コテージの収益性は?収益の仕組みや収益力アップの方法

家具や家電が備わった一棟貸しタイプの宿泊施設がコテージです。
例えば、相続などで別荘を取得した場合、自分で別荘を使わないなら、コテージとして貸し出すことが考えられます。
コテージは通常の賃貸物件より収益性が高く、魅力的な活用方法です。
本記事では、コテージの収益性や収益の仕組み、収益性を高める方法を解説します。

コテージとは？

コテージは、英語で”cottage”と言います。
日本語に直訳すると、「小屋」「小別荘」などと訳されます。
一戸建てを一棟貸しで貸し切るタイプの宿泊施設で、家具や家電、ベッドなどが備え付けられています。
もちろんキッチン、トイレ、シャワーも完備されています。
なかにはBBQ設備が備わったコテージがあり、気軽にアウトドア体験ができます。
一棟貸しですので、他の宿泊客と会うことなく、広い空間を家族や友人で貸し切りできる点が魅力です。
避暑地として知られる軽井沢や自然豊かな河口湖周辺に多くあります。

コテージの収益性は?

マンションやアパートなど通常の不動産投資と比べて、コテージは利回りが高く、収益性が高いと言われています。
1日単位で貸し出すことが一般的ですが、高単価で複数の日数で貸出できれば高い収益性が期待できるからです。
例えば、アパート経営で1ヶ月の賃料を15万円に設定すると、収益の上限は毎月15万円です。
しかし、コテージを運営し、1日の宿泊料を2万円に設定すれば、上記のアパート経営より高収益が期待できます。

賃貸期間別のコテージ経営で収益を上げる仕組み

相続などで別荘を取得したものの別荘を利用しない場合、コテージとして貸し出すことが考えられます。
コロナ禍でリモートワークが進んだことで、地方移住や2拠点生活の需要が増えていますので、別荘を借りたいというニーズもあるでしょう。
別荘を利用しない期間にコテージとして貸し出すことで賃料収入を得ることができます。
賃貸期間によって、宿泊客との関係性に若干の違いがあります。

1年契約

自分で別荘を利用しない場合、宿泊客に1年契約で貸し出すことができます。
想定される宿泊客は地方移住を検討している層です。
コテージは、BBQなどアウトドア体験をしたい方に人気がありますが、自然に囲まれたコテージを生活拠点として利用したい方もいます。
1年契約ですので、普通借家契約になります。
通常の賃貸物件と同じ仕組みで、清掃などは宿泊客の負担です。
契約期間中は収益を得られますので、収益の安定性が魅力です。
ただし、自分で別荘を利用することはできないので、休暇中に別荘を利用したい方には向きません。

1ヶ月契約

自分で別荘を利用する可能性がある場合、1ヶ月契約で貸し出すことが考えられます。
この場合、宿泊客と短期借家契約を締結します。
1ヶ月から数ヶ月単位で貸出すれば、自分で利用したい時期だけ貸し出さなければいいだけです。
ただし、1年契約に比べて収益は安定しません。
1ヶ月契約で借りる層は休暇目的が多いので、夏休みシーズンに需要が集中するでしょう。
また、短期借家契約を締結する場合でも旅館業許可の取得を求められることがあります。

1日契約

観光地に別荘があれば、Airbnbなど民泊サービスを利用して貸し出すことが考えられます。
Airbnbは世界的にサービスが普及しており、インバウンド需要を取り込むこともできるでしょう。
観光地ではファミリー層やグループ観光客の需要が大きく、ホテルや旅館代わりにコテージを利用したいというニーズがあります。
1日単位の契約であれば、自分で別荘を利用したい場合でも両立可能です。
民泊として貸し出す場合、旅館業法の「簡易宿所営業」の許可取得が必要です。
「簡易宿所営業」の許可取得はそれほど難しくないので心配ありません。
ただし、軽井沢町のように別荘文化を保護する目的で民泊営業を禁止する自治体もあるので、自治体の条例を確認しましょう。

