートを事業として営んでいます。
古民家を活用した宿泊業についての相談も承っていますので、ご興味のある方はお気軽にご相談ください。
空き家を維持するための管理方法
空き家を維持するための維持管理方法として挙げられるのは、以下の通りです。
- 通気や換気などを徹底して行う
- 庭木の剪定
- 通水
- ゴミ拾い
- 清掃
- 目視確認
いずれ古民家として活用する日までは、以上の意志管理を行うことが大切です。
空き家はひとの手でしっかりと維持管理すれば早々に劣化することはありません。
すべての部屋の窓を開けて、換気扇をつけて湿気対策を行います。
部屋全体を劣化させ、シロアリやカビを発生させる原因である湿気を取り除くことで、建物の価値を維持することが可能です。
通水は排水口から発生する汚臭を防ぐために行います。
排水口の下に溜まる封水は下水管の下から汚臭が逆流するのを防ぐためにありますが、封水が蒸発してしまうと汚臭を止めることができません。
汚臭騒ぎにならないためにも、通水はしっかりと行いましょう。
ゴミ拾いは空き家内だけでなく、敷地内のゴミも片付けることが大切です。
ゴミ拾いに合わせて箒やちりとり、ゴミ袋などを用意して清掃を行いましょう。
そして瓦や雨樋、タイルなどが剝落していないか目視で確認するのはもちろん、台風や大雨、地震などが起こったら翌日に必ず確認しましょう。
空き家のどこかが損壊している可能性がありますし、いずれ古民家として活用することを考えているのであれば手間をかけてでも修繕する必要性があります。
弊社では、貸別荘・ゲストハウスの総合的なコンサルティング・サポートを事業として営んでいます。
古民家を活用した宿泊業についての相談も承っていますので、ご興味のある方はお気軽にご相談ください。
まとめ
空き家を維持するのは簡単なことではありません。
実際に維持管理が大変だということで放置されるケースも少なくありませんが、放置される空き家が増加する問題に繋がっています。
放置されたことで特定空家等に認定されると高い固定資産税を支払うことになるばかりか、改善命令を無視すると過料が課されます。
将来的に古民家として活用することを検討しているのであれば、しっかりと維持管理を行いましょう。
弊社では、貸別荘・ゲストハウスの総合的なコンサルティング・サポートを事業として営んでいます。
古民家を活用した宿泊業についての相談も承っていますので、ご興味のある方はお気軽にご相談ください。