損益通算ができない？別荘の譲渡損失や売りにくい理由について解説
別荘を相続したものの、使用する機会もなく所有し続けると、維持・管理費もかかってしまいます。そのため、売却を検討している方もいるのではないでしょうか。
別荘を売却した場合は、税金がかかります。また、別荘を譲渡すると譲渡損失が発生する場合もあるのです。
そこで今回は、別荘売却時の費用や別荘の譲渡所得税、譲渡損失、別荘が売りにくい理由などについて解説します。
別荘売却時の費用
別荘を売却する際は、それぞれ諸費用がかかります。
・仲介手数料
不動産会社に売却を依頼すると、契約が成立した場合に仲介手数料が発生します。
つまり、契約が成立しなかった場合は仲介手数料を支払う義務は発生しません。
仲介手数料は宅地建物取引業法により、上限が定められています。
200万円以下であれば、売却価格×5％（+消費税）です。
200万円超400万円以下は、売却価格×4％＋2万円（+消費税）です
400万円を超える場合は、売却価格×3％+ 6万円（+消費税）となります。
たとえば、売却金額700万円であれば、700万円×3%+ 6万円（+消費税）で270,000円となります。
・印紙税
不動産売買契約書を作成する際にかかる税金です。
不動産売買契約書を2通作成して、売主と買主が保管する場合は、それぞれの収入印紙代が発生します。
収入印紙を貼るタイミングは、契約が成立したときになります。
ただし、必ずしも2通必要なわけではなく、原本を1通作成し、もう一方はコピーを使用する場合は、原本1通分の収入印紙代がかかります。
租税特別措置法により、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書には、軽減措置が適用されます。
しかし、令和4年4月1日から令和6年3月に軽減措置が延長されました。詳しくは、国税庁のホームページにてご確認ください。
31日までに作成されるものについても「印紙税の軽減措置」が延長されたため、適用されます。
軽減措置の対象となる契約書は、「不動産譲渡契約書」のうちその契約書に記載された契 約金額が10万円を超えるものです。
不動産売買契約書の印紙税額は以下のとおりです。
| 契約金額 | 軽減措置適用後の税額 |
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円超10万円以下 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 60,000円 |
・測量費
隣地との境界が確定していない場合に測量を依頼します。
境界が曖昧なまま別荘を売却すると隣家とトラブルになる可能性があり、注意が必要です。
測量費は、土地の広さや形状によっても異なりますが、約数万円から数十万円程度です。
・登記費用
不動産を取得した相続人は、名義変更を行うため、相続登記の手続きを申請します。
2024年4月1日からは、相続登記が義務化されます。
相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内に不動産の相続登記をしなければなりません。
正当な理由がないのにも関わらず3年以内に登記申請をしなかった場合は、10万円以下の過料に処せられます。
相続登記にかかる費用は、一般的に15万円前後です。自分で相続すると登記費用は安くなりますが、専門知識が必要です。
被相続人が死亡したことを知った翌日から10ヶ月以内に、相続税の申告と納税が必要にあなります。
また、別荘を売却すると新しい所有者に名義変更を行うため、所有権移転登記を行います。
たとえば、別荘の二重譲渡が行われた場合は、先に登記をした方が所有者となるため、
買主は、すぐに所有権移転登記を行うとよいでしょう。
所有権移転登記には、登記事項証明書の発行手数料や司法書士に依頼した場合の報酬などが必要です。
売却する別荘に住宅ローンを組んでいた場合、ローン完済後に抵当権抹消登記をしなければなりません。
・登録免許税
登記手続きの際は、登録免許税が発生します。
登録免許税の算出方法は、以下のとおりです。
固定資産税評価額×0.4％
別荘の譲渡所得税について
別荘を売却した際、得られた利益について「譲渡所得税」が発生します。
譲渡所得税は、復興特別所得税を含む所得税と住民税を合わせたものです。
譲渡所得税の算出方法は、所有していた期間が5年以下と5年超で異なります。
5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超であれば「長期譲渡所得」です。
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 短期譲渡所得税（5年以下） | 30% | 9% | 39% |
| 長期譲渡所得税（5年以上） | 20％ | 5％ | 25％ |
譲渡所得税 = 譲渡所得金額 × 税率
譲渡所得金額 の算出方法は、以下のとおりです。
不動産売却価格 -（取得費+譲渡費用）‐ 特別控除額
別荘の譲渡損失について
別荘を売却する場合、一般的には損失が発生するケースもあります。
売却価格が取得価格よりも低い場合は「譲渡損失」となります。
所得税法上の損失控除額を超えた場合は、残額の損失は繰越控除として次年度以降の所得から差し引くことができます。
つまり、不動産所得の損失があるときは、他の黒字の所得金額から差し引くことができるということです。これを損益通算といいます。
また、自宅の売却時には、税制面の優遇措置が受けられることが多いです。
その一方で、別荘は生活に必要不可欠なものではありません。そのため、居住用財産3,000万円控除など、税制面での優遇措置が受けられません。
損益通算が可能な不動産は、生活に必要なものに限られます。
したがって、別荘は損益通算ができません。
別荘が売りにくい理由
別荘は自宅とは違った売りにくい理由があります。
・築年数が古い
別荘は、古い物件が多い傾向があります。一般的には築40年や50年を経過している物件もあり、老朽化が進んでいるケースも少なくありません。
つまり、経年劣化により資産価値が下がる傾向にあります。
外壁や内装、水回りの設備についても大規模な修繕が必要になる場合も多いでしょう。
したがって、高額な修繕費用がかかるので、売りにくいといった特徴があります。
・立地がよくない
観光地や都心から離れたとこに多いので、立地がよくないことが多いです。
電車を利用しても駅から離れているところにあり、中にはバスで数時間かかるといったケースもめずらしくありません。
・管理費がかかる
別荘は温泉を引くための温泉使用料がかかる場合もあります。魅力的な別荘には、温泉を維持したいと考える所有者もいるでしょう。
しかし、管理費やランニングコストがかかり、負担が大きくなります。
・税金の負担が大きい
別荘を所有しているだけで固定資産税や住民税がかかります。
熱海市を例にあげると、別荘税という税金も発生します。
別荘を購入する側もこれらの経済的な負担が大きくなります。
まとめ
別荘を売却する際は、仲介手数料や印紙税、登録免許税など、それぞれ諸費用がかかります。
別荘を売却した際、得られた利益について「譲渡所得税」が発生しますが、自宅のように居住用財産3000万円控除などの税制面の優遇は適用されません。
損益通算においても生活に必要な不動産に限られるため、別荘は対象外となるのです。
別荘が売りにくい理由としては、築年数が古く、立地もよくないことがあげられます。
また、管理費やランニングコストもかかり、毎年の固定資産税や住民税などの負担も大きいのも売りにくい原因であると考えられます。
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