スキーム別のコテージで収益を上げる仕組み

別荘を相続などで取得し、コテージを運営する方法以外でもさまざまなビジネススキームが存在します。
スキームによって、コテージ運営にかかる手間や費用が異なります。

• 自分でコテージを運営する
• コテージの運営を外部業者に委託する
• コテージを運営したい人に別荘を貸し出す

以上の3つのスキーム別に収益化の仕組みを解説します。

自分でコテージを運営する

相続で取得した別荘をコテージに改装し、自分で運営する場合などが該当します。
中古の別荘を購入したり、新築でコテージを建設する場合も含みます。
コテージの準備、運営を自前で行い、運営を外部に委託しません。
旅館業法の許可取得が必要になる場合がありますが、許可さえ取得すれば、コテージ経営で生じる収益はすべて自分のものです。
この形態で高い収益を確保するためには、初期投資を抑える必要があります。
軽井沢など有名な避暑地では別荘が競売に掛けられることがあるので、入札に参加してもいいでしょう。

コテージの運営を外部業者に委託する

コテージの管理、運営を自分で行えない場合、外部業者に運営を委託します。
宿泊料から業者に支払う運営費を除いた金額が収益です。

外部業者に委託できるサービス例です。

• リスティングページの作成
• 宿泊客のレビューの管理
• 法令に沿った宿泊名簿の作成
• 需給に合った宿泊料金の設定、調整
• Airbnbなど複数販路への掲載
• 予約対応
• 清掃を含む事務
• 備品の補充

自分で運営する自信がなければ、外部業者に丸投げすることも選択肢です。
民泊需要の増大に伴い、さまざまな外部サービスが登場しています。

コテージを運営したい人に別荘を貸し出す

別荘の所有者だが、コテージ運営に興味がない場合、コテージなど別荘の有効活用を考えている個人や会社に別荘を貸し出すことが考えられます。
別荘がコテージに使われる場合には、別荘の所有者と第三者の間で賃貸契約を締結しますが、コテージを運営し、収益を管理するのは賃借人です。
「別荘を所有しているが使わない、有効活用する方法も分からない」という場合にとりあえず収益化する方法です。

コテージの収益性を上げる方法

コテージの収益性を上げる方法は大きく分けて「売上を伸ばす」「経費を削減する」の2つあります。

売上を伸ばす

売上を伸ばすためには魅力的なコテージ作りが必要です。
コテージに宿泊する人は自然体験を求めています。
BBQ体験、カヌー体験、パラグライダー体験など非日常的なアウトドア体験ができる環境があれば、宿泊客の増加につながります。
これらのアクティビティに対しては体験料を徴収すれば、売上はさらに伸びます。
また、テントやBBQ設備のレンタル、木炭や食材の販売を行えば、副次的に売上が伸びるでしょう。

経費を削減する

経費で大きな割合を占めるのが人件費です。
1年単位で貸し出しするのでなければ、フルタイムの従業員は不要です。
繁忙期に短期アルバイトを雇用すれば、宿泊需要に対応できるでしょう。
人件費以外に修繕費や保険料、広告費などがかかりますが、コテージ運営に外部業者を利用すれば、業者に支払う手数料だけで済みます。
経費を管理しやすくするためにも運営業者に委託するのが一番手っ取り早いです。

収益性の高いコテージ事業はおすすめ

本記事では、コテージの収益性や収益の仕組み、収益性を高める方法を解説しました。
一般の賃貸物件に比べてコテージは収益性が高いのでおすすめです。
さまざまなスキームや貸し出し期間があるので、自分に合った方法を選びましょう。
相続などで別荘を取得して、活用方法に迷っている場合ハウスバード株式会社に相談しましょう。
同社は、旅館やホテルなどの開業支援サービスを提供しています。
全国各地の空き家や空き別荘を収益物件に変革した豊富な実績があるので、安心です。
資料請求や電話による相談ができるので、空き家や空き別荘の活用を検討している方はぜひ相談してみましょう